Registros de la Propiedad

Registro Mercantil. Juicio notarial de suficiencia de facultades y calificación registral. Escritura de apoderamiento en cuyo otorgamiento la sociedad poderdante está representada por persona que actúa mediante un poder conferido anteriormente. 

El notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades representativas para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado. Por ello, el registrador debe suspender la inscripción por falta de congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que -a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas- se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza. El criterio seguido por la Dirección General de los Registros y del Notariado se adapta plenamente a la doctrina del Tribunal Supremo. Expresamente se rechaza la posibilidad de que el juicio de suficiencia se realice de forma genérica, debiendo hacerse de manera concreta en relación con un específico negocio jurídico, si bien puede hacerse dicha especificación al hacer la reseña de las facultades representativas, o bien al emitirse el juicio de suficiencia. 

Registro de la Propiedad. Instancia privada que solicita la rectificación de las inscripciones de determinadas fincas en régimen de propiedad horizontal sin consentimiento de los titulares ni del resto de propietarios ni aporte de escrituras.

La modificación de los asientos del Registro ha de contar con la conformidad de sus titulares, formalizada en uno de aquellos documentos que el artículo 3 de la Ley Hipotecaria especifica, a menos que haya recaído una sentencia judicial firme dictada en un procedimiento en el que aquéllos hayan sido debidamente emplazados.

Toda la doctrina elaborada a través de los preceptos de la Ley y del Reglamento Hipotecarios y de las Resoluciones del Centro Directivo relativa a la rectificación del Registro parte de un principio esencial, pilar básico en nuestro Derecho hipotecario, que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud. Por ello, la rectificación o cancelación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente, si se trata de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Por ello, para que tenga acceso registral cualquier modificación, objetiva o subjetiva, que afecte a una finca inscrita, es condición necesaria (y no siempre suficiente, si de tal alteración o rectificación pudieren resultar afectados terceros) que conste en instrumento público el consentimiento de los titulares registrales articulado, en su caso, en un título material idóneo, salvo que haya recaído la correspondiente sentencia judicial -dictada en un proceso del que aquéllos hayan sido parte- en que así se ordene.

Registro de la Propiedad. Testimonio de sentencia que declara la separación legal de un matrimonio sin liquidar la sociedad de gananciales. Reseña del número de la sentencia. Acreditación de facultades representativas mediante fotocopia de escritura de poder para pleitos. 

Disuelta la sociedad de gananciales y aun no liquidada, surge una comunidad -«posmatrimonial» o «postganancial»- sobre la antigua masa ganancial cuyo régimen ya no puede ser el de la sociedad de gananciales, sino el de cualquier conjunto de bienes en cotitularidad ordinaria, en la que cada comunero (cónyuge supérstite y herederos del premuerto en caso de disolución por muerte, o ambos cónyuges si la causa de disolución fue otra) ostenta una cuota abstracta sobre el totum ganancial (como ocurre en la comunidad hereditaria antes de la partición de la herencia), pero no una cuota concreta sobre cada uno de los bienes integrantes del mismo, cuya cuota abstracta subsistirá mientras perviva la expresada comunidad posmatrimonial y hasta que, mediante las oportunas operaciones de liquidación-división, se materialice en una parte individualizada y concreta de bienes para cada uno de los comuneros. 

Registro de la Propiedad. Resolución de la compraventa por impago del precio aplazado. Condición resolutoria explícita. Consignación a favor del comprador de las cantidades percibidas por el vendedor. 

Uno de los requisitos necesarios para que opere la reinscripción derivada del automatismo de la condición resolutoria explícita, ex artículos 1504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario, es la aportación del documento en que se acredite que el vendedor ha consignado el importe que haya de ser devuelto al adquirente o que corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución, como exige el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario, radicando el fundamento de este requisito en que, cuando se resuelve un contrato, se ha de proceder a la restitución de prestaciones, añadiéndose que este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil, sin que quepa pactar otra cosa en la escritura. 

Registro de la Propiedad. Elevación a público de documento privado. Superficie establecida posteriormente en sentencia distinta de la reflejada en el documento.  

Sin prejuzgar si las escrituras meramente recognoscitivas, en las que las partes de un contrato preexistente se limitan, con plena capacidad para ello, a admitir la efectiva celebración del mismo (escrituras que nada prueban contra el documento originario si por exceso u omisión se apartaren de él –artículo 1.224 del Código Civil–), pueden ser o no consideradas como título material a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo cierto es que las escrituras de elevación a público de documentos privados, en tanto en cuanto tienen un contenido no sólo confesorio sino también volitivo, al consignar el negocio documentado en su integridad y expresar el consentimiento contractual de quienes aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar el acto traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada la autenticidad de dicho consentimiento, con las consecuencias derivadas de la fe pública de que goza el documento público notarial, han de producir los efectos de toda escritura pública y, en concreto, han de reputarse título inscribible. 

Registro Mercantil. Constitución de una sociedad de responsabilidad limitada. Derecho de adquisición preferente en caso de inicio de procedimiento administrativo o judicial de embargo de las participaciones sociales. Determinación del precio. Cláusulas estatutarias idénticas a otras anteriores declaradas inscribibles.

Admitidos los privilegios respecto de los derechos económicos de las participaciones sociales en el reparto de las ganancias sociales y en la cuota de liquidación del socio, deben admitirse también cláusulas, como la enjuiciada, en el marco de la autonomía privada, con los límites generales derivados de la prohibición de pactos leoninos y perjudiciales a terceros, que no hacen más que delimitar el contenido económico del derecho del socio a percibir el valor de sus participaciones sociales en caso de transmisión voluntaria. No puede reputarse como prohibición indirecta de disponer, pues no impide ex ante y objetivamente obtener el valor razonable, o un valor que será más o menos próximo a aquél según las circunstancias y los resultados de la sociedad así como del hecho de que se hayan retenido o no las ganancias. Por ello, no puede afirmarse que dicha cláusula tenga objetivamente carácter expropiatorio o sea leonina para el socio transmitente. Y, aun cuando en el momento de realizar la transmisión el valor contable fuera inferior al valor razonable, tampoco puede afirmarse que comporte enriquecimiento injusto o sin causa en favor de los restantes socios o de la sociedad, en tanto que responde a lo pactado y aceptado previamente por todos los socios. Por lo demás, si el acuerdo sobre la referida disposición estatutaria ha sido adoptado por unanimidad de los socios en junta general universal, se cumple el requisito establecido en el artículo 175.2 b) del Reglamento del Registro Mercantil para la inscripción del pacto unánime de los socios de los criterios y sistemas para la determinación del valor razonable de las participaciones sociales previstas para el caso de transmisiones inter vivos o mortis causa.

Registro Mercantil. Solicitud del Registro Mercantil Central por un interesado de certificación negativa respecto a una denominación. Identidad con otras ya existentes.

La identidad de denominaciones no se constriñe al supuesto de coincidencia total y absoluta entre ellas, fenómeno fácilmente detectable, sino que se proyecta a otros casos, no siempre fáciles de precisar, en los que la presencia de algunos elementos coincidentes puede inducir a error sobre la identidad de sociedades. Debe, pues, interpretarse el concepto de identidad a partir de la finalidad de la norma que la prohíbe, que no es otra que la de evitar la confusión en la denominación de las compañías mercantiles. Por eso, como tiene declarado la Dirección General de los Registros y del Notariado, en materia de denominaciones sociales el concepto de identidad debe considerarse ampliado a lo que se llama «cuasi identidad» o «identidad sustancial».

Registro de la Propiedad. Documento, otorgado ante notario francés, de partición de herencia -regida por la ley nacional francesa- entre la madre del causante, legitimaria y heredera legal, y el legatario universal de los bienes. Juicio notarial de capacidad.

Con arreglo al Derecho francés, en una escritura de partición de herencia, si el notario no hace declaración específica de la capacidad de los intervinientes, no queda privado el documento por él autorizado de su condición de escritura pública, lo que constituye un defecto debe ser apreciado, pues, con independencia de la fecha del fallecimiento del causante, ya sea antes o después de la aplicación del Reglamento (UE) n.º 650/2012, deberá ser observada la equivalencia formal y material entre el documento notarial otorgado fuera de España y el otorgado por notario español.

Registro de Bienes Muebles. Hipoteca mobiliaria sobre marca cuyo número de registro en la Oficina Española de Patentes y Marcas ha caducado. Asignación de nuevo número. Consentimiento del acreedor hipotecario.

Es cierto que el concepto sustitución de la finca u objeto gravado no constituye un supuesto de novación modificativa, sino una novación extintiva, que implica la cancelación de la hipoteca primitiva y la necesidad de constituir una nueva hipoteca ex novo, aunque sus concretas cláusulas puedan pactarse por referencia a una escritura anterior que se constituya en complementaria. Pero también es cierto que, en determinadas ocasiones, el legislador impone una subrogación objetiva, sustituyendo la finca hipotecada por otra y manteniendo el mismo derecho y su rango -casos, por ejemplo, de la que tiene lugar en los procedimientos de concentración parcelaria o en los procedimientos de equidistribución de beneficios y cargas en las actuaciones urbanísticas, y en otras, como la prevista en el artículo 110.2.º de la Ley Hipotecaria, lo subrogado en lugar de la finca o derecho hipotecado es la indemnización sustitutoria a percibir por su propietario-. En tales supuestos, la Ley llega a esa solución aplicando, por necesidades de seguridad jurídica en el tráfico, la convención de entender que la finca o bien gravado en realidad sigue siendo el mismo, es decir, que es el continuador de su historial jurídico en virtud del denominado principio de subrogación real, cuando tal circunstancia resulta de la aplicación de la normativa aplicable. Pues bien, la aplicación de esta doctrina es la que infiere de la argumentación del recurso, en el que la parte interesada viene a afirmar que lo que se solicita no es el cambio de la marca hipotecada, que sigue siendo la misma, sino la constancia registral de su nueva identificación en la Oficina Española de Patentes y Marcas, motivada por problemas en la renovación de la misma, lo que ha obligado a un nuevo registro, rehabilitación o restablecimiento de dicha marca.

Registro de la Propiedad. Donación por un cónyuge, casado en separación de bienes, a sus padres de una vivienda de su exclusiva propiedad privativa no destinada a domicilio habitual. 

La cuestión de fondo planteada en este recurso consiste en determinar si, a los efectos de lo establecido en los artículos 1320 del Código Civil y 91.1 del Reglamento Hipotecario, es suficiente la expresión por el donante de que la finca descrita «no se destinaba a domicilio habitual» o debe manifestarse expresamente que no tiene carácter de domicilio o vivienda habitual de la familia.