Registros de la Propiedad

Registro Mercantil. Renuncia de administrador solidario. Notificación notarial a la sociedad devuelta por haberse practicado en el nuevo domicilio social, cuyo cambio no ha tenido acceso al registro por cierre registral por falta de depósito de cuentas.

El adecuado desenvolvimiento de la actividad societaria exige que la sociedad tenga oportuno conocimiento de las vacantes que se produzcan en su órgano de administración, a fin de posibilitar que se supla tal baja. Por ello, no se excluye la facultad de libre renuncia al cargo de administrador de la sociedad de responsabilidad limitada, pero se supedita el reconocimiento registral de la dimisión a su previa comunicación fehaciente a la sociedad. Dicha notificación se enmarca en el ámbito de las relaciones internas societarias de gestión, por lo que debe admitirse que el administrador dimisionario pueda cumplir su deber de diligencia mediante la comunicación realizada en el nuevo domicilio de la sociedad aun cuando éste no se haya inscrito todavía. El cambio de domicilio social en el referido ámbito interno tiene efectos desde el momento en que se haya adoptado el correspondiente acuerdo social y su inscripción no tiene carácter constitutivo, sin perjuicio de que la misma sea obligatoria y, a falta de ella, dicho acuerdo no sea oponible a terceros de buena fe.

Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva en construcción tras modificarse la descripción de la finca por la demolición de la vivienda unifamiliar existente en la misma

Tanto el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana como la Ley Hipotecaria se refieren exclusivamente al acceso al Registro de la descripción de una edificación, y no a las obras de demolición de edificaciones, cuya adecuación a la ordenación no es preciso que haya de promoverse o garantizarse, especialmente si se tiene en cuenta que el hecho de la desaparición de una obra, como circunstancia definitiva e inamovible, puede resultar también de actos ajenos a la actuación del titular registral e independientes de la previa obtención de una licencia, debiendo así distinguirse entre los supuestos sujetos a fiscalización administrativa y aquellos otros en los que la justificación de dicha fiscalización es premisa necesaria para la inscripción. En consecuencia, la sujeción del acceso a Registro de un hecho modificativo de la realidad física, previo a la justificación de un acto administrativo de fiscalización, ha de ser interpretada con carácter restrictivo, de forma que sea aplicable sólo a aquellos supuestos en que expresamente así se prevea por el legislador.

Registro de la Propiedad. Solicitud de anotación de embargo sobre bienes inscritos a nombre de personas distintas del ejecutado. Constancia de la condición de herederos de los ejecutados embargados en documentos desconocidos pata la registradora.

En el recurso contra la calificación de registradores no cabe tener en consideración más que los documentos que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en motivos o documentos no presentados en tiempo y forma.

Registro de la Propiedad. Inmatriculación de finca. Título inmatriculador rectificado en cuanto a su superficie únicamente por la parte compradora

Para tratar de subsanar las diferencias existentes entre la descripción de la finca en los títulos públicos y la que resulta de la certificación catastral, quienes figuran como compradores en el título público inmatriculador, por sí solos, y sin concurrencia de los vendedores, rectifican unilateralmente en una nueva escritura la descripción de la finca comprada para aumentar su superficie y hacerla coincidir plenamente con un recinto catastral con el que en la escritura de venta se dijo no coincidir, sino ser sólo una parte del mismo. La escritura rectificatoria supone que estamos ante un nuevo otorgamiento negocial que subsana o rectifica otro anterior, y al que por tanto sustituye, debiendo ajustarse este nuevo otorgamiento a las reglas generales de prestación del consentimiento negocial, exigiéndose en consecuencia el concurso del vendedor en la escritura de complementaria, o su ratificación posterior.

Registro de la Propiedad. Acta de adjudicación en subasta sin referencia al estado civil del adjudicatario, a los datos del cónyuge, al régimen económico matrimonial ni al carácter del bien.

Se discute si es suficiente la identificación del adjudicatario en una subasta administrativa sin resultar de la certificación presentada ni el estado civil ni, en caso de estar casado, el régimen económico matrimonial ni el carácter del bien. El propio artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario exige expresamente la constancia del estado civil del titular registral y «de estar casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge». En el presente expediente se pretende la inscripción dominical de un inmueble por virtud de una adjudicación administrativa, derecho de propiedad que evidentemente queda afectado por el estado civil del adjudicatario y, caso de estar casado, por el régimen económico-matrimonial vigente.

Registro de la Propiedad. Escritura de liquidación de sociedad de gananciales y partición de herencia. Finca segregada de la que queda un resto sin describir y que es descrita en la escritura conforme al contenido del Registro.

En el caso se trata de inscribir una herencia respecto de una finca cuya identificación no suscita dudas al registrador, limitándose el defecto a «la falta de determinación del resto». En consecuencia, lo que se ha de determinar es si, practicada una segregación, registralmente sin descripción completa de la finca resto, es posible la inscripción de sucesivos negocios jurídicos sobre la misma, manteniendo la descripción registral.

Registro de la Propiedad. Cesión por una sociedad a otra de una finca segregada cuya licencia autorizaba la segregación para cederla al Ayuntamiento con destino a zona verde.

Es perfectamente posible sujetar las licencias a conditio iuris, esto es, a los requisitos urbanísticos legalmente exigidos, cuya constancia registral está expresamente prevista, en principio, bajo un régimen de publicidad noticia.

Registro de la Propiedad. Depósito de cuentas. Falta de aporte de informe de auditoría tras la solicitud del socio minoritario, expulsado de la sociedad. Aporte de comparativa del ejercicio que se presenta con el no presentado.

Presentadas las cuentas a depósito cuando ya había sido solicitado respecto a dichas cuentas el nombramiento de auditor por socio minoritario y teniendo además conocimiento de ello la sociedad, si la junta general en que se aprobaron las cuentas se celebró con anterioridad al nombramiento del auditor designado por el registrador mercantil, dichas cuentas deberán aprobarse nuevamente para que su depósito pueda tenerse por efectuado. Frente a tales consideraciones, presentar las cuentas de un ejercicio auditadas con la comparativa del ejercicio anterior, no exime de presentar las de este auditadas. La designación de un auditor para la verificación de las cuentas del ejercicio determina la imposibilidad de llevar a cabo el depósito de cuentas sin que vaya acompañado del preceptivo informe, sin que a tal efecto sea suficiente el informe de auditoría del ejercicio siguiente, pues el mismo no sirve para determinar si las cuentas del ejercicio anterior muestran la imagen fiel del patrimonio de la sociedad.

Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario. Dudas sobre la finalidad. Ámbito de aplicación de la Ley 5/2019. Inmuebles de uso no residencial.

La Ley 5/2019 se dicta con la finalidad de completar la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Ello induciría a pensar que tanto la Directiva como la Ley tienen como único objetivo la regulación de los préstamos dotados de hipoteca u otra garantía real sobre inmuebles de uso residencial. Y así se desprendería además de sus respectivos preámbulos, lo que llevaría a la conclusión de que el apartado 1.b) del artículo 2 de la ley es fruto de una redacción defectuosa, que debería haber aclarado que esos préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad deben referirse a terrenos o inmuebles construidos o por construir cuyo destino final sea residencial. Frente a lo anterior, del texto de los dos preámbulos se desprende que, habiendo ambos sido objeto de una redacción no demasiado precisa, en su ámbito de aplicación contemplan ciertos préstamos con finalidad no residencial, siempre que su destinatario haya sido un consumidor.

La Directiva está a la vez contemplando otros supuestos de crédito inmobiliario a consumidores, además del residencial y, de forma parecida, el Preámbulo de la Ley 5/2019 cita en numerosas ocasiones el mercado hipotecario y los préstamos sobre inmuebles, sin añadir la connotación «residencial».

El texto de los artículos 1, 2.1.b) y 4.1.1 de la Ley 5/2019 coinciden de forma casi literal con el artículo 3.1.b de la propia Directiva, lo que indica que la redacción de los artículos de la Ley responde, más que a una mala redacción, a una transposición literal de la Directiva, y por tanto que en ambos textos legales se pretende incluir también otros inmuebles cuyo destino no sea el residencial. Además, la propia Directiva permite que los Estados miembros hagan extensivas a otros bienes inmuebles las medidas adoptadas. La redacción coincidente en este sentido de los artículos de la Ley fue la propuesta desde la primera versión del Proyecto de Ley, sin que ninguna enmienda haya planteado la modificación o aclaración de la expresión empleada, salvo una, que precisamente proponía modificar el artículo 2.2 con la matización de que ha de tratarse de terrenos o inmuebles para uso residencial, por ser es más fiel con la redacción de la Directiva que se transpone. Que dicha propuesta no fuese aceptada, indica que no estuvo en la intención del legislador restringir la protección ofrecida por la Ley 5/2019 a los préstamos sobre inmuebles residenciales. La disposición final primera modifica la Ley Hipotecaria añadiendo un nuevo artículo 129 bis, con la regulación del vencimiento anticipado del préstamo. Si en este caso se ha introducido la concreción del uso residencial y, en cambio, en el supuesto general del artículo 2.1.b) no se ha hecho así, es porque se ha diferenciado intencionadamente ambos supuestos. Y ese tratamiento diferenciado puede tener plena justificación, por cuanto en el supuesto del préstamo para adquirir terrenos por construir destinados a vivienda del adquirente esa finalidad justificaría una exigencia, para el vencimiento anticipado, de un incumplimiento cualificado por su importe.

Registro de la Propiedad. Apoderamientos. Reseña de la escritura en virtud de la cual interviene la apoderada incompleta, por no especificar quién ha otorgado, el concepto en el que actúa ni los datos de inscripción en el Registro Mercantil.

En un primer momento, la Dirección General de los Registros y del Notariado afirmó que la exigencia por el registrador de que se acreditaran determinados extremos respecto de las personas u órganos que, en nombre de la sociedad, otorgaron un poder implicaba revisar una valoración -el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno- que legalmente compete al notario, por lo que dicha calificación carecía de fundamento legal y excedía el ámbito que le es propio. Posteriormente, dicha doctrina fue rectificada declarando, en el ámbito del Registro de la Propiedad, que la falta del dato de la inscripción en el Registro Mercantil hace necesario acreditar la legalidad y existencia de dicha representación en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquélla y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral. Más recientemente la misma cuestión ha sido resuelta por el Tribunal Supremo, que se ha pronunciado en los siguientes términos: