Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Adjudicación de finca en convenio regulador, aprobado en sentencia firme de divorcio, mediante reconocimiento de dominio

Registro de la Propiedad. Adjudicación de finca en convenio regulador, aprobado en sentencia firme de divorcio, mediante reconocimiento de dominio. Régimen de separación de bienes.

Es inscribible el reconocimiento del dominio, como adecuación de la titularidad formal a la realidad, siempre que se otorgue por las únicas partes que deben hacerlo, en tanto que por ellas se reconoce un pacto de fiducia, sin que pueda mantenerse que sea un título carente de causa si en él se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada. Sin embargo, sólo son inscribibles aquellos actos que constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador, fuera de los cuales, y sin afectar a la validez y eficacia de los actos consignados en un documento que no pierde el carácter de convenio privado objeto de aprobación judicial, su acceso a los libros del Registro requiere su formalización en los títulos establecidos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, es decir el documento público notarial, al tratarse de un acto voluntario y consciente celebrado por los interesados, fuera de una contienda o controversia entre los mismos.

Inmueble adquirido tras iniciarse procedimiento de ejecución directa pero antes de expedirse la certificación de dominio y cargas

Registro de la Propiedad. Inmueble adquirido por una mercantil tras iniciarse procedimiento de ejecución directa -que se le ha notificado, aunque no ha sido demandada- pero antes de expedirse la certificación de dominio y cargas.

Es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, disponiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento. Por ello, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley Hipotecaria) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Inscripción de acuerdos tras la disolución de una SL por falta de adaptación a la Ley de Sociedades Profesionales

Registro Mercantil. Constancia registral de la disolución de una SL por falta de adaptación a la Ley de Sociedades Profesionales. Inscripción de acuerdos posteriores.

La expresión «disolución de pleno derecho», procedente del artículo 152 de la Ley de Sociedades Anónimas de 1951, incorporada al texto refundido de 1989 y que hoy se recoge en el artículo 370 de la Ley de Sociedades de Capital, hace referencia a la mera circunstancia de que la sociedad entra en disolución por la concurrencia del supuesto previsto en la ley, sin que sea preciso una previa declaración social al respecto. De este modo se distingue la disolución de la sociedad derivada de un acuerdo societario (meramente voluntario o provocado por la concurrencia de causa de disolución), de aquellos otros supuestos en que la disolución se produce ipso iure, al concurrir el supuesto previsto legalmente.

Servidumbre de paso sobre la azotea de un inmueble, vivienda habitual, propiedad del marido. Consentimiento de la esposa

Registro de la Propiedad. Constitución de servidumbre de paso sobre la azotea de un inmueble, vivienda habitual de un matrimonio, propiedad del marido. Consentimiento de la esposa.

Es necesario que, en los actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su titularidad, el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal vivienda no constituye la vivienda habitual de la familia, pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte, o la pertinente autorización judicial supletoria. Ahora bien, no todo acto de disposición sobre la vivienda familiar exige el consentimiento del otro cónyuge. Se requiere que el acto de disposición afecte a la vivienda familiar habitual. Con este adjetivo, la Ley realiza una fundamental exclusión en la que conviene reparar. El adjetivo «habitual» y el adverbio «habitualmente» aparecen en distintos preceptos del Código Civil (así, artículos 9, 10, 24, 40, 90, 464, 663, 756, 822, 1.320, 1.321, 1.406 y 1.955) y del Código de Comercio (artículos 1, 3 y 4). «Habitual» no equivale a «permanente» pero denota un alto grado de continuación temporal.

El aprovechamiento urbanístico como objeto de derecho y de tráfico jurídico

Registro de la Propiedad. Sobrante de edificabilidad objeto de traba en un complejo residencial. Adjudicación de lo edificado no legalizado. El aprovechamiento urbanístico como objeto de derecho y de tráfico jurídico.

La proximidad conceptual entre los derechos de edificación y aprovechamiento urbanístico se ha acentuado en la legislación actual, una vez superado el sistema de adquisición gradual de facultades urbanísticas. Sin embargo, desde el punto de vista de la técnica urbanística pueden diferenciarse aún, los conceptos de edificabilidad, aprovechamiento urbanístico subjetivo o patrimonializable y de aprovechamiento real u objetivo. Puede diferenciarse el régimen de adquisición del aprovechamiento urbanístico subjetivo o patrimonializable, condicionada al cumplimiento de los deberes impuestos por la normativa urbanística, de la adquisición dominical de la edificación materializada en una determinada parcela, cuyo régimen no puede ser otro que el sistema civil de adquisición de derechos reales, por accesión, o mediante la constitución de derechos reales de vuelo o superficie, con independencia de la procedencia de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística o del régimen singular de edificios en situación de fuera de ordenación y de su específico régimen de valoración patrimonial.

Compra de vivienda con carácter privativo y por mitades indivisas por una pareja de hecho expresamente sometida a gananciales

Registro de la Propiedad. Compra de vivienda con carácter privativo y por mitades indivisas por una pareja de hecho expresamente sometida al régimen de sociedad de gananciales del Código Civil al inscribirse en el Registro de Parejas de Hecho del Gobierno Vasco. Para el Tribunal Supremo, cabe que los convivientes regulen las consecuencias de su estado como prefieran, respetando los límites generales del artículo 1.255 CC; o bien que conductas significativas o de actos con ese mismo carácter patenticen que quieran constituir una sociedad o una comunidad de bienes. El Tribunal Constitucional declara, igualmente, que es consustancial a esa libertad de decisión, adoptada en el marco de la autonomía privada de los componentes de la pareja, el poder gobernarse libremente en la esfera jurídica de ese espacio propio, ordenando por sí mismos su ámbito privado, el conjunto de derechos, facultades y relaciones que ostenten dentro de los límites impuestos por el orden social, ya que la autonomía privada no es una regla absoluta. Así, podrán pactar válidamente que les sean de aplicación las normas que disciplinan, en general, los distintos regímenes económicos matrimoniales, y, en concreto, el de la sociedad de gananciales, bien por remisión a los artículos que regulan dicho régimen económico matrimonial, bien por la adopción de pactos concretos que tradujeran en el convenio entre convivientes las normas de la sociedad de gananciales.

Embargo de la cuota ganancial sobre una finca. Exigencia del registrador de disolución previa de la sociedad y adjudicación de la cuota embargada

Registro de la Propiedad. Embargo de la cuota ganancial sobre una finca. Exigencia del registrador de disolución previa de la sociedad y adjudicación de la cuota embargada del bien antes de inscribir el decreto de adjudicación. Entre las distintas opciones que, para garantizar el principio de responsabilidad patrimonial universal, existen a la hora de anotar un embargo sobre un bien ganancial en el periodo que media entre la disolución de la sociedad de gananciales y su liquidación, cabe distinguir tres hipótesis diferentes: En primer lugar, el embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, el cual, en congruencia con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial, requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares. En segundo lugar, el embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, embargo que, por aplicación analógica de los artículos 1067 del Código Civil y 42.6 y 46 de la Ley Hipotecaria, puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor. En tercer lugar, el teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal, supuesto que no puede confundirse con el anterior pese a la redacción del artículo 166.1.ª, in fine, del Reglamento Hipotecario, y ello se advierte fácilmente cuando se piensa en la diferente sustantividad y requisitos jurídicos de una y otra hipótesis.

Sucesión intestada a la que renuncian los hijos, pero no el cónyuge viudo. Acreditación de la no existencia de otros descendientes o ascendientes

Registro de la Propiedad. Escritura de adjudicación de herencia. Sucesión intestada a la que renuncian los hijos, pero no el cónyuge viudo. Acreditación de la no existencia de otros descendientes o ascendientes. Acta de notoriedad. En el presente supuesto, al haber renunciado a la herencia todos los descendientes de primer grado, serán llamados los nietos de la causante por su derecho propio, sin que haya lugar a representar a los repudiantes, y a falta de estos, los del grado siguiente y en su defecto los ascendientes y por falta de toda esta línea directa, el cónyuge viudo. En consecuencia, es acertada la calificación en el sentido de que es necesario completar el título sucesorio que tras la renuncia de los llamados en primer grado, precisa de una nueva notoriedad que determine quienes son los del grado ulterior vivos o en su caso los ascendientes o en defecto de todos estos, el cónyuge viudo. En la sucesión intestada es la Ley la que defiere, la que determina la vocación o llamamiento y la delación. Y se concreta especialmente, por lo que se refiere al cónyuge viudo, en el artículo 944 del Código Civil, que dice que en defecto de ascendientes y descendientes, y antes que los colaterales, sucederá en todos los bienes del difunto el cónyuge sobreviviente.

Extinción de condominio y división horizontal de vivienda unifamiliar. Licencias

Registro de la Propiedad. Extinción de condominio y división horizontal de vivienda unifamiliar. Licencia municipal. Régimen competencial en materia de urbanismo. En el ámbito de la legislación sustantiva madrileña, resulta exigible licencia a efectos de inscripción tanto para la declaración de nuevas construcciones, como para su división horizontal en la medida que suponga una alteración del uso de la edificación para pasar de una vivienda unifamiliar a otra de tipo colectivo, sea en la misma planta o en nuevas plantas. Adicionalmente, también será exigible cuando la división horizontal de las edificaciones se configure de tal modo que puede suponer un acto equiparado a parcelación o a cualesquiera otros actos de división de parcelas o terrenos.

Propiedad Horizontal. Transmisiones de elementos privativos posteriores a la adopción de acuerdos

Registro de la Propiedad. Propiedad Horizontal. Transmisiones de elementos privativos posteriores a la adopción de acuerdos. Inoponibilidad al nuevo titular de acuerdos anteriores a su adquisición que en la fecha de la inscripción de su derecho no constaban inscritos. En los supuestos de modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, la misma no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo y ello con independencia de la formulación de los consentimientos en acto colectivo o individualizado. Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos frente a los derechos inscritos, radica en razones de seguridad jurídica del tráfico, para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar.

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