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El principio de tracto sucesivo en el ámbito de la calificación registral de resoluciones judiciales

Registro de la Propiedad. Extinción de proindiviso. Sentencia declarativa dictada sin intervención procesal de todos los titulares registrales. Transmisión de participaciones sin constancia registral.

El título, consistente en una disolución de comunidad por venta en subasta, deriva de un procedimiento judicial de división de cosa común en el que dos de los titulares registrales no han sido parte en el pleito, argumentando el recurrente que dichas participaciones fueron transmitidas en virtud de títulos que no accedieron al Registro de la Propiedad.

Es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él, lo que no hace sino desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales, que deriva a su vez de la legitimación registral, pues si la inscripción implica una presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales, la consecuencia es el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, circunstancia que debe tener en cuenta el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales. El registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de las mismas, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión.

Así, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora, ni la legitimación pasiva apreciada por el juzgador, ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento. Es por ello indispensable controlar por el registrador, bien que el título que se presenta a inscripción se apoya en la titularidad registral del dominio o del derecho que se modifica, altera, transmite o cancela porque de manera voluntaria su titular ha otorgado el documento en que se opera la mutación jurídico-real, bien porque se reconoce la misma en una resolución judicial o administrativa seguida contra dicho titular registral o sus causahabientes.

En el caso analizado, no es suficiente, a efectos de un eventual cumplimiento del principio de tracto sucesivo, que el interesado declare o mencione que los títulos intermedios de adquisición existen y que justificarían el cumplimiento del mismo, sino que, como transmisiones o alteraciones independientes, deberán ser justificado y constatado que el procedimiento se ha seguido contra causahabientes de los titulares registrales, toda vez que debe señalarse que las resoluciones judiciales producen efectos entre las partes procesales, pero no frente a terceros.

(Resolución de 20 de noviembre de 2019 (6ª), de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 10 de diciembre de 2019)