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Selección de doctrina registral (del 1 al 15 de abril de 2016)

Enviado por Editorial el Mar, 19/04/2016 - 14:29

Registro de la Propiedad. Compraventa. Manifestación no acreditada del vendedor-arrendador de haber renunciado el arrendatario a su derecho de adquisición preferente.

Ciertamente, la Ley 4/2013 no ha derogado el régimen del derecho de adquisición preferente contenido en los números 1 a 7 del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque sí ha introducido en el artículo 25 un nuevo párrafo para reconocer con amplitud la posibilidad de renuncia por parte del arrendatario a ese derecho, imponiendo al arrendador la obligación de comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Tal comunicación no tiene por objeto servir como dies a quo para el inicio del cómputo del plazo en que el arrendatario pueda ejercitar su derecho de tanteo o en su caso de retracto, del que contractualmente carece, sino como una obligación impuesta por la ley al arrendador-vendedor que, en su caso, podría determinar alguna responsabilidad por falta de cumplimiento o de protección al arrendatario por el pago de buena fe de la renta arrendaticia a quien no fuera ya arrendador. No de otra forma cabe interpretar dicha obligación del arrendador, como se desprende de la justificación de su inclusión por enmienda en el Congreso de los Diputados alegando los inconvenientes derivados de una situación de que el arrendatario se enterase de la venta del inmueble cuando esta ya se hubiese producido, sin tener un plazo mínimo para buscar una nueva vivienda o realizar las gestiones que estime oportunas. Esta situación sería especialmente grave para el inquilino si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro y, por tanto, el comprador de la vivienda decide no respetarlo. Como dice el Tribunal Supremo, cuando la renuncia se hace antes de que el derecho haya nacido, se trata más bien de un supuesto de exclusión de la ley aplicable que, en el ámbito contractual, resulta posible salvo que la ley establezca lo contrario para proteger la posición de alguno de los contratantes. Como ha quedado expresado, a la vista de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se exige un plus de diligencia en el arrendatario para que su derecho sea oponible frente a tercero inscrito; de tal modo que es precisamente en estos supuestos de manifestación inexacta del vendedor-arrendador sobre la situación de estar libre de arrendamientos la vivienda transmitida o la manifestación de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente, donde la inscripción del derecho de arrendamiento en el Registro de la Propiedad adquiere toda su importancia al objeto de que el mismo le sea oponible al tercer adquirente, de tal modo que no puede quien no ha inscrito su derecho hacerlo oponible frente a tercero que inscribe y que adquiere confiado en el contenido del Registro y en la manifestación expresa realizada en documento público de estar la finca libre de arrendamientos o de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 11 de enero de 2016)

Registro Mercantil. Solicitud de inscripción de un poder general otorgado por la sucursal en España de una sociedad extranjera. Folio de la sucursal cerrado por falta del depósito de las cuentas.

La regulación del vigente Reglamento del Registro Mercantil no es ninguna novedad pues procede de la idéntica contenida en los artículos 339 y 340 del Reglamento aprobado por el Real Decreto 1597/1989, de 29 de diciembre. De acuerdo con la regulación legal y reglamentaria la Dirección General ha reiterado que el claro mandato normativo contenido en el artículo 282 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, así como en el artículo 378 y en la disposición transitoria quinta del Reglamento del Registro Mercantil, no deja lugar a dudas: transcurrido más de un año desde la fecha del cierre del ejercicio social sin que se haya practicado en el Registro Mercantil el depósito de las cuentas anuales debidamente aprobadas, no puede inscribirse documento alguno relativo a la sociedad mientras el incumplimiento persista, salvo las excepciones expresamente previstas. Siendo de aplicación la doctrina anterior a las sucursales en España de sociedades extranjeras. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 9 de julio de 2015)

Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Firma del administrador concursal en la certificación del acuerdo de aprobación de cuentas. Cese de los efectos de la declaración de concurso por aprobación judicial del convenio en la formulación y aprobación de las cuentas. Fase de liquidación abierta al presentarlas en el Registro.

Respecto del depósito de unas cuentas, producida una declaración de concurso con posterioridad a la formulación de las mismas y antes de su presentación a depósito, aunque es cierto que la Ley Concursal no se pronuncia al respecto y que una interpretación literal del artículo 46.2 de la Ley Concursal podría llevar a la conclusión de que la sociedad estaba eximida de la obligación de supervisión de las cuentas por los administradores, dado que fueron formuladas antes de que se produjera la tramitación del concurso, el propio precepto se refiere a la supervisión de las administraciones concursales y dicha finalidad quedaría sin contenido si se prescindiera de ella. Apoya esta interpretación lo dispuesto en el artículo 75 de la propia Ley Concursal para el caso de que el deudor no hubiera presentado las cuentas correspondientes al ejercicio anterior a la declaración del concurso, ya que correspondería entonces su formulación y presentación a la propia administración concursal y, a mayor abundamiento -y también de conformidad con este precepto-, por ser función de los administradores concursales el emitir informe sobre el estado de la contabilidad del deudor y que así́ tanto los socios como terceros interesados puedan conocer -pendiente el procedimiento concursal- si la contabilidad llevada por los administradores no suspendidos por la sociedad ha sido supervisada por los administradores concursales. El mismo criterio ha de ser aplicado al supuesto presente en que las cuentas fueron formuladas y aprobadas declarado ya el concurso, y una vez aprobado el convenio con los acreedores, lo que produjo la cesación de los efectos de la declaración del concurso -quedando sustituidos por los que, en su caso, se hubieran establecido en el propio convenio- pero no la conclusión del mismo. Es decir, no son cuentas anteriores a la tramitación del concurso de la sociedad, sino cuentas correspondientes a un período en el que la situación concursal persistía, en fase de convenio aprobado. Si se tiene en cuenta, además, que, en este caso, la apertura de la fase de liquidación se ha producido a solicitud del propio deudor, al conocer la imposibilidad de cumplir los pagos comprometidos y las obligaciones contraídas con posterioridad a la aprobación del convenio; que, iniciada la fase de liquidación, la administración concursal deberá elaborar un plan para la realización de los bienes y derechos integrados en la masa activa del concurso, compuesta tanto por los existentes al tiempo de la declaración del concurso como por los reintegrados o adquiridos hasta la conclusión del procedimiento, y que, por tanto, la determinación de la masa activa precisará también del examen de las cuentas de la sociedad formuladas sin la anterior supervisión de la administración del concurso; así como la aplicación del contenido del artículo 46 de la Ley Concursal durante la fase de liquidación, la conclusión resultante ha de ser la necesidad de constancia del consentimiento, intervención o supervisión de la administración concursal a los efectos del depósito en el Registro -y la consiguiente publicidad-, de las cuentas en tales circunstancias formuladas y aprobadas. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 6 de julio de 2015)

Registro de la Propiedad. Compraventa. Acceso al Registro de las condiciones.

Entre las normas en que fundamenta su calificación el registrador este cita la del artículo 1.115 del Código Civil, conforme al cual es nula la obligación condicional cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor. No obstante, cabe recordar que la propia literalidad de la norma (como acontece también respecto del artículo 1256 del mismo Código) y la gravedad de la sanción establecida han dado lugar a una interpretación restrictiva de la misma y a la habitual distinción entre las condiciones puramente potestativas, basadas en la pura arbitrariedad (pura condición de querer -si volam, si voluero-), y las simplemente potestativas, en las que han de valorarse otros intereses e impulsos, de suerte que rara vez se ha apreciado por la jurisprudencia la existencia de las primeras, inclinada como está a calificar como condición no invalidante aquella en que la voluntad del deudor dependa de un complejo de motivos e intereses que, actuando sobre ella, influyan en su determinación, aunque sean confiados a la valoración exclusiva del interesado. Por lo demás, son igualmente válidas las condiciones potestativas para el acreedor. En el presente caso no cabe calificar la condición pactada de puramente potestativa, toda vez que su posible cumplimiento no depende de la pura arbitrariedad del comprador, sino de la decisión de la autoridad administrativa correspondiente en ejercicio de sus competencias de ordenación territorial y control de legalidad, disponiendo ambas partes contratantes de interés legítimo para instar las actuaciones correspondientes (si es que dependieran de una iniciativa particular y no de actuaciones de la Administración Pública), con lo que se desvanecería toda duda sobre el hecho de que sólo el comprador tenga la facultad de accionar ante la administración competente. Cabe añadir que si alguna de tales actuaciones requiriese el consentimiento de la parte compradora, que es la beneficiaria de la condición, el propio artículo 1.119 del Código Civil («se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento»), impediría un posible ejercicio abusivo de la facultad resolutoria por parte del comprador. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 6 de julio de 2015)

Registro de la Propiedad. Certificación del Secretario municipal de acuerdo plenario dando cumplimiento a sentencia firme rectificatoria de una reparcelación, segregando parte de una finca y agrupándola a otra. Intervención de los titulares de las fincas.

El ejercicio de las potestades administrativas, cuando hayan de traducirse en una modificación del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, se ha de sujetar, además de a la propia legislación administrativa aplicable, a la legislación hipotecaria, que impone el filtro de la calificación, como fundamento de los efectos que la propia legislación hipotecaria atribuye a aquellos asientos, y entre los que se encuentran no sólo los derivados del principio de legitimación registral, sino también otros distintos y superiores, también con transcendencia erga omnes, como el de inoponibilidad de lo no inscrito y el de fe pública registral. Justificada la posibilidad, limitada, de rectificar proyectos de equidistribución inscritos, particularmente cuando se trata de hacer efectiva una sentencia firme que invalida de forma parcial el proyecto y afecta únicamente a determinados propietarios, con la intervención de los mismos en el proceso judicial y el administrativo, y con audiencia a los nuevos titulares registrales, debe admitirse la inscripción del acto administrativo de ejecución de sentencia que afecta limitadamente al contenido del proyecto a los solos efectos de adecuarlo de modo pleno al planeamiento que ha de ejecutar en cuanto a la recomposición de la parcela mínima y determinación de las nuevas cuotas de propiedad y titulares conforme a las propias reglas del proyecto, basadas en la subrogación real y la correspondencia de derechos, sobre la base de la proporcionalidad directa entre el aprovechamiento objetivo de la finca adjudicada a un propietario y la superficie de su finca originaria, según el aprovechamiento subjetivo del que por ella sea titular. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 6 de julio de 2015)

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Causante alemán. Certificado del Registro de Actos de Última Voluntad español aportado, pero no el emitido por el Registro de Alemania, donde otorgó el testamento que también se aporta.

Si para la formalización del acta de declaración de herederos parece prudente y casi obligado la aportación del certificado del Registro de Actos de Última Voluntad del país de su nacionalidad, también deberá aportarse, si existiere, por las consecuencias legitimadoras que atribuye la inscripción registral, al Registro de la Propiedad, con ocasión de la inscripción sucesoria. Y, si este Registro de Actos de Última Voluntad no existiere deberá acreditarse esta circunstancia en la forma determinada en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario. Respecto a la situación existente en Alemania, que es firmante, pero no ha procedido aún a su ratificación, del Convenio relativo al establecimiento de un sistema de inscripción de testamentos, hecho en Basilea el 16 de mayo de 1972, el conocimiento de las últimas voluntades se garantizaba por la custodia oficial de éstas en los tribunales locales sin existir registro central alguno. Pese a ello, el panorama alemán en el ámbito del registro de últimas voluntades está cambiando, puesto que el 1 de enero de 2012 ha entrado en funcionamiento un registro central (Zentrales Testamentsregister), con el objetivo de contener todos aquellos datos relevantes para el conocimiento y localización de las últimas voluntades del causante. Es cierto que en Alemania, la legislación prevé el certificado sucesorio alemán o «Erbschein», certificado sucesorio que dicta un juzgado alemán que acredita quienes son los herederos de una determinada persona, sea fallecida con o sin testamento. Ahora bien, el Erbschein no es un título imprescindible para la declaración de herederos y tanto el notario como el registrador pueden resolver quiénes son los herederos de acuerdo con el Derecho sustantivo alemán. Consecuentemente, deberá aportarse certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad del país de la nacionalidad del causante o acreditarse que en dicho país no existe dicho Registro de Actos de Última voluntad o que por las circunstancias concurrentes al caso concreto no sea posible aportar dicho certificado. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 1 de julio de 2015)