El Supremo establece que la subrogación del alquiler de una vivienda tras la muerte del titular del contrato, exige la comunicación formal al arrendador en el plazo de tres meses

En los alquileres celebrados bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos, “producido el fallecimiento de su titular, para que se produzca la subrogación, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 16 de la LAU, por remisión de lo prescrito en la DT 2ª de la LAU 1994”. Es decir, se exige la comunicación formal al arrendador, en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse. El conocimiento que el arrendador tenga del fallecimiento del arrendatario y de que la vivienda está siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogación, no puede ser considerado como un consentimiento tácito a la continuación del contrato arrendaticio, sino que es imprescindible para la validez de la subrogación que se cumplan los requisitos formales del artículo 16.3 de la LAU.

La decisión del Supremo se aparta así de las soluciones adoptadas tanto en primera como en segunda instancia, que fueron desestimatorias de la acción que instaba la resolución del arrendamiento. El Juzgado valoró que la parte arrendadora demandante conocía de la separación de la demandada y el arrendatario y del fallecimiento de este, por lo que entendió que no era posible aplicar el artículo 15.2 LAU 1994, y declarar que la falta formal de comunicación del fallecimiento del titular del arrendamiento pudiera ser considerada un incumplimiento esencial capaz de resolver el contrato. La Audiencia Provincial confirmó este pronunciamiento al concluir, en síntesis, que la parte arrendadora tenía conocimiento de las circunstancias de la demandada respecto a su separación, posterior divorcio del arrendatario y el fallecimiento de este, lo que, unido al hecho de haber suscrito el contrato constante el matrimonio y de constar como ocupante la demandada, reforzaba la tesis de una aceptación tácita de la subrogación que impedía la resolución del contrato conforme al artículo 16.3 LAU. Sin embargo, el Supremo rechaza esta interpretación.

La sentencia de la Sala, de la que es ponente el magistrado Xiol Ríos, de fecha 30 de mayo de 2012, centra la controversia en la cuestión atinente a los requisitos formales necesarios para que pueda operar válidamente la subrogación por fallecimiento del arrendatario en contratos de arrendamientos celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964. Según jurisprudencia consolidada, de la que son ejemplo sentencias de 29 de enero de 2009 y 22 de noviembre de 2011, laválida subrogación exige la comunicación formal, en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, por lo cual, contrariamente a lo interpretado en las instancias, el conocimiento que el arrendador tenga del fallecimiento del arrendatario y de que la vivienda está siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogación, no puede ser considerado como un consentimiento tácito a la continuación del contrato arrendaticio, sino que es imprescindible para la validez de la subrogación que se cumplan los requisitos formales del artículo 16.3 LAU (comunicación por escrito, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador del fallecimiento y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse).

Fuente: Tribunal Supremo