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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Reinscripción de finca a favor del transmitente

Registro de la Propiedad. Reinscripción de finca a favor del transmitente. Oposición formulada por el destinatario de la notificación. Resolución por el juez del concurso. La reinscripción en favor del vendedor, cuando es consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma: Primero: debe aportarse el título del vendedor, es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada. Segundo: la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave, que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta. Tercero: el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución. Formulada, por tanto, oposición, tal y como ha sucedido en el caso al que se refiere este recurso, la cuestión habrá de suscitarse ante el órgano jurisdiccional correspondiente, que es competente para dilucidar, con las debidas garantías para todos los afectados y para todos los intereses en juego, si se dan los presupuestos necesarios para llevar a término el ejercicio de la resolución pretendida.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 5 de septiembre de 2016)

Caducidad de anotaciones preventivas de embargo. Influencia en el procedimiento ejecutivo

Registro de la Propiedad. Negativa a extender nota marginal indicativa de la expedición de certificación para un procedimiento ejecutivo de título judicial, por considerar caducadas las anotaciones de embargo. Dos son los tipos de asiento sobre los que se preconiza su idoneidad para recoger la conversión del embargo preventivo en ejecutivo, la nota marginal y la anotación preventiva. La opinión doctrinal no es pacífica y la solución dista de ser sencilla y la práctica registral no es unívoca. En cuanto a la nota marginal, se ha admitido la extensión de dicho asiento para reflejar el aumento de la cantidad inicialmente por vencimiento de nuevos plazos de la obligación garantizada o por devengo de intereses durante la ejecución y de costas de ésta, a que se refieren los artículos 578.3 y 613.4 LEC. Apoya esta tesis que cuando la norma hace referencia a «hacer constar en la anotación preventiva de embargo», excluye la extensión de una nueva anotación. La modificación que se produce respecto al embargo incide únicamente en su cuantía pero no supone la existencia de una nueva traba ni la extensión del embargo primitivo a una nueva obligación, por lo que bastará su reflejo en la anotación preventiva de embargo inicialmente practicada. Por el contrario sí será necesaria la extensión de una nueva anotación cuando la ampliación se produzca por circunstancias distintas a las anteriormente relacionadas. Practicada la nota marginal de conversión, la anotación preventiva mantiene su duración inicial, que no queda prorrogada por el hecho de haberse extendido la nota. Por tanto, caducada la anotación principal, también caducan todas sus notas marginales, salvo que se ordenase expresamente la prórroga de la anotación, pero, en este caso, ésta deberá practicarse mediante otro asiento de anotación. En cuanto a la posibilidad de extender una nueva anotación, su fundamento se basa principalmente en que, a diferencia con lo que ocurre en los supuestos anteriores, acordada la conversión del embargo en definitivo, la anotación publica una garantía diferente aunque conexa con la medida cautelar previa, por lo que debe así mismo conectarse registralmente con la primera a efectos de conservar su prioridad, mediante la oportuna nota marginal de referencia, ya que de otra forma el objetivo de la medida cautelar quedaría estéril. Esta es la solución más acorde con nuestra legislación hipotecaria. En estos casos de conversión de embargo preventivo en embargo ejecutivo, si bien no estamos ante una primera anotación de suspensión, sí puede aplicarse analógicamente el mecanismo de conversión de estas últimas que regula la legislación hipotecaria, a fin de recoger correctamente el tránsito del embargo preventivo al embargo ejecutivo manteniendo la prioridad ganada por la toma de razón en el Registro del primero. En consecuencia, los efectos de la anotación de conversión, se retrotraen a la fecha de la anotación del embargo preventivo si bien el plazo de caducidad de esta segunda anotación se computará desde su propia fecha, por aplicación del régimen general de las anotaciones preventivas contenido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 2 de septiembre de 2016)

La expresión de la causa en el reconocimiento de deuda

Registro de la Propiedad. Reconocimiento de deuda. Expresión de la causa. Contratos suscritos entre consumidores y entidades distintas a las de crédito. Hipoteca a favor de una sociedad en garantía de deuda reconocida por unos cónyuges. En nuestro Derecho todo reconocimiento de deuda ha de ser causal, en el sentido de que ha de tener causa, porque, como regla general, no se admite el negocio abstracto. Ahora bien, puede ocurrir que la causa no esté indicada (o lo esté solamente de forma genérica) o que esté plenamente expresada: a la primera hipótesis le es de aplicación el artículo 1277 del Código Civil, por lo que se presume que la causa existe y es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario -sin perjuicio de que esta presunción no opere en el ámbito registral-, e igualmente le es aplicable la doctrina jurisprudencial que, en virtud de una abstracción procesal, dispensa de probar la causa al titular del derecho de crédito objeto de reconocimiento y se hace recaer la carga de la prueba sobre el obligado; en la segunda hipótesis (es decir, cuando la causa está plenamente expresada) no es de aplicación la presunción del artículo 1.277, pues resulta innecesaria. La Dirección General ha destacado el citado principio de consentimiento causal en las vertientes señaladas, es decir, en la de necesidad de existencia de una causa verdadera y lícita y en la necesidad de su expresión en el documento y en la inscripción, sin que sea posible, a efectos registrales, la presunción de existencia de la misma. No obstante, no es preciso reflejar pormenorizadamente todo el contrato que motiva el reconocimiento de deuda, basta indicar cuál es el contrato concreto del que deriva la deuda. En el presente expediente la expresión de la causa es genérica, al decirse únicamente «como consecuencia de relaciones mercantiles, reconoce adeudar». Ante esta manifestación el registrador considera que la causa del reconocimiento de deuda es consecuencia de una entrega de dinero y por tanto exige la acreditación de los medios de pago. Por su parte, tanto recurrente y notario señalan que dicho reconocimiento no procede de una operación financiera, sino de un contrato de ejecución de obra en el que una empresa constructora ha realizado un trabajo que se encuentra pendiente de pago. Pero estas manifestaciones no resultan de la escritura, sino del escrito de recurso, por lo que no pueden ser tenidas en cuenta en la resolución. Por tanto, es necesario rectificar la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca aclarando la causa de dicho reconocimiento para que esta sea determinada y lícita. En este sentido será suficiente que se manifieste que dicha deuda trae causa de un contrato de ejecución de obra habiendo realizado la empresa constructora un trabajo que se encuentra pendiente de pago.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 2 de septiembre de 2016)

Obligatoriedad de la aportación de representación gráfica georeferenciada tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015

Registro de la Propiedad. Segregación. Incorporación de representación gráfica georeferenciada tras la Ley 13/2015. Procedimiento y requisitos técnicos. Incorporación sucesiva de las porciones. La segregación o división son actos jurídicos de carácter estrictamente registral y, por tanto, y precisamente por tal carácter, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior. Además, los documentos públicos que, conteniendo actos de agrupación, agregación, división o segregación, se hubieran otorgado antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, no pueden acogerse, pues no están contempladas en ella, a la excepción prevista en la disposición transitoria única de tal Ley, la cual se refiere únicamente a que los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria (entre los que claramente no cabe entenderse incluido el mero otorgamiento de documentos público de agrupación o división de terrenos) que se encuentren iniciados a la fecha de su entrada en vigor continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior. Por tanto, es forzoso concluir que todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte. Debe tenerse en cuenta el supuesto especial que para la constancia registral de la representación gráfica suponen los casos previstos en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación. En tales casos es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción. El propio artículo señala que se hará constar la descripción de la porción restante (entendiendo incluida en ésta la representación gráfica de la finca) cuando esto «fuere posible». Esta imposibilidad deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, y, así, también podría entenderse que concurre cuando la constancia registral de la representación gráfica de una porción restante no pueda efectuarse por haberse calificado negativamente, como ocurre en el presente caso, siempre que ello no afecte a la calificación positiva e inscripción de la representación de la porción segregada.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 2 de septiembre de 2016)

La representación del legitimario desheredado por sus hijos o descendientes

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Desheredación de los padres del causante por haberle negado alimentos. Partición sin declaración judicial previa. Derechos de los descendientes de los desheredados. La privación de eficacia del contenido patrimonial de un determinado testamento exige, a falta de conformidad de todos los afectados, una previa declaración judicial que, tras un procedimiento contencioso instado por quien esté legitimado para ello, provoque su pérdida de eficacia (total o parcial). Y ello porque el principio constitucional de salvaguarda judicial de los derechos, en conjunción con el valor de ley de la sucesión que tiene el testamento formalmente válido, conduce inexorablemente a la necesidad de una declaración judicial para privar de efectos a un testamento que no incurra en caducidad ni en vicios sustanciales de forma. Por ello, en este expediente, no podrá prescindirse, sin la pertinente declaración judicial de ineficacia, del testamento del que derivan la condición de heredera, por mucho que en él se haya ordenado una desheredación y en consecuencia, produce sus efectos la adjudicación de herencia realizada por esa única heredera tanto en cuanto no se haya producido una resolución judicial en virtud de reclamación de quien se considere injustamente desheredado. En cuanto a si los hijos o descendientes de los padres desheredados ocupan su lugar y conservan sus derechos como herederos forzosos respecto de la legítima, el artículo 857 del Código Civil establece que «los hijos o descendientes del desheredado ocuparán su lugar y conservarán los derechos de herederos forzosos respecto a la legítima». La cuestión es si en el artículo se incluye dentro del concepto de «desheredado» no solo a los hijos y descendientes, sino también a los otros legitimarios como los ascendientes. La aplicación del artículo a los supuestos de justa desheredación de los ascendientes y del cónyuge, determinaría que los derechos legitimarios pasasen a hermanos (o medio hermanos) u otros colaterales del causante, lo cual sería absolutamente contrario a la naturaleza y fundamento de las legítimas y a las finalidades de este precepto. Por otra parte, la aplicación, respecto de la sucesión intestada y que puede servir para la legítima, del 925 al decir que «el derecho de representación tendrá siempre lugar en la línea recta descendente, pero nunca en la ascendente...», por lo que el artículo 857 al hablar del desheredado debe referirse solo a la línea descendente y no a la ascendente. Por último, que el artículo 761 tiene una ratio parecida al 857 y dice que «si el excluido de la herencia por incapacidad fuere hijo o descendiente del testador, y tuviere hijos o descendientes, adquirirán estos su derecho a la legítima», y no recoge situación parecida respecto de los ascendientes. En consecuencia, no deben entenderse incluidos en el término «desheredado» del artículo 857 del Código Civil a los ascendientes del testador.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 1 de septiembre de 2016)

La legítima en el Derecho Civil de Galicia y su tratamiento registral

Registro de la Propiedad. Derecho Civil de Galicia. Anotación preventiva del derecho de un legitimario. Solicitud directa mediante instancia presentada en el Registro. Frente a la naturaleza de la legítima como pars bonorum en el Derecho civil común, hay otros dos modelos de la que constituye la legítima de valor o crédito frente a la herencia. Por un lado, la legítima como pars valoris bonorum, que confiere derecho a una parte del valor de la herencia con afección real sobre todos y cada uno de los bienes que la componen, y por otro, la legítima como pars valoris, que la considera como un crédito puramente personal por la cuantía que cada ordenamiento le reconozca en el valor del caudal. La legítima gallega es una obligación de valor que puede ser satisfecha en metálico. Con la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia, la posición del legitimario ha quedado debilitada respecto de la situación de la Ley de 1995, pasando el legitimario a ser un acreedor, por lo que, en defensa de la reclamación de su legítima, puede exigir la formación de inventario y hacer uso de la anotación preventiva prevista en el artículo 249, para no verse perjudicado en sus derechos con la aparición de un tercero hipotecario. El inventario es un nuevo requisito de la Ley 2/2006, que deja en manos del legitimario el que se realice o no. Esta solicitud obedece a dos razones: la necesidad de conocer el todo del que se detraerá la legítima y la conveniencia de evitar la confusión del patrimonio relicto con el propio del heredero. Es el legitimario el único que lo puede solicitar, por lo que si nada dice al respecto no se practicará esta actuación. La nueva regulación ha modificado la configuración de la anotación, que en la Ley de 1995 regulaba la anotación preventiva de la demanda en la que se reclamara la legítima o su suplemento, mientras que ahora se habla de «anotación preventiva de su derecho» sobre los bienes inmuebles de la herencia. Esta anotación puede tener encaje en el artículo 42.10 de la Ley Hipotecaria. En cuanto a las formas de solicitar la anotación, en primer lugar, lo será por solicitud directa al registrador, formulada en documento público o en simple instancia, en los que se manifiesten o describan los bienes, siempre que estos estén perfectamente identificados y sitos en la circunscripción territorial de aquel. Con esta petición escrita y descriptiva de los bienes, deberán presentarse en el Registro el título sucesorio fundamental, testamento, contrato sucesorio o declaración de herederos ab intestato, las certificaciones de defunción del causante y del Registro General de Actos de Última Voluntad, y, en su caso, los documentos complementarios correspondientes, todos ellos acreditativos del derecho del solicitante. En segundo lugar, mediante providencia judicial ordenando la práctica de esta anotación, en el curso del procedimiento correspondiente en el que el legitimario pretenda hacer efectivo su derecho.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 2 de agosto de 2016)

Adquisición de inmuebles bajo el régimen de separación de bienes con nivelación de ganancias de Derecho alemán

Registro de la Propiedad. Compraventa. Adquirente casada en régimen de separación de bienes con nivelación de ganancias de Derecho alemán con el representante de la sociedad vendedora. Prueba del derecho extranjero. Conflicto de intereses. Este expediente trata una compraventa de inmuebles situados en España realizada entre persona física y jurídica de nacionalidad alemana y por tanto sujeta al Reglamento Roma I, que, en defecto de ley escogida por las partes a los contratos relativos a derechos reales sobre bienes inmuebles, aplica la ley del lugar donde estuvieran situados, en consecuencia, la legislación española bajo cuyo prisma debe considerarse el posible conflicto de intereses que pueda concurrir en la prestación del consentimiento en el contrato considerado. No obstante, ciertos aspectos quedan excluidos de la esta ley, dos de ellos relevantes en este caso, de un lado la proyección del régimen económico del matrimonio en los efectos del contrato, y de otro las cuestiones de funcionamiento interno de las sociedades, en cuanto a la manera de abordar los supuestos en los que sus representantes defienden en el mismo contrato también intereses contrapuestos al de la sociedad y de formalizar los acuerdos pertinentes. En cada uno de los casos deberá aplicarse lo previsto en los artículos 9.2 y 9.11 del Código Civil respectivamente. La aplicación de la legislación alemana queda sometida necesariamente a su acreditación ante la registradora, ya que el derecho extranjero debe probarse por quien pretenda su aplicación. Por lo que respecta a la legislación española, en nuestro caso no puede deducirse del solo hecho de que el administrador de la sociedad vendedora sea el marido de la compradora, cuando esta actúa en su propio nombre y derecho, sin adquirir con carácter común, que se haya quebrantando el deber de lealtad y se haya causado un perjuicio a la sociedad, cuestiones estas de carácter sustantivo, que deberán ventilarse en el juicio correspondiente.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 3 de agosto de 2016)

Fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre

Registro de la Propiedad. Compraventa. Sospechas del registrador sobre si la finca invade el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación a las servidumbres de protección y tránsito, aunque no resulte de la descripción. Certificación del Servicio Periférico de Costas. El eje fundamental sobre el que gira la tutela del dominio público marítimo-terrestre en el Reglamento de Costas es la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado. Con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Solo en el caso en el que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas. En los casos en los que las aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas no dispongan de la información correspondiente a la representación gráfica georreferenciada de la línea de dominio público marítimo-terrestre y de las servidumbres de tránsito y protección, por no haberse implantado plenamente el sistema informático previsto en las normas expuestas en el punto anterior, la única forma de lograr esta determinación será la previa aportación de certificación del Servicio Periférico de Costas de la que resulte la colindancia o intersección así como si la finca invade o no el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito, todo ello según la representación gráfica que obre en tal Administración. No obstante, esta determinación previa solo debe ser exigible a aquéllas fincas que, según los datos que consten en el Registro, linden con este dominio público o puedan estar sujetas a tales servidumbres.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 23 de agosto de 2016)

El derecho de información en las modificaciones estatutarias

Registro Mercantil. Ampliación de capital. Falta de depósito de las cuentas. Derecho de información. Los requisitos formales de la junta así como la especificación de los acuerdos sociales posteriormente documentados, no han de regirse por un rigorismo formal, en vacío, sino que, sin olvidar la importancia de la forma, habrá que estarse al análisis material del desarrollo de la junta y muy especialmente, habrá de tenerse en cuenta si las omisiones formales suponen o no un perjuicio para los accionistas o terceros, o si de ser la reunión de carácter universal, pueden ser omitidos aquéllos dirigidos a la protección de accionistas no presentes ni representados. Significa esto que habiendo asistido a la junta todos los socios, habiendo participado en la deliberación y votación de los acuerdos sociales y habiendo expresado su voluntad al respecto, puede darse por buena la inaplicación que del apartado 1.1.º del artículo 158 del Reglamento del Registro Mercantil predica el número 2 de dicho artículo. Los administradores deben redactar un informe sobre la modificación estatutaria propuesta y ello debe hacerse constar en el anuncio de convocatoria. La fecha de ese informe, en todo caso anterior al anuncio de convocatoria, debe estar sujeta a calificación registral pues si bien el informe puede existir su fecha de emisión tiene más trascendencia si cabe que el mismo informe, pues desde la convocatoria debe estar a disposición de los socios. Si la junta hubiera sido universal, es lógico que ni la existencia del informe ni su fecha tengan la menor importancia, pues el socio disconforme con la información suministrada por la sociedad puede levantarse de la reunión, evitando la celebración de la junta. Si pese a la omisión del derecho de información permanece, ya no podrá fundar su rechazo a la junta en dicho motivo. Ciertamente en junta convocada, el socio, pese al posible déficit del derecho de información, puede asistir a la junta y posteriormente impugnar su celebración por la emisión del informe sobre la modificación propuesta fuera de plazo.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 2 de septiembre de 2016)

La necesidad de demandar a los terceros adquirentes en las ejecuciones hipotecarias

Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Adjudicación sin haberse demandado al titular registral, que adquirió́ la finca e inscribió́ antes de iniciarse el procedimiento. Aportación documental defectuosa. El artículo 685 LEC condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca. El Tribunal Supremo había entendido que este requisito (que ya recogía el artículo 131 de la Ley Hipotecaria) implicaba una «conducta positiva» a cargo del adquirente, no siendo suficiente para entenderlo cumplido su inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, esta línea jurisprudencial (muy criticada por un sector de la doctrina), que es la que sostiene el recurrente, no puede mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional de 8 de abril de 2013 por la que sienta doctrina sobre la proyección que, desde la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, tiene la inscripción registral y su publicidad en un procedimiento de ejecución hipotecaria y, en especial, la cuestión relativa a la constitución de la relación jurídico procesal en este tipo de procedimientos en relación con el titular de la finca que ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad. De conformidad con esta doctrina constitucional, el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito, quedando suficientemente acreditada frente al acreedor desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. La notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se le haya podido realizar no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago. El tercer poseedor ha de ser demandado y requerido de pago de conformidad con lo dispuesto en los artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si bien, en los casos en que no se hubiere acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados -ni se hubiera inscrito- en el momento de formular la demanda, sino que hubiera inscrito su derecho posteriormente de modo que aparezca en la certificación registral, debe ser entonces (tras la expedición de dicha certificación para el proceso) cuando se le deberá́ notificar la existencia del procedimiento.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 23 de enero de 2017)

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