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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

El derecho de información en las modificaciones estatutarias

Registro Mercantil. Ampliación de capital. Falta de depósito de las cuentas. Derecho de información. Los requisitos formales de la junta así como la especificación de los acuerdos sociales posteriormente documentados, no han de regirse por un rigorismo formal, en vacío, sino que, sin olvidar la importancia de la forma, habrá que estarse al análisis material del desarrollo de la junta y muy especialmente, habrá de tenerse en cuenta si las omisiones formales suponen o no un perjuicio para los accionistas o terceros, o si de ser la reunión de carácter universal, pueden ser omitidos aquéllos dirigidos a la protección de accionistas no presentes ni representados. Significa esto que habiendo asistido a la junta todos los socios, habiendo participado en la deliberación y votación de los acuerdos sociales y habiendo expresado su voluntad al respecto, puede darse por buena la inaplicación que del apartado 1.1.º del artículo 158 del Reglamento del Registro Mercantil predica el número 2 de dicho artículo. Los administradores deben redactar un informe sobre la modificación estatutaria propuesta y ello debe hacerse constar en el anuncio de convocatoria. La fecha de ese informe, en todo caso anterior al anuncio de convocatoria, debe estar sujeta a calificación registral pues si bien el informe puede existir su fecha de emisión tiene más trascendencia si cabe que el mismo informe, pues desde la convocatoria debe estar a disposición de los socios. Si la junta hubiera sido universal, es lógico que ni la existencia del informe ni su fecha tengan la menor importancia, pues el socio disconforme con la información suministrada por la sociedad puede levantarse de la reunión, evitando la celebración de la junta. Si pese a la omisión del derecho de información permanece, ya no podrá fundar su rechazo a la junta en dicho motivo. Ciertamente en junta convocada, el socio, pese al posible déficit del derecho de información, puede asistir a la junta y posteriormente impugnar su celebración por la emisión del informe sobre la modificación propuesta fuera de plazo.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 2 de septiembre de 2016)

La necesidad de demandar a los terceros adquirentes en las ejecuciones hipotecarias

Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Adjudicación sin haberse demandado al titular registral, que adquirió́ la finca e inscribió́ antes de iniciarse el procedimiento. Aportación documental defectuosa. El artículo 685 LEC condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca. El Tribunal Supremo había entendido que este requisito (que ya recogía el artículo 131 de la Ley Hipotecaria) implicaba una «conducta positiva» a cargo del adquirente, no siendo suficiente para entenderlo cumplido su inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, esta línea jurisprudencial (muy criticada por un sector de la doctrina), que es la que sostiene el recurrente, no puede mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional de 8 de abril de 2013 por la que sienta doctrina sobre la proyección que, desde la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, tiene la inscripción registral y su publicidad en un procedimiento de ejecución hipotecaria y, en especial, la cuestión relativa a la constitución de la relación jurídico procesal en este tipo de procedimientos en relación con el titular de la finca que ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad. De conformidad con esta doctrina constitucional, el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito, quedando suficientemente acreditada frente al acreedor desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. La notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se le haya podido realizar no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago. El tercer poseedor ha de ser demandado y requerido de pago de conformidad con lo dispuesto en los artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si bien, en los casos en que no se hubiere acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados -ni se hubiera inscrito- en el momento de formular la demanda, sino que hubiera inscrito su derecho posteriormente de modo que aparezca en la certificación registral, debe ser entonces (tras la expedición de dicha certificación para el proceso) cuando se le deberá́ notificar la existencia del procedimiento.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 23 de enero de 2017)

Trascendencia registral de la situación urbanística de fuera de ordenación

Registro de la Propiedad. Segregación. Finca urbana cuya superficie tras la segregación es inferior a la parcela mínima fijada por el planeamiento. Situación de fuera de ordenación. Motivación de la nota de defectos. A salvo de algunos antecedentes históricos, los orígenes de la situación de fuera de ordenación se sitúan en la Ley del Suelo de 1956, en la que podía definirse como la que se producía, con el carácter de sobrevenida, respecto de aquellas edificaciones e instalaciones erigidas que, por mor de la aprobación o modificación de un determinado plan, dejaban de ser conformes con la ordenación urbanística, y a los cuales se les aplicaba, desde ese momento, un régimen restrictivo respecto de las obras que en estos bienes se permitían, con el objeto de que los mismos desapareciesen una vez se extinguiesen las posibilidades razonables de vida de sus elementos, o que al menos, cuando se expropiasen en el futuro, no vieran incrementado su valor de expropiación, manteniendo el uso que estuviesen. En el texto refundido de la Ley del Suelo de 1976 se recogió dicha figura de fuera de ordenación en términos análogos a lo previsto en la Ley de 1956. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, han sido las Comunidades Autónomas las que, en sus respectivas legislaciones urbanísticas, han recogido la situación de fuera de ordenación. En todo caso, la característica esencial o razón de ser de este régimen de fuera de ordenación es la de dar una respuesta a las situaciones transitorias generadas con motivo de la aprobación de un nuevo Plan, sin que ello suponga la demolición a costa del afectado de los edificios, sino que las limitaciones únicamente persiguen no incrementar el coste de expropiación o de indemnización por edificios o usos que deben desaparecer en virtud de un sistema de gestión urbanística. Precisamente, la circunstancia de que la declaración de fuera de ordenación no implique su demolición inmediata, sino que se espera a la extinción natural de la construcción o instalación así calificada, manteniéndose su uso, es el factor clave que descarta su indemnizabilidad.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 29 de julio de 2016)

La sucesión de los nacionales del Reino Unido en España

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Causante de nacionalidad británica. Certificado del Registro de Actos de Última Voluntad del país de nacionalidad del causante. En el sistema anglosajón, es un administrador o ejecutor quien tiene la misión de liquidar el patrimonio relicto y distribuir el saldo activo entre los beneficiarios. Si el ejecutor es nombrado por el testador, el juez advera el testamento, en muchos casos los testamentos son privados, y confirma su nombramiento y de faltar la designación testamentaria, el órgano judicial procede a nombrarlo. Ahora bien, la sucesión británica en general (pues es distinto el régimen en las legislaciones inglesa y escocesa) gira en torno a los bienes antes a que en tormo a las personas a diferencia de lo que sucede en los sistemas latinos, ello deriva en que en dicho sistema la situación del inmueble sea determinante, de forma que resulta inevitable fragmentación de la sucesión frente al criterio de universalidad operante en la legislación española. Al tramitar una declaración de herederos en España parece prudente y casi obligado solicitar, además de las Últimas Voluntades españolas, las del país de la nacionalidad del causante extranjero. Consecuentemente, también deberá aportarse, si existiere, por las consecuencias legitimadoras que atribuye la inscripción registral, al Registro de la Propiedad, con ocasión de la inscripción sucesoria. Y, si este Registro de Actos de Última Voluntad no existiere deberá acreditarse esta circunstancia en la forma determinada en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario. Deberá aportarse certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad del país de la nacionalidad del causante o acreditarse que en dicho país no existe dicho Registro de Actos de Última voluntad o que por las circunstancias concurrentes al caso concreto no sea posible aportar dicho certificado. Conforme al Reglamento (UE) n.º 650/2012, la sucesión es única y comprende la totalidad de los bienes muebles e inmuebles del causante por lo que las disposiciones testamentarias simpliciter, que tanto han facilitado las sucesiones de los causantes británicos en España deben ser erradicadas de la práctica testamentaria notarial tras el 17 de agosto de 2015. Por tanto, debe considerarse que, aunque no forme parte Reino Unido del Reglamento (UE) n.º 650/2012, las autoridades judiciales y extrajudiciales españolas deben tener presente el carácter universal de la ley aplicable prevista en el mismo, incluso para Estados miembros no participantes. Conviene poner de relieve que la compleja regulación de las sucesiones, la necesidad, en muchos casos, de precisar cuestiones como la residencia habitual del causante, las eventuales excepciones a la misma, la determinación de la ley aplicable y su aceptación fuera de España, exige que los notarios autorizantes realicen los correspondientes juicios instrumentales acerca de tales extremos y aconseja un razonable reflejo en el documento público de los extremos relevantes a la sucesión.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 28 de julio de 2016)

El tracto sucesivo en la fusión y absorción de entidades religiosas

Registro de la Propiedad. Compraventa. Finca inscrita a nombre de una congregación religiosa distinta de la que vende en el contrato. Las congregaciones religiosas, sus provincias y sus casas acreditan su personalidad jurídica mediante su inscripción en el Registro de Entidades Religiosas y, desaparecida una entidad religiosa, debe cancelarse su inscripción en el citado Registro y, absorbida una entidad organizativa por otra, ha de inscribir también el cambio de régimen de funcionamiento y la modificación de datos de la entidad. En el presente expediente la titular registral no es quien interviene en la escritura, se observa que el domicilio, el CIF y el número del Registro de Entidades Religiosas, son distintos. En el presente expediente no quedan acreditadas las «fusiones» y reestructuraciones de las congregaciones religiosas, por lo cual es necesario que queden acreditadas las sucesivas transmisiones por fusión o reestructuración desde el titular registral hasta quien interviene como transmitente, lo cual puede realizarse bien mediante la aportación de la escritura de reestructuración debidamente inscrita en el Registro de Entidades Religiosas, o bien mediante certificación del Registro de Entidades Religiosas en la que se acrediten las indicadas fusiones o reestructuraciones de las congregaciones.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 28 de julio de 2016)

Cancelación de cargas y reinscripción a favor del propietario original tras la resolución de una permuta

Registro de la Propiedad. Permuta. Resolución convencional. Cancelación de cargas posteriores. Por lo que se refiere a la consignación de las cantidades que hayan de ser devueltas al cesionario, o que, por el principio de subrogación real, correspondan a los titulares de derechos que se hayan de extinguir por la resolución, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la facultad resolutoria explícita del artículo 1.504 del Código Civil, son: a) debe aportarse el título del vendedor, es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; b) la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave, que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta; y, c) el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución. Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de restituirse lo que hubiera percibido. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba. Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1.154 del Código Civil, sin que quepa pactar otra cosa en la escritura.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 28 de julio de 2016)

La constancia registral de las acciones penales

Registro de la Propiedad. Anotación preventiva de denuncia. Acciones reales con trascendencia inmobiliaria. Alzamiento de bienes. No es posible la constatación registral de la mera interposición de querella, pero ello no obsta a que cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil, pueda extenderse anotación preventiva para reflejar el ejercicio de ésta, porque el objeto de la anotación de demanda es el ejercicio de una acción de trascendencia real inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento a través del cual ésta se hace valer y, consiguientemente, el vehículo formal que para ello se emplee, demanda o querella. Será necesario pues, en todo caso, que del mandamiento judicial resulte el contenido de la acción civil ejercitada o se adjunte al mismo el texto de la querella en que se recoja el correspondiente suplico. En el delito de alzamiento de bienes la responsabilidad civil presenta características peculiares porque el desplazamiento patrimonial no permite, sin más, como reparación del daño la cuantía exacta de los créditos burlados ya que, en línea de principio, la restauración del orden jurídico perturbado debe restablecerse, cuando sea posible, reintegrando al patrimonio del deudor los bienes indebidamente sacados del mismo incluso con la declaración de nulidad de los negocios jurídicos de disposición realizados ilícitamente por el deudor, salvo cuando los bienes se encuentren en poder de terceras personas que no hayan participado en el consilium fraudis y sean irreivindicables.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 28 de julio de 2016)

Sucesión de un causante de nacionalidad eslovaca

Registro de la Propiedad. Sucesión internacional. Suficiencia de la documentación presentada. Prueba del derecho material aplicable. Causante de nacionalidad eslovaca. El régimen de la prueba del Derecho extranjero por órganos jurisdiccionales está hoy regulado en la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil, que no modifica ni afecta las reglas específicas sobre aplicación extrajudicial. La publicación de esta ley, sin embargo, si fundamenta la cooperación de autoridades extrajudiciales conforme al principio general basado en la cooperación y flexibilidad, lo que impide rechazar la prueba ad nutum. Los artículos 34 a 36 de dicha Ley, que establecen el régimen común de solicitudes de auxilio internacional para la información del derecho extranjero, son aplicables tanto a la aplicación del Derecho extranjero por autoridades jurisdiccionales, como por notarios y registradores. No obstante, esta ley es de carácter general pero subsidiaria a la ley especial, entre las que se encuentra la legislación hipotecaria, en cuanto sean compatibles con lo dispuesto en esta ley, por lo que se deberá acudir preferentemente a los medios de acreditación del derecho extranjero previstos en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario. La calificación sobre la aplicación del Derecho extranjero queda sometida necesariamente a su acreditación ante el registrador ya que, al igual que en el ámbito procesal, el Derecho extranjero ha de ser objeto de prueba, también lo ha de ser en el notarial y registral. Es cierto, no obstante, que este Centro Directivo ya ha señalado en diversas ocasiones que la aplicación del Derecho extranjero por autoridad pública que desarrolla funciones no jurisdiccionales se sujeta a reglas especiales que se apartan de la solución general contemplada en el artículo 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que se adaptan a las particularidades inherentes al ámbito extrajudicial. En consecuencia, los preceptos mencionados son subsidiarios para el caso de que las normas especiales sobre aplicación extrajudicial del Derecho extranjero no proporcionen una solución. Una de las consecuencias de este tratamiento especial es que si al registrador no le quedase acreditado de forma adecuada el contenido y vigencia del Derecho extranjero en el que se fundamenta el acto cuya inscripción se solicita, deberá suspender esta. Es preciso recordar tanto a notarios como a registradores la conveniencia de ir avanzando en el conocimiento de los derechos de los demás Estados, especialmente si forman parte de la Unión Europea, en aras a facilitar la aplicación del Derecho extranjero en el ámbito extrajudicial, acudiendo no solo a los medios previstos en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, y excepcionalmente a los artículos de la Ley de Cooperación Jurídica Internacional, sino a los medios que proporciona, en el ámbito de la Unión Europea, el entorno E-Justicia.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 26 de julio de 2016)

Denegación de inicio de expediente de doble inmatriculación ante la falta de coincidencia de las fincas

Registro de la Propiedad. Doble inmatriculación. Se deniega la iniciación del expediente de subsanación por no apreciarse coincidencia. El régimen jurídico del tratamiento de la doble inmatriculación entre dos fincas o más fincas o partes de ellas cambia sustancialmente tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, debiendo entenderse tácitamente derogado el artículo 313 del Reglamento Hipotecario en virtud de la disposición derogatoria de la propia Ley 13/2015. El nuevo artículo 209 de la Ley Hipotecaria, señala que el expediente para la subsanación de la doble o múltiple inmatriculación se iniciará o bien de oficio por el Registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes; en ambos casos prevé que si el Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo y recabados los datos pertinentes del Catastro, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, lo notificará a los titulares de derechos inscritos en cada finca, dejando constancia mediante nota marginal de la última inscripción de dominio en el folio de cada uno de los historiales coincidentes. Por tanto, tras la entrada en vigor de la nueva ley, el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. En el caso de que el registrador concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. Dicha decisión, en cuanto se encuadra en las facultades de calificación del registrador, como resulta además del tercer párrafo de la regla séptima del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, deberá ser motivada suficientemente, de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del registrador en cuanto a la identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 26 de julio de 2016)

Falta de designación de domicilio a efectos de notificaciones en la ejecución hipotecaria

Registro de la Propiedad. Hipoteca. Inscripción sin designación de domicilio a efectos de notificaciones. Solicitud de expedición de certificación de dominio y cargas y anotación marginal de la misma. La fijación del domicilio a efectos del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados tiene la doble finalidad de asegurar al acreedor frente a dilaciones indebidas por cambios de residencia o mala fe del deudor, por un lado, y por otro, garantizar al deudor el exacto conocimiento de las actuaciones ejecutivas. En cuanto a lo primero, se trata en definitiva de dotar de certeza a la actuación del acreedor y del juzgado y dar fuerza jurídica a las notificaciones y requerimientos que se dirijan al domicilio señalado. Y en cuanto a lo segundo, el régimen sobre las notificaciones personales del deudor en el domicilio señalado constituye un trámite esencial, que no puede ser suplido por ningún otro medio de comunicación, y cuya infracción determina no solo la nulidad del trámite, sino la de todo el procedimiento y, con él, la propia adjudicación, ya que está vinculado al respecto del principio constitucional de tutela judicial efectiva. Se garantiza con ello que el deudor pueda satisfacer el importe de lo adeudado con anterioridad a la ejecución, intervenir para oponerse a cualquier irregularidad del procedimiento, personarse en la subasta para pujar o para provocar la subida de la puja, y contribuir en definitiva a realizar mejor el crédito del acreedor, lo que aminorará la responsabilidad universal del artículo 1.911 del Código Civil del deudor. Pero, con todo, la omisión o, en su caso, la defectuosa designación del domicilio realizada por el deudor a efectos del citado procedimiento de ejecución directa o del extrajudicial de ejecución de la hipoteca, producirá el efecto de que no puedan utilizarse dichos procedimientos -de carácter potestativo-. Ahora bien, lo anterior no comporta, al no existir precepto alguno que así lo disponga, la ineficacia de la hipoteca ni constituye obstáculo para la inscripción de esta en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de la obligada exclusión de los pactos relativos al procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados y sobre ejecución extrajudicial. Ello supone que el ius vendendi o ius distrahendi ínsito en la hipoteca no podrá desenvolverse en tales casos a través de los citados procedimientos al no constar el domicilio del deudor ni los citados pactos de ejecución en el Registro, perdiendo con ello una de sus más importantes ventajas, pero no el resto de sus facultades que, no obstante, para nacer al mundo jurídico, dado el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca, precisan de su constatación tabular.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 26 de julio de 2016)

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