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Adquisición de participación indivisa de una finca. Actos de parcelación y necesidad de licencia

Registro de la Propiedad. Venta de participación indivisa de una finca. Parcelación. Licencia.  Unidades mínimas de cultivo.

Sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola, la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa, se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente, bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación. En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el Real Decreto Legislativo 7/2015, que no hace sino reproducir lo establecido en la Ley 8/2007, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística.

Partiendo de tal normativa, esta Dirección General, acorde con los pronunciamientos jurisprudenciales, ha desarrollado una doctrina, asumiendo tal concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para soslayar su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, trascendiendo la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos. Existen indicios de parcelación urbanística cuando consta registralmente la incoación de un expediente de disciplina urbanística sobre la finca en cuestión; o la venta sucesiva de varias participaciones indivisas junto a la declaración de obras nuevas sobre el mismo inmueble; o cuando existe un historial jurídico de la finca matriz con múltiples segregaciones previas; cuando en una comunidad hereditaria existen sucesivas ventas de cuota a personas ajenas a la comunidad hereditaria; o cuando en la misma escritura se contenga la declaración de que la cuota indivisa conlleva el uso exclusivo de una parte concreta de la finca por el adquirente; esto último en el bien entendido que la mera ausencia de asignación formal y expresa de dicho uso no implica la inexistencia de parcelación ilegal, sino que habremos de estar a las circunstancias fácticas existentes con independencia de lo declarado en el título inscribible.

Dado que la competencia legislativa sobre urbanismo ha sido atribuida a las comunidades autónomas en la Constitución, ha de ser la propia legislación urbanística que resulte aplicable la que establezca qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal o ser asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinación que constituye un presupuesto previo respecto de su exigencia en sede registral. Así, la exigencia de licencia para inscribir las operaciones a que se refieren los artículos 53 y 78 del Real Decreto 1093/1997 no puede considerarse absoluta o genérica, pues dependerá de la normativa sustantiva a que esté sujeto el concreto acto jurídico. Esta remisión a la legislación urbanística aplicable nos conduce a Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, que establece que no sólo los actos expresos de parcelación, sino cualquier escritura pública de la que resulte o derive un ato de parcelación, con independencia de su naturaleza, está sometido a licencia.

(Resolución de 20 de febrero de 2020 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 3 de julio