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Selección de doctrina registral (1 a 15 de febrero 2013)

Enviado por Editorial el Lun, 17/02/2014 - 11:30

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Registro de la Propiedad. Hipoteca. Designación de más de un domicilio a afectos de notificaciones para cada prestatario. Recurso gubernativo. Plazo.

La fijación de un domicilio para la práctica de requerimientos y notificaciones en la escritura de constitución de hipoteca tiene la doble finalidad de garantizar al deudor el exacto conocimiento de las actuaciones ejecutivas y asegurar al acreedor frente a dilaciones indebidas por cambios de residencia o mala fe del deudor. Respecto de lo primero, el régimen sobre las notificaciones personales del deudor en el domicilio señalado constituye un trámite esencial, que no puede ser suplido por ningún otro medio de comunicación, y cuya infracción determina no sólo la nulidad del trámite, sino la de todo el procedimiento y, con él, la propia adjudicación. Se garantiza con ello que el deudor pueda satisfacer el importe de lo adeudado con anterioridad a la ejecución, intervenir para oponerse a cualquier irregularidad del procedimiento, personarse en la subasta para pujar o para provocar la subida de la puja, y contribuir en definitiva a realizar mejor el crédito del acreedor, lo que aminorará la responsabilidad universal del deudor. Y en cuanto a lo segundo, se trata en definitiva de dotar de certeza a la actuación del acreedor y del juzgado y de fuerza jurídica las notificaciones y requerimientos que se dirijan al domicilio señalado. Atendida esa finalidad, la expresión «un domicilio» debe interpretarse no en el sentido de domicilio único sino en el de cierto y determinado –sin que tenga que ser necesariamente el domicilio real o habitual–. La expresión de distintos domicilios puede facilitar en su día el desarrollo del procedimiento de realización de la hipoteca, y así ocurrirá en caso de que el deudor e hipotecante no sean la misma persona, en el supuesto de pluralidad de hipotecantes, en el caso de hipoteca constituida inicialmente por una sola persona sobre varias fincas con previsión de posterior transmisión de las fincas hipotecadas, o, por ejemplo, en casos en que se habiten durante el mismo año distintas viviendas por temporadas. Por ello, no debe haber inconveniente en señalar más de un domicilio para notificaciones y requerimientos si con ello el deudor se entiende suficientemente defendido y el acreedor considera que se asegura así la posibilidad de realizar eficazmente dicho trámite esencial del procedimiento. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de enero de 2014)

Registro de la Propiedad. Adjudicación de finca. Manifestación sobre el estado civil de un compareciente, referido a época anterior al otorgamiento. Diferente estado civil actual.

El registrador ha de valorar tales manifestaciones sobre las circunstancias de estado civil y de régimen económico del matrimonio precisamente como meras manifestaciones y no como medios de prueba fehaciente de tales extremos. Por ello, la mera manifestación del otorgante sobre su estado civil sólo es suficiente cuando de lo que se trata es tan sólo de complementar la identidad de la persona, pero tal medio no es suficiente cuando resulta afectada la titularidad previamente inscrita o la legitimación del otorgante, en cuyo caso, es necesario probar documentalmente dicho estado civil, lo que es perfectamente lógico pues es en el momento de la realización del acto dispositivo cuando pueden quedar afectados derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal o de terceros. Respecto de esta materia en relación con el Registro de la Propiedad debe establecerse una distinción neta entre los casos en los cuales se trata tan sólo de completar la identificación de la persona que adquiere el bien de que se trate, de modo que el estado civil se expresará por lo que resulte de las manifestaciones del otorgante, y aquellos otros casos en los que, por resultar afectada la titularidad previamente inscrita, es necesario acreditar tal circunstancia, toda vez que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud y por ello, el acto dispositivo de que se tratara o la rectificación de tales asientos exigiría, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de enero de 2014)

Registro Mercantil. Acuerdos de la junta general. Cese del administrador y nombramiento de otra persona. Hoja de la sociedad ha sido cerrada por falta de depósito de las cuentas anuales.

La falta de depósito no puede constituir obstáculo alguno a la inscripción de la dimisión del administrador, accediéndose así a una pretensión que tiene su fundamento en dicha norma legal y que, en cumplimiento del principio de rogación, debe ser formulada por quien tiene interés legítimo en concordar el contenido de los asientos registrales con la realidad respecto de la publicidad de una titularidad –la de su cargo de administrador– que ya se ha extinguido. En este sentido, salvo que otra cosa se precise expresamente en el propio acuerdo, no puede condicionarse la eficacia del cese de los administradores, acordado por la junta general de la sociedad, a la validez, eficacia e inscripción del nombramiento del nuevo administrador, toda vez que dicho cese es un acto previo, autónomo y jurídicamente independiente de las actuaciones sociales subsiguientes. Tampoco la necesidad de evitar que la sociedad quede acéfala puede constituir obstáculo alguno a la inscripción de la dimisión del administrador, toda vez que en el presente caso ha sido ya nombrado nuevo administrador y, aunque dicho nombramiento no se pueda inscribir por estar cerrada la hoja registral –a salvo los efectos frente a terceros– surtirá efecto desde el momento de su aceptación. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de enero de 2014)

Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Informe de auditoría. Afirmación del auditor señalando que no puede expresar una opinión sobre las cuentas del ejercicio.

Se discute si, a efectos del depósito de cuentas en el Registro Mercantil, un informe técnico sin opinión o con opinión denegada es admisible; la respuesta es que no. Cuando la Ley de Sociedades de Capital reconoce a los socios minoritarios el derecho al nombramiento de un auditor para que verifique las cuentas anuales de determinado ejercicio económico y exige la presentación de su informe para tener por efectuado el depósito, piensa exclusivamente en un informe de auditoría que dé satisfacción a este derecho; es decir, un informe de una auditoría realizada, o sea, que haya permitido comprobar si las cuentas anuales ofrecen la imagen fiel del contenido que legalmente deben comprender. No es cierto que a efectos de depósito sea admisible cualquier informe de auditor y cualquiera que sea su contenido sin que este último pueda condicionar el hecho del depósito. Una pretensión semejante vacía de contenido la exigencia de la Ley y el derecho reconocido a los socios a que las cuentas esté debidamente verificadas de forma que contengan una expresión técnica sobre el estado patrimonial y financiero de la sociedad en términos tales que les permitan el ejercicio adecuado de sus derechos sociales. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de enero de 2014)