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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Inmatriculación vía artículo 205 LH tras su reforma por Ley 13/2015

Registro de la Propiedad. Inmatriculación vía artículo 205 LH tras su reforma por Ley 13/2015. Escritura de adjudicación de herencia, acompañada del título de adquisición del causante. Falta de transcurso de un año entre las fechas del otorgamiento de los títulos. La diferencia esencial tras la reforma del artículo 205 de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015 no se encuentra tanto en la necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia, aunque no expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba implícita en ella, como reiteradamente han considerado doctrina y jurisprudencia, sino que radica en los dos requisitos -forma documental y momento temporal- exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad. En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta cualquier medio de acreditación fehaciente, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar la previa adquisición que el título público. Y en cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa adquisición por el ahora transmitente, antes no se exigía ninguna antelación mínima con respecto a la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador.

Cancelación de condición resolutoria por caducidad ex artículo 82 LH solicitada en instancia privada. Deberes tributarios

Registro de la Propiedad. Solicitud de cancelación de una condición resolutoria por caducidad ex artículo 82 LH. Falta de acreditación del pago, exención o no sujeción a impuestos. Calificación. Recursos. Legitimación notarial. Instancia privada. En sentido amplio, la calificación registral abarca varios momentos sucesivos: en un primer momento, el registrador ha de calificar y decidir si practica o no el asiento de presentación en el Libro Diario de operaciones; en un segundo momento, a continuación del anterior, ha de calificar si concurre o no alguna causa legal por la que deba suspenderse la calificación sobre el fondo del documento; y finalmente, pero siempre dentro del plazo legal para ello, ha de calificar en su plenitud y de manera global y unitaria el documento presentado a fin de decidir si procede o no practicar los asientos correspondientes en los libros de inscripciones. Aunque tradicionalmente el término «calificación registral» se ha empleado para referirse a la tercera y última de las decisiones registrales indicadas, o calificación en sentido propio, no cabe duda de que también las dos primeras son auténticos casos de calificación registral en la medida en que deniegan o dilatan motivadamente acceder a la pretensión del presentante del documento. Y, por tanto, también esos otros supuestos de calificación registral negativa han ser susceptibles de recurso, para evitar la indefensión. En aquellos casos en que el documento presentado es una simple instancia privada, resulta conceptualmente excluida la posibilidad de que un documento privado esté autorizado por un notario, y así, cuando un notario, en su condición de tal, recurre contra la nota que suspende la calificación de un documento privado, es forzoso concluir con carácter general que, como tal notario, carece de legitimación legal para la interposición del presente recurso. Sin embargo, en el caso aquí analizado el notario recurrente es precisamente una de las dos personas que firmó la instancia privada solicitando la cancelación de la condición resolutoria. Por tanto, sí que resulta interesado y por tanto legitimado para recurrir, si bien su legitimación no deriva de su condición de notario, sino de su condición de firmante de la instancia.

Rectificación de error en el consentimiento en una renuncia hereditaria pura y simple

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Renuncia hereditaria pura y simple. Sustitución del renunciante por sus herederos. Irrevocabilidad. Escritura posterior de rectificación de error en el consentimiento en la que renuncia en favor de sus coherederos. La aceptación y repudiación de la herencia, una vez hechas, son irrevocables y no podrán ser impugnadas sino cuando adoleciesen de algunos de los vicios que anulan el consentimiento, o apareciese un testamento desconocido. Por otro lado, la Ley del Notariado admite las adiciones y apostillas que salven el fin del documento notarial con la aprobación expresa y firma de los otorgantes que deban suscribir el documento. Para que el error invalide el consentimiento deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo. En el caso, la intención del renunciante y el motivo esencial de la renuncia fue el de trasladar la herencia a los otros herederos y no el de desentenderse de ella, por lo que estamos ante una renuncia traslativa y no abdicativa. En cualquier caso, no es incompatible el principio de irrevocabilidad de la aceptación y renuncia de la herencia con la posibilidad de subsanación de una manifestación hecha en ese sentido, siempre y cuando la segunda no encubra una revocación de la renuncia y no se perjudiquen derechos de terceros o expectativas generadas a favor de los mismos. En este expediente, la rectificación se ha producido con una dilación en el tiempo más que suficiente -veinte meses- para producir expectativas a los llamados como sustitutos del renunciante, máxime cuando el primer documento accedió al Registro, donde se advirtió del error en la manifestación de la renuncia.

Convenio regulador de los efectos de un divorcio. Matrimonio entre extranjeros de los cuales uno se nacionaliza español 

Registro de la Propiedad. Estipulaciones contenidas en un convenio regulador de los efectos de un divorcio. Matrimonio contraído siendo ambos cónyuges extranjeros, tras lo cual uno de ellos se nacionaliza español. Los hechos que afectan a españoles, aunque hayan acaecido antes de adquirir la condición de tales, son inscribibles en el Registro Civil español, siempre que se cumplan los requisitos en cada caso exigidos. Al estar la interesada domiciliada en España, la competencia para decidir la inscripción corresponde al Registro Civil Central y el asiento ha de practicarse, bien a partir de una certificación del Registro extranjero expedida por autoridad o funcionario competente del lugar de celebración, bien mediante expediente en el que se acreditará debidamente la celebración en forma del matrimonio y la inexistencia de impedimentos. Por tal motivo, y teniendo en cuenta que se trata de la aprobación de un convenio regulador dentro de un procedimiento de divorcio, no deja de causar extrañeza que el mismo se hubiera tramitado sin que previamente se hubiera acreditado la existencia del vínculo matrimonial como se deduce de la diligencia de ordenación del letrado de Administración de Justicia que ante la falta de constancia del matrimonio, se requiere a las partes a fin de presentar certificación de la anotación del matrimonio en el Registro Civil correspondiente en el plazo de veinte días, bajo apercibimiento de no tener validez el divorcio decretado. En definitiva, y como no puede ser de otra manera, la firmeza de la sentencia de divorcio y aprobación del convenio regulador está sometida a lo que es presupuesto esencial para que pueda tener efecto, que no es otro que la existencia del vínculo matrimonial.

Manifestación de privatividad de inmueble hecha bajo régimen económico-matrimonial extranjero. Norma de conflicto

Registro de la Propiedad. Inmueble adquirido por matrimonio formado por ruso y ucraniana sujetos a régimen económico-matrimonial ucraniano. Manifestación del esposo, con el consentimiento de la esposa, de que el bien se ha adquirido con dinero privativo. A las relaciones patrimoniales entre cónyuges les es de aplicación la norma de conflicto establecida en la ley estatal. Esta norma hoy en día está constituida por los párrafos segundo y tercero del artículo 9 del Código Civil, como especialidad del párrafo primero del mismo artículo. Sin embargo, ha de tenerse presente la entrada en vigor del Reglamento (UE) número 2016/1103, de 24 de junio de 2016, por el que se establece una cooperación reforzada en el ámbito de la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones en materia de regímenes económicos-matrimoniales en el que España participa entre diecisiete Estados miembros y que será aplicable a partir del día 29 de enero de 2019, conforme a la tradicional diferencia entre entrada en vigor y aplicación, momentos a los que se refiere el artículo 70 de la norma europea.

Concentración parcelaria. Superficie. Descripción en la certificación catastral descriptiva y gráfica

Registro de la Propiedad. Concentración parcelaria. Superficie de las fincas. Descripción en los títulos de concentración y en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas aportadas. El artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 13/2015, contempla de forma expresa la concentración parcelaria como uno de los supuestos en los que preceptivamente debe constar en la inscripción la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. En la concentración parcelaria se produce un supuesto de subrogación real que implica el traslado íntegro de cargas y situaciones reales desde las parcelas de procedencia a las fincas de reemplazo. No obstante, la particularidad de que las inscripciones se practiquen sin referencia alguna a las parcelas de procedencia ha dado lugar de que en ocasiones se confunda con un supuesto de inmatriculación de fincas.

Consulta vinculante: la caducidad de las anotaciones de embargo y sus efectos sobre la posible cancelación de cargas posteriores

Registro de la Propiedad. Consulta vinculante. Caducidad de las anotaciones de embargo y sus efectos sobre la posible cancelación de cargas posteriores. En el ámbito de la calificación, los registradores de la Propiedad habrán de atenerse a lo establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y solo podrán cancelar (en los términos previstos en los artículos 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175.2.ª del Reglamento Hipotecario), las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la anotación de embargo practicada a resultas del procedimiento de ejecución del que deriva el mandamiento cancelatorio, cuando la referida anotación preventiva de embargo esté vigente, por no haber transcurrido el plazo de cuatro años de vigencia que fija el citado artículo 86, o el de sus sucesivas prórrogas, al tiempo en que, al menos el decreto de adjudicación, haya sido presentado en el Registro de la Propiedad. Todo ello sin perjuicio del derecho que asiste al adquirente de la finca adjudicada en el procedimiento de ejecución para acudir a un proceso judicial en el que pueda discutirse, con la intervención de todos los titulares de las cargas posteriores a la anotación caducada, si procede o no la cancelación de las mismas.

La clasificación urbanística de las fincas y su influencia en los arrendamientos y en la inscripción de los mismos 

Registro de la Propiedad. Inscripción de arrendamiento y derecho de adquisición preferente de fincas mediante la elevación a público del contrato. Fincas registralmente urbanas enclavadas en suelo urbano no consolidado. Es difícil, ciertamente, diferenciar lo rústico de lo urbano, cuando las leyes civiles, agrarias, fiscales y urbanísticas adoptan distintos criterios no siempre compartidos por doctrina y jurisprudencia. Puede decirse que, en términos generales, la jurisprudencia civil, a la hora de resolver conflictos de esta naturaleza, no se ha visto vinculada por la clasificación urbanística del suelo, pues ésta es una determinación de hecho, que constituye un factor indiciario más en la búsqueda de la interpretación legal. En el caso particular de la normativa de arrendamientos, sin embargo, existen criterios legales que permiten delimitar su propio ámbito de aplicación objetivo.

Rectificación de la descripción una finca aportando una representación gráfica alternativa a la catastral

Registro de la Propiedad. Rectificación de descripción una finca. Aportación de una representación gráfica de la finca alternativa a la catastral. La Ley Hipotecaria, al regular en su artículo 201.1 las particularidades del procedimiento de rectificación de descripción de fincas, contempla específicamente el supuesto de aportación de representación gráfica alternativa, prescribiendo que en tales casos el notario debe proceder conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 18.2 c) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. La remisión a dicho precepto implica que del contenido del acta deberá resultar que se han cumplido los trámites previstos en el mismo. Por tanto, como trámites del procedimiento que debe cumplimentar el notario se encuentran la notificación a los colindantes catastrales y la comunicación al Catastro de la rectificación de la descripción consignada en el documento. Cuestión distinta es que, una vez cumplimentados debidamente por el notario los trámites reseñados, se proceda por el Catastro a practicar las rectificaciones que correspondan en el parcelario catastral.

Inscripción de dominio público procedente de expropiación. Tracto sucesivo. Remisión electrónica de documentos

Registro de la Propiedad. Certificación administrativa solicitando la inscripción a favor de una Comunidad Autónoma, como bien de dominio público, de un monte. Fincas inscritas a favor de persona distinta del solicitante. Remisión de documentación vía e-mail. Tanto el título de expropiación, como el de deslinde administrativo de un monte público tienen, con ciertos requisitos y excepciones, la virtualidad y efecto legal de permitir la cancelación de las titularidades registrales privadas previas y la consiguiente inscripción como bien de dominio público a favor una administración pública, que es persona distinta de la que previamente consta como titular registral. Ahora bien, el principio de tracto sucesivo, que, según reiteradísima doctrina, es trasunto del principio constitucional de proscripción de la indefensión, impone que el procedimiento de deslinde cuyo resultado ahora pretende acceder al Registro se haya entendido con los que, según el Registro, constan como titulares de dominio de la finca, que, además, lo son a todos los efectos legales de conformidad con el principio de legitimación. Es por ello que, en el caso que nos ocupa, al pretender acceder al Registro el deslinde sin la intervención de los titulares registrales bajo la alegación de una adquisición anterior de la Administración, el mismo principio de tracto sucesivo impone la previa inscripción de dicha adquisición, para lo que deberán aportarse los documentos públicos correspondientes.

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