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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Representación. Vigencia de facultades cuestionada por documentación aportada posteriormente por el cónyuge del representado

Registro de la Propiedad. Vendedor representado por quien afirma la vigencia de sus facultades y que no se ha alterado el estado civil ni la capacidad de su representado. Comparecencia posterior de la esposa de este acreditando su defunción horas antes del otorgamiento de la compraventa. Este Centro Directivo no desconoce la posibilidad de que eventual, o hipotéticamente, pudieran existir en el presente caso especiales circunstancias que desembocaran en una decisión de los tribunales de Justicia que privara eventualmente de valor al acto transmisivo. Pero eso sucedería y desplegaría sus efectos en otro ámbito -el judicial-, al margen de la actuación registral, que se desarrolla con parámetros distintos a los propios de un procedimiento contradictorio ante los tribunales. Y de haberse producido la extinción de la representación que sirvió de base al otorgamiento, podrían plantearse (obviamente en sede judicial) interesantes cuestiones que han sido abordadas por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y sobre las que sigue existiendo una nada desdeñable controversia doctrinal.

Escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Sustitución ejemplar

Registro de la Propiedad. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Fallecida viuda y con una única hija, que otorgó testamento antes de ser incapacitada judicialmente. Sustitución ejemplar. La cuestión central es si el testamento otorgado por la hija sustituida antes de ser judicialmente incapacitada -anterior también al otorgado por la madre sustituyente- impide o no la eficacia de la sustitución ejemplar. Se trata de una cuestión que no está prevista en la regulación del Código Civil, que se limita a establecer que la sustitución ejemplar quedará sin efecto por el testamento del incapacitado hecho durante un intervalo lúcido o después de haber recobrado la razón (artículo 776, párrafo segundo).

La interpretación del testamento corresponde a herederos, albacea, o bien a la autoridad judicial

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Interpretación de disposiciones testamentarias. Contradicción entre cláusulas. Imprecisiones terminológicas. Más allá de si es acertada la calificación en cuanto a que nos encontramos ante una contradicción o si se trata de una simple imprecisión terminológica en la redacción de una cláusula del testamento, la cuestión que se debate es la de si el heredero puede realizar la interpretación adecuada para solucionar la defectuosa redacción de esta cláusula en el supuesto concreto. En cuanto a quien puede realizar la interpretación de las disposiciones testamentarias, es doctrina general del Centro Directivo que, en principio, la interpretación del testamento corresponde a los herederos, o en su caso al albacea, o en su defecto a la autoridad judicial, y que a falta de datos concluyentes que resulten del testamento, debe prevalecer la interpretación literal de sus cláusulas. Así pues, la interpretación del testamento en caso de colisión de decisión entre los herederos, y a falta de albacea, contador-partidor o cualquier figura designada por el testador para ello, corresponde, en particular, a los tribunales de Instancia.

Derecho de uso sobre la vivienda familiar recogido en un convenio regulador

Registro de la Propiedad. Derecho de uso sobre la vivienda familiar recogido en un convenio regulador. Falta de constancia de la duración o extensión temporal del derecho. Al abordar la naturaleza jurídica del derecho de uso sobre la vivienda familiar, lo procedente es considerarlo como un derecho de carácter familiar, y por tanto ajeno a la clasificación entre derechos reales y de crédito, ya que ésta es una división de los derechos de carácter patrimonial, y el expresado derecho de uso no tiene tal carácter patrimonial, sino de orden puramente familiar para cuya eficacia se establecen ciertas limitaciones a la disposición de tal vivienda. Tal carácter impone consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por el mismo, pues una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido (en este caso el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo, pues es a tal cónyuge a quien se atribuye exclusivamente la situación de poder en que el derecho consiste, ya que la limitación a la disposición de la vivienda se remueve con su solo consentimiento. Además, el derecho de uso sobre la vivienda familiar integra, por un lado, un derecho ocupacional y, por otro, una limitación de disponer que implica que el titular dominical de la vivienda no podrá disponer de ella sin el consentimiento del titular del derecho de uso o, en su caso, autorización judicial.

Rectificación de descripción de fincas. Notificación a colindantes, titular catastral y titular de los bienes

Registro de la Propiedad. Expediente notarial de rectificación de descripción de fincas. Constancia de la notificación a los colindantes, al titular catastral y al titular de quien proceden los bienes.

En cuanto a qué se entiende por colindantes registrales que deban ser notificados, serán los que resulten de las representaciones gráficas inscritas o de las bases gráficas archivadas, pero también lo serán, en todo caso, los que figuren en la descripción literaria, esté o no actualizada; siendo labor del registrador determinar adicionalmente de forma más precisa cuáles sean las fincas registrales colindantes que puedan resultar afectadas, acudiendo a la consulta de los índices u otros asientos relacionados con la finca (por ejemplo, notas marginales de segregación), cuando se disponga de esta información en el Registro. Todo ello deberá figurar en la preceptiva certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento, de modo que el registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá, en el plazo de quince días, certificación, limitándose el contenido de las certificaciones a la rectificación cuya inscripción se solicita.

Compraventa de finca resultante de un Proyecto de Normalización con origen en un Estudio de Detalle declarado nulo

Registro de la Propiedad. Compraventa. Finca, vendida por una fundación, resultante de un Proyecto de Normalización inscrito, que tiene su origen en un Estudio de Detalle declarado nulo por el Tribunal Supremo.

Es perfectamente posible tener en cuenta en la labor calificadora las sentencias dictadas por los tribunales de Justicia en cuanto guarden relación con los supuestos de hechos calificados. Los efectos de la declaración de nulidad de un plan urbanístico no son plenos o absolutos, sino que existen ciertas limitaciones que, en última instancia, obedecen a motivos de seguridad jurídica. Las sentencias firmes que anulen un precepto de una disposición general no afectarán por sí mismas a la eficacia de las sentencias o actos administrativos firmes que lo hayan aplicado antes de que la anulación alcanzara efectos generales, salvo que la anulación del precepto supusiera la exclusión o la reducción de sanciones aún no ejecutadas completamente.

Aunque en puridad de doctrina la declaración de nulidad de una disposición general, por ser de pleno derecho, produzca efectos ex tunc y no ex nunc, es decir, que los mismos no se producen a partir de la declaración, sino que se retrotraen al momento mismo en que se dictó la disposición declarada nula, esta eficacia, por razones de seguridad jurídica y en garantía de las relaciones establecidas, se encuentra atemperada por el artículo 73 de la LJCA, en el que con indudable aplicabilidad tanto a los supuestos de recursos administrativos como en los casos de recurso jurisdiccional, se dispone la subsistencia de los actos firmes dictados en aplicación de la disposición general declarada nula, equiparando la anulación a la derogación, en que los efectos son ex nunc y no ex tunc, si bien solo respecto de los actos firmes, permaneciendo en cuanto a los no firmes la posibilidad de impugnarlos en función del ordenamiento jurídico aplicable una vez declarada nula la disposición general. Siendo la Administración Pública condenada en un proceso contencioso-administrativo la encargada legalmente de ejecutar la sentencia recaída en el mismo, la actividad que al efecto despliegue se materializará necesariamente en uno o varios actos administrativos que habrán de ajustarse a los términos de aquella. Serán pues los términos de la sentencia por ejecutar los que determinen la clase y el contenido de los actos que deba dictar la Administración Pública condenada por aquella a fin de llevarla a efecto.

Enajenación de bienes municipales: transmisión por adjudicación directa tras declararse desierta la subasta

Registro de la Propiedad. Transmisión de bien patrimonial de titularidad municipal por adjudicación directa tras haberse declarado desierto el procedimiento de licitación mediante subasta.

La normativa aplicable a los procedimientos de enajenación de bienes municipales es compleja y plural. Según la Constitución, el Estado tiene únicamente competencia para la determinación de las bases del régimen jurídico de las Administraciones públicas, correspondiendo a la Comunidad Autónoma, conforme a su Estatuto, el desarrollo legislativo del régimen local. Esta distribución de competencias implica que son de aplicación, en primer lugar, las disposiciones estatales que tengan el carácter de legislación básica. En segundo lugar, serán de aplicación las disposiciones autonómicas dictadas sobre la materia, y, en fin, en tercer lugar, de conformidad con lo previsto en el artículo 149.3 de la Constitución, regirá la legislación estatal como Derecho supletorio. Con base en este conjunto normativo, este Centro Directivo tiene afirmado que en ningún caso cabe aplicar el régimen de enajenación directa de la Ley 33/2003, de 3 de diciembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. El legislador ha excluido esta posibilidad al no relacionar los artículos 136 a 145 de la citada ley, que regulan dicha cuestión, en la disposición final segunda como legislación aplicable a esa Administración local (vid. artículo 2.2 de la misma ley).

Alteración de los títulos de equidistribución urbanística 

Registro de la Propiedad. Revisión de oficio del Plan Parcial y Proyecto de Reparcelación. Modificación del proyecto atribuyendo la titularidad de una finca de reemplazo al Ayuntamiento. Falta de consentimiento del titular registral y de resolución judicial. Operaciones jurídicas complementarias. Rectificación de títulos de equidistribución.

La complejidad del proceso urbanístico ha planteado la necesidad de alterar parcialmente el contenido de los títulos de equidistribución en numerosas ocasiones, bien de manera directa, bien a través de las denominadas operaciones jurídicas complementarias, reguladas en la legislación urbanística partiendo de la limitada normativa supletoria estatal, artículos 113.3 y 174.5 del Reglamento de Gestión Urbanística, constituyendo una figura eficaz para corregir errores o defectos del proyecto de reparcelación, con el límite de no presentar un alcance general o de modificación esencial, siendo necesaria la intervención del titular afectado y ordinariamente su consentimiento expresado en escritura pública o su conformidad derivada del expediente administrativo. Tales preceptos, sin embargo, no contienen definición o descripción alguna de qué se entiende por operaciones jurídicas complementarias, ni los supuestos posibles, pues sólo advierten que no pueden oponerse al instrumento de reparcelación, ni al plan que se ejecuta.

Adquisición de inmueble por cónyuges sometidos al régimen matrimonial chino

Registro de la Propiedad. Inmueble adquirido por cónyuges chinos casados conforme al régimen legal chino. Exigencia de la acreditación de que la adquisición privativa es posible en el derecho chino.

El sistema español de seguridad jurídica preventiva tiene como uno de sus pilares básicos la publicidad de la titularidad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Por ello, la determinación de la titularidad debe quedar reflejada en los asientos del Registro de la Propiedad. Tratándose de personas casadas, la titularidad queda afectada por la existencia convencional o legal de un régimen económico-matrimonial, que determina el ejercicio y extensión del derecho. Para que dichas circunstancias puedan ser conocidas por terceros, el Registro debe publicarlas, por lo que se exige la debida constancia de cuál sea el régimen económico-matrimonial aplicable al titular registral. Por otra parte, la entrada en juego de un ordenamiento extranjero no supone la renuncia a la determinación de la situación jurídica publicada, ni que el notario español pueda adoptar una actitud pasiva. Tratándose de adquisiciones llevadas a cabo por personas cuyo régimen económico-matrimonial esté sujeto a una ley extranjera, la finalidad de publicar una situación jurídica cierta no se ve modificada por dicha circunstancia.

Propiedad horizontal. Rectificación de la descripción de elementos integrantes de un edificio

Registro de la Propiedad. Constancia registral de la rectificación de la descripción de dos elementos integrantes de un edificio en régimen de división horizontal.

Se pretende una alteración del régimen jurídico de los elementos comunes, lo que es materia que compete a la comunidad, exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteración implica una modificación del título constitutivo y de los estatutos de conformidad con el artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal. Así, aunque la exigencia de la unanimidad se ha ido superando tanto en el ámbito jurisprudencial, en supuestos concretos de abuso patente, como en el legislativo, con reformas puntuales como la más reciente, la Ley 8/2013, de 26 de junio, lo cierto es que la unanimidad no ha desaparecido, exigiéndose cuando se trata de cambiar la configuración, constitución o normas esenciales del inmueble. Pero es que, además, la rectificación solicitada conlleva, en última instancia, la modificación de la descripción de una de los elementos privativos efectuada sin el consentimiento de su titular registral, afectando a su derecho de dominio y requiriéndose por tanto el consentimiento individualizado del propietario correspondiente, el cual debe constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), de modo que no podrá inscribirse la modificación si no se ha otorgado uti singuli por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos afectados por la rectificación, sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta, siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los titulares registrales.

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