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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Anotación preventiva de embargo sobre bienes de una sociedad en fase preconcursal

Registro de la Propiedad. Solicitud de anotación preventiva de embargo acordado por la TGSS. Fincas propiedad de una sociedad en fase preconcursal que ha comunicado al juzgado el inicio de negociaciones.

El presente caso se basa en la necesidad de acreditar el carácter de las fincas embargadas como bienes que resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor y sobre quién y en qué momento deberá quedar suspendido el procedimiento de ejecución.

Representación indirecta. La adquisición por el representado y su acreditación

Registro de la Propiedad. Reconocimiento de propiedad de una finca por un condueño en favor de los herederos del otro. Representación indirecta.

La tendencia hoy dominante se muestra partidaria de afirmar que la denominada representación indirecta o mediata es una auténtica forma de representación que, aunque de manera no exactamente coincidente con la representación directa, permite atribuir efectos directos a la actuación del representante, con lo que se define correctamente la posición de cada una de las partes. Dejando a salvo, en todo caso, la vinculación personal que se produce entre gestor y quien contrata con él, y aunque no sea fácil elucidar desde el punto de vista teórico el mecanismo último que justifica que el dominio se transfiera a una persona diferente del contratante, se afirma en este planteamiento que la propiedad pertenece al dominus desde la consumación del contrato, que el gestor no es más que un poseedor en nombre ajeno, por lo que no puede llegar a adquirir el dominio por vía de usucapión ordinaria por falta de justo título, y que el dominus puede ejercitar la acción reivindicatoria frente a él.

Renuncia a legado en pago de legítima estricta. Sustitución

Registro de la Propiedad. Adjudicación hereditaria de finca ganancial legada en pago de legítima estricta de un legitimario, que ha renunciado y está sustituido por sus descendientes.

No debe ofrecer duda que los descendientes de un legitimario renunciante no pueden alegar derecho alguno a la legítima, pues han perdido la expectativa de ser legitimarios por razón de la renuncia de su ascendiente. Esto es así, claramente, en la sucesión intestada, porque la renuncia se extiende a la estirpe eliminándose con ello el derecho de representación, expandiendo –que no acreciendo– la posición de los restantes. Si los renunciantes fueran todos los hijos, sucederían los parientes del siguiente grado, debiendo estarse al caso concreto. La cuestión está, pues, en determinar si corresponde realizar estas mismas consideraciones en caso de que se ordenara sustitución vulgar por el causante sin expresión de casos.

Finca colindante con el dominio público marítimo-terrestre cuyo deslinde no consta en el Registro

Registro de la Propiedad. Denegación de la inscripción de una representación gráfica catastral por estar la finca incluida en el dominio público marítimo terrestre, según consulta al Catastro y al Ministerio competente, sin que conste inscrito ni anotado el deslinde de dicho dominio público.

La protección que el Registro de la Propiedad brinda al dominio público debe referirse a aquél que conste inscrito tanto como al no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. Resulta fundamental, para la tutela del dominio público marítimo-terrestre, la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado -hoy, de Seguridad Jurídica y Fe Pública- (artículo 33.2 del Reglamento de Costas); previsión normativa que ha de ponerse en necesaria correlación con la aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas, a la que se ha aludido anteriormente. Dicha aplicación permite relacionar las representaciones gráficas de las fincas con las descripciones contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

El mandamiento judicial como título hábil para cancelar la inscripción de la hipoteca

Registro de la Propiedad. Cancelación de una inscripción de hipoteca en virtud de mandamiento judicial que ordena cancelar la nota marginal de expedición de cargas en procedimiento de ejecución directa sobre bien.

El testimonio de decreto presentado no es título hábil para la cancelación de la inscripción de hipoteca, y no es título hábil porque no ordena tal cancelación de hipoteca, limitándose a ordenar la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas que consta al margen de la inscripción de hipoteca. La elección del título formal no es arbitraria, sino que, según el acto o negocio cuya inscripción se pretenda, habrá que optar por la escritura pública, por la resolución judicial o por el documento expedido por la autoridad administrativa.

Efectos de la notificación fallida a la sociedad de la renuncia del administrador

Registro Mercantil. Renuncia de administrador solidario. Notificación notarial a la sociedad devuelta por haberse practicado en el nuevo domicilio social, cuyo cambio no ha tenido acceso al registro por cierre registral por falta de depósito de cuentas.

El adecuado desenvolvimiento de la actividad societaria exige que la sociedad tenga oportuno conocimiento de las vacantes que se produzcan en su órgano de administración, a fin de posibilitar que se supla tal baja. Por ello, no se excluye la facultad de libre renuncia al cargo de administrador de la sociedad de responsabilidad limitada, pero se supedita el reconocimiento registral de la dimisión a su previa comunicación fehaciente a la sociedad. Dicha notificación se enmarca en el ámbito de las relaciones internas societarias de gestión, por lo que debe admitirse que el administrador dimisionario pueda cumplir su deber de diligencia mediante la comunicación realizada en el nuevo domicilio de la sociedad aun cuando éste no se haya inscrito todavía. El cambio de domicilio social en el referido ámbito interno tiene efectos desde el momento en que se haya adoptado el correspondiente acuerdo social y su inscripción no tiene carácter constitutivo, sin perjuicio de que la misma sea obligatoria y, a falta de ella, dicho acuerdo no sea oponible a terceros de buena fe.

Obra nueva: modificación de la descripción de la finca tras demolerse la vivienda que contenía

Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva en construcción tras modificarse la descripción de la finca por la demolición de la vivienda unifamiliar existente en la misma

Tanto el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana como la Ley Hipotecaria se refieren exclusivamente al acceso al Registro de la descripción de una edificación, y no a las obras de demolición de edificaciones, cuya adecuación a la ordenación no es preciso que haya de promoverse o garantizarse, especialmente si se tiene en cuenta que el hecho de la desaparición de una obra, como circunstancia definitiva e inamovible, puede resultar también de actos ajenos a la actuación del titular registral e independientes de la previa obtención de una licencia, debiendo así distinguirse entre los supuestos sujetos a fiscalización administrativa y aquellos otros en los que la justificación de dicha fiscalización es premisa necesaria para la inscripción. En consecuencia, la sujeción del acceso a Registro de un hecho modificativo de la realidad física, previo a la justificación de un acto administrativo de fiscalización, ha de ser interpretada con carácter restrictivo, de forma que sea aplicable sólo a aquellos supuestos en que expresamente así se prevea por el legislador.

Anotación de embargo sobre una finca por deudas de los herederos de los titulares registrales

Registro de la Propiedad. Solicitud de anotación de embargo sobre bienes inscritos a nombre de personas distintas del ejecutado. Constancia de la condición de herederos de los ejecutados embargados en documentos desconocidos pata la registradora.

En el recurso contra la calificación de registradores no cabe tener en consideración más que los documentos que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en motivos o documentos no presentados en tiempo y forma.

Modificación de la cabida en el título inmatriculador por la compradora sin concurso de la vendedora

Registro de la Propiedad. Inmatriculación de finca. Título inmatriculador rectificado en cuanto a su superficie únicamente por la parte compradora

Para tratar de subsanar las diferencias existentes entre la descripción de la finca en los títulos públicos y la que resulta de la certificación catastral, quienes figuran como compradores en el título público inmatriculador, por sí solos, y sin concurrencia de los vendedores, rectifican unilateralmente en una nueva escritura la descripción de la finca comprada para aumentar su superficie y hacerla coincidir plenamente con un recinto catastral con el que en la escritura de venta se dijo no coincidir, sino ser sólo una parte del mismo. La escritura rectificatoria supone que estamos ante un nuevo otorgamiento negocial que subsana o rectifica otro anterior, y al que por tanto sustituye, debiendo ajustarse este nuevo otorgamiento a las reglas generales de prestación del consentimiento negocial, exigiéndose en consecuencia el concurso del vendedor en la escritura de complementaria, o su ratificación posterior.

El acta de adjudicación debe recoger el estado civil, los datos del cónyuge y el régimen económico matrimonial del adjudicatario

Registro de la Propiedad. Acta de adjudicación en subasta sin referencia al estado civil del adjudicatario, a los datos del cónyuge, al régimen económico matrimonial ni al carácter del bien.

Se discute si es suficiente la identificación del adjudicatario en una subasta administrativa sin resultar de la certificación presentada ni el estado civil ni, en caso de estar casado, el régimen económico matrimonial ni el carácter del bien. El propio artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario exige expresamente la constancia del estado civil del titular registral y «de estar casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge». En el presente expediente se pretende la inscripción dominical de un inmueble por virtud de una adjudicación administrativa, derecho de propiedad que evidentemente queda afectado por el estado civil del adjudicatario y, caso de estar casado, por el régimen económico-matrimonial vigente.

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