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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

No le corresponde al registrador decidir si se ha practicado de manera correcta la autoliquidación

Registro de la Propiedad. Solicitud de rectificación o cancelación de una nota marginal de afección fiscal por entender que no procedía su práctica.

Son varias las vías que establece la legislación para garantizar a la Hacienda Pública la afección de los bienes al pago de los impuestos: una, la consistente en impedir la inscripción del acto traslativo si no se acredita el pago del impuesto correspondiente; otra, la nota de afección fiscal en el caso de exención o reducción del impuesto para el caso de que el contribuyente no cumpla los requisitos ulteriores exigidos para su concesión y la nota de afección fiscal al pago de la liquidación que proceda por la extinción del usufructo en caso de desmembración del dominio; y una tercera, la nota de afección al pago del impuesto en los casos de autoliquidación del impuesto, por la liquidación complementaria que, en su caso, proceda practicar.

Embargo preventivo adoptado inaudita parte. Solicitud de cancelación de la anotación

Registro de la Propiedad. Solicitud por el titular registral de la cancelación de una anotación de embargo cautelar en favor de la Hacienda Pública por falta de notificación de la providencia de apremio.

Con carácter general, no es posible practicar anotación preventiva de un embargo, ya sea este adoptado como medida cautelar o como acto dentro de proceso de ejecución, sin que el titular registral de la finca embargada haya sido adecuadamente citado en el procedimiento en el que dicho embargo se ha acordado, con el fin de eludir la indefensión que prohíbe el artículo 24 de la Constitución. No obstante, tratándose de medidas cautelares, y considerando la urgencia que en muchas ocasiones concurre para su adopción a fin de evitar que se frustre el resultado del proceso, nuestro ordenamiento ha previsto la posibilidad de que se tomen este tipo de medidas inaudita parte.

Aporte de un documento auténtico que cuestiona la validez de otro presentado con anterioridad

Registro Mercantil. Calificación registral. Principio de prioridad. Documento posterior auténtico que cuestiona la validez o eficacia de otro anteriormente presentado.

Este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de pronunciarse sobre cuestiones análogas a la del presente recurso: acuerdos contradictorios adoptados por distintas juntas generales, en la que existe un conflicto sobre quien ostenta la cualidad de socio, aunque este supuesto presenta una particularidad añadida, hay dos autos judiciales, no firmes, por los que se desestiman las medidas cautelares solicitadas contra acuerdos inscritos en el Registro Mercantil. Así ante situaciones de conflicto entre socios que se traducen en contenidos documentales contradictorios, que no permiten comprobar cuál de los acuerdos adoptados debe prevalecer, se ha respaldado la decisión de rechazar la inscripción a fin de evitar la desnaturalización del Registro Mercantil en cuanto a institución encaminada a la publicidad de situaciones jurídicas ciertas.

Pacto de privatividad. Causalización

Registro de la Propiedad. Disolución de una comunidad. Acreditación del carácter privativo del dinero empleado para pagar la cantidad correspondiente al exceso de adjudicación.

Para obtener la inscripción de un bien con carácter privativo, el Reglamento Hipotecario exige -al margen del supuesto de confesión de privatividad por el consorte- que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente, sin que la mera afirmación de la procedencia privativa del dinero empleado sea suficiente dado, sobre todo, el carácter fungible del dinero. El rastro del dinero privativo que se dice invertido en la adquisición ha de gozar de una acreditación documental plena, pues en el procedimiento registral no existe la posibilidad de admisión de otros medios de prueba, cuya admisión habría de llevar pareja la posibilidad de contradicción.

Sociedades. Apoderamientos otorgados por el consejo de administración

Registro Mercantil. El poder de representación de la Sociedad. Poder otorgado por el consejo de administración.

Tratándose de una sociedad, la representación puede ser orgánica o voluntaria, pero no existe propiamente una representación de tipo legal, pues de utilizarse este término para aludir a la primera, se estaría haciendo de forma incorrecta y poco técnica, fuera de algunos supuestos muy concretos y excepcionales de sustitución del órgano societario por un gestor externo, en los que podría utilizarse con cierta propiedad. Decir en una situación de normalidad que alguien representa legalmente a una persona jurídica, con ese énfasis expresivo en la legalidad del vínculo, solo es una forma elíptica de aludir a la eficacia de una relación representativa que permite derivar ope legis al representado los efectos de la actuación de su representante, no se identifica con una modalidad concreta de representación. Como elipsis poco añade, pero ninguna confusión provoca, pues el significado de la representación legal en el ámbito de las personas físicas no permite su equiparación con la orgánica propia de las personas jurídicas.

Estatutos sociales. Acciones emitidas y no amortizadas

Registro Mercantil. Pormenores que ha de contener la referencia estatutaria a las acciones de una sociedad anónima representadas mediante títulos.

Cuando las acciones se representan por medio de títulos, la Ley de Sociedades de Capital las contempla como bienes no fungibles. La numeración que se les exige no agota su cometido en mostrar la repercusión sucesiva que ocasionan en el montante del capital en el momento de la emisión (multiplicación del número de acciones por su valor nominal en el momento de la constitución o ampliación de capital), sino que el número asignado cumple la misión cardinal de identificar cualitativamente la posición objetivada de socio que le ha sido asignada. Prueba de ello es que la referencia al número se reclama en varios pasajes de la Ley.

Falta de identidad entre la finca registral y la parcela catastral con cuya certificación se pretende acreditar la antigüedad de la obra nueva

Registro de la Propiedad. Inscripción de una obra nueva por antigüedad al amparo del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo.

La acreditación de la antigüedad de la obra a través de la certificación catastral se despliega en un doble aspecto: en relación con la construcción que se declara y en relación con la parcela sobre la que ésta se asienta. Para ello es necesario realizar una previa operación de correspondencia de la referencia catastral con la finca registral. Por ello, no es inscribible la obra nueva si la descripción que de la parcela se hace en la certificación catastral en nada coincide con la del Registro, es decir, cuando difiere la superficie, los linderos, la naturaleza del terreno y el paraje en el Registro y en la certificación catastral con la que se pretende acreditar la antigüedad.

Suspensión de anotación preventiva de prohibición de disponer por ser el titular registral persona distinta de la demandada

Registro de la Propiedad. Anotación preventiva de la prohibición de disponer. Suspensión de su inscripción por ser la sociedad titular registral de las fincas persona distinta de la demandada.

El respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión.

Compraventa. Tracto sucesivo. Transmisiones intermedias

Registro de la Propiedad. Escritura de elevación a público de contratos de compraventa. Acreditación de la representación de la entidad vendedora. Consentimiento de los compradores intermedios.

La doctrina actual del juicio de suficiencia no es aplicable a este supuesto, por el hecho de que, por razón de la fecha de otorgamiento de la escritura calificada, el artículo 98 de la Ley 24/2001 no era aplicable por la sencilla razón de que no había entrado en vigor. En efecto, esta cuestión, la de la determinación del ámbito de eficacia temporal del citado precepto, ha de resolverse conforme a la normativa vigente en el momento de la autorización de la escritura calificada. No es posible seguir el criterio de que es la fecha de la inscripción la que ha de tenerse en cuenta puesto que las leyes imponen una determinada forma de actuar al notario, por lo que no pueden aplicarse a los actos o negocios autorizados por éste con anterioridad.

Cierre registral por hoja de baja provisional en el Índice de Entidades y revocación del número de identificación fiscal

Registro Mercantil. Escritura pública de renuncia al cargo de secretaria y consejera del consejo de administración y de apoderada de una sociedad de responsabilidad limitada. Cierre registral por hoja de baja provisional en el Índice de Entidades y revocación del número de identificación fiscal.

Vigente la nota marginal de cierre por baja provisional en el Índice de Entidades, a la que hay que añadir la provocada por la revocación del número de identificación fiscal, no podrá practicar ningún asiento en la hoja abierta a la sociedad afectada, a salvo las excepciones previstas: asientos ordenados por la autoridad judicial, aquellos que hayan de contener los actos que sean presupuesto necesario para la reapertura de la hoja, así como los relativos al depósito de las cuentas anuales.

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