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Los derechos legales de tanteo y retracto en la transmisión de bienes declarados de Interés Cultural

Registro de la Propiedad. Inmueble catalogado como Monumento Histórico Artístico Nacional. Declaración como BIC posterior a la transmisión.

Los tanteos y retractos legales son limitativos del derecho de dominio en tanto condicionan la facultad de libre disposición del titular dominical de la cosa, pues si bien mantiene la libertad de enajenarla o no y de fijar las condiciones concretas de la transmisión, tal facultad se ve restringida en cuanto a la determinación de la persona del adquirente por la exigencia de enajenarla precisamente al titular del derecho de retracto, quien ostenta una preferencia legal frente a terceros adquirentes. Por ello los tanteos y retractos legales son derechos taxativamente concedidos por la ley para supuestos concretos con fundamento en el interés social, existiendo desde antiguo una jurisprudencia que se inclina a favor de su interpretación restrictiva –si bien más recientemente, en relación con los tanteos y retractos arrendaticios, se ha defendido un criterio de interpretación estricto, y no restrictivo más allá de la concurrencia de los presupuestos y requisitos legales exigibles para su realización–, y en todo caso sometidos a unos estrictos requisitos no solo sustantivos sino también de ejercicio procesal, tanto en cuanto al plazo como al procedimiento.

Su fundamento se encuentra en que contribuyen a que el derecho de propiedad sea configurado de conformidad con la función económico-social de los bienes afectados, en este caso por su condición de bienes de interés cultural, fundamento que justifica el sacrificio que se impone al propietario a través de la limitación a la facultad de disponer, en los términos indicados, y las paralelas limitaciones que se proyectan en consecuencia sobre la agilidad y seguridad del tráfico, que a su vez son valores tutelados por el ordenamiento jurídico, lo que recíprocamente justifica que el ejercicio de los derechos de tanteo y retractos legales se acomoden de forma rigurosa a los requisitos y presupuestos legales que los amparan y legitiman. De no concurrir tales presupuestos y requisitos la propiedad afectada se libera de la constricción que tales derechos de adquisición preferente representan.

Norma esencial en el referido equilibrio de derechos es, por lo que ahora interesa, el artículo 23 de la Ley de Patrimonio Cultural Valenciano, como norma que constituye al Registro de la Propiedad en eficaz instrumento al servicio de la legalidad y seguridad jurídica del tráfico, garantizando la efectividad del derecho de tanteo legal, por un lado, y protegiendo al titular del dominio, en caso de no concurrencia de los presupuestos habilitantes del tanteo, por otro. En este sentido debe huirse de interpretaciones alejadas de la literalidad de la norma, que sustituyan la ponderación legal de los intereses públicos y privados que concurren en los casos contemplados en la norma por otras que, asumiendo valoraciones axiológicas sobre los intereses prevalentes en la situación jurídica subyacente, concluyan en soluciones o interpretaciones que no tienen cobijo claro en la ley. Los casos, requisitos y circunstancias en los que el derecho de adquisición preferente se ha de imponer o no al propietario están definidos en la ley, sin que ni la Ley del Patrimonio Cultural Valenciano ni la Ley del Patrimonio Histórico Español hayan querido configurar unos derechos de tanteo y retractos legales que, a modo de expropiación forzosa (de cuya figura deben ser claramente diferenciados), pasen por encima de la voluntad de los propietarios en cuanto a la decisión de enajenar o no enajenar, o en cuanto a la fijación del precio y demás condiciones de la enajenación.

(Resoluciones de 25 de julio de 2019 -7ª y 8ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 4 de octubre de 2019)