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El valor por el suelo

El título de este artículo es premonitorio de su mensaje. El concepto de valor está por los suelos, y más si lo aplicamos al sector inmobiliario, literalmente poniendo en jaque el concepto de mercado eficiente que sirve de base a la contabilidad, y consecuentemente la endeble confianza entre los agentes económicos. La amalgama de regulaciones distintas para valorar inmuebles y la imprecisión de los métodos elegidos hacen que la valoración inmobiliaria sea tanto un problema como una oportunidad.

Tras la crisis del ladrillo si hubo algo que quedó en evidencia fue la inexistencia de un mercado inmobiliario eficiente, debido, entre otras cosas, a la baja calidad de la valoración de activos financieros y empresariales, como principalmente los activos inmobiliarios.

Otra de las razones del desbarajuste que reina en el plano de la valoración o tasación inmobiliaria es la mano negra del regulador. Y es que desde que estalló la crisis se ha abusado de la contabilidad creativa por parte del legislador. Desde los decretos que permitieron la exención de dotación de pérdidas por deterioro de valor de inmuebles, en seno de banca y constructoras; pasando por la creación del Sareb y la “congelación” por así decir, de buena parte del parque inmobiliario del país en manos del banco malo con prohibiciones de venta por períodos de hasta diez años. Es obvio que si extraemos de circulación, como se ha hecho con los activos tóxicos de la banca, buena parte de los inmuebles de un territorio, el resto del mercado descuenta este hecho mediante la paralización de actividades hasta que los precios se ajusten a medida que Sareb fuera sacando viviendas al mercado, fundamentalmente a través de fondos de inversión (los llamados fondos buitres) que paquetizan la rentabilidad por renta en alquiler de edificios.

Por aquellos tiempos, hace ya casi 10 años, se instauró un régimen fiscal especial para el alquiler de viviendas por número superior a ocho y se introdujeron reformas mercantiles con formas societarias más cercanas al fondo de inversión pero con capacidad para gestionar activos inmobiliarios.

Curso de tasaciones y valoraciones inmobiliarias

La legislación que se aplica a la tasación de inmuebles se encuentra desperdigada por todo el ordenamiento jurídico. El cuerpo regulatorio principal es la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, la cual determina cuatro metodologías básicas para tasar bienes raíces y las desarrolla exhaustivamente. Dichos métodos son el coste comparado, comparación de valores, actualización de rentas y residual.

Por otro lado, desde el punto de vista fiscal, podemos encontrar tantos métodos como tributos existen. Desde el consagrado en el artículo 5 de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio, que rige con carácter general, pasando por el artículo 36 LIRPF que se aplica cuando el inmueble que hay que valorar pertenece a una persona física, o la normativa específica del PGC, la Ley de impuesto de sociedades y la normativa de operaciones vinculadas para cuando la que tributa por el bien es una persona jurídica sujeta a contabilidad societaria. Hay que poner la atención en el hecho de que, según quien tribute se valora el inmueble, esclarecedor sin duda.

Si comparamos los métodos de valor fiscal de inmuebles con los que rigen en materia de transmisión de precios intragrupo (precios de transferencia), podemos comprobar la disparidad y falta de coherencia interna del sistema de valoración de activos.

Dicho esto, lo cierto es que, con la tendencia al alza en el mercado de inmuebles, en valores que apuntan a otra burbuja cercana, es imposible valorar con certeza un bien inmueble. En la práctica, las personas se guían por cuánto lo ha vendido el vecino, a lo cual hay que sumarle la obra del parquet que me costó 30.000 euros.

Para terminar, desde el CEF.- queremos postular la importancia del sector inmobiliario como regulador general de precios en el resto de sectores y como motor de la economía española, que, lejos de haber realizado el cambio de paradigma hacia la digitalización, se encuentra aun fuertemente enraizada en sectores que necesitan de una ubicación física para existir, con la consiguiente inversión o gasto en suelo que ello conlleva.

Para cubrir la demanda del mercado el CEF.- lanzó hace ya muchas ediciones el Curso Monográfico de Tasaciones y Valoraciones inmobiliarias.

Ricardo Seoane Rayo
Abogado, asesor de compliance, estrategia e innovación