Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Compraventa de dos fincas por precio aplazado bajo condición resolutoria como garantía del cumplimiento de los pagos, sin determinar el correspondiente a cada una. Principio de especialidad.

Cuando al impago del precio aplazado de varias fincas vendidas se liga la facultad resolutoria del contrato por la parte vendedora, tal pacto no es inscribible sin distribuir o determinar cuál es la parte del precio pendiente del que ha de responder cada una de las fincas vendidas, pues la exigencia del artículo 11 de la Ley Hipotecaria, como una manifestación del conocido como principio de determinación, consecuencia a su vez del de especialidad que la llevanza del Registro por fincas impone, no deja lugar a dudas sobre su necesidad. La seguridad del tráfico jurídico inmobiliario demanda que el tercero pueda saber si cada una de las concretas fincas vendidas está sujeta o no a la acción resolutoria por impago del precio, si posteriormente ha quedado total o parcialmente liberada de la misma por imputación al precio de que respondía de pagos parciales posteriores, o cuál sea la cantidad que presumiblemente le corresponderá percibir de aquella que, en caso de resolución, venga obligado a devolver el vendedor.

Registro de la Propiedad. Inscripción de representación gráfica catastral solicitada en instancia privada suspendida por la oposición formulada por la Administración titular de una vía pecuaria colindante.

El juicio de identidad de la finca por parte del registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. En el presente caso, resultan justificadas las dudas al ponerse de manifiesto la oposición expresa de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica, basada en la documentación que obra en dicha Administración y tras visita de campo.

Registro de la Propiedad. Venta del usufructo de dos fincas en la que se estipula el carácter personalísimo e intransferible del derecho. Imposibilidad legal de acceso al Registro de prohibiciones de disponer en negocios onerosos inter vivos.

La posibilidad de constituir un derecho de usufructo con carácter personalísimo, intransmisible e indisponible resulta totalmente incontrovertible pues, con base en el criterio de numerus apertus que rige en nuestro ordenamiento, se permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales, sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos. Cuestión diferente, sin embargo, es la relativa al acceso registral de tal pacto, pues las prohibiciones de disponer no son verdaderos derechos reales cuya inscripción perjudique a terceros adquirentes, sino restricciones que, sin atribuir un correlativo derecho al beneficiado por ellas, limitan el ejercicio de la facultad dispositiva (ius disponendi) de su titular.

Registro de la Propiedad. Derecho de aprovechamiento de aguas privadas subterráneas en uso desde antes del 1 de enero de 1986 declarado por sentencia. Identificación de la finca e inscripción en el Registro de Aguas

Las parcelas catastrales y las fincas registrales no tienen por qué coincidir, como resulta de sus respectivas legislaciones reguladoras, y de hecho no coinciden en muchas ocasiones. En este caso, la parcela catastral que menciona la sentencia no consta en el Registro, por lo que no puede identificarse la finca registral a través de la misma. La registradora no puede decidir de oficio cuál es la finca registral sobre la que ha practicarse la inscripción, como se desprende del principio hipotecario de rogación, sino que ha de quedar identificada por medio de la documentación presentada. El registrador no puede suplir la intención o consentimiento de las partes, dado que su calificación se extiende a los documentos presentados, los asientos del Registro y su conformidad con la legislación, sin deducciones o interpretaciones sobre la voluntad de los interesados o, en un caso como este, sobre el alcance de una resolución judicial, en aplicación además de lo que dispone el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia ley), que extiende la calificación registral de los documentos judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción. Una vez que se identifique la finca registral sobre la que se pretende la inscripción, la registradora deberá decidir sobre su correspondencia o no con la parcela catastral que indica la sentencia, pues el derecho se declara sobre dicha parcela y en consecuencia la inscripción se ha practicar en la finca registral que tenga correspondencia con la misma y no en otra, siempre que se cumplan los demás requisitos necesarios para para practicarla, entre ellos que la finca en cuestión figure inscrita a nombre del demandante.

Registro de la Propiedad. Cancelación de nota marginal de prohibición y limitación de disposición practicada en virtud del Plan Estatal de vivienda 2005-2008. Escritura de venta que incorpora resolución de la Dirección General de Vivienda autorizándola y certificado acreditativo de la cancelación del préstamo

Comparando la redacción del artículo 13 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, con la del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, se ve claramente la ampliación del régimen de prohibición de disposición, que hoy comprende toda compraventa que se haya acogido al Real Decreto 801/2005, exista o no préstamo cualificado, cuando en 2002 la prohibición de disponer sólo llegaba a «las viviendas para las que se hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de 10 años desde la formalización de dicho préstamo». En la nueva regulación quedan sujetas a prohibición de disponer todas las compraventas acogidas al Real Decreto 801/2005, hayan o no obtenido ayudas financieras o préstamo acogido. Pero si además han obtenido ayudas financieras o préstamos la supresión de la prohibición de disponer exige la devolución de esas ayudas, en los términos que resultan de los apartados 3 a 5 del citado Real Decreto 801/2005.

Registro Mercantil. Acuerdo de reducción del capital social con restitución de aportaciones adoptado, en junta general universal, por los dos únicos socios de una sociedad limitada sin asistencia de la administradora única

Dada la especial trascendencia de los asientos registrales, que tienen alcance erga omnes, gozan de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional, se hace necesario exigir la máxima certeza jurídica de los documentos que acceden al registro, no sólo por lo que se refiere a la veracidad y exactitud del contenido de éstos, sino también respecto de la legitimación para expedirlos. La elevación a instrumento público de acuerdos de una sociedad, en tanto en cuanto comporta una manifestación de voluntad relativa a un negocio o acto preexistente que se enmarca en el ámbito de actuación externa de aquélla, compete prima facie al órgano de representación social, que podrá actuar directamente o mediante apoderado con poder suficiente. No obstante, en la normativa vigente dicha facultad no queda ligada exclusiva e inescindiblemente a la titularidad del poder de representación, ya que, conforme al artículo 108 del Reglamento del Registro Mercantil, son competentes, no sólo cualquiera de los miembros del órgano de administración –con nombramiento vigente e inscrito en el Registro Mercantil, cuando hubieren sido expresamente facultados para ello en la escritura social o en la reunión en que se hayan adoptado los acuerdos– y los apoderados facultados para ello, aunque se trate de poder general para todo tipo de acuerdos en los términos establecidos por la norma reglamentaria, sino también las personas que tengan facultad para certificar los acuerdos de que se trate.

Registro de la Propiedad. Denegación de la práctica del asiento de presentación. Solicitud de revocación de la cancelación de una inscripción de opción de compra en virtud de un mandamiento de cancelación de cargas posteriores a una hipoteca ejecutada

La negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento. El objeto de recurso en estos casos es, exclusivamente, determinar si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la calificación que, de practicarse dicho asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones.

Registro de la Propiedad. Parcelación. División horizontal. Licencias. Superficie y descripción de la finca. Existencia de construcciones declaradas

Es la legislación sustantiva urbanística que resulte aplicable la que ha establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinación que constituye un presupuesto previo o prius respecto de su exigencia en sede registral. La legislación de la Comunidad Autónoma de Madrid, a diferencia de lo que sucede en otras legislaciones autonómicas, no sujeta la división horizontal, como operación específica, a licencia de forma expresa. Sin embargo, en el ámbito de la legislación sustantiva madrileña, resulta exigible licencia a efectos de inscripción cuando la división horizontal de las edificaciones se configure de tal modo que pueda suponer un acto equiparado a parcelación o a «cualesquiera otros actos de división» de parcelas o terrenos.

Registro de la Propiedad. Extinción de proindiviso. Sentencia declarativa dictada sin intervención procesal de todos los titulares registrales. Transmisión de participaciones sin constancia registral.

El título, consistente en una disolución de comunidad por venta en subasta, deriva de un procedimiento judicial de división de cosa común en el que dos de los titulares registrales no han sido parte en el pleito, argumentando el recurrente que dichas participaciones fueron transmitidas en virtud de títulos que no accedieron al Registro de la Propiedad.

Registro de la Propiedad. Instancia privada con firma legitimada notarialmente acompañada de certificación catastral descriptiva y gráfica. Innecesariedad de documento público.

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Del tenor literal del primer párrafo de este precepto se deduce que para iniciar este expediente basta aportar como único documento público la citada certificación catastral.