Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Inscripción como una sola finca de partes de una casa.

Hay en el presente caso un conjunto de departamentos, que físicamente son independientes, y varios elementos comunes, tales como el corral, patio o «servimiento común». La cuestión que debe resolverse parte de la situación creada como consecuencia de que con un mismo número de finca registral se han inscrito, con números de inscripción diferentes, partes de una casa, con sus respectivas descripciones, de modo tal que, en vez de dar cumplimiento al artículo 8 de la Ley Hipotecaria, en virtud del cual debería o bien haberse inscrito la totalidad de la casa, atribuyéndose a sus titulares cuotas indivisas de dominio, o bien inscribirse cada una de las edificaciones o partes físicamente independientes como fincas registrales distintas, se han registrado en las inscripciones sucesivas las «partes de casa» con sus respectivas descripciones y titulares.

Registro de la Propiedad. Cancelación de nota marginal de un derecho de reversión por caducidad de su ejercicio, confirmada en sentencia firme, una vez anotada su transmisión por el reversionista inscrito a favor de otra sociedad mercantil. 

Para la cancelación de un asiento registral se presupone bien el consentimiento del titular del derecho reflejado en dicho asiento, bien la pertinente resolución judicial supletoria. Pero, dicha regla tiene importantes excepciones y una de ellas es cuando el derecho inscrito se haya extinguido por imperativo del propio título inscrito o por disposición directa de la ley. Eso es lo que ocurre en los supuestos de caducidad del derecho de reversión si, a través del oportuno expediente administrativo, queda acreditado que el derecho de reversión ha incurrido en causa de caducidad y extinción de conformidad con lo establecido en la Ley sobre expropiación forzosa. En los casos de caducidad, la cancelación registral solicitada debe pasar por la exigencia de certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa.

Registro de la Propiedad. Mitad indivisa de una vivienda aportada a una sociedad de responsabilidad limitada por persona divorciada, a la que le pertenece por adjudicación en la liquidación de gananciales. Ausencia de manifestación sobre el carácter no familiar de la vivienda o consentimiento del ex cónyuge. 

En los actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su titularidad, es necesario que el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal vivienda no constituye la vivienda habitual de la familia (salvo que se justifique fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia), pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte, o la pertinente autorización judicial supletoria. El artículo 1320 del Código Civil implica un límite a la libertad de disposición del cónyuge que es titular exclusivo de la vivienda familiar, cualquiera que haya sido el título de adquisición y el régimen económico matrimonial que rija en el matrimonio, que se justifica por la protección de los intereses familiares que la legislación considera superiores a los individuales de cada cónyuge. De esta forma, se pretende evitar las consecuencias de la arbitrariedad o mala voluntad de quien ostenta la propiedad exclusiva, exigiendo el consentimiento de ambos cónyuges o, en su caso, autorización judicial, para que sea válida su enajenación o la constitución de hipoteca sobre tales bienes. La conformidad prestada por el cónyuge no titular a la disposición de la vivienda es un simple asentimiento que se presenta como una declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno, por la que un cónyuge concede su aprobación a un acto en el que no es parte. 

Registro de la Propiedad. Opción de compra sobre mitad indivisa de finca registral. Pacto comisorio. Determinación del precio.  

El Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor. En efecto, el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis. El Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que los pactos y negocios que infringen el Código Civil, en cuanto establecen el pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los de sus acreedores.

Registro Mercantil. Elevación a público de certificación de acuerdos. Reseña genérica de los asistentes a la sesión del Consejo de Administración.

La cuestión planteada se refiere al mutismo de la certificación de acuerdos que mediante la escritura se elevan a público sobre la identidad de los miembros del órgano colegiado concurrentes a la sesión en que se adoptaron tales acuerdos, limitándose a señalar que «concurrieron la totalidad de los miembros del Consejo de Administración, de acuerdo con la Lista de Asistentes que figura al comienzo de la propia Acta».

Registro de la Propiedad. Elevación a público de acuerdos de la junta de propietarios de una comunidad en régimen de propiedad horizontal. Modificación del título constitutivo Consentimiento unánime de los titulares registrales actuales. 

La necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre propiedad horizontal, la última por la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así su Preámbulo expresa que no se puede hacer depender la adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir. 

Registro de la Propiedad. Designación en testamento como legitimario de un hijo adoptivo que no consta en el libro de familia. Interpretación del testamento por un sobrino de la causante instituido único heredero.

El heredero, sobrino de la testadora, señala en la escritura de manifestación de herencia que la manifestación sobre el hijo adoptivo es un error, y alega que es imposible probar la inexistencia del hijo adoptivo. Esto colisiona con la manifestación y disposición de la causante en su testamento, por lo que el heredero ha hecho una interpretación del mismo basada en el error de la testadora al otorgarlo. La cuestión estriba en si es posible que el heredero, sin concurrencia de otros interesados, pueda interpretar por sí solo el testamento y con ello decidir si hubo un error en las manifestaciones de la testadora y sus disposiciones.

Registro de la Propiedad. Sentencia dictada en procedimiento declarativo seguido en rebeldía contra la herencia yacente de titular registral. Acreditación fehaciente de la firmeza.

Nombramiento de administrador. Intervención de los interesados.

La firmeza no se deduce ni se argumenta, ha de quedar acreditada, y esa acreditación sólo puede hacerla el órgano que dicta la resolución. Aun cuando conste acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución, es aplicable la doctrina según la cual, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. La Ley de Enjuiciamiento Civil señala tres plazos de caducidad para el ejercicio de la acción de rescisión de las sentencias dictadas en rebeldía, a contar desde la notificación de la sentencia. No corresponde al registrador –y tampoco al demandante o recurrente- interpretar qué plazo es el aplicable, las circunstancias que determinen la aplicación de uno u otro deben resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, pues es el juzgado ante el que se haya seguido el procedimiento el único que podrá hacer tal aseveración, sin que pueda el registrador –ni el demandante o recurrente– calificar o valorar si han transcurrido o no los plazos. Mientras quepa la acción de rescisión, la sentencia dictada no es inscribible sino solamente susceptible de anotación preventiva.

Registro de la Propiedad. Vía pecuaria no deslindada. Solicitud de nota marginal admonitoria sobre un futuro deslinde sin que se haya iniciado aún procedimiento administrativo.

Se plantea como única cuestión si es posible practicar, a requerimiento de la Administración, una nota marginal con la finalidad de advertir que una finca colinda con una Vía Pecuaria, la cual no está deslindada, sin que ni siquiera se haya iniciado este procedimiento, a los efectos de advertir las posibles consecuencias de un eventual deslinde.

Registro Mercantil. Fusión de sociedades. Aumento de capital de la absorbente, que no queda cubierto por el patrimonio de dicha sociedad tras la fusión. Constancia de la fecha de comunicación del acuerdo de fusión a los acreedores.

Conforme al principio de realidad del capital social, es nula la creación de participaciones que no respondan a una efectiva aportación patrimonial a la sociedad, y no cabe crear participaciones por una cifra inferior a la de su valor nominal. A tal efecto, el legislador añade determinadas cautelas, como es la exigencia de acreditación suficiente de la realidad de esas aportaciones (o la responsabilidad por la realidad y valoración de las mismas si son no dinerarias) como requisito previo a la inscripción de un aumento de su capital. Por ello, en las fusiones y escisiones, para que sean viables se exige legalmente la necesaria cobertura de la cifra de capital para la sociedad resultante o beneficiaria ex artículo 34.3 de la Ley 3/2009 (del que resulta que el patrimonio aportado por las sociedades que se extinguen debe ser igual, al menos, al capital de la nueva sociedad o al importe del aumento del capital de la sociedad absorbente) y sin perjuicio de que la necesidad del informe del experto quede dispensada cuando ninguna de las sociedades que participen en la fusión sea anónima o en atención en ciertos supuestos de fusiones y escisiones «simplificadas».