Registros de la Propiedad

Registro Mercantil. Disolución de SL por resolución judicial. Solicitud por el liquidador de conciliación del registrador Mercantil, por la no aprobación de las cuentas anuales en la junta general.

La específica naturaleza de la atribución competencial al registrador en el supuesto de la conciliación impone que el registrador que rechace el inicio de un procedimiento con fundamento competencial en el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria sea consciente que se trata de una competencia distinta a la prevista en el artículo 16.1 del Código de Comercio y en su apartado segundo en cuanto a la legalización de libros y depósito de cuentas.

Especial atención merece el juego de recursos en uno y otro supuesto por diferir notablemente. En el caso de calificación negativa, la Ley Hipotecaria prevé tanto la calificación sustitutoria como el recurso ante la Dirección General, en ambos casos sujetos a trámites y plazos específicos regulados en la propia ley. Además, se prevé el recurso directo ante el órgano competente del orden jurisdiccional civil.

Registro de la Propiedad. Escritura de extinción de condominio, previa segregación. Vinculación ob rem entre las fincas segregadas. Parcelación presunta de la finca.

La configuración jurídica de la titularidad de una finca registral con el carácter ob rem respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca ob rem corresponde, pues, a quien ostente la titularidad de la finca principal. Los elementos vinculados son titularidades ob rem, que no pueden seguir un régimen jurídico distinto al del elemento principal a que están adscritos.

Registro de la Propiedad. Adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria. Tipo de subasta inferior al pactado e inscrito.

En el procedimiento de ejecución ordinario existe el trámite del avalúo de los bienes embargados o hipotecados para la fijación del tipo de la subasta, trámite que está sujeto a revisión en caso de presentación alegaciones por parte del deudor, del acreedor ejecutante, o de los acreedores posteriores inscritos, en cuanto partes afectadas por el mismo. Pero en el procedimiento de ejecución hipotecario, tal trámite no existe y el requisito del tipo de subasta ya viene definido o predeterminado en el título ejecutivo y en la inscripción constitutiva de la hipoteca, y a dicha valoración debe ajustarse necesariamente la ejecución.

Registro de la Propiedad. Instancia privada de adjudicación de herencia. Denegación de la inscripción por no haber un único interesado en la herencia.

Uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan erga omnes de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador. A efectos del Registro, título material es el acto, contrato o negocio jurídico que constituye la causa de la adquisición del derecho real objeto de inscripción y título formal es el documento que constituye el vehículo de acceso al Registro, siendo la expresión de la forma auténtica y la prueba del acto o contrato.

Registro de la Propiedad.  Solicitud de cancelación registral de embargo administrativo tras el ejercicio de un derecho de opción de compra.

Cuando el derecho de adquisición preferente se ejercita debidamente y su titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede es la cancelación de los derechos que se resuelven, de modo que la cancelación de las cargas posteriores es sólo una inevitable consecuencia de su extinción. Cuestión íntimamente relacionada es determinar si se han cumplido los requisitos que para ello exige el ordenamiento jurídico. En efecto, aun cuando ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento regulan la cancelación de los derechos reales, cargas y gravámenes extinguidos como consecuencia de la consumación del derecho de opción, esta cuestión ha de ser resuelta teniendo en cuenta los principios generales, y en especial los hipotecarios, que informan nuestro ordenamiento jurídico.

Registro de la Propiedad. Solicitud de notificación de oficio del contenido de la inscripción practicada en un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria por un interesado que formuló oposición.

La aplicación supletoria de las normas de procedimiento administrativo al ámbito de la calificación registral no puede aceptarse con carácter general ni de manera abstracta, conclusión que no se ve alterada por la invocación del principio constitucional de proscripción de la indefensión. Y ello es así porque la desestimación de las alegaciones supondrá práctica de la inscripción que quedará bajo la salvaguarda de los tribunales, de manera que únicamente procederá ejercitar las acciones judiciales oportunas, solicitando la cancelación de la misma;

Registro de la Propiedad. Testimonio de sentencia firme en ejercicio de acción declarativa de dominio dictada en rebeldía procesal de uno de los demandados, sin que conste el transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión por rebeldía.

Cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. En este sentido, la Ley de Enjuiciamiento Civil señala tres plazos de caducidad para el ejercicio de la acción de rescisión de las sentencias dictadas en rebeldía, a contar desde la notificación de la sentencia: un primero de veinte días, para el caso de que dicha sentencia se hubiera notificado personalmente; un segundo plazo de cuatro meses, para el caso de que la notificación no hubiera sido personal, y un tercer plazo extraordinario máximo de dieciséis meses para el supuesto de que el demandado no hubiera podido ejercitar la acción de rescisión de la sentencia por continuar subsistiendo la causa de fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia. Por otra parte, el transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto.

Registro de la Propiedad. Solicitud de certificación literal del historial de una finca. Interés legítimo. Investigación jurídica sobre el objeto, su titularidad o limitaciones.

El contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador. En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar en primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada; en segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y, en tercer lugar, qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información. La publicidad ha de ser para finalidades propias de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económico (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales o administrativas. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos.

Registro de la Propiedad. Comunidad funcional especial ex art. 68 RH. Pro indiviso sobre un local. Consentimiento del resto de titulares registrales y colindantes para redistribuir la cuota de participación y alterar su superficie y destino.

La sujeción de las comunidades funcionales especiales constituidas ex artículo 68 del Reglamento Hipotecario a las disposiciones de la Ley sobre propiedad horizontal implica que deben aplicarse a las plazas de garaje en que se divide el local, mutatis mutandis y con las debidas cautelas, las normas y limitaciones que la referida ley impone a los elementos privativos de la división horizontal dada la evidente analogía que entre uno y otros elementos concurren.

Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Presentación en formato electrónico mediante comunicación telemática con firma electrónica.

En el supuesto de presentación a depósito de cuentas anuales en formato electrónico mediante comunicación telemática con firma electrónica, la correspondencia entre el archivo que las contiene (en formato estándar, zip) y el archivo que contiene el certificado del acuerdo aprobatorio de la junta se lleva a cabo por la propia aplicación que genera automáticamente el algoritmo o huella digital al llevar a cabo la incorporación de los archivos. Por su parte el registrador debe verificar que las firmas electrónicas de quien realiza el envío, así como de los firmantes de la certificación de aprobación de los acuerdos son debidamente validadas por la aplicación informática correspondiente (plataforma VALIDE del gobierno de España u otra que realice la misma función), por tratarse de prestadores comprendidos en la lista de confianza a que se refiere el artículo 22 del Reglamento Europeo 910/2014.

A diferencia de las inscripciones, donde la doctrina y la jurisprudencia admiten la existencia de numerus apertus, en materia notas marginales nadie duda de que en nuestro ordenamiento jurídico rige un principio de numerus clausus y, así, no cabe practicar notas marginales, sino en los casos expresamente previstos en la Ley y el Reglamento Hipotecario. El procedimiento registral es de orden público, no cabe que los intervinientes lo alteren, modulen o modifiquen, sino que deben cumplir los trámites estrictamente contemplados en la Ley, incluida la propia Administración Pública, que tiene la posibilidad de iniciar un procedimiento de deslinde haciendo constar por nota al margen su incoación.