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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Mandamiento expedido por letrada de la Administración de Justicia ordenando una anotación de embargo

Registro de la Propiedad. Ejecución de títulos judiciales. Anotación de embargo ordenada en mandamiento expedido por letrada de la Administración de Justicia. Innecesariedad de acreditar la firmeza del decreto dictado por dicha letrada en el que se acordaba la traba del embargo sobre la finca.

Las actuaciones que lleve a cabo el letrado de la Administración de Justicia adoptarán la forma de decreto o de diligencia de ordenación, que solo serán susceptibles de recurso de reposición ante el propio letrado o de revisión, no teniendo la interposición de dichos recursos efectos suspensivos. En consecuencia, la letra del artículo 165 del Reglamento Hipotecario ha de ser interpretada a la luz de lo que establece actualmente la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por ello, si el único recurso procesal que puede interponerse frente a las resoluciones que han acordado el embargo cuya anotación se solicita, es un recurso que no produce efectos suspensivos, no puede exigirse la firmeza para anotar el embargo en el Registro de la Propiedad.

Lo mismo ocurre cuando se trata de anotaciones preventivas que dan publicidad a medidas cautelares ordenadas por el juez de acuerdo con lo establecido en el Título VI del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Para practicar una anotación de demanda, de embargo preventivo o de prohibición de disponer, no puede exigirse que se acredite que no cabe recurso alguno frente a la resolución judicial que las haya acordado, puesto que, según establece el artículo 735.2 de la mencionada Ley de Enjuiciamiento Civil, contra el auto que acuerda la medida cautelar solo cabe recurso de apelación sin efectos suspensivos. Y es que el requisito de la firmeza de la resolución judicial está plenamente justificado cuando se van a producir asientos definitivos, tanto de inscripción como de cancelación, puesto que, si se admitiera la práctica de los mismos sin ser firme la resolución que los ordena, podrían surgir en el ínterin terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que se apoyarían en asientos registrales practicados en virtud de un título que no es firme, haciéndose inviable la ejecución de la sentencia del órgano judicial superior revocatoria de la anterior.

Donación de finca sobre la que pesa una prohibición testamentaria de vender

Registro de la Propiedad. Prohibición de «vender» impuesta en testamento a quienes adquirieron determinada finca como legatarios. Posibilidad de donar dicha finca a otras personas.

En el presente supuesto la testadora estableció la prohibición expresa de que no fuera vendida la finca mientras vivieran los citados legatarios, por lo que el sentido literal de tal prohibición excluye su extensión a las donaciones. Ciertamente, a la hora de interpretar su verdadera voluntad, no debe descartarse que la testadora quisiera prohibir a los legatarios que dispusieran a título gratuito por actos inter vivos; y esa voluntad debería prevalecer de conformidad con el criterio interpretativo en sede de testamentos recogido en los artículos 675 y 767 del Código Civil. No constituye óbice alguno la referencia que tales preceptos hacen al propio testamento como base de la interpretación, pues, según la reiterada doctrina del Tribunal Supremo, dicha interpretación ha de hacerse con un criterio subjetivista, porque aunque tenga un punto de partida basado en las declaraciones contenidas en el documento testamentario, su finalidad primordial es la de investigar la voluntad real del testador, tratando de armonizar en lo posible las distintas cláusulas de aquél, empleando unitariamente las reglas de hermenéutica, e incluso haciendo uso, con las debidas precauciones, de los llamados medios de prueba extrínsecos, o circunstancias exteriores o finalistas a la disposición de última voluntad que se interpreta.

Ejecución hipotecaria de finca sobre la que existe un derecho no inscrito de uso de la vivienda familiar

Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Derecho de uso y disfrute de la vivienda familiar atribuido por sentencia no inscrito al tiempo de expedir la certificación de cargas. Cónyuge usuario no demandado en el procedimiento de ejecución.

El hecho incontestable de que el derecho de uso sea inscribible implica la aplicabilidad de los principios reguladores del sistema hipotecario cual es el de prioridad, por lo tanto lo procedente es la purga del derecho de uso, como consecuencia de la ejecución de una hipoteca inscrita con anterioridad. Los terceros poseedores, incluyendo al usufructuario y al titular del derecho de uso, no solo deben ser demandados, sino también requeridos de pago, como se deduce de los artículos 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 132 de la Ley Hipotecaria. Conforme a lo anterior, si tenemos en cuenta la especial relevancia de la vivienda familiar y la finalidad de protección que justifica la concesión del derecho de uso resultante de un proceso matrimonial, debe entenderse que quien lo ostenta ha de ser demandado en el procedimiento de ejecución hipotecaria y requerido de pago, si dicho derecho de uso era conocido por la entidad acreedora o si constaba inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la presentación de la demanda, de manera análoga a lo que se ha mantenido por esta Dirección General, siguiendo la doctrina del Tribunal Constitucional, en relación con el tercer poseedor de bienes hipotecados (propietario, usufructuario, nudo propietario, titular del dominio directo o útil).

Ahora bien, si el usuario, como en este caso, pudiendo hacerlo no ha inscrito su derecho en el Registro no podrá oponerlo frente a terceros que sí hayan inscrito los suyos. Esto supone que si el derecho de uso no está inscrito, no podrá oponerse al adquirente del inmueble que cumpla los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y, en cuanto al procedimiento de ejecución, no podrá tener intervención en el mismo, en la forma prevista en el artículo 662 de la Ley de Enjuiciamiento Civil antes relacionado que exige que acredite la inscripción de su título de adquisición. Por tanto, a estos efectos, la inscripción es un requisito para la intervención en el procedimiento, salvo que haya acreditado al acreedor previamente su adquisición, a fin de tener la consideración de parte.

El acceso al Registro de las modificaciones jurídico reales de origen negocial

Registro de la Propiedad. Auto aprobatorio de la avenencia entre partes en una conciliación instada ante el juez de Paz sobre una usucapión extraordinaria.

Reconocida la aptitud de la sentencia declarativa como medio inmatriculador, debe advertirse, en cuanto al supuesto planteado y objeto de este recurso, que no estamos en presencia de una sentencia dictada en juicio declarativo -a que se refiere el número 5.º del artículo 204 de la Ley Hipotecaria-, sino ante un auto aprobatorio de la avenencia alcanzada entre las partes en un procedimiento de conciliación instado ante el juez de Paz. Cuando la usucapión se declara judicialmente, aun habiéndose allanado una de las partes, no estamos ante un negocio abstracto ni un mero reconocimiento de dominio, sino que estamos ante una adquisición con una causa, cual es la prescripción extraordinaria ganada por una de las partes intervinientes.

Solicitud de consulta de los libros del Registro por abogado de la interesada como heredera en conocer el precio de una compraventa

Registro de la Propiedad. Solicitud de consulta de los libros del Registro por abogado de la interesada como heredera en conocer el precio de una compraventa, omitido por la registradora al exhibir una fotocopia de los libros en respuesta a la solicitud.

El contenido del Registro solo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador. En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar en primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada; en segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y en tercer lugar, qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información. La publicidad ha de ser para finalidades de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos. Por tanto, tal interés legítimo, en el ámbito del Registro de la Propiedad, ha de probarse a satisfacción del registrador de acuerdo con el sentido y función de la institución registral. Ello no significa que el registrador pueda discrecionalmente manifestar el contenido de los asientos registrales, sino que queda bajo su responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos.

Mandamiento de cancelación. Sentencia firme en cuyo fallo no se declara la nulidad de la escritura pública en virtud de la que se practicó la inscripción ni se acuerda su cancelación

Registro de la Propiedad. Derecho de superficie seguido de declaración de obra nueva. Mandamiento de cancelación de la inscripción en cumplimiento de sentencia firme en cuyo fallo no se declara la nulidad de la escritura pública en virtud de la que se practicó la inscripción ni se acuerda su cancelación.

El mandamiento no es título formal en el sentido recogido por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, y así lo confirma el párrafo primero del artículo 257 de la misma Ley, pues no contiene por sí mismo el título material del artículo 2 susceptible de modificar el contenido del Registro. Así ocurrió en el supuesto de hecho cuando, presentado el mandamiento en el Registro de la Propiedad, el registrador exigió que se acompañara al mismo la oportuna sentencia firme de la que resultara el título material que diera cobertura a la modificación del contenido del Registro. La doctrina jurisprudencial en relación al artículo 38 de la Ley Hipotecaria ha interpretado dicho precepto de forma estricta en algunas decisiones.

Partición hereditaria tramitada conforme al Código Civil y la Ley del Notariado por quien tiene vecindad civil gallega

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Vecindad civil gallega. Partición mediante nombramiento de contador-partidor dativo designado y tramitado conforme al Código Civil y la Ley del Notariado, en sus redacción dada por la Ley de la Jurisdicción Voluntaria.

La modificación legal operada a través de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria en el artículo 1057.2 del Código Civil obedece a la voluntad de racionalizar nuestro sistema procesal, evitando la necesidad de iniciar un proceso judicial que iba a materializarse en la designación de un contador-partidor dativo por el órgano jurisdiccional para que efectuara la partición, permitiendo que esta solución se opere en la vía extrajudicial con la intervención notarial. La materialización a través de la modificación del Código Civil, no evita el carácter procesal del procedimiento, por lo que no se debe impedir el acceso a esta posibilidad de aquellos cuya ley personal determina la sujeción a legislaciones forales, que en ningún caso tienen competencias sobre cuestiones procesales.

Compra de locales por un Colegio Oficial representado por su presidente y tesorero habilitados por la junta de gobierno

Registro de la Propiedad. Compra de locales por un Colegio Oficial de Diplomados representado por su presidente y tesorero, con base en un acuerdo de la junta de gobierno. Juicio notarial de suficiencia de facultades representativas.

Las personas jurídicas con capacidad de obrar necesitan para hacer efectiva ésta la intervención de determinadas personas que, como órganos de aquélla y formando por tanto parte de su estructura, manifiesten la voluntad de la persona jurídica misma. Esta actuación a través de los propios órganos competentes para ello da lugar a la representación orgánica en la que, por contraposición a la voluntaria, se entiende que los actos del representante, siempre que se produzcan en el ámbito de su competencia, son actos de la propia persona jurídica. Los colegios profesionales son corporaciones de Derecho público, amparadas por la Ley y reconocidas por el Estado y las Comunidades Autónomas, en el ámbito de sus respectivas competencias, con personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines. En consecuencia, y de acuerdo con la legalidad vigente, pueden adquirir bienes inmuebles.

Disolución de comunidad. Carácter privativo o ganancial de las partes indivisas

Registro de la Propiedad. Disolución de comunidad integrada por cuatro propietarios, dueños de partes indivisas de las mismas con carácter privativo.

La extinción de la comunidad termina con la situación de condominio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero, o comuneros, a quien o quienes, se adjudica el bien entero, o cada una de las porciones materiales que resulten de su división. En nuestro Derecho, dejando a salvo supuestos especiales, se permite, y aún se facilita, la extinción de la comunidad, que puede tener lugar mediante lo que propiamente constituye una división material de la cosa común, cuando su naturaleza lo permite, o mediante la reunión de todas las cuotas en una sola mano, lo que puede verificarse a través de cualquier negocio traslativo de dichas cuotas a favor del que queda como titular, y también, cuando se trate de bienes indivisibles, en virtud de la adjudicación a uno a cambio de abonar a los otros el exceso en metálico (o mediante otros bienes o servicios), sin que por ello pueda considerase que se trata de un acto de enajenación, sino meramente de un negocio de naturaleza especificativa con todas las consecuencias que ello lleva implícito. Es decir, la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no), en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de un comunero, y también por su adjudicación a uno que compensa el derecho de los demás.

Sometimiento de la eficacia frente a terceros de un poder autootorgado por administradores mancomunados a circunstancias extraregistrales

Registro Mercantil. Inscripción de un poder que los administradores mancomunados de una S.A. se confieren a sí mismos. Negativa del registrador por condicionar la entrada en vigor del poder y su eficacia frente a terceros a circunstancias extrarregistrales.

Por regla general, el poder de representación se crea en virtud de un acto de voluntad del representado que confiere esa representación a otra persona. Al lado de los apoderamientos cuya fuente es la ley o una decisión o resolución judicial, los poderes nacidos de la mera voluntad del poderdante son, con mucho, los más frecuentes. En estos casos, la representación es obra de la voluntad del representado, que es quién crea la situación representativa. En un mundo jurídico regido por el principio de autonomía de la voluntad, quien confiere el poder puede determinar el contenido del mismo y puede también modular el apoderamiento que contiene del modo que tenga por conveniente. En ejercicio de esa autonomía de la voluntad, el poderdante puede someter la vigencia del poder a condición, que puede ser suspensiva o resolutoria. Ejemplo de poder bajo condición suspensiva es aquel en el que la eficacia de ese apoderamiento depende, como suceso futuro e incierto, de la muerte, de la incapacitación o de la inhabilitación del administrador único o de uno de los administradores mancomunados de la sociedad mercantil poderdante. En tanto no tenga lugar ese hecho futuro e incierto, el poder está latente.

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