Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Constancia registral de la condición de Bien de Interés Cultural y Zona Arqueológica. Identificación de las fincas. Calificación registral. Cumplimiento por la Administración de las resoluciones judiciales.

Debe recordarse la doctrina basada en la diferenciación entre normas de naturaleza registral, reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción. En el caso de este expediente, prevista en la normativa autonómica la constancia registral («inclusión») de la circunstancia de la previa inscripción de un inmueble en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz, habrá que atender a las disposiciones de la Ley Hipotecaria para determinar en qué modo puede «incluirse» tal circunstancia afectante a determinadas fincas en los libros del Registro de la Propiedad. Por ello, no puede compartirse que no se pretende la «inscripción» diferenciando este término de la «inclusión» a la que se refiere la norma autonómica, argumentando que tal «inclusión» equivale a una constancia registral en general que persigue dar seguridad jurídica a eventuales negocios jurídicos sobre las fincas afectadas por el yacimiento arqueológico, así como evitar que se frustren los derechos de la Administración de tanteo y retracto. Tal constancia registral en general no está contemplada en la legislación hipotecaria, debiendo en todo caso ajustarse la pretensión de acceso al registro, amparada en la norma autonómica, a los tipos de asientos previstos en la legislación hipotecaria.

Registro de la Propiedad. Inmatriculación de 6/8 partes indivisas de finca en virtud de título público de permuta, aportándose como título previo una escritura de adjudicación de herencia. Transmisión ficticia.

No supone una extralimitación competencial, sino todo lo contrario, que el registrador califique si los títulos presentados para inmatricular una finca cumplen los requisitos legales o han sido elaborados ad hoc de manera artificiosa para eludir el cumplimiento de la finalidad y razón de ser esencial de tales preceptos. La permuta de parte indivisa de una finca perteneciente a un comunero por otra parte indivisa de esa misma finca perteneciente a otro comunero no altera la posición jurídica ni la titularidad de las permutantes puesto que dichas partes indivisas no se concretan en el uso exclusivo de una parte de la finca, sino que se trata de una cuota abstracta idéntica a la de los demás comuneros sobre la finca y que no puede individualizarse. A diferencia del acto de disolución de condominio que ha sido admitido como título inmatriculador dada su especial naturaleza jurídica, ya que produce una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente sobre el bien y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien, en el supuesto objeto de este expediente no se produce una mutación de la posición de poder que tienen las permutantes respecto del bien, cada una de ellas va a seguir siendo después de la permuta titular de una idéntica participación sobre la finca que como ya se ha dicho no puede individualizarse sobre una parte concreta de finca sino que es una cuota ideal y abstracta. El control de la inmatriculación por título público exige a los registradores que, al efectuar su calificación, extremen las precauciones para evitar el acceso al Registro de títulos elaborados ad hoc con el único fin de obtener la inmatriculación, lo que se explica y justifica por las exigencias derivadas del principio de seguridad jurídica, pues se trata de eludir el fraude de ley en el sentido de evitar que, mediante la creación instrumental de títulos, se burlen todas las prevenciones que para la inmatriculación mediante título público ha instituido el legislador.

Registro de la Propiedad. Aceptación y adjudicación de herencia sometida a la ley suiza. Adquisición por la causante de bienes bajo nacionalidad alemana con arreglo a su régimen matrimonial. Acreditación del derecho extranjero.

Aun no coincidiendo la ley sucesoria y la relativa al régimen económico-matrimonial, la extinción o liquidación de dicho régimen por causa de muerte es relevante a efectos de la determinación del caudal hereditario, y en la escritura se manifiesta el carácter privativo del bien –aunque en el asiento registral figura como sujeto a su régimen matrimonial extranjero, el legal de participación en las ganancias alemán– (y ello sin perjuicio de la liquidación que corresponda de carácter obligacional). Lo que ocurre es que nada expresa el notario autorizante sobre el derecho aplicable a esa extinción o liquidación del régimen de participación de ganancias alemán. Debe acreditarse el contenido y la vigencia del derecho extranjero cuando se extingue el régimen económico matrimonial, con liquidación de aquél y la correspondiente adjudicación de bienes a los cónyuges, habida cuenta de la trascendencia que tienen tales actos. Y, de los términos de la escritura calificada y de la calificación impugnada resulta que esa falta de acreditación no ha sido suplida por una indagación o conocimiento directo del citado derecho extranjero por parte del notario autorizante ni de la registradora, lo cual constituye una facultad pero no una obligación de los mismos.

Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario concedido a dos personas físicas, que no especifican que actúen en ejercicio de su actividad empresarial, para adquirir un local comercial. Aplicabilidad de la Ley 5/2019.

En el supuesto de los préstamos concedidos por una entidad de crédito o acreedor profesional a una persona física consumidora que actúe en concepto de prestataria, fiadora o garante, cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, la Ley 5/2019 será aplicable con independencia de que su destino sea o no residencial, y con independencia de que estén o no garantizados, en el caso de garantía hipotecaria, con un inmueble no residencial. Lo que debe determinarse en este recurso es si, por lo que resulta de la escritura calificada y de los asientos del Registro, puede entenderse que consta que los prestatarios carecen de la condición de consumidores, como alega el recurrente, o que –como sostiene la registradora– de tales títulos –y asientos– no resulta dicha circunstancia y ha de ser aclarada porque, si tienen la condición de consumidores, debe aplicarse la Ley 5/2019.

Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario para la adquisición de vivienda habitual. Falta de señalamiento de una dirección de correo electrónico de los prestatarios. 

Mediante la constancia de la dirección de correo electrónico del prestatario en la escritura se pretende facilitar que el notario autorizante de la misma pueda cumplir su obligación de remitir telemáticamente al prestatario sin coste copia simple de aquélla, y posibilitar que los registradores de la Propiedad remitan también gratuitamente y de forma telemática al prestatario nota simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación, con indicación de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión o denegación. Al margen de la importancia que para el prestatario tiene conocer con exactitud las cláusulas que no han quedado inscritas (las cuales no podrán servir de base para el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados), lo cierto es que, consentida por el prestatario y en el documento público esa dirección para notificaciones, permitirá al registrador de la Propiedad realizar esa preceptiva comunicación telemática sin duda o problema alguno desde el punto de vista de la protección de datos. Por consiguiente, habiéndose impuesto en la disposición adicional octava de la Ley 5/2019 la obligación de consignar en la escritura esa dirección de correo electrónico, su omisión en la misma es fácilmente subsanable para obtener la inscripción, puesto que esa comunicación es una formalidad a cumplir con posterioridad al otorgamiento de aquella. Por lo demás, dada la finalidad de tal requisito, debe entenderse que en caso de pluralidad de prestatarios se debe expresar una dirección de correo electrónico para cada uno de ellos, salvo que consientan en la escritura que puedan recibir tales comunicaciones en una misma dirección de correo electrónico. 

Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria de vivienda no habitual. Adjudicación, concluida la subasta sin postores, a los ejecutantes por la cantidad debida por todos los conceptos, que es inferior al cincuenta por ciento de su valor de tasación. 

Existiendo postores cabe la posibilidad de que el remate sea inferior al 50% del valor de tasación siempre que cubra al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Y en otro caso, como garantía complementaria, la Ley atribuye al letrado de la Administración de Justicia la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes, oídas las partes, y establece que, en caso de que se realice el remate en esos términos, existirá la posibilidad de presentar recurso de revisión frente al decreto de adjudicación. Cuando no existen postores la ley establece siempre un límite inferior de valor de adjudicación en relación con el importe de la subasta, con independencia de cuál sea la cantidad debida, salvo en el supuesto de inmuebles distintos a la vivienda habitual. En este supuesto, la laguna en la regulación que hace la Ley de Enjuiciamiento Civil, unida a las dudas que, tanto en el plano literal como en el sistemático, se presentan sobre la interpretación del art. 671, obligan a una interpretación integradora de esta norma con el 670.4, entendiendo que la adjudicación del inmueble por cantidad inferior al 50%, en el supuesto del artículo 671, requiere que se dé cumplimiento al trámite previsto en el artículo 670.4. 

Registro de la Propiedad. Segregación de vivienda autorizada en junta de propietarios. Vinculación «ob rem» de un vestíbulo. Elementos comunes. Salida a la vía pública o a un elemento común a través de otro elemento privativo.

Se garantiza el aprovechamiento independiente de un departamento privativo si la comunicación con el exterior se canaliza de forma mediata a través de una facultad o vinculación jurídico real propia de aquél, como puede ser el derecho real de servidumbre que grave un inmueble -que puede ser otro elemento privativo- que goce de tal salida al exterior, ya sea de forma directa, ya a través de un elemento común; y lo mismo cabe afirmar respecto de la vinculación «ob rem», que comporta entre las fincas cuya titularidad dominical se conecta inescindiblemente una relación de servicio análoga, si no más estrecha, que la resultante de la constitución de una servidumbre. Y es que, en la propiedad horizontal que se regula en nuestro derecho, el requisito más importante de los elementos privativos es que se trate de zonas delimitadas del edificio susceptibles de aprovechamiento independiente, y para que sea posible tal tipo de aprovechamiento es imprescindible que tales elementos tengan salida a un elemento común o a la vía pública. Y sin duda una segregación como la realizada en el título calificado es posible, y crea un estado de cosas perfectamente ajustado a las exigencias de la propiedad horizontal si, a pesar de no tener -la entidad o entidades creadas- salida a la calle o a otro elemento común, simultáneamente se constituye una vinculación jurídica inescindible para dar paso por otro elemento privativo a favor de las entidades resultantes de la segregación.

Registro de la Propiedad. Escritura de aceptación de herencias, declaración de ampliación de obra y modificación de división horizontal. Legatarios de cosa cierta y determinada. Concurso para la modificación de la propiedad horizontal.

En el supuesto se trata de determinar si la modificación de la división horizontal puede ser realizada por la heredera previamente a la entrega de los legados o, por el contrario, corresponde hacerla a todos los legatarios interesados en la finca registral. Al ordenar varios legados sobre una sola finca, que es un inmueble concreto e identificado, se puede entender que es un legado de cosa específica y determinada, siendo, por tanto, todos los beneficiarios colegatarios de la misma cosa.

Registro de la Propiedad. Causante instituido heredero único y universal de todos los bienes en pleno dominio de su esposa premuerta, que también nombra herederos fideicomisarios de residuo, para todos aquellos bienes de que no hubiera dispuesto su esposo, a sus hermanos.

Frente a la sustitución fideicomisaria ordinaria, en el denominado fideicomiso de residuo se faculta al primer llamado para disponer de los bienes hereditarios o fideicomitidos, por lo que la posición del fideicomisario queda, en términos materiales, notoriamente disminuida. Hay un primer llamamiento pleno, total, e ilimitado en vida del beneficiario; el primer llamado es un heredero completo en el tiempo y en las facultades que adquiere, con una sola restricción que operará después de su muerte; la herencia fideicomitida (o el patrimonio fideicomitido ya liquidado, si se aceptó a beneficio de inventario) se integra plenamente en el patrimonio del primer llamado y pasa a responder de las deudas de este como los demás bienes que integran hasta ese momento dicho patrimonio, sin ninguna relación de preferencia entre unos y otros, y esta responsabilidad persiste al fallecimiento de ese primer llamado; el llamamiento al residuo en modo alguno limita en vida las facultades del primer llamado, que es dueño pleno y con plenas facultades de disposición ínter vivos. Ese llamamiento al residuo lo único que implica es que una vez fallecido el primer llamado y liquidadas sus deudas, los bienes que procedan del fideicomitente, quedan sustraídos a la ley que regulará la sucesión del primer llamado, y seguirán el orden sucesorio predeterminado por el fideicomitente.

Registro de la Propiedad. Hipoteca sobre inmueble residencial, perteneciente a un hipotecante, persona física, constituida en garantía de aval concedido por una Sociedad de Garantía Recíproca a su vez otorgado en garantía de un crédito a una mercantil de la que es socio el hipotecante. Aplicación de la Ley 5/2019.

La cuestión que se plantea en el presente recurso es si los requisitos establecidos en la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (entre ellos el acta notarial de comprobación de la transparencia material) son aplicables al supuesto de una hipoteca constituida en garantía de aval concedido por una Sociedad de Garantía Recíproca, que grava un inmueble de uso residencial perteneciente a un hipotecante que es una persona física; siendo que ese aval se otorgó en garantía, a su vez, de un préstamo concedido por una entidad de crédito a una sociedad de capital con una finalidad exclusivamente mercantil, de cuya sociedad es socio el hipotecante.