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Acción de retracto de comuneros posterior a la acción de división judicial de una finca

Acción de retracto. Ejercicio de retracto de comuneros respecto de la venta del derecho de un copropietario posterior a la disolución judicial de la comunidad y anterior a su efectiva extinción mediante venta en subasta de la finca en copropiedad.

El retracto de comuneros se caracteriza por ser un derecho real limitado de adquisición preferente que se otorga a los copropietarios de una cosa en común cuando se enajena a extraños la cuota de alguno o de los demás condueños. Su finalidad radica en evitar el excesivo fraccionamiento de la propiedad.

En el presente caso se da la doble circunstancia de que, por un lado, se ha ejercitado judicialmente la acción de división y, por otro, se ha ejercitado también por una de las comuneras la facultad de enajenar su parte en la comunidad, generando esto último la pretensión objeto de este pleito.

La sala declara que, cumplida la finalidad extintiva del condominio de forma más amplia por la acción de división, que supone la supresión íntegra de la comunidad, carece de funcionalidad económico-social el retracto de comuneros, que tan sólo da lugar a una reducción del número de los comuneros, lo que hace que decaiga la justificación legal del sacrificio que para el derecho de propiedad y para la libertad de contratación supone el derecho de retracto, en perjuicio del comprador, para quien el retracto se traduce en una causa de pérdida de la propiedad adquirida, y en perjuicio también del vendedor a quien se restringe mediante el retracto su facultad dispositiva, is disponendi que ordinariamente incluye la elección de la persona a quien quiere vender su propiedad.

En el caso, además de no concurrir la causa justificativa del sacrificio que supone el retracto a la propiedad y a la libertad de contratación al quedar absorbida y superada por la eficacia extintiva de la comunidad derivada de la acción de división ejercitada, tampoco concurren los presupuestos jurídico-materiales que exige el art. 1.522 CC, pues, ni todas las estipulaciones y obligaciones pactadas en el contrato de compraventa, por su carácter no fungible, permiten la subrogación de los pretendidos retrayentes en el lugar de la compradora, ni la citada comunidad, una vez disuelta judicialmente y sobre la que existen acuerdos de subasta relativos a la forma de llevar a efecto la sentencia de disolución, puede entenderse que corresponda, aún antes de la realización de la subasta pública de la finca, a la tipología del supuesto de hecho del art. 1.522 CC, en cuanto a la preexistencia a la venta de la cuota de una «copropiedad de una cosa común».

Tanto la sentencia judicial firme declarando la disolución de la comunidad como los pactos sobre la forma de llevar a cabo la división de la cosa común, provocan una alteración o mutación jurídica de la copropiedad, en ambos casos en el sentido de imposibilitar el éxito de la acción del retracto.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 5 de marzo de 2020, rec. 3881/2017)