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La notificación al tercer poseedor con título inscrito tras la presentación de la demanda de ejecución hipotecaria

Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Demanda dirigida contra los titulares registrales originales, pero no contra la tercera poseedora actual, que ha sido notificada y adquirió inscrita la hipoteca e inscribió antes de la expedición de la certificación de cargas, pero ya presentada la demanda.

Es necesaria tanto la demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento, consecuencia del principio registral de legitimación.

Según la doctrina del Tribunal Constitucional, la validez global de la estructura procedimental de la ejecución hipotecaria en modo alguno admite excepciones al derecho de defensa de los interesados, no siendo admisibles lecturas restrictivas de la intervención de quienes son titulares de derechos e intereses legítimos, entre los que figuran los denominados legalmente como «terceros poseedores» y el propietario de los bienes que no se ha subrogado en el contenido obligacional garantizado con la hipoteca.

De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. La notificación que, sobre la existencia de dicho procedimiento se haya podido realizar al actual titular, no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago.

Sin embargo, diferente tratamiento ha de darse a un caso como el que ahora se analiza, en el que la inscripción a favor del tercer adquirente se ha producido una vez interpuesta la demanda frente al que hasta entonces era titular registral y con anterioridad a la expedición de la preceptiva certificación de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el comienzo del procedimiento, en cuyo caso resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone que, en tal caso, se notificará la existencia del procedimiento a ese tercer poseedor para que, si le conviene, intervenga en la ejecución o satisfaga antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la hipoteca de su finca.

(Resolución de 10 de junio de 2020 (9ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 31 de julio de 2020)