Título VI. Del contrato de arrendamiento

CAPÍTULO PRIMERO

Disposiciones generales

Artículo 1.542. 1

El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios.

Artículo 1.543. 2

En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Artículo 1.544. 3

En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.

Artículo 1.545. 4

Los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia de este contrato.

CAPÍTULO II 5

De los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas

SECCIÓN PRIMERA. DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1.546.

Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.

Artículo 1.547. 6

Cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule.

Artículo 1.548. 7

Los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años.

Artículo 1.549. 8

Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.

Artículo 1.550. 9

Cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador.

Artículo 1.551.

Sin perjuicio de su obligación para con el subarrendador, queda el subarrendatario obligado a favor del arrendador por todos los actos que se refieran al uso y conservación de la cosa arrendada en la forma pactada entre el arrendador y el arrendatario.

Artículo 1.552.

El subarrendatario queda también obligado para con el arrendador por el importe del precio convenido en el subarriendo que se halle debiendo al tiempo del requerimiento, considerando no hechos los pagos adelantados, a no haberlos verificado con arreglo a la costumbre.

Artículo 1.553. 10

Son aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamiento contenidas en el título de la compraventa.

En los casos en que proceda la devolución del precio, se hará la disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa.

SECCIÓN 2.ª DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Y DEL ARRENDATARIO

Artículo 1.554. 11

El arrendador está obligado:

  1. A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
  2. A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
  3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

Artículo 1.555. 12

El arrendatario está obligado:

  1. A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
  2. A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
  3. A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

Artículo 1.556. 13

Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.

Artículo 1.557. 14

El arrendador no puede variar la forma de la cosa arrendada.

Artículo 1.558. 15

Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca.

Si la reparación dura más de 40 días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado.

Si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir el contrato.

Artículo 1.559. 16

El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada.

También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2.º del artículo 1.554.

En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.

Artículo 1.560. 17

El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador.

No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde.

Artículo 1.561. 18

El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Artículo 1.562.

A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la Ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

Artículo 1.563. 19

El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Artículo 1.564. 20

El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.

Artículo 1.565. 21

Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento.

Artículo 1.566. 22

Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando 15 días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.

Artículo 1.567. 23

En el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal.

Artículo 1.568. 24

Si se pierde la cosa arrendada o alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado, se observará, respectivamente, lo dispuesto en los artículos 1.182 y 1.183 y en los 1.101 y 1.124.

Artículo 1.569. 25

El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

  1. Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.
  2. Falta de pago en el precio convenido.
  3. Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
  4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer; o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número 2 del artículo 1.555.

Artículo 1.570.

Fuera de los casos mencionados en el artículo anterior, tendrá el arrendatario derecho a aprovechar los términos establecidos en los artículos 1.577 y 1.581.

Artículo 1.571. 26

El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

Artículo 1.572. 27

El comprador con pacto de retraer no puede usar de la facultad de desahuciar al arrendatario hasta que haya concluido el plazo para usar del retracto.

Artículo 1.573. 28

El arrendatario tendrá, respecto de las mejoras útiles y voluntarias, el mismo derecho que se concede al usufructuario.

Artículo 1.574. 29

Si nada se hubiere pactado sobre el lugar y tiempo del pago del arrendamiento, se estará, en cuanto al lugar, a lo dispuesto en el artículo 1.171; y, en cuanto al tiempo, a la costumbre de la tierra.

SECCIÓN 3.ª DISPOSICIONES ESPECIALES PARA LOS ARRENDAMIENTOS DE PREDIOS RÚSTICOS

Artículo 1.575.

El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario.

Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: El incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever.

Artículo 1.576. 30

Tampoco tiene el arrendatario derecho a rebaja de la renta cuando los frutos se han perdido después de estar separados de su raíz o tronco.

Artículo 1.577. 31

El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.

El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas.

Artículo 1.578.

El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y demás medios necesarios para las labores preparatorias del año siguiente; y, recíprocamente, el entrante tiene obligación de permitir al colono saliente lo necesario para la recolección y aprovechamiento de los frutos, todo con arreglo a la costumbre del pueblo.

Artículo 1.579. 32

El arrendamiento por aparcería de tierras de labor, ganados de cría o establecimientos fabriles e industriales, se regirá por las disposiciones relativas al contrato de sociedad y por las estipulaciones de las partes, y, en su defecto, por la costumbre de la tierra.

SECCIÓN 4.ª DISPOSICIONES ESPECIALES PARA EL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS

Artículo 1.580. 33

En defecto de pacto especial, se estará a la costumbre del pueblo para las reparaciones de los predios urbanos que deban ser de cuenta del propietario. En caso de duda se entenderán de cargo de éste.

Artículo 1.581. 34

Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

Artículo 1.582. 35

Cuando el arrendador de una casa, o de parte de ella, destinada a la habitación de una familia, o de una tienda, o almacén, o establecimiento industrial, arrienda también los muebles, el arrendamiento de éstos se entenderá por el tiempo que dure el de la finca arrendada.

CAPÍTULO III

Del arrendamiento de obras y servicios

SECCIÓN PRIMERA. DEL SERVICIO DE CRIADOS Y TRABAJADORES ASALARIADOS 36

Artículo 1.583.

Puede contratarse esta clase de servicios sin tiempo fijo, por cierto tiempo, o para una obra determinada. El arrendamiento hecho por toda la vida es nulo.

Artículo 1.584.

El criado doméstico destinado al servicio personal de su amo, o de la familia de éste, por tiempo determinado, puede despedirse y ser despedido antes de expirar el término; pero, si el amo despide al criado sin justa causa, debe indemnizarle pagándole el salario devengado y el de 15 días más.

El amo será creído, salvo prueba en contrario:

1.º Sobre el tanto del salario del sirviente doméstico.
2.º Sobre el pago de los salarios devengados en el año corriente.

Artículo 1.585.

Además de lo prescrito en los artículos anteriores, se observará acerca de los amos y sirvientes lo que determinen las Leyes y Reglamentos especiales.

Artículo 1.586.

Los criados de labranza, menestrales, artesanos y demás trabajadores asalariados por cierto término para cierta obra, no pueden despedirse ni ser despedidos antes del cumplimiento del contrato, sin justa causa.

Artículo 1.587.

La despedida de los criados, menestrales, artesanos y demás trabajadores asalariados, a que se refieren los artículos anteriores, da derecho para desposeerles de la herramienta y edificios que ocuparen por razón de su cargo.

SECCIÓN 2.ª DE LAS OBRAS POR AJUSTE O PRECIO ALZADO 37

Artículo 1.588. 38

Puede contratarse la ejecución de una obra conviniendo en que el que la ejecute ponga solamente su trabajo o su industria, o que también suministre el material.

Artículo 1.589. 39

Si el que contrató la obra se obligó a poner el material, debe sufrir la pérdida en el caso de destruirse la obra antes de ser entregada, salvo si hubiese habido morosidad en recibirla.

Artículo 1.590. 40

El que se ha obligado a poner sólo su trabajo o industria, no puede reclamar ningún estipendio si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla, o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido oportunamente esta circunstancia al dueño.

Artículo 1.591. 41

El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de 10 años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará 15 años.

Artículo 1.592. 42

El que se obliga a hacer una obra por piezas o por medida, puede exigir del dueño que la reciba por partes y que la pague en proporción. Se presume aprobada y recibida la parte satisfecha.

Artículo 1.593. 43

El arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construcción de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario.

Artículo 1.594. 44

El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella.

Artículo 1.595. 45

Cuando se ha encargado cierta obra a una persona por razón de sus cualidades personales, el contrato se rescinde por la muerte de esta persona.

En este caso, el propietario debe abonar a los herederos del constructor, a proporción del precio convenido, el valor de la parte de obra ejecutada y de los materiales preparados, siempre que de estos materiales reporte algún beneficio.

Lo mismo se entenderá si el que contrató la obra no puede acabarla por alguna causa independiente de su voluntad.

Artículo 1.596. 46

El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra.

Artículo 1.597. 47

Los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista, no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación.

Artículo 1.598. 48

Cuando se conviniere que la obra se ha de hacer a satisfacción del propietario, se entiende reservada la aprobación, a falta de conformidad, al juicio pericial correspondiente.

Si la persona que ha de aprobar la obra es un tercero, se estará a lo que éste decida.

Artículo 1.599. 49

Si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega.

Artículo 1.600. 50

El que ha ejecutado una obra en cosa mueble, tiene el derecho de retenerla en prenda hasta que se le pague.

SECCIÓN 3.ª DE LOS TRANSPORTES POR AGUA Y TIERRA, TANTO DE PERSONAS COMO DE COSAS

Artículo 1.601. 51

Los conductores de efectos por tierra o por agua están sujetos, en cuanto a la guarda y conservación de las cosas que se les confían, a las mismas obligaciones que respecto a los posaderos se determinan en los artículos 1.783 y 1.784.

Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de lo que respecto a transportes por mar y tierra establece el Código de Comercio.

Artículo 1.602. 52

Responden igualmente los conductores de la pérdida y de las averías de las cosas que reciben, a no ser que prueben que la pérdida o la avería ha provenido de caso fortuito o de fuerza mayor.

Artículo 1.603.

Lo dispuesto en estos artículos se entiende sin perjuicio de lo que prevengan las Leyes y los Reglamentos especiales.

 

1 Véanse: artículos 1.543 a 1.545 CC.
2 Véanse: artículos 1.546 a 1.582 CC.
3 Véanse: artículos 1.583 a 1.600 CC.
4 Véase: artículo 337 CC.
5 Las disposiciones del presente Capítulo tan sólo son aplicables a aquellos arrendamientos rústicos y urbanos excluidos de su específica legislación. Téngase en cuenta la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos y la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
6 Véase: artículo 1.289 CC.
7 Véase: artículo 90 LAR.
8 Véanse: artículos 1.280.2.º y 1.571 CC, artículos 2.º 5, 32 y 38 LH.
9 Véanse: artículos 22 y 23 LAR y artículos 8.º y 27.2 c) LAU.
10 Véanse: artículos 1.474 a 1.499 CC.
11 Véanse: artículos 1.474 y ss., 1.559.2 y 1.560 CC, artículos 21 y 27.3 a) LAU y artículo 18 LAR.
12 Véanse: artículos 1.171, 1.547, 1.574, 1.922.7.º y 1.966.2.ª CC, artículos 17 y ss. y 27 LAU y artículos 13 y ss. y 25 LAR.
13 Véanse: artículos 1.101 y 1.124 CC, artículo 27 LAU y artículos 24 a 27 LAR.
14 Véase: artículo 489 CC.
15 Véanse: artículos 21 y 22 LAU y artículos 17 a 20 LAR.
16 Véase: artículo 511 CC.
17 Véanse: artículos 446 y 1.554.3.º CC.
18 Véase: artículo 1.573 CC.
19 Véanse: artículos 1.101 y 1.183 CC.
20 Véanse: artículos 1.903 y 1.910 CC.
21 Véanse: artículos 1.569, 1.577 y 1.581 CC, artículos 9.º a 16 LAU y artículo 12 LAR.
22 Véanse: artículos 1.567 y 1.569 CC.
23 Véase: artículo 1.851 CC.
24 Véanse: artículos 27 y 28 LAU.
25 Véanse: artículo 1.556 CC, artículos 27 y 38 a 40 LAU y artículos 24 a 27 LAR.
26 Véanse: artículos 1.280.2.º y 1.549 CC, artículo 14 LAU y artículo 2.º 5 LH.
27 Véanse: artículo 1.508 CC y artículos 25 y 31 LAU.
28 Véanse: artículos 487 y 488 CC y artículos 23 y 24 LAU.
29 Véanse: artículos 13 y 14 LAR.
30 Véase: artículo 451, párrafo segundo, CC.
31 Véanse: artículos 480, 1.565 y 1.566 CC y artículo 13 LAR.
32 Véanse: artículos 28 a 32 LAR.
33 Véanse: artículos 21 y 27.3 a) LAU.
34 Véanse: artículos 1.565 y 1.566 CC y artículos 9.º a 16 LAU.
35 Véase: artículo 2.º 2 LAU.
36 La materia regulada en esta Sección carece en la actualidad de aplicabilidad jurídica a consecuencia de la legislación específica reguladora de las relaciones de trabajo.
37 Véase: Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
38 Véanse: artículos 1.544, 1.589 y 1.590 CC.
39 Véase: artículo 1.452 CC.
40 Véase: artículo 1.588 CC.
41 Véanse: artículos 1.484, 1.553, 1.596, 1.907, 1.909, 1.930, 1.938 y 1.964 CC.
42 Véase: artículo 1.169 CC.
43 Véanse: artículos 1.258 y 1.544 CC.
44 Véase: artículo 1.256 CC.
45 Véanse: artículos 1.161 y 1.742 CC.
46 Véanse: artículos 1.903, párrafo cuarto, y 1.909 CC.
47 Véanse: artículos 1.922.1.º y 1.923.3.º CC.
48 Véase: artículo 1.453 CC.
49 Véanse: artículos 1.100, 1.101 y 1.500 CC.
50 Véanse: artículos 453, 1.730, 1.780, 1.858, 1.922.1.º y 2.º, 1.926.1.ª y 1.927 CC.
51 Véanse: artículos 349 a 379 y 652 a 718 CCo.
52 Véanse: artículos 361 a 367 y 806 a 811 CCo.