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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Constitución de una sociedad por el administrador de otra -como fundadora- con cargo no inscrito

Registro Mercantil. Constitución de sociedad limitada. Régimen económico-matrimonial de los fundadores. No es necesaria la previa inscripción del nombramiento de la administradora única de una de las sociedades fundadoras.

 

Para la inscripción en el Registro Mercantil de una escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada, cuyo socio fundador, que aporta dinero, declara estar casado en régimen de separación de bienes, no es necesario que se acredite dicho régimen económico matrimonial. 

Sucesión regida por el Derecho Británico. Innecesariedad de la obtención de probate

Registro de la Propiedad. Sucesión sujeta a Derecho británico. Designación de un ejecutor por el Probate Service británico.

El recurso plantea si debe exigirse en una sucesión sujeta a Derecho británico (Inglaterra y Gales) el acompañamiento de la resolución, expedida por el Probate Service, no contenciosa y más próxima, -en el Derecho español, con las consiguientes adaptaciones- a un acto de jurisdicción voluntaria, conocida por probate (Grant of Representation), con la peculiaridad de que el testamento ante notario español, correctamente extendido a la totalidad de sus bienes, en el que el causante ordenaba professio iuris a la ley nacional del testador, y concretamente a su domicile, se otorgó después de la entrada en aplicación del Reglamento (UE) n.º 650/2012, y por tanto si este hecho –al no tratarse de un supuesto transitorio– varía en algo la apreciación que del supuesto ha hecho este Centro Directivo.

Es imprescindible el acuerdo unánime en la satisfacción del derecho del socio a la cuota de liquidación mediante la adjudicación de bienes concretos

Registro Mercantil. Liquidación de sociedad limitada. Adjudicación de bienes en pago de cuotas de liquidación. Consentimiento al reparto. Unanimidad.

Dirigida la liquidación a la determinación de la existencia o inexistencia de un remanente de bienes repartible entre los socios para, previa satisfacción de los acreedores sociales en su caso, proceder a su reparto y a la cancelación de los asientos registrales de la sociedad, se hace imprescindible la formulación de un balance final que debe reflejar fielmente el estado patrimonial de la sociedad una vez realizadas las operaciones liquidatorias que aquella determinación comporta. Ese balance debe someterse a aprobación de la junta general junto a un informe completo sobre dichas operaciones y un proyecto de división entre los socios del activo resultante. Ese proyecto de división no es sino una propuesta de reparto del activo resultante entre los socios que debe ajustarse a las normas establecidas en la Ley y, entre ellas, la relativa al contenido de la cuota de liquidación según la cual «Salvo acuerdo unánime de los socios, éstos tendrán derecho a percibir en dinero la cuota resultante de la liquidación».

La consideración del arrendamiento financiero como contrato y derecho real

Registro de la Propiedad. Arrendamiento financiero inscrito. Prohibiciones de disponer. Opción de compra.

La naturaleza jurídica del contrato de leasing se ha ido perfilando progresivamente en la jurisprudencia y la doctrina. En la actualidad, la posición jurisprudencial y doctrinal mayoritaria define el contrato de arrendamiento financiero como un contrato complejo y atípico, con causa unitaria, que exige la inclusión necesaria de la opción de compra residual como elemento esencial de la sinalagmática contractual, en el que el arrendador financiero es propietario de los bienes cedidos, mientras que el arrendatario financiero es titular de un derecho real de uso con opción de compra. No sólo se trata de una cesión de uso de los bienes a cambio de una contraprestación de cuotas, añadiéndose la opción de compra por el valor residual, sino que su finalidad práctica es la de producir una transmisión gradual y fraccionada de las facultades y obligaciones inherentes al dominio, transmisión que no se consumará hasta la completa realización por el arrendatario financiero de la contraprestación asumida, que incluye el ejercicio de la opción y el pago de su valor residual, que, aun cuando sea insignificante, no desvirtúa su naturaleza jurídica, puesto que, fijado en condiciones adecuadas a la situación respecto al grado de amortización del bien o bienes objeto del mismo, nada impide que el precio fijado para el ejercicio del derecho de opción de compra sea muy inferior a su valor inicial. Por tanto, la relación entre el derecho de uso y la opción de compra es absolutamente necesaria para que nazca la figura con contornos propios, no puede haber entre ellos posible separación, por lo que debe sostenerse que el contrato de arrendamiento financiero no es verdadero arrendamiento, ni el derecho de opción ligado a él verdadera opción, sino que el todo es un contrato unitario que faculta para usar el bien y en el cual va ínsito una facultad potestativa de adquisición.

El modelo pars valoris de la legítima en el Derecho de sucesiones gallego

Registro de la Propiedad. Escritura de aceptación y adjudicación de herencias. Partición previa al pronunciamiento sobre preterición. La legítima en el Derecho Civil de Galicia. Pago en metálico. Se admite la validez de la partición por los herederos sin necesidad de la previa declaración de nulidad de la institución en el caso de preterición si concurre acuerdo expreso entre todos los herederos (instituidos y preteridos), ya que para prescindir de la correspondiente acción judicial de nulidad se exige dicho convenio entre los interesados. Así pues, con independencia de si la preterición es intencional o no, cualquier actuación en la partición de la herencia del primer causante, en la que intervenga su hija en su condición de preterida, requerirá, bien el consentimiento y convenio de todos los beneficiados e interesados, o en su defecto, la previa declaración judicial de la preterición de la legitimaria.

Diligenciado de libro de actas de una subcomunidad no inscrita 

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Diligenciado de libros de actas. Presentación de libros de los edificios que integran una urbanización -con libro propio ya diligenciado-, previa a la inscripción de las subcomunidades.

Como criterio general, basta con que se acredite la formalización del título constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la Propiedad, y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo ni esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, el título constitutivo de propiedad horizontal no puede perjudicar a terceros si no está inscrito en el Registro de la Propiedad. Esta interpretación favorable a facilitar la toma de razón de los acuerdos de determinadas comunidades no puede llegar al extremo de admitir la legalización de cualquier tipo de comunidad ordinaria, aun cuando se dote de estatutos o normas, si no cumple las condiciones para la aplicabilidad de la normativa. A este respecto debe recordarse que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil es aplicable, según expresa el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal, a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y b) participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Reparcelación inversa. Anulación de proyecto de reparcelación inscrito. Cancelación de asientos y restitución de fincas 

Registro de la Propiedad. Anulación de Proyecto de Reparcelación inscrito, por incorrecta transposición de la planimetría del PGOU a la realidad física. Cancelación de asientos. Retroacción de las actuaciones a la situación jurídica anterior, con restitución de las fincas aportadas.

Entra dentro de la calificación del registrador valorar la congruencia del mandato de anulación del título de reparcelación inscrito y consecuente cancelación de asientos registrales con el procedimiento en que se dicta, y si éste es el previsto o uno de los previstos por el legislador para tales efectos. En el presente expediente la registradora considera que la Administración municipal no ha seguido el procedimiento legalmente establecido para la anulación del acto aprobatorio de la reparcelación inscrita.

Donación. Apoderamiento del donante al donatario. Autocontratación

Registro de la Propiedad. Escritura de donación otorgada únicamente por quien interviene como donatario y como apoderado de la donante. Acreditación de la representación. Juicio de suficiencia de facultades. Autocontratación.

El notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades representativas para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado. Por ello, el registrador debe suspender la inscripción por falta de congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que -a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas- se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza. Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar. Este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretación de los mismos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente valoración de la suficiencia.

Sucesiones. El elemento internacional y la introducción de la professio iuris en el ordenamiento español 

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Causante, de nacionalidad francesa, con residencia en España y casado en régimen de comunidad francés con una española, que testa y fallece en Cataluña. Professio iuris.

La cuestión se centra en determinar si puede considerarse a la luz de la interpretación del Reglamento UE 650/2012, que en el testamento del causante ha existido o no elección de ley, aun siendo anterior a la aplicación del mismo. Por tanto, si la manifestación realizada por el causante, puede o no bastar para considerar aplicable la ley de su nacionalidad, entonces y en el momento de la apertura de la sucesión.

Solicitud por la Administración de la “inclusión” en el registro de la catalogación de una zona como Bien de Interés Cultural y Zona Arqueológica

Registro de la Propiedad. Constancia registral de la condición de Bien de Interés Cultural y Zona Arqueológica. Identificación de las fincas. Calificación registral. Cumplimiento por la Administración de las resoluciones judiciales.

Debe recordarse la doctrina basada en la diferenciación entre normas de naturaleza registral, reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción. En el caso de este expediente, prevista en la normativa autonómica la constancia registral («inclusión») de la circunstancia de la previa inscripción de un inmueble en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz, habrá que atender a las disposiciones de la Ley Hipotecaria para determinar en qué modo puede «incluirse» tal circunstancia afectante a determinadas fincas en los libros del Registro de la Propiedad. Por ello, no puede compartirse que no se pretende la «inscripción» diferenciando este término de la «inclusión» a la que se refiere la norma autonómica, argumentando que tal «inclusión» equivale a una constancia registral en general que persigue dar seguridad jurídica a eventuales negocios jurídicos sobre las fincas afectadas por el yacimiento arqueológico, así como evitar que se frustren los derechos de la Administración de tanteo y retracto. Tal constancia registral en general no está contemplada en la legislación hipotecaria, debiendo en todo caso ajustarse la pretensión de acceso al registro, amparada en la norma autonómica, a los tipos de asientos previstos en la legislación hipotecaria.

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