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Selección de doctrina registral (diciembre 2013)

Enviado por Editorial el Mar, 31/12/2013 - 07:51

Registro de la Propiedad. Préstamo concedido por entidad de crédito holandesa, domiciliada en Ámsterdam. Garantía hipotecaria sobre inmueble situado en España a favor de matrimonio holandés. Ley aplicable. Representación del prestamista. 

La eficacia jurídico-real y su publicidad registral se rigen por la ley española. De modo que corresponde a nuestro ordenamiento, en aplicación de la norma de conflicto del artículo 10.1 del Código Civil, establecer los requisitos necesarios para considerar válidamente constituido el gravamen hipotecario sobre el bien inmueble, lo que implica que, pese a que el título que se pretenda inscribir pueda estar sometido, en sus aspectos obligacionales, a un ordenamiento diferente, su eficacia real queda supeditada a los requisitos exigidos por el Derecho español para que opere el proceso de constitutivo de la hipoteca. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 31 de octubre de 2013)

Registro de la Propiedad. Hipoteca. Novación. Modificación del tipo de interés. Ampliación del capital. Falta de nueva certificación de tasación para el tipo de subasta.

La exigencia de certificación de tasación de la finca no es aplicable a los supuestos de novación y ampliación de la hipoteca existente por incremento de la cuantía del préstamo. El artículo 682.2.1º de la LEC, en la redacción dada por la Ley 1/2013, se refiere únicamente a la «escritura de constitución de hipoteca» por lo que no puede extenderse a otros actos otorgados con posterioridad durante la vida de la hipoteca, ni se exige tampoco su actualización en ningún caso. Esa referencia es más significativa teniendo en cuenta que la legislación hipotecaria distingue perfectamente entre los títulos de constitución de los derechos reales y los demás títulos de reconocimiento, transmisión y modificación de los mismos. Por tanto, la referencia a la «constitución» no solo por la interpretación literal del término, sino también atendiendo a su contexto y a la significación jurídica del mismo, inclina a la solución de no ser exigible el certificado de tasación en otros actos distintos de la constitución de hipoteca. Ello naturalmente siempre que, con motivo de esos otros actos, no se modifique expresamente el valor de tasación contenido en la escritura de constitución. En tal caso, la modificación de la escritura de constitución en ese aspecto concreto determinaría que fuese necesario que se acompañase el certificado de tasación, pues se estaría modificando expresamente uno de los elementos previstos en la escritura de constitución, que requeriría en tal caso que se cumplieran los requisitos relativos al valor de subasta cuando éste se modifica. Y lo mismo cabe decir si el pacto de ejecución judicial directa o extrajudicial no figura en la escritura de constitución inicial y se integra en la configuración del derecho real de hipoteca con ocasión de una novación o ampliación posterior. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de octubre de 2013)

Registro de la Propiedad. Vinculación «ob rem» de un derecho a una finca. Mención del derecho en la descripción de la finca pero sin inscribirlo como derecho independiente. Transmisibilidad. 

Presupuesto básico para la inscripción registral de la titularidad «ob rem» a través del acceso tabular del negocio por el que queda constituida, es la previa inscripción de las fincas a que afecte. La finca es el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real. No sería admisible inscribir la vinculación «ob rem» sobre finca inscrita cuanto la otra finca vinculada no lo está, como no sería posible inscribir una servidumbre constituida sobre finca no inscrita aunque el predio dominante sí lo estuviese, ya que la referencia a la servidumbre, como cualidad de éste, se convertiría en una mera mención. En el título calificado no aparece delimitada la extensión y el contenido del pretendido derecho que podría encubrir una servidumbre predial, un derecho de aprovechamiento atípico, o tratarse de una verdadera vinculación «ob rem» respecto de la titularidad de otra finca, faltando por definir no sólo la relación física entre los inmuebles o correlación de destino, por su necesidad, utilidad o comodidad inclusive, que justifica la conexión de titularidades entre ellos, sino también, y en todo caso, la adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que recae el derecho que se pretende inscribir, imprescindible para su admisibilidad jurídica y, por tanto, para su inscripción registral. Así resulta con claridad de las exigencias derivadas del principio de especialidad registral. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de octubre de 2013)

Registro Mercantil. Junta general. Convocatoria hecha por dos de tres administradores mancomunados. Concurrencia de todos los socios que representan todo el capital social. Anuncio de convocatoria.  Constancia del derecho a examinar el texto de la modificación estatutaria propuesta.

Si la administración de la sociedad se confía a varios administradores mancomunados, deben actuar de forma conjunta; la disposición estatutaria sobre el ejercicio del poder de representación por dos de los administradores conjuntos se limita a las relaciones externas de la sociedad, al establecimiento de vínculos jurídicos con terceros, pero no al funcionamiento interno a cuyo ámbito pertenece el régimen de la propia organización y, por tanto, el del funcionamiento de la junta general comenzando por su convocatoria. Esa atribución de la facultad de representación a dos de los administradores mancomunados no puede entenderse extensiva a las restantes facultades que –como la de convocar la junta general– tienen legalmente atribuidas los administradores conjuntos para ejercerlas mancomunadamente. Para que una junta sea universal no es suficiente la asistencia de todos los socios si no se expresa esa aceptación por unanimidad del orden del día de la misma. Tratándose de acuerdos que hayan de inscribirse en el Registro Mercantil, deben constar en la certificación de los acuerdos sociales –o en la escritura o el acta notarial–, los elementos esenciales para poder apreciar la regularidad de la convocatoria de la junta general o, en su caso, las circunstancias necesarias para su consideración como junta universal. Si los acuerdos sociales implican una modificación estatutaria, debe expresarse, en el anuncio de convocatoria de la junta general, qué se va a modificar y hacer constar el derecho de todo socio a examinar en el domicilio social el texto íntegro de la modificación propuesta y, en el caso de sociedades anónimas, del informe sobre la misma, así como a pedir la entrega o el envío gratuito de dichos documentos. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de octubre de 2013)

Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Certificación de dominio y cargas. Suspensión de su expedición al ser la titular de inmueble una sociedad en concurso, que tramita el mismo juzgado.

Resultando la situación de concurso no podrá el registrador acceder a la práctica de operación alguna hasta que conste la no afección de los bienes a la actividad del concursado en los términos que establece dicho precepto. El procedimiento de ejecución de hipoteca se ha llevado en pieza separada ante el juez de lo Mercantil que conoce del concurso, por lo que no puede plantearse cuestión alguna de competencia,  para que así sea es preciso que la operación registral solicitada esté basada en una actuación judicial (o notarial si fuera una venta extrajudicial ante notario) proveniente de un juez distinto del que tiene atribuida la competencia universal sobre el concurso. Resultándole a la registradora que la sociedad propietaria de la finca hipotecada se encuentra en concurso debe sobreentenderse, por no haber declaración alguna en contra, que le consta del mismo modo ante qué juzgado de lo Mercantil se sigue el referido concurso de acreedores, juzgado que resulta ser el mismo ante el que se sigue el procedimiento de ejecución hipotecaria. No puede por tanto apelarse a la aplicación del artículo 56.2 de la Ley Concursal que es aplicable a un supuesto de hecho distinto del que ahora se ha planteado, resultando irrelevante a los efectos de la operación registral solicitada, si el bien sobre el que se ejercita la acción directa tiene o no la cualidad de afecto a la actividad del concursado, dado el ejercicio por el juez de lo Mercantil de la competencia universal reconocida por la Ley Concursal. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de octubre de 2013)

Registro de la Propiedad. Acta de notoriedad complementaria a la elevación a público de cuaderno particional. Acreditación de pago o exención del ITPAJD.

Se excluye el acceso al Registro de la Propiedad, y se impone al registrador el deber de comprobar, para la admisión del documento, el previo cumplimiento de las obligaciones tributarias a que pudiera estar sometido el acto o contrato que pretenda acceder al Registro, permitiéndose únicamente, antes de que se verifique la presentación en la oficina fiscal, el asiento de presentación, suspendiendo en tal caso la calificación y la inscripción, con devolución del título presentado, a fin de satisfacer el impuesto correspondiente o en su caso alegar ante la autoridad fiscal la no sujeción o exención del impuesto de los actos contenidos en el documentos presentado. En el caso se presenta un documento no liquidado previamente y por lo tanto no podrá el registrador realizar actuación alguna, ni la calificación de fondo del título presentado en tanto no sea acreditada la liquidación fiscal. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de octubre de 2013)