Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Cancelación practicada por el registrador de la Propiedad de una inmatriculación fechada en 1985, al no constar acreditada la preceptiva publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento.

No cabe alterar una calificación positiva que haya sido ya consumada mediante la inscripción del título calificado, pues en tal caso la salvaguardia judicial de los asientos practicados, lo convierte en intangible para el registrador fuera de los tasados supuestos y vías que para su rectificación brinda el ordenamiento jurídico.

Registro de la Propiedad. Reasignación de participaciones indivisas y cambio de descripción, superficie y linderos de plazas de garaje. Consentimiento unánime de los propietarios de la subcomunidad de plazas de garaje.

La cuestión nuclear por resolver es si los titulares de parte de las cuotas indivisas en que se encuentra dividido el local de un edificio destinado a garaje, y que atribuyen a los mismos el derecho a utilizar con carácter exclusivo y excluyente, en este caso, tres plazas de garaje colindantes entre sí, están facultados para, por sí solos, alterar esas concretas cuotas que, con asignación del uso de la respectiva plaza de garaje, les fueron atribuidas con ocasión de la constitución del régimen de comunidad, así como para modificar la superficie y linderos de tales plazas de garaje.

Registro de la Propiedad.  Inscripción de la transmisión de derechos mineros derivados de una concesión administrativa. Autorización administrativa previa. Adjudicación por intervención de la administración concursal con autorización del juez del concurso.

Registro de la Propiedad.  Escritura por la que se formaliza una división horizontal tumbada. Licencia de parcelación. Atribución del uso exclusivo.

Es la propia legislación sustantiva urbanística que resulte aplicable la que ha de establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinación que constituye un presupuesto previo o prius respecto de su exigencia en sede registral.

Registro de la Propiedad. Cambio de uso de un local a residencial. «Declaración responsable» emitida por la Junta Municipal de la que resulta el fin de obra y que informa favorablemente la Licencia de Primera Ocupación. Certificación de fin de obra expedida por técnico competente con firma legitimada.

El cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo, con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que, de hecho, se dé a la edificación. Justificada la aplicación del régimen registral sobre edificaciones previsto en el mencionado artículo 28 a la constatación registral del cambio de uso de inmuebles, la inscripción que se practique exigirá la acreditación de los distintos requisitos a que se refiere el precepto según que la solicitud se lleve a cabo con aportación de la documentación urbanística a que se refiere su apartado primero o con aportación de aquella otra documentación que acredite la improcedencia de adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes (conforme a la Ley del Suelo de Madrid, cuatro años), todo ello tal y como previene el apartado cuarto del artículo, en relación con el artículo 52 del Reglamento sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística, del que resultan cuatro posibles medios: la certificación del Ayuntamiento, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación de técnico competente y el acta notarial, sin que haya una jerarquía entre esos medios.

Registro Mercantil. Solicitud por la minoría de acta notarial de la junta general.

El texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas dispuso que la solicitud de acta notarial por la minoría no produciría un efecto directo sobre los acuerdos adoptados por la posterior junta general celebrada sin cumplimentar el requerimiento. Para dotar de una mayor eficacia intimidatoria a la petición, el Reglamento del Registro Mercantil previó la extensión de una anotación preventiva de acta notarial, a instancia de cualquier interesado, con efectos de cierre temporal del Registro durante un período de tres meses o hasta que se acreditara la intervención de un notario en la junta. En la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, se arbitró la fórmula de condicionar la eficacia de los acuerdos adoptados en la subsiguiente junta a su constancia en acta notarial. En armonía con ello, el Reglamento del Registro Mercantil estableció para las sociedades de responsabilidad limitada el reflejo tabular de la solicitud de acta notarial por la minoría mediante nota marginal cuando en el orden del día figurara la aprobación de cuentas anuales o algún acuerdo susceptible de inscripción.

Registro Mercantil. Cese y nombramiento de administradores mancomunados constante en documento público con base en la certificación expedida por los nombrados, que no constan inscritos.

El caso versa sobre la inscripción del nombramiento de dos administradores mancomunados de una sociedad de responsabilidad limitada, previo cese de los anteriores, en el que el título presentado, la escritura de elevación a público de acuerdos sociales, toma como base la certificación expedida por los propios nombrados, cuyo cargo no consta inscrito; en definitiva, el supuesto de hecho contemplado en el artículo 111.1 del Reglamento del Registro Mercantil, que condiciona el acceso al Registro Mercantil del nombramiento consignado en la certificación así emitida a que se acompañe notificación fehaciente a los anteriores titulares con cargo inscrito, abriéndose un plazo de quince días desde la fecha del asiento de presentación para que puedan oponerse a la práctica del asiento si justifican haber interpuesto querella criminal por falsedad o acreditan de otro modo la falta de autenticidad del nombramiento cuya inscripción se pretende.

Registro de la Propiedad. Escritura de adición de herencia. Intervención de todos los herederos que han aceptado en la partición y adjudicación de bienes concretos o cuotas sobre los mismos.

Hay que diferenciar previamente el acto de aceptación de la herencia del de su partición y adjudicación. El hecho de que uno de los herederos acepte la herencia no significa que haya prestado su consentimiento para la partición de la misma. Así, en el supuesto concreto, se ha practicado la interpellatio in iure conforme el procedimiento del artículo 1.005 del Código Civil, y, ante la contestación del requerido, en la que se opone a la partición y no renuncia, la ley común determina que la herencia está aceptada pura y simplemente. Pero esto no implica que se haya consentido en la partición y adjudicación realizada por los recurrentes de forma unilateral y sin contar con el interpelado.

En el caso de partición y adjudicaciones en la que no concurran la totalidad de los herederos, se quiebra el principio de que la partición de la herencia se debe realizar por todos los coherederos por unanimidad, pues una cosa es el derecho hereditario a aceptar la herencia, que no es más que un derecho en abstracto al conjunto de bienes que integran la herencia y otra el derecho en concreto sobre bienes o cuotas determinadas, en tanto no se lleve a efecto la partición de la herencia, de modo que, es necesario el concurso de todos los llamados a la partición de la herencia para que cada derecho hereditario en abstracto se convierta en titularidades singulares y concretas sobre los bienes del caudal hereditario.

Registro de la Propiedad. Expediente de rectificación de descripción y georreferenciación. Negativa de la registradora a expedir la certificación del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

Tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2001, las actas de notoriedad han desaparecido de entre los medios legalmente habilitados para la acreditación e inscripción de rectificaciones de cabida y georreferenciaciones de fincas, y sin que el nuevo expediente de dominio regulado en el artículo 201 constituya un acta de notoriedad.

Así como la constatación mediante certificación registral de la invasión de fincas ya inmatriculadas sí debería provocar el cierre anticipado del expediente de dominio, en cambio, la mera existencia de dudas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria no debe impedir ni la expedición de la certificación registral interesada, ni la continuación de la tramitación notarial del expediente de dominio, en el curso del cual se podrán poner de manifiesto extremos y datos que puedan ser tomados en consideración por el registrador en su calificación final y que acaben confirmando, reforzando, debilitando o excluyendo esas dudas inicialmente fundadas.

Registro de la Propiedad. Segregación de una finca de resultado formalizada en la misma escritura que protocoliza el proyecto de compensación. Inscripción anterior de las fincas de resultado en virtud del citado título.

La obtención de licencia por silencio administrativo positivo se basa en elementos que deben valorarse en el procedimiento administrativo y cuya apreciación no compete al registrador, dado el alcance limitado y no contradictorio del procedimiento registral, por lo que de ser exigible la licencia como requisito de inscripción debe acreditarse, en su caso, su obtención por silencio positivo. En el presente supuesto, no sólo no se acredita la concesión de licencia por silencio, estando la Administración obliga a resolver de forma expresa, la cual solo podría ser confirmatoria del silencio positivo operado, en su caso, sino que según consta en la documentación del expediente, el Ayuntamiento, en trámite de alegaciones, y en un fundamentado escrito, sostiene la ilegalidad de la segregación pretendida y la inexistencia de silencio administrativo, por lo que no procede entender acreditada la licencia a efectos registrales, sin perjuicio de los recursos que puedan asistir al interesado en sede administrativa o contencioso administrativa sobre el existencia o no de acto presunto.