Plazos para reclamar por defectos constructivos según su tipología. Prescripción

Responsabilidad del arquitecto. Defectos constructivos. Plazo de garantía. Prescripción.

El actual art. 17 de la LOE establece tres plazos distintos según la tipología de los defectos constructivos. El plazo de garantía será de diez años, para los daños materiales de naturaleza estructural; tres años, para los afectantes a la habitabilidad; y de un año, para los de mero acabado, estableciendo expresamente que dichos plazos serán contados "desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas". Por su parte, el art. 18 de la misma norma, establece un plazo de prescripción de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños para las acciones encaminadas a hacer efectivas las responsabilidades proclamadas por el art. 17, frente al general de las acciones personales del art. 1964 del CC, que era aplicado por la jurisprudencia, en ausencia de otro plazo específico, para las acciones ejercitadas al amparo del art. 1591 del CC. La necesaria coordinación de ambos preceptos exige que el daño material se produzca en el plazo de garantía y que, una vez se manifieste en tal periodo de tiempo, la correspondiente acción se ejercite dentro del plazo de dos años.

En el caso, la sala considera prescrita la acción de reclamación contra los recurrentes relativa a la condena impuesta "por carpintería exterior de dormitorios sin elementos de oscurecimiento permanentes"; toda vez que tal defecto, considerado como vicio de habitabilidad del inmueble achacable al proyecto, era de evidente y objetiva manifestación al tiempo de la entrega de los inmuebles a los recurrentes, que se llevó a efecto con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, e incluso contados desde la fecha de entrega de la cédula de habitabilidad, igualmente había prescrito la acción al tiempo de formulación de la primera demanda contra los arquitectos y mercantil de la que forman parte.

No puede considerarse interrumpida la prescripción por la reclamación extrajudicial dirigida contra la promotora y contratista,  pues en los casos de solidaridad impropia, la interrupción de la acción con respecto a uno de los deudores solidarios no afecta a los otros, salvo aquellos casos en los que, por razones de conexidad o dependencia, pueda presumirse el conocimiento previo del hecho de la interrupción.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 15 de enero de 2020, rec. 2103/2017)