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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

La hipoteca individual constituida en favor de la administración. El requerimiento para su cancelación

Registro de la Propiedad. Hipoteca unilateral que no consta aceptada en el Registro constituida por una mercantil a favor de la TGSS. Cancelación por los administradores concursales.

La naturaleza jurídica de la hipoteca unilateral ha sido una cuestión ampliamente debatida por la doctrina científica, centrándose la discusión en la determinación del momento en el que nacen los efectos de la hipoteca: desde su formalización, o desde la aceptación del acreedor favorecido por la inscripción. El Tribunal Supremo tradicionalmente ha reconocido que la hipoteca unilateral se considera válidamente constituida desde antes de la aceptación. Consecuentemente, una vez inscrita la hipoteca unilateral, aunque no conste aún su aceptación, empiezan a producirse todos los efectos propios de la inscripción registral. Así, por virtualidad de los principios de legitimación y tracto sucesivo, y aunque el acreedor ostente un derecho potestativo, no será posible modificar o cancelar la hipoteca sin su oportuna intervención.

Cambio de uso de un inmueble a través del 28.4 TRLSRU. La certificación catastral descriptiva y gráfica

Registro de la Propiedad. Cambio de uso de un inmueble. La asignación de usos en la ordenación urbanística. La vía del 28.4 TRLSRU. Certificación catastral descriptiva y gráfica

Las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas expedidas a través de la Sede Electrónica del Catastro son documentos de naturaleza administrativa firmados como actuación administrativa automatizada con código seguro de verificación (CSV) de la Dirección General del Catastro, figurando junto al mismo un código de barras que representa su valor y permite la automatización de su captura. Además, la certificación en formato de documento portátil está firmada electrónicamente con el sello de la Dirección General del Catastro. La validez del código seguro de verificación como medio de acreditar la autoría y autenticidad de los documentos administrativos ha quedado plenamente reconocida por esta Dirección General.

La separación entre la subasta y la adjudicación directa tras el Real Decreto 1071/2017

Registro de la Propiedad. Adjudicación directa acordada en procedimiento de apremio fiscal por la AEAT tras quedar desierta la subasta. Calificación de la certificación del acta de adjudicación directa.

El hecho de que la adjudicación directa haya sido contemplada, hasta la reforma introducida por el Real Decreto 1071/2017, como un procedimiento alternativo a la subasta para el caso de que ésta haya quedado desierta, no autoriza a confundirlo en modo alguno con el propio procedimiento de la subasta, por el mero hecho de compartir su condición de procedimientos de enajenación forzosa en un expediente de apremio. Como claramente resulta del Preámbulo del citado Real Decreto, la adjudicación directa se elimina como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta, es decir, se trata de un procedimiento claramente distinto de éste. Y precisamente se elimina por su menor grado de concurrencia y transparencia como se explica en el propio preámbulo, como ratio última de la reforma en este punto. Uno y otro constituyen procedimientos o formas de enajenación distintas, siendo la subasta el procedimiento común, general u ordinario, que sólo puede quedar excluido en los casos expresamente previstos en la norma.

El papel del registrador ante derechos reales ajenos al Derecho español

Registro de la Propiedad. Liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de bienes por herencia. Causante de nacionalidad sueca.

Quien pretenda invocar un derecho real del que sea titular en virtud de la ley aplicable (sucesiones o patrimonios comunes) y la ley del Estado miembro en el que se invoque el derecho no conozca el derecho real en cuestión, deberá, en caso necesario y en la medida de lo posible, adaptarse equivalente más cercano del Derecho de ese Estado, teniendo en cuenta los objetivos y los intereses que persiga el derecho real específico y los efectos inherentes al mismo.

La pretensión de incorporación de derechos con transcendencia registral en base a un documento público extranjero, desconocidos en el Derecho español –sin prejuzgar su actuación en el ámbito de los reglamentos citados– implicará que el registrador deberá, con carácter previo a su calificación, como procedimiento registral separado, adaptar lo solicitado a lo establecido en nuestro ordenamiento, con finalidad similar y el límite de no producir más efectos que los previstos en el Estado de origen.

Verificación del balance por auditor en reducciones de capital parte de operaciones acordeón

Registro Mercantil. Operaciones acordeón. Verificación por auditor de cuentas del balance que sirve de base a la reducción del capital. Incorporación del informe a la escritura.

La operación de reducción de capital por pérdidas no pierde su autonomía conceptual por el hecho de que se enmarque en la más global de reducción y aumento simultáneo; en consecuencia son de aplicación las medidas de protección previstas en el ordenamiento tanto para socios como para acreedores. Aun cuando en las llamadas «operaciones acordeón» se refuerza el derecho a la asunción preferente de las nuevas participaciones, que habrá de respetarse en todo caso y se permite a los socios, a través de su ejercicio, mantener esta condición y su misma cuota de participación preexistente tanto en el aspecto patrimonial como en el corporativo, no se puede evitar que se produzcan determinadas consecuencias, que pueden llegar en el caso de que la reducción sea a cero a su exclusión como socio.

Inviabilidad de la denominación social tras la adopción de un acuerdo modificando el objeto de la sociedad

Registro Mercantil. Acuerdos de modificación de objeto social y domicilio. Denegación de la inscripción porque la denominación social hace referencia a una actividad que ya no consta en el objeto social.

El Reglamento del Registro Mercantil establece una serie de limitaciones que tienen como finalidad evitar que la denominación social pueda inducir a error sobre la identidad de la persona física que desarrolla su actividad, sobre las propias actividades que constituyen su objeto, sobre su forma social, sobre el carácter no oficial de sus actividades, y, en general, sobre cualquier circunstancia que induzca a error sobre su clase o naturaleza. Todas estas normas responden al principio de veracidad de la denominación social, en consonancia con la finalidad perseguida por el legislador de evitar confusiones en el tráfico jurídico mercantil en el que se impone la exigencia de la necesaria claridad de las denominaciones sociales a fin de que no se resienta la seguridad de dicho tráfico. Entre otras limitaciones reglamentarias, la del artículo 402 se concreta en la prohibición de que la denominación social recoja una actividad que no esté comprendida en el objeto social, bien porque nunca lo haya estado, bien como consecuencia de la modificación de aquél.

El régimen de transitoriedad de los libros legalizados en blanco antes de la entrada en vigor de la Ley 14/2013

Registro Mercantil. Libros legalizados en blanco con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre.

La reforma llevada a cabo por la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, tras su entrada en vigor, el día 29 de septiembre de 2013, supuso un profundo cambio en relación al régimen vigente hasta entonces. Desde dicha fecha y por aplicación de su artículo 18, no cabe legalización previa de libros encuadernados en blanco o de libros no encuadernados y formados por hojas en blanco; no cabe la legalización posterior de libros encuadernados en papel tras su utilización; no cabe presentar para su legalización los libros en soporte papel ni en soporte de disco óptico u otro de naturaleza similar.

Determinación del procedimiento de ejecución en una hipoteca de máximo en garantía de un crédito entre particulares

Registro de la Propiedad. Hipoteca de máximo. Vivienda no habitual en suelo rústico. Crédito entre ciudadanos alemanes particulares.

Son tres los tipos de hipotecas de máximo admitidos en nuestro Derecho: las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones futuras (artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y 238 del Reglamento Hipotecario); las constituidas en garantía del saldo de una cuenta corriente de crédito y asimilados (artículo.153 de la Ley Hipotecaria), y las hipotecas globales y/o flotantes (artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria). El contrato de apertura de crédito en cuenta corriente es una operación, ordinariamente bancaria y esencialmente crediticia, por la que un Banco u otro acreedor se obliga, dentro del límite y por el tiempo pactado, a poner a disposición del cliente, y a medida de sus requerimientos, sumas de dinero o realizar otras prestaciones que le permitan obtenerlo, a cambio de la obligación de éste de reintegrarlas en la fecha final pactada de cierre de la cuenta, satisfaciendo los intereses y, en su caso, comisiones convenidas. Es característica esencial de este contrato la facultad que se concede al acreditado de efectuar reembolsos parciales de las sumas que haya dispuesto, al objeto de reducir la deuda resultante y poder disponer, eventualmente, otra vez del importe total del crédito, y así sucesivamente hasta el vencimiento final, en que se procede a la liquidación de la cuenta al objeto de determinar el saldo líquido exigible. El contrato de apertura de crédito simple es el mismo contrato de apertura de crédito en cuenta corriente, con una parte acreedora y otra parte deudora diferenciadas, pero desprovisto de la facultad de efectuar reembolsos parciales, lo que impide su contabilización en forma de cuenta corriente, dándose la circunstancia que las cantidades dispuestas y amortizadas no podrán ser objeto de nueva disposición. Se diferencia del contrato o precontrato de préstamo en que las entregas de dinero sucesivas no son nuevos contratos (préstamos) o ampliaciones del anterior, sino meros actos de ejecución del contrato de apertura de crédito, a través de los cuales se utilizan los importes concedidos.

El análisis geométrico espacial de la delimitación georreferenciada de la finca por el registrador. La oposición de los colindantes

Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva. Inscripción previa de la representación gráfica georreferenciada catastral de la finca y consecuente rectificación de su descripción. Oposición de colindantes.

Para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se haya presentado en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, es requisito, en todo caso, que la porción de suelo ocupada ha de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.

El régimen económico matrimonial de «consorcio conyugal» en Derecho aragonés

Registro de la Propiedad. Escritura de liquidación de consorcio conyugal y adjudicación de herencia. Derecho aragonés. Régimen económico matrimonial; el «consorcio conyugal».

El régimen económico matrimonial aragonés de comunidad recibió el nombre de «consorcio conyugal» en la regulación de las Leyes civiles aragonesas cuyo texto fue refundido, con el título de «Código del Derecho Foral de Aragón», por el Decreto Legislativo 1/2011. El régimen matrimonial tiene sus propias raíces en los fueros más antiguos y una configuración doctrinal, judicial y legislativa que le dota de un perfil propio entre los regímenes de comunidad limitada, como los de gananciales, que surgieron y se mantienen, puestos al día, en tantos países europeos. No obstante, esa especificidad no impide que exista gran similitud entre el sistema patrimonial de dicho régimen de comunidad restringida y el que regula el Código Civil respecto del sistema de gananciales, similitud que se acentuó en cuanto al ámbito objetivo del régimen al suprimirse la fórmula de «muebles por sitios» en la regulación que se refunde. Esta semejanza permite tener en cuenta la doctrina del Tribunal Supremo según la cual, disuelta la sociedad ganancial y aun no liquidada, surge una comunidad («posmatrimonial» o «postganancial») sobre la antigua masa ganancial, cuyo régimen ya no puede ser el de la sociedad de gananciales, sino el de cualquier conjunto de bienes en cotitularidad ordinaria, en la que cada comunero (cónyuge supérstite y herederos del premuerto en caso de disolución por muerte, o ambos cónyuges si la causa de disolución fue otra) ostenta una cuota abstracta sobre el totum ganancial (como ocurre en la comunidad hereditaria antes de la partición de la herencia), pero no una cuota concreta sobre cada uno de los bienes, cuya cuota abstracta subsistirá mientras perviva la expresada comunidad posmatrimonial y hasta que, mediante las oportunas operaciones de liquidación-división, se materialice en una parte individualizada y concreta de bienes para cada uno de los comuneros. En la misma línea, esta Dirección General ha reiterado que no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa de cada uno de los bienes que la integran y de la que puedan disponer separadamente; al contrario, la participación de aquéllos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y un régimen específico de gestión, disposición y liquidación que presupone la actuación conjunta de ambos cónyuges o sus respectivos herederos, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatarias, esta cuota sobre el todo cede su lugar a las titularidades singulares y concretas que se adjudiquen a cada uno. Como consecuencia, cada partícipe no puede disponer por sí solo de un bien concreto ni de una pretendida cuota sobre el mismo, pero sí puede disponer de la cuota que le corresponde en el total patrimonio postganancial. En este sentido, dadas las concomitancias que presentan ambas comunidades matrimoniales, resultan trasladables a la sociedad consorcial aragonesa, con las necesarias adaptaciones y matizaciones, las referidas doctrinas del Tribunal Supremo y de esta Dirección General, así como la fijada en relación con el embargo y ejecución de bienes gananciales en la fase intermedia entre su disolución y liquidación, a cuyo régimen jurídico-procesal, por lo demás, tratándose de la reclamación de deudas privativas, se remite expresamente el Código de Aragón. Por otra parte, debe tenerse en cuenta que los cónyuges o sus respectivos herederos (o el cónyuge viudo y los herederos del premuerto) puedan verificar la partición del remanente como tengan por conveniente, con tal de que no se perjudiquen los derechos del tercero. Por tanto, no existe obstáculo alguno para que todos los copartícipes en la comunidad «postconsorcial» del Derecho aragonés acuerden válidamente adjudicar todos los bienes comunes sólo a uno de los cotitulares que compense en dinero por la parte correspondiente a los restantes, y ello con independencia de la trascendencia que dicha adjudicación pueda tener respecto de extremos como la capacidad y legitimación para realizarla, tributación, etc.

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