Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Escritura de novación de préstamo hipotecario sujeta a la Ley 5/2019. Expresión del diferencial aplicable para el cálculo de la pérdida financiera. Omisión de la expresión numérica del diferencial.

Las entidades prestamistas deben incorporar el diferencial que corresponde aplicar al tipo de referencia –Interest Rate Swap (IRS)– según plazo del préstamo que reste y el momento de la contratación. Es una consecuencia de la obligación de los prestamistas establecida en el artículo 9 de la Ley 5/2019 de dar al cliente información clara y comprensible sobre las condiciones relacionadas directamente con el reembolso anticipado, sin la cual no podría cobrar comisiones o compensaciones en los casos del artículo 23 de la Ley.

Registro de la Propiedad. Rectificación de la descripción e inscripción de la representación gráfica catastral de una finca registral con carácter previo a una declaración de obra nueva. El expediente del art. 199 LH.

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, aportando certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del mencionado artículo remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

Registro de la Propiedad. Escritura de donación de un padre a su hijo, de trece años, otorgada por el donante en su propio nombre y, además, en representación tanto de la madre, cotitular de la patria potestad, como del donatario. Capacidad del menor para aceptar por sí mismo.

Debe admitirse que cualquier persona que tenga suficiente grado de discernimiento para emitir la declaración de voluntad puede aceptar donaciones, salvo específica disposición en contra, como la del artículo 626 del Código Civil. Ello es coherente con la legislación sobre protección de menores y con la jurisprudencia, que parten en la actualidad del principio de que los menores, según sus condiciones de madurez y con las limitaciones establecidas por el legislador, tienen capacidad para el ejercicio de derechos por sí mismos, tanto en su esfera personal como patrimonial, sin necesidad de intervención de sus representantes legales.

Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario concedido por una entidad de crédito a una SL afianzado por otra SL y por el empresario administrador de ambas sociedades. Condición de consumidor del prestatario.

A diferencia de las Directivas comunitarias en materia de consumo, que únicamente reconocen la condición de consumidores a las personas físicas, el ordenamiento jurídico español permite que una persona jurídica pueda ser consumidora, pero siempre que no tenga ánimo de lucro. Y una sociedad de responsabilidad limitada, cualquiera que sea su objeto social, tiene per se ánimo de lucro. Igualmente, el criterio de la mercantilidad por la forma que impone la legislación en materia de sociedades de capital supone que toda sociedad de responsabilidad limitada será siempre mercantil y, por consiguiente, tendrá la consideración de empresario, con la correspondiente aplicación de su estatuto jurídico, inclusive el artículo 4 TRLGCU, puesto que la sociedad mercantil, al desarrollar una actividad externa con ánimo de lucro, integra una estructura empresarial organizada y proyectada al comercio, completada por capacidades productoras y de mercantilización en su cometido social.

Registro de la Propiedad. Expediente de doble inmatriculación al amparo del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. Fincas afectadas incluidas en un proyecto de reparcelación.

El artículo 10.1 del Real Decreto 1093/1097, de 4 de julio, contiene una regulación especial para los casos de doble inmatriculación en los expedientes urbanísticos de equidistribución, cuando una finca de origen aparezca doblemente inmatriculada. Dicho precepto, de carácter reglamentario, debe supeditarse y conjugarse actualmente con lo dispuesto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, pues ya no se trata únicamente de la nota marginal sino de un expediente registral cuyo resultado afectará indudablemente al proyecto de equidistribución. El referido artículo 10 contempla únicamente la posibilidad de que la doble inmatriculación estuviera constada en el Registro por nota marginal al expedirse la certificación del artículo 5 del Real Decreto 1093/1997, o que dicha situación se aprecie en el seno del procedimiento reparcelatorio como consecuencia de la aportación de los títulos y la realidad física de las fincas (en consonancia con el artículo 103.3 del Reglamento de Gestión Urbanística), debiendo en ambos casos el órgano urbanístico considerar como interesados en la reparcelación a los dos titulares registrales afectados (con las dificultades que conlleva cuando uno de los propietarios se adhiere voluntariamente y el otro no a la Junta de Compensación).

Registro de la Propiedad. Rectificación del valor de tasación a efectos de subasta erróneamente consignado en una inscripción de hipoteca, cuando ya consta extendida la nota marginal acreditativa de la expedición de certificación de dominio y cargas de la que resulta que la hipoteca se encuentra en ejecución.

Lo que se debe dilucidar en este recurso es si procede o no inscribir la rectificación del erróneo tipo para subasta inscrito de una finca hipotecada, cuando ya se ha consumado su ejecución hipotecaria y en el procedimiento judicial se tomó como valor de subasta, no ese valor que constaba inscrito, que era mayor, sino el más reducido escriturado que no se inscribió en su día y que ahora se pretende rectificar.

Registro Mercantil. Disolución de SL por resolución judicial. Solicitud por el liquidador de conciliación del registrador Mercantil, por la no aprobación de las cuentas anuales en la junta general.

La específica naturaleza de la atribución competencial al registrador en el supuesto de la conciliación impone que el registrador que rechace el inicio de un procedimiento con fundamento competencial en el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria sea consciente que se trata de una competencia distinta a la prevista en el artículo 16.1 del Código de Comercio y en su apartado segundo en cuanto a la legalización de libros y depósito de cuentas.

Especial atención merece el juego de recursos en uno y otro supuesto por diferir notablemente. En el caso de calificación negativa, la Ley Hipotecaria prevé tanto la calificación sustitutoria como el recurso ante la Dirección General, en ambos casos sujetos a trámites y plazos específicos regulados en la propia ley. Además, se prevé el recurso directo ante el órgano competente del orden jurisdiccional civil.

Registro de la Propiedad. Escritura de extinción de condominio, previa segregación. Vinculación ob rem entre las fincas segregadas. Parcelación presunta de la finca.

La configuración jurídica de la titularidad de una finca registral con el carácter ob rem respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca ob rem corresponde, pues, a quien ostente la titularidad de la finca principal. Los elementos vinculados son titularidades ob rem, que no pueden seguir un régimen jurídico distinto al del elemento principal a que están adscritos.

Registro de la Propiedad. Adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria. Tipo de subasta inferior al pactado e inscrito.

En el procedimiento de ejecución ordinario existe el trámite del avalúo de los bienes embargados o hipotecados para la fijación del tipo de la subasta, trámite que está sujeto a revisión en caso de presentación alegaciones por parte del deudor, del acreedor ejecutante, o de los acreedores posteriores inscritos, en cuanto partes afectadas por el mismo. Pero en el procedimiento de ejecución hipotecario, tal trámite no existe y el requisito del tipo de subasta ya viene definido o predeterminado en el título ejecutivo y en la inscripción constitutiva de la hipoteca, y a dicha valoración debe ajustarse necesariamente la ejecución.

Registro de la Propiedad. Instancia privada de adjudicación de herencia. Denegación de la inscripción por no haber un único interesado en la herencia.

Uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan erga omnes de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador. A efectos del Registro, título material es el acto, contrato o negocio jurídico que constituye la causa de la adquisición del derecho real objeto de inscripción y título formal es el documento que constituye el vehículo de acceso al Registro, siendo la expresión de la forma auténtica y la prueba del acto o contrato.