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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Obligatoriedad de la aportación de representación gráfica georeferenciada tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015

Registro de la Propiedad. Segregación. Incorporación de representación gráfica georeferenciada tras la Ley 13/2015. Procedimiento y requisitos técnicos. Incorporación sucesiva de las porciones. La segregación o división son actos jurídicos de carácter estrictamente registral y, por tanto, y precisamente por tal carácter, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior. Además, los documentos públicos que, conteniendo actos de agrupación, agregación, división o segregación, se hubieran otorgado antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, no pueden acogerse, pues no están contempladas en ella, a la excepción prevista en la disposición transitoria única de tal Ley, la cual se refiere únicamente a que los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria (entre los que claramente no cabe entenderse incluido el mero otorgamiento de documentos público de agrupación o división de terrenos) que se encuentren iniciados a la fecha de su entrada en vigor continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior. Por tanto, es forzoso concluir que todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte. Debe tenerse en cuenta el supuesto especial que para la constancia registral de la representación gráfica suponen los casos previstos en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación. En tales casos es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción. El propio artículo señala que se hará constar la descripción de la porción restante (entendiendo incluida en ésta la representación gráfica de la finca) cuando esto «fuere posible». Esta imposibilidad deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, y, así, también podría entenderse que concurre cuando la constancia registral de la representación gráfica de una porción restante no pueda efectuarse por haberse calificado negativamente, como ocurre en el presente caso, siempre que ello no afecte a la calificación positiva e inscripción de la representación de la porción segregada.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 2 de septiembre de 2016)

La representación del legitimario desheredado por sus hijos o descendientes

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Desheredación de los padres del causante por haberle negado alimentos. Partición sin declaración judicial previa. Derechos de los descendientes de los desheredados. La privación de eficacia del contenido patrimonial de un determinado testamento exige, a falta de conformidad de todos los afectados, una previa declaración judicial que, tras un procedimiento contencioso instado por quien esté legitimado para ello, provoque su pérdida de eficacia (total o parcial). Y ello porque el principio constitucional de salvaguarda judicial de los derechos, en conjunción con el valor de ley de la sucesión que tiene el testamento formalmente válido, conduce inexorablemente a la necesidad de una declaración judicial para privar de efectos a un testamento que no incurra en caducidad ni en vicios sustanciales de forma. Por ello, en este expediente, no podrá prescindirse, sin la pertinente declaración judicial de ineficacia, del testamento del que derivan la condición de heredera, por mucho que en él se haya ordenado una desheredación y en consecuencia, produce sus efectos la adjudicación de herencia realizada por esa única heredera tanto en cuanto no se haya producido una resolución judicial en virtud de reclamación de quien se considere injustamente desheredado. En cuanto a si los hijos o descendientes de los padres desheredados ocupan su lugar y conservan sus derechos como herederos forzosos respecto de la legítima, el artículo 857 del Código Civil establece que «los hijos o descendientes del desheredado ocuparán su lugar y conservarán los derechos de herederos forzosos respecto a la legítima». La cuestión es si en el artículo se incluye dentro del concepto de «desheredado» no solo a los hijos y descendientes, sino también a los otros legitimarios como los ascendientes. La aplicación del artículo a los supuestos de justa desheredación de los ascendientes y del cónyuge, determinaría que los derechos legitimarios pasasen a hermanos (o medio hermanos) u otros colaterales del causante, lo cual sería absolutamente contrario a la naturaleza y fundamento de las legítimas y a las finalidades de este precepto. Por otra parte, la aplicación, respecto de la sucesión intestada y que puede servir para la legítima, del 925 al decir que «el derecho de representación tendrá siempre lugar en la línea recta descendente, pero nunca en la ascendente...», por lo que el artículo 857 al hablar del desheredado debe referirse solo a la línea descendente y no a la ascendente. Por último, que el artículo 761 tiene una ratio parecida al 857 y dice que «si el excluido de la herencia por incapacidad fuere hijo o descendiente del testador, y tuviere hijos o descendientes, adquirirán estos su derecho a la legítima», y no recoge situación parecida respecto de los ascendientes. En consecuencia, no deben entenderse incluidos en el término «desheredado» del artículo 857 del Código Civil a los ascendientes del testador.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 1 de septiembre de 2016)

La legítima en el Derecho Civil de Galicia y su tratamiento registral

Registro de la Propiedad. Derecho Civil de Galicia. Anotación preventiva del derecho de un legitimario. Solicitud directa mediante instancia presentada en el Registro. Frente a la naturaleza de la legítima como pars bonorum en el Derecho civil común, hay otros dos modelos de la que constituye la legítima de valor o crédito frente a la herencia. Por un lado, la legítima como pars valoris bonorum, que confiere derecho a una parte del valor de la herencia con afección real sobre todos y cada uno de los bienes que la componen, y por otro, la legítima como pars valoris, que la considera como un crédito puramente personal por la cuantía que cada ordenamiento le reconozca en el valor del caudal. La legítima gallega es una obligación de valor que puede ser satisfecha en metálico. Con la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia, la posición del legitimario ha quedado debilitada respecto de la situación de la Ley de 1995, pasando el legitimario a ser un acreedor, por lo que, en defensa de la reclamación de su legítima, puede exigir la formación de inventario y hacer uso de la anotación preventiva prevista en el artículo 249, para no verse perjudicado en sus derechos con la aparición de un tercero hipotecario. El inventario es un nuevo requisito de la Ley 2/2006, que deja en manos del legitimario el que se realice o no. Esta solicitud obedece a dos razones: la necesidad de conocer el todo del que se detraerá la legítima y la conveniencia de evitar la confusión del patrimonio relicto con el propio del heredero. Es el legitimario el único que lo puede solicitar, por lo que si nada dice al respecto no se practicará esta actuación. La nueva regulación ha modificado la configuración de la anotación, que en la Ley de 1995 regulaba la anotación preventiva de la demanda en la que se reclamara la legítima o su suplemento, mientras que ahora se habla de «anotación preventiva de su derecho» sobre los bienes inmuebles de la herencia. Esta anotación puede tener encaje en el artículo 42.10 de la Ley Hipotecaria. En cuanto a las formas de solicitar la anotación, en primer lugar, lo será por solicitud directa al registrador, formulada en documento público o en simple instancia, en los que se manifiesten o describan los bienes, siempre que estos estén perfectamente identificados y sitos en la circunscripción territorial de aquel. Con esta petición escrita y descriptiva de los bienes, deberán presentarse en el Registro el título sucesorio fundamental, testamento, contrato sucesorio o declaración de herederos ab intestato, las certificaciones de defunción del causante y del Registro General de Actos de Última Voluntad, y, en su caso, los documentos complementarios correspondientes, todos ellos acreditativos del derecho del solicitante. En segundo lugar, mediante providencia judicial ordenando la práctica de esta anotación, en el curso del procedimiento correspondiente en el que el legitimario pretenda hacer efectivo su derecho.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 2 de agosto de 2016)

Adquisición de inmuebles bajo el régimen de separación de bienes con nivelación de ganancias de Derecho alemán

Registro de la Propiedad. Compraventa. Adquirente casada en régimen de separación de bienes con nivelación de ganancias de Derecho alemán con el representante de la sociedad vendedora. Prueba del derecho extranjero. Conflicto de intereses. Este expediente trata una compraventa de inmuebles situados en España realizada entre persona física y jurídica de nacionalidad alemana y por tanto sujeta al Reglamento Roma I, que, en defecto de ley escogida por las partes a los contratos relativos a derechos reales sobre bienes inmuebles, aplica la ley del lugar donde estuvieran situados, en consecuencia, la legislación española bajo cuyo prisma debe considerarse el posible conflicto de intereses que pueda concurrir en la prestación del consentimiento en el contrato considerado. No obstante, ciertos aspectos quedan excluidos de la esta ley, dos de ellos relevantes en este caso, de un lado la proyección del régimen económico del matrimonio en los efectos del contrato, y de otro las cuestiones de funcionamiento interno de las sociedades, en cuanto a la manera de abordar los supuestos en los que sus representantes defienden en el mismo contrato también intereses contrapuestos al de la sociedad y de formalizar los acuerdos pertinentes. En cada uno de los casos deberá aplicarse lo previsto en los artículos 9.2 y 9.11 del Código Civil respectivamente. La aplicación de la legislación alemana queda sometida necesariamente a su acreditación ante la registradora, ya que el derecho extranjero debe probarse por quien pretenda su aplicación. Por lo que respecta a la legislación española, en nuestro caso no puede deducirse del solo hecho de que el administrador de la sociedad vendedora sea el marido de la compradora, cuando esta actúa en su propio nombre y derecho, sin adquirir con carácter común, que se haya quebrantando el deber de lealtad y se haya causado un perjuicio a la sociedad, cuestiones estas de carácter sustantivo, que deberán ventilarse en el juicio correspondiente.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 3 de agosto de 2016)

Fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre

Registro de la Propiedad. Compraventa. Sospechas del registrador sobre si la finca invade el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación a las servidumbres de protección y tránsito, aunque no resulte de la descripción. Certificación del Servicio Periférico de Costas. El eje fundamental sobre el que gira la tutela del dominio público marítimo-terrestre en el Reglamento de Costas es la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado. Con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Solo en el caso en el que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas. En los casos en los que las aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas no dispongan de la información correspondiente a la representación gráfica georreferenciada de la línea de dominio público marítimo-terrestre y de las servidumbres de tránsito y protección, por no haberse implantado plenamente el sistema informático previsto en las normas expuestas en el punto anterior, la única forma de lograr esta determinación será la previa aportación de certificación del Servicio Periférico de Costas de la que resulte la colindancia o intersección así como si la finca invade o no el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito, todo ello según la representación gráfica que obre en tal Administración. No obstante, esta determinación previa solo debe ser exigible a aquéllas fincas que, según los datos que consten en el Registro, linden con este dominio público o puedan estar sujetas a tales servidumbres.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 23 de agosto de 2016)

El derecho de información en las modificaciones estatutarias

Registro Mercantil. Ampliación de capital. Falta de depósito de las cuentas. Derecho de información. Los requisitos formales de la junta así como la especificación de los acuerdos sociales posteriormente documentados, no han de regirse por un rigorismo formal, en vacío, sino que, sin olvidar la importancia de la forma, habrá que estarse al análisis material del desarrollo de la junta y muy especialmente, habrá de tenerse en cuenta si las omisiones formales suponen o no un perjuicio para los accionistas o terceros, o si de ser la reunión de carácter universal, pueden ser omitidos aquéllos dirigidos a la protección de accionistas no presentes ni representados. Significa esto que habiendo asistido a la junta todos los socios, habiendo participado en la deliberación y votación de los acuerdos sociales y habiendo expresado su voluntad al respecto, puede darse por buena la inaplicación que del apartado 1.1.º del artículo 158 del Reglamento del Registro Mercantil predica el número 2 de dicho artículo. Los administradores deben redactar un informe sobre la modificación estatutaria propuesta y ello debe hacerse constar en el anuncio de convocatoria. La fecha de ese informe, en todo caso anterior al anuncio de convocatoria, debe estar sujeta a calificación registral pues si bien el informe puede existir su fecha de emisión tiene más trascendencia si cabe que el mismo informe, pues desde la convocatoria debe estar a disposición de los socios. Si la junta hubiera sido universal, es lógico que ni la existencia del informe ni su fecha tengan la menor importancia, pues el socio disconforme con la información suministrada por la sociedad puede levantarse de la reunión, evitando la celebración de la junta. Si pese a la omisión del derecho de información permanece, ya no podrá fundar su rechazo a la junta en dicho motivo. Ciertamente en junta convocada, el socio, pese al posible déficit del derecho de información, puede asistir a la junta y posteriormente impugnar su celebración por la emisión del informe sobre la modificación propuesta fuera de plazo.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 2 de septiembre de 2016)

La necesidad de demandar a los terceros adquirentes en las ejecuciones hipotecarias

Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Adjudicación sin haberse demandado al titular registral, que adquirió́ la finca e inscribió́ antes de iniciarse el procedimiento. Aportación documental defectuosa. El artículo 685 LEC condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca. El Tribunal Supremo había entendido que este requisito (que ya recogía el artículo 131 de la Ley Hipotecaria) implicaba una «conducta positiva» a cargo del adquirente, no siendo suficiente para entenderlo cumplido su inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, esta línea jurisprudencial (muy criticada por un sector de la doctrina), que es la que sostiene el recurrente, no puede mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional de 8 de abril de 2013 por la que sienta doctrina sobre la proyección que, desde la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, tiene la inscripción registral y su publicidad en un procedimiento de ejecución hipotecaria y, en especial, la cuestión relativa a la constitución de la relación jurídico procesal en este tipo de procedimientos en relación con el titular de la finca que ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad. De conformidad con esta doctrina constitucional, el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito, quedando suficientemente acreditada frente al acreedor desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. La notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se le haya podido realizar no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago. El tercer poseedor ha de ser demandado y requerido de pago de conformidad con lo dispuesto en los artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si bien, en los casos en que no se hubiere acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados -ni se hubiera inscrito- en el momento de formular la demanda, sino que hubiera inscrito su derecho posteriormente de modo que aparezca en la certificación registral, debe ser entonces (tras la expedición de dicha certificación para el proceso) cuando se le deberá́ notificar la existencia del procedimiento.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 23 de enero de 2017)

Trascendencia registral de la situación urbanística de fuera de ordenación

Registro de la Propiedad. Segregación. Finca urbana cuya superficie tras la segregación es inferior a la parcela mínima fijada por el planeamiento. Situación de fuera de ordenación. Motivación de la nota de defectos. A salvo de algunos antecedentes históricos, los orígenes de la situación de fuera de ordenación se sitúan en la Ley del Suelo de 1956, en la que podía definirse como la que se producía, con el carácter de sobrevenida, respecto de aquellas edificaciones e instalaciones erigidas que, por mor de la aprobación o modificación de un determinado plan, dejaban de ser conformes con la ordenación urbanística, y a los cuales se les aplicaba, desde ese momento, un régimen restrictivo respecto de las obras que en estos bienes se permitían, con el objeto de que los mismos desapareciesen una vez se extinguiesen las posibilidades razonables de vida de sus elementos, o que al menos, cuando se expropiasen en el futuro, no vieran incrementado su valor de expropiación, manteniendo el uso que estuviesen. En el texto refundido de la Ley del Suelo de 1976 se recogió dicha figura de fuera de ordenación en términos análogos a lo previsto en la Ley de 1956. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, han sido las Comunidades Autónomas las que, en sus respectivas legislaciones urbanísticas, han recogido la situación de fuera de ordenación. En todo caso, la característica esencial o razón de ser de este régimen de fuera de ordenación es la de dar una respuesta a las situaciones transitorias generadas con motivo de la aprobación de un nuevo Plan, sin que ello suponga la demolición a costa del afectado de los edificios, sino que las limitaciones únicamente persiguen no incrementar el coste de expropiación o de indemnización por edificios o usos que deben desaparecer en virtud de un sistema de gestión urbanística. Precisamente, la circunstancia de que la declaración de fuera de ordenación no implique su demolición inmediata, sino que se espera a la extinción natural de la construcción o instalación así calificada, manteniéndose su uso, es el factor clave que descarta su indemnizabilidad.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 29 de julio de 2016)

La sucesión de los nacionales del Reino Unido en España

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Causante de nacionalidad británica. Certificado del Registro de Actos de Última Voluntad del país de nacionalidad del causante. En el sistema anglosajón, es un administrador o ejecutor quien tiene la misión de liquidar el patrimonio relicto y distribuir el saldo activo entre los beneficiarios. Si el ejecutor es nombrado por el testador, el juez advera el testamento, en muchos casos los testamentos son privados, y confirma su nombramiento y de faltar la designación testamentaria, el órgano judicial procede a nombrarlo. Ahora bien, la sucesión británica en general (pues es distinto el régimen en las legislaciones inglesa y escocesa) gira en torno a los bienes antes a que en tormo a las personas a diferencia de lo que sucede en los sistemas latinos, ello deriva en que en dicho sistema la situación del inmueble sea determinante, de forma que resulta inevitable fragmentación de la sucesión frente al criterio de universalidad operante en la legislación española. Al tramitar una declaración de herederos en España parece prudente y casi obligado solicitar, además de las Últimas Voluntades españolas, las del país de la nacionalidad del causante extranjero. Consecuentemente, también deberá aportarse, si existiere, por las consecuencias legitimadoras que atribuye la inscripción registral, al Registro de la Propiedad, con ocasión de la inscripción sucesoria. Y, si este Registro de Actos de Última Voluntad no existiere deberá acreditarse esta circunstancia en la forma determinada en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario. Deberá aportarse certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad del país de la nacionalidad del causante o acreditarse que en dicho país no existe dicho Registro de Actos de Última voluntad o que por las circunstancias concurrentes al caso concreto no sea posible aportar dicho certificado. Conforme al Reglamento (UE) n.º 650/2012, la sucesión es única y comprende la totalidad de los bienes muebles e inmuebles del causante por lo que las disposiciones testamentarias simpliciter, que tanto han facilitado las sucesiones de los causantes británicos en España deben ser erradicadas de la práctica testamentaria notarial tras el 17 de agosto de 2015. Por tanto, debe considerarse que, aunque no forme parte Reino Unido del Reglamento (UE) n.º 650/2012, las autoridades judiciales y extrajudiciales españolas deben tener presente el carácter universal de la ley aplicable prevista en el mismo, incluso para Estados miembros no participantes. Conviene poner de relieve que la compleja regulación de las sucesiones, la necesidad, en muchos casos, de precisar cuestiones como la residencia habitual del causante, las eventuales excepciones a la misma, la determinación de la ley aplicable y su aceptación fuera de España, exige que los notarios autorizantes realicen los correspondientes juicios instrumentales acerca de tales extremos y aconseja un razonable reflejo en el documento público de los extremos relevantes a la sucesión.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 28 de julio de 2016)

El tracto sucesivo en la fusión y absorción de entidades religiosas

Registro de la Propiedad. Compraventa. Finca inscrita a nombre de una congregación religiosa distinta de la que vende en el contrato. Las congregaciones religiosas, sus provincias y sus casas acreditan su personalidad jurídica mediante su inscripción en el Registro de Entidades Religiosas y, desaparecida una entidad religiosa, debe cancelarse su inscripción en el citado Registro y, absorbida una entidad organizativa por otra, ha de inscribir también el cambio de régimen de funcionamiento y la modificación de datos de la entidad. En el presente expediente la titular registral no es quien interviene en la escritura, se observa que el domicilio, el CIF y el número del Registro de Entidades Religiosas, son distintos. En el presente expediente no quedan acreditadas las «fusiones» y reestructuraciones de las congregaciones religiosas, por lo cual es necesario que queden acreditadas las sucesivas transmisiones por fusión o reestructuración desde el titular registral hasta quien interviene como transmitente, lo cual puede realizarse bien mediante la aportación de la escritura de reestructuración debidamente inscrita en el Registro de Entidades Religiosas, o bien mediante certificación del Registro de Entidades Religiosas en la que se acrediten las indicadas fusiones o reestructuraciones de las congregaciones.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 28 de julio de 2016)

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