Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Escritura de préstamo hipotecario. Cláusula de limitación a efectos hipotecarios de los intereses de demora.

En lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los intereses que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los límites legales imperativos, opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, bien fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, bien señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide la garantía parcial de la obligación principal. En este sentido, la garantía hipotecaria puede garantizar parte de la obligación, principal o de intereses. Por ello, no puede mantenerse el presupuesto de que el tipo máximo de los intereses de demora a efectos hipotecarios deba coincidir necesariamente con el importe resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo que -únicamente a efectos hipotecarios- se ha fijado para los intereses ordinarios.

Registro de la Propiedad. Escritura de manifestación y adjudicación de herencia aceptada pura y simplemente por herederos casados con vecindad civil de Derecho común sin expresar el régimen económico matrimonial.

En el caso de adquisiciones mortis causa ha de partirse de la base de que las mismas no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, quedando encuadradas en la excepción a la aplicación de aquella exigencia del artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario, del mismo modo que el artículo 159 del Reglamento Notarial, que al regular la comparecencia impone que conste el estado civil, tan solo exige la constancia del nombre y apellidos del cónyuge en el supuesto de que el acto o contrato afectare a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal. Caben, ciertamente, supuestos excepcionales en los que por ley o pacto exista entre los cónyuges una comunidad de tipo universal, pero precisamente por ese carácter han de ser objeto del mismo tratamiento, de suerte que es lo excepcional lo que ha de declararse y no la exclusión de lo ordinario. La expresión tanto del nombre del cónyuge del adquirente de bienes a título hereditario como del régimen económico-matrimonial de los mismos, tan sólo es preceptiva en los casos en que concurra el cónyuge en la aceptación, de acuerdo con lo establecido en el artículo 995 del Código Civil, al referirse -a contrario- a la eventual responsabilidad que afecta al patrimonio conyugal en las hipótesis de aceptación sin beneficio de inventario si concurre el cónyuge a la aceptación. Ello sin perjuicio de la gestión o responsabilidad de la sociedad de gananciales respecto del patrimonio privativo de un consorte, en cuanto quedaría incluido en la obligación de mutua información de los esposos y cogestores, al igual que ocurre en los patrimonios privativos de otra procedencia.

Registro de la Propiedad. Escritura de liquidación de sociedad conyugal. Causa del negocio.

La cuestión sustantiva del expediente es la causa del negocio de liquidación de la sociedad conyugal. Hay que distinguir entre la disolución de la misma y su liquidación. La sociedad de gananciales se disuelve por fallecimiento de uno de los cónyuges, por separación, divorcio o por capitulaciones en las que se pacte otro régimen económico matrimonial. Desde ese momento y mientras no se produzca su liquidación, la comunidad postganancial se mantiene.

Registro de la Propiedad. Declaración de ampliación de obra nueva y de cuatro nuevos elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal. Certificación de técnico afirmando la prescripción del plazo para exigir licencia. Eficiencia energética. Libro del edificio. Seguro decenal.

En caso de inscribirse la declaración de obra nueva de conformidad con el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015 (edificaciones declaradas por antigüedad), no será exigible el libro del edificio, si bien para ello el interesado debe solicitar proceder de este modo con respeto al principio de rogación.

Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario para la adquisición de vivienda habitual. Falta de señalamiento de una dirección de correo electrónico de los prestatarios.

Mediante la constancia de la dirección de correo electrónico del prestatario en la escritura se pretende facilitar que el notario autorizante de la misma pueda cumplir su obligación de remitir telemáticamente al prestatario sin coste copia simple de aquélla, y posibilitar que los registradores de la Propiedad remitan también gratuitamente y de forma telemática al prestatario nota simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación, con indicación de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión o denegación. Al margen de la importancia que para el prestatario tiene conocer con exactitud las cláusulas que no han quedado inscritas (las cuales no podrán servir de base para el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados), lo cierto es que, consentida por el prestatario y en el documento público esa dirección para notificaciones, permitirá al registrador de la Propiedad realizar esa preceptiva comunicación telemática sin duda o problema alguno desde el punto de vista de la protección de datos. Por consiguiente, habiéndose impuesto en la disposición adicional octava de la Ley 5/2019 la obligación de consignar en la escritura esa dirección de correo electrónico, su omisión en la misma es fácilmente subsanable para obtener la inscripción, puesto que esa comunicación es una formalidad a cumplir con posterioridad al otorgamiento de aquella. Por lo demás, dada la finalidad de tal requisito, debe entenderse que en caso de pluralidad de prestatarios se debe expresar una dirección de correo electrónico para cada uno de ellos, salvo que consientan en la escritura que puedan recibir tales comunicaciones en una misma dirección de correo electrónico.

Registro de la Propiedad.  Compraventa inscrita con carácter privativo por confesión. Pago con dinero que proviene de la venta de bienes privativos, con la confirmación del marido de la adquirente, casada en régimen de gananciales.

Una vez practicado un asiento, éste no puede ser modificado sin consentimiento del titular registral o resolución judicial, máxime en un caso como el del presente recurso en el que la trascendencia de la inscripción tal y como se ha practicado –fincas cuya privatividad se ha confesado– frente a la pretendida –fincas de acreditado carácter privativo–, es muy relevante. El procedimiento para rectificar los errores aparece minuciosamente regulado en la legislación hipotecaria, y frente a la negativa del registrador o de algún interesado a atender la solicitud de rectificación de los de concepto, si se entendiere que se ha incurrido en el mismo, habrá de acudirse al juicio ordinario correspondiente, sin que pueda lograrse por la vía del recurso. El recurso no es la vía adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador, sin perjuicio de que los interesados puedan volver a presentar los títulos cuya inscripción no se admitió, en unión de los documentos aportados durante la tramitación del recurso, a fin de obtener una nueva calificación. No obstante, la Dirección General de los Registros y del Notariado admitió la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido, petición o instancia que ni siquiera concurren en el presente supuesto.

Registro de la Propiedad.  Rectificación de descripción y superficie. Falta de coincidencia de la nueva descripción que se pretende hacer constar con la que figura en el título de dominio del promotor. Dudas sobre la identidad de la finca.

De la simple lectura de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta una evidente diferencia respecto al inicio del procedimiento según tenga finalidad inmatriculadora o de rectificación de descripción. En el supuesto del expediente de dominio para la inmatriculación se exige la aportación del título de dominio, debiendo ser coincidente la descripción del mismo con la que resulta del Catastro. En este expediente inmatriculador resulta fundamental la acreditación del dominio de la finca pues, la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad ha de ser de dominio y practicarse con arreglo a los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria. A diferencia de ello, en el expediente para la rectificación de descripción de la finca, el artículo 201 expresa como particularidad que su inicio se realiza «mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada», sin que sea, por tanto, preciso aportar el título dominical. En efecto, ello es coherente con el objeto y finalidad de este procedimiento, en el que no se pretende acreditar el dominio de una finca, sino que únicamente se pretende la adecuación de su descripción registral a la realidad física, constando ya inscrito el dominio, por lo que lo relevante será la acreditación de la representación gráfica de la finca, que determina su exacta ubicación y delimitación.

Registro de la Propiedad. Cancelación de condición resolutoria por transcurso de plazo solicitada en documento privado por los anotantes de un embargo. Legitimación. Pago del ITPAJD. Calificación unitaria.

En sentido amplio, la calificación registral abarca varios momentos sucesivos: en un primer momento, el registrador ha de calificar y decidir si practica o no el asiento de presentación en el Libro Diario de operaciones; en un segundo momento, a continuación del anterior, ha de calificar si concurre o no alguna causa legal por la que deba suspenderse la calificación sobre el fondo del documento, como podría resultar de la aplicación de los artículos 18, párrafo segundo, y 255 de la Ley Hipotecaria; y finalmente, pero siempre dentro del plazo legal para ello, ha de calificar en su plenitud y de manera global y unitaria el documento presentado a fin de decidir si procede o no practicar los asientos correspondientes en los libros de inscripciones. De ello se deduce que el artículo 254 de la Ley Hipotecaria impone un veto a cualquier actuación relativa al fondo de la calificación, si no se han cumplido previamente las obligaciones fiscales. Sólo se permite durante la pendencia de la acreditación del pago, exención o alegación de la no sujeción, la práctica del asiento de presentación, suspendiéndose mientras tanto la calificación y la inscripción.

Registro de la Propiedad. Venta de participación indivisa de una finca. Parcelación. Licencia.  Unidades mínimas de cultivo.

Sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola, la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa, se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente, bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación. En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el Real Decreto Legislativo 7/2015, que no hace sino reproducir lo establecido en la Ley 8/2007, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística.

Registro de la Propiedad. Liquidación de sociedad de gananciales. Exclusión del haber ganancial liquidable de una finca por donación encubierta y simulación de compraventa. Falta de intervención del vendedor en el procedimiento.

Los principios de legitimación registral y de tracto sucesivo imponen al registrador la obligación de asegurarse de que no pueda modificarse el contenido de los asientos registrales, ni siquiera en los casos en los que se declara la nulidad o falsedad del título que los motivó, sin que quede acreditado que en el procedimiento en el que se ha acordado dicha ineficacia han tenido la adecuada intervención los titulares registrales afectados.