El Tribunal Supremo dicta doctrina sobre la falta de obtención por el promotor de la licencia de primera ocupación

En su sentencia de 10 de septiembre de 2012, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, reunida en Pleno, sienta doctrina general, fijando una serie de criterios para los supuestos en los que el promotor-vendedor incumpla el deber de obtener la licencia de primera ocupación de una vivienda.

El supuesto de hecho del que parte la Sala Primera es una compraventa de inmuebles en construcción que tenía por objeto una vivienda y su garaje anejo, suscrita en un contrato privado, entre una sociedad -vendedora- y dos personas físicas -compradores-.

En dicho documento se acordó que los compradores satisfarían la parte del precio que restaba en el acto de otorgamiento de la escritura notarial y entrega de la vivienda, fijando para ello una fecha tope, prorrogable un máximo de cuatro meses y que los inmuebles se tendrían por finalizados para su entrega cuando la dirección técnica expidiese el correspondiente certificado final de obras. Cumplido el plazo de entrega y no estando finalizadas las obras operó la prórroga pactada en el contrato, sin que al finalizar la misma se hubiera otorgado escritura ni entregado los inmuebles.

Días más tarde, la vendedora comunicó a los compradores que se había expedido la certificación final de la obra, exhortándolos a fijar fecha para el otorgamiento de la escritura, a lo que, transcurrido mes y medio, los compradores respondieron comunicando su voluntad resolutoria del contrato por haber expirado el término pactado para la entrega de la vivienda, exigiendo la devolución de las cantidades satisfechas más los intereses legales. La parte vendedora se opuso a la resolución y expresó de nuevo su intención de escriturar, a raíz de lo cual la parte compradora exigió copia de la certificación de final de obra y de la licencia de primera ocupación, solicitándose por la promotora al Ayuntamiento la referida licencia, que no había sido obtenida con anterioridad, y reseñando la fecha de expedición de la certificación de final de obra. Tras un nuevo requerimiento del vendedor para otorgar escritura, a lo que se negó la parte compradora, esta presentó demanda ejercitando una acción resolutoria del contrato de compraventa suscrito y solicitando la condena a la devolución de las sumas entregadas y al pago de los intereses legales de la citada cantidad -computados desde que se efectuó la entrega-. Fundaban tales pretensiones en el incumplimiento de la obligación de entrega por exceder el plazo máximo pactado sin que la vivienda dispusiera de certificado final de obra -expedido días después- ni de licencia de primera ocupación.

La demanda fue desestimada por falta de prueba del incumplimiento esencial de la vendedora, razonando el Juzgado que el pequeño retraso -días- en que incurrió la vendedora en la expedición del certificado final de obra respecto de la segunda de las fechas pactadas para la entrega de la misma no constituía un incumplimiento relevante a los fines resolutorios. Y que tampoco podía valorarse como incumplimiento esencial la falta de licencia de primera ocupación, tanto por la circunstancia de que su otorgamiento no dependía de la vendedora como por la circunstancia de que la vivienda sí disponía de suministro de agua y energía eléctrica, y podía ser usada conforme a su objeto y que, conforme a la normativa administrativa, la misma debía entenderse concedida por vía de silencio.

La Audiencia estimó en su integridad recurso de apelación interpuesto por la parte compradora demandante e hizo lo propio con la demanda, a resultas de lo cual, la parte vendedora interpuso recurso de casación.

El recurso, resuelto en la sentencia arriba mencionada, constaba de un único motivo, que gira en torno a la infracción del artículo 1124 del Código Civil. En su desarrollo se defiende que la obtención de licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, a falta de pacto expreso al respecto, no constituye una obligación esencial del vendedor, sino una obligación accesoria del deber esencial de entrega, de suerte que su incumplimiento no permite estimar la resolución instada de contrario. La promotora recurrente añade que la Audiencia no valoró que el Juzgado tuvo por probado que la vivienda contaba con acceso a los suministros de agua y luz y que, en todo caso, dicha licencia, tras la solicitud cursada, debió considerarse finalmente obtenida por la vía del silencio positivo.

El Tribunal Supremo desestimó el motivo tras analizar la jurisprudencia más reciente en materia de interpretación de la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas, sobre la gravedad del incumplimiento, los plazos de entrega, la obligación de entrega de la cosa en los contratos de venta de inmuebles destinados a vivienda, así como la del promotor-vendedor de gestionar la licencia de primera ocupación, basándose en todo lo cual, fija “con ánimo se sentar una doctrina general” los siguientes criterios:

1. La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.
2. Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente.
3. De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.