Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Verificación del balance por auditor en reducciones de capital parte de operaciones acordeón

Registro Mercantil. Operaciones acordeón. Verificación por auditor de cuentas del balance que sirve de base a la reducción del capital. Incorporación del informe a la escritura.

La operación de reducción de capital por pérdidas no pierde su autonomía conceptual por el hecho de que se enmarque en la más global de reducción y aumento simultáneo; en consecuencia son de aplicación las medidas de protección previstas en el ordenamiento tanto para socios como para acreedores. Aun cuando en las llamadas «operaciones acordeón» se refuerza el derecho a la asunción preferente de las nuevas participaciones, que habrá de respetarse en todo caso y se permite a los socios, a través de su ejercicio, mantener esta condición y su misma cuota de participación preexistente tanto en el aspecto patrimonial como en el corporativo, no se puede evitar que se produzcan determinadas consecuencias, que pueden llegar en el caso de que la reducción sea a cero a su exclusión como socio.

Inviabilidad de la denominación social tras la adopción de un acuerdo modificando el objeto de la sociedad

Registro Mercantil. Acuerdos de modificación de objeto social y domicilio. Denegación de la inscripción porque la denominación social hace referencia a una actividad que ya no consta en el objeto social.

El Reglamento del Registro Mercantil establece una serie de limitaciones que tienen como finalidad evitar que la denominación social pueda inducir a error sobre la identidad de la persona física que desarrolla su actividad, sobre las propias actividades que constituyen su objeto, sobre su forma social, sobre el carácter no oficial de sus actividades, y, en general, sobre cualquier circunstancia que induzca a error sobre su clase o naturaleza. Todas estas normas responden al principio de veracidad de la denominación social, en consonancia con la finalidad perseguida por el legislador de evitar confusiones en el tráfico jurídico mercantil en el que se impone la exigencia de la necesaria claridad de las denominaciones sociales a fin de que no se resienta la seguridad de dicho tráfico. Entre otras limitaciones reglamentarias, la del artículo 402 se concreta en la prohibición de que la denominación social recoja una actividad que no esté comprendida en el objeto social, bien porque nunca lo haya estado, bien como consecuencia de la modificación de aquél.

El régimen de transitoriedad de los libros legalizados en blanco antes de la entrada en vigor de la Ley 14/2013

Registro Mercantil. Libros legalizados en blanco con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre.

La reforma llevada a cabo por la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, tras su entrada en vigor, el día 29 de septiembre de 2013, supuso un profundo cambio en relación al régimen vigente hasta entonces. Desde dicha fecha y por aplicación de su artículo 18, no cabe legalización previa de libros encuadernados en blanco o de libros no encuadernados y formados por hojas en blanco; no cabe la legalización posterior de libros encuadernados en papel tras su utilización; no cabe presentar para su legalización los libros en soporte papel ni en soporte de disco óptico u otro de naturaleza similar.

Determinación del procedimiento de ejecución en una hipoteca de máximo en garantía de un crédito entre particulares

Registro de la Propiedad. Hipoteca de máximo. Vivienda no habitual en suelo rústico. Crédito entre ciudadanos alemanes particulares.

Son tres los tipos de hipotecas de máximo admitidos en nuestro Derecho: las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones futuras (artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y 238 del Reglamento Hipotecario); las constituidas en garantía del saldo de una cuenta corriente de crédito y asimilados (artículo.153 de la Ley Hipotecaria), y las hipotecas globales y/o flotantes (artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria). El contrato de apertura de crédito en cuenta corriente es una operación, ordinariamente bancaria y esencialmente crediticia, por la que un Banco u otro acreedor se obliga, dentro del límite y por el tiempo pactado, a poner a disposición del cliente, y a medida de sus requerimientos, sumas de dinero o realizar otras prestaciones que le permitan obtenerlo, a cambio de la obligación de éste de reintegrarlas en la fecha final pactada de cierre de la cuenta, satisfaciendo los intereses y, en su caso, comisiones convenidas. Es característica esencial de este contrato la facultad que se concede al acreditado de efectuar reembolsos parciales de las sumas que haya dispuesto, al objeto de reducir la deuda resultante y poder disponer, eventualmente, otra vez del importe total del crédito, y así sucesivamente hasta el vencimiento final, en que se procede a la liquidación de la cuenta al objeto de determinar el saldo líquido exigible. El contrato de apertura de crédito simple es el mismo contrato de apertura de crédito en cuenta corriente, con una parte acreedora y otra parte deudora diferenciadas, pero desprovisto de la facultad de efectuar reembolsos parciales, lo que impide su contabilización en forma de cuenta corriente, dándose la circunstancia que las cantidades dispuestas y amortizadas no podrán ser objeto de nueva disposición. Se diferencia del contrato o precontrato de préstamo en que las entregas de dinero sucesivas no son nuevos contratos (préstamos) o ampliaciones del anterior, sino meros actos de ejecución del contrato de apertura de crédito, a través de los cuales se utilizan los importes concedidos.

El análisis geométrico espacial de la delimitación georreferenciada de la finca por el registrador. La oposición de los colindantes

Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva. Inscripción previa de la representación gráfica georreferenciada catastral de la finca y consecuente rectificación de su descripción. Oposición de colindantes.

Para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se haya presentado en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, es requisito, en todo caso, que la porción de suelo ocupada ha de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.

El régimen económico matrimonial de «consorcio conyugal» en Derecho aragonés

Registro de la Propiedad. Escritura de liquidación de consorcio conyugal y adjudicación de herencia. Derecho aragonés. Régimen económico matrimonial; el «consorcio conyugal».

El régimen económico matrimonial aragonés de comunidad recibió el nombre de «consorcio conyugal» en la regulación de las Leyes civiles aragonesas cuyo texto fue refundido, con el título de «Código del Derecho Foral de Aragón», por el Decreto Legislativo 1/2011. El régimen matrimonial tiene sus propias raíces en los fueros más antiguos y una configuración doctrinal, judicial y legislativa que le dota de un perfil propio entre los regímenes de comunidad limitada, como los de gananciales, que surgieron y se mantienen, puestos al día, en tantos países europeos. No obstante, esa especificidad no impide que exista gran similitud entre el sistema patrimonial de dicho régimen de comunidad restringida y el que regula el Código Civil respecto del sistema de gananciales, similitud que se acentuó en cuanto al ámbito objetivo del régimen al suprimirse la fórmula de «muebles por sitios» en la regulación que se refunde. Esta semejanza permite tener en cuenta la doctrina del Tribunal Supremo según la cual, disuelta la sociedad ganancial y aun no liquidada, surge una comunidad («posmatrimonial» o «postganancial») sobre la antigua masa ganancial, cuyo régimen ya no puede ser el de la sociedad de gananciales, sino el de cualquier conjunto de bienes en cotitularidad ordinaria, en la que cada comunero (cónyuge supérstite y herederos del premuerto en caso de disolución por muerte, o ambos cónyuges si la causa de disolución fue otra) ostenta una cuota abstracta sobre el totum ganancial (como ocurre en la comunidad hereditaria antes de la partición de la herencia), pero no una cuota concreta sobre cada uno de los bienes, cuya cuota abstracta subsistirá mientras perviva la expresada comunidad posmatrimonial y hasta que, mediante las oportunas operaciones de liquidación-división, se materialice en una parte individualizada y concreta de bienes para cada uno de los comuneros. En la misma línea, esta Dirección General ha reiterado que no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa de cada uno de los bienes que la integran y de la que puedan disponer separadamente; al contrario, la participación de aquéllos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y un régimen específico de gestión, disposición y liquidación que presupone la actuación conjunta de ambos cónyuges o sus respectivos herederos, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatarias, esta cuota sobre el todo cede su lugar a las titularidades singulares y concretas que se adjudiquen a cada uno. Como consecuencia, cada partícipe no puede disponer por sí solo de un bien concreto ni de una pretendida cuota sobre el mismo, pero sí puede disponer de la cuota que le corresponde en el total patrimonio postganancial. En este sentido, dadas las concomitancias que presentan ambas comunidades matrimoniales, resultan trasladables a la sociedad consorcial aragonesa, con las necesarias adaptaciones y matizaciones, las referidas doctrinas del Tribunal Supremo y de esta Dirección General, así como la fijada en relación con el embargo y ejecución de bienes gananciales en la fase intermedia entre su disolución y liquidación, a cuyo régimen jurídico-procesal, por lo demás, tratándose de la reclamación de deudas privativas, se remite expresamente el Código de Aragón. Por otra parte, debe tenerse en cuenta que los cónyuges o sus respectivos herederos (o el cónyuge viudo y los herederos del premuerto) puedan verificar la partición del remanente como tengan por conveniente, con tal de que no se perjudiquen los derechos del tercero. Por tanto, no existe obstáculo alguno para que todos los copartícipes en la comunidad «postconsorcial» del Derecho aragonés acuerden válidamente adjudicar todos los bienes comunes sólo a uno de los cotitulares que compense en dinero por la parte correspondiente a los restantes, y ello con independencia de la trascendencia que dicha adjudicación pueda tener respecto de extremos como la capacidad y legitimación para realizarla, tributación, etc.

La calificación registral frente a las exigencia fiscales

Registro de la Propiedad. Instancia privada solicitando la cancelación de una condición resolutoria en garantía de precio aplazado, acompañada de escritura de carta de pago, sin que conste el sello de la autoridad fiscal competente.

El registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeta o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la Administración fiscal ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquel consideró aplicable, de modo que el registrador, al sólo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral.

Denegación de la inscripción de una escritura de compraventa por considerar insubsanable el defecto invocado

Registro de la Propiedad. Anotación preventiva por defecto subsanable. Denegación de la inscripción de una escritura de compraventa por considerar insubsanable el defecto invocado.

Con la anotación preventiva por defecto subsanable se consigue un doble objetivo. Por un lado, se prorroga la vigencia del asiento de presentación por un plazo de sesenta días, prorrogables hasta ciento ochenta por justa causa y en virtud de providencia judicial. De esta manera el interesado dispone de un margen de tiempo mayor para poder subsanar los defectos apreciados en el título sin perder los efectos de prioridad registral correspondientes al asiento de presentación. Por otro, se hace constar en el Registro un adelanto del asiento definitivo para el caso de que se subsanen los defectos apreciados.

Expediente de expropiación forzosa. Representación gráfica georreferenciada. Diferencia en la cabida

Registro de la Propiedad. Actas de pago y ocupación en expediente de expropiación forzosa. Descripción de la porción expropiada y del resto de la finca. Representación gráfica georreferenciada. Diferencia en la cabida por entenderse que se expropia una parte.

Para proceder a la rectificación descriptiva de una finca minorando su cabida es preciso contar con el consentimiento del titular registral, lo cual deriva de los principios generales de tracto sucesivo  y de legitimación. La identificación de la finca y la individualización de la parte expropiada hace necesaria la descripción por sus linderos de esa franja de terreno que se va a expropiar, así como la ubicación de la citada franja dentro del terreno sobre la que se practica la segregación; además, la identificación de la finca objeto del expediente es necesaria, habida cuenta del principio de folio real y registral.

Rectificación de la descripción de fincas, dudas sobre su identidad. Exceso de cabida. Notificación a los colindantes

Registro de la Propiedad. Expediente notarial de rectificación de descripción de fincas relativo a un exceso de cabida. Dudas sobre la identidad de la finca. Falta de constancia de la recepción de la notificación a la colindante.

El exceso de cabida, en relación a su naturaleza y alcance, y en base a su regulación legal, puede definirse como aquel procedimiento por el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro. Este procedimiento sólo debe permitir la corrección de un dato incorrectamente reflejado inicialmente en el Registro al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado. Si se formula un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

Páginas