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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Pacto de privatividad. Causalización. Principios de subrogación real y autonomía de la voluntad

Registro de la Propiedad. Atribución de carácter privativo a un bien. Subrogación real. Presunción de ganancialidad. Derecho de reembolso.

La sociedad legal de gananciales constituye un régimen económico matrimonial, de tipo comunitario, que se articula en torno al postulado según el cual se hacen comunes las ganancias obtenidas y que atribuye carácter consorcial o ganancial a los bienes adquiridos a título oneroso con cargo al acervo común, constante su vigencia. Esta última idea expresa lo que se conoce como el llamado principio de subrogación real. Sin embargo, este principio no es de aplicación universal, pues a él se anteponen otros criterios que el legislador ha considerado como prioritarios para determinar la naturaleza de los bienes, como pueden ser el de la accesión, el de la autonomía de la voluntad o el del carácter del propio bien del que deriva el derecho a la adquisición. Bien es verdad que en las adquisiciones onerosas, en caso de que no se aplique el denominado principio de subrogación real (con arreglo al cual los bienes adquiridos tienen la misma naturaleza privativa o ganancial que tuviesen los fondos utilizados o la contraprestación satisfecha), para evitar el desequilibrio entre los distintos patrimonios de los cónyuges, surge como contrapeso el correspondiente derecho de reembolso (a favor del patrimonio que sufraga la adquisición).

Ejecución hipotecaria. Entrega al acreedor de un monto superior a la responsabilidad hipotecaria inscrita

Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas. Negativa a la inscripción por superar lo entregado al acreedor por cuenta del precio de adjudicación los límites de la responsabilidad hipotecaria inscrita.

El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo. Es cierto que en el procedimiento de ejecución directa nada impide reclamar al deudor por todo lo debido al acreedor, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero siempre que no existan terceros con cargas inscritas con posterioridad, ya que en tal caso la cifra de responsabilidad hipotecaria actúa como límite.

Recurso contra la calificación. Intervención de registrador sustituto

Registro de la Propiedad. Calificación sustitutoria. Declaración de obra nueva por antigüedad. Derecho de vuelo privativo. Título traslativo. Modificación del régimen de propiedad horizontal. Fijación de nuevas cuotas.

Del mismo modo que no puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de subsanación de los defectos o en su caso para que pueda proceder a la interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante la Dirección General, el cual deberá limitarse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad.

Para que tenga acceso registral cualquier modificación, objetiva o subjetiva, que afecte a una finca inscrita, es condición necesaria -y no siempre suficiente, si de tal alteración o rectificación pudieren resultar afectados terceros- que conste en instrumento público el consentimiento de los titulares registrales, que ha de venir articulado, en su caso, en un título material idóneo, salvo que haya recaído la correspondiente sentencia judicial -dictada en un proceso del que aquéllos hayan sido parte- en que así se ordene. En el supuesto presente, en la escritura únicamente se realiza por los titulares de los elementos privativos una manifestación y exposición de hechos en los que se manifiesta que desde hace más de treinta años existe construida una segunda planta sobre el edificio y que dicha planta la construyó la interviniente. Aunque reúne el consentimiento de todos los interesados, el título no es idóneo, pues no contiene una cesión de derecho de vuelo, sino una adquisición por usucapión, que a la registradora no corresponde apreciar.

Dudas del registrador sobre la existencia de un dividendo en pago del cual se transmite una finca

Registro de la Propiedad. S.A. unipersonal. Reparto de beneficios. Entrega al único socio de un dividendo en especie mediante la transmisión del pleno dominio de una finca. Certificación de acuerdos expedida por el Administrador. Dudas del registrador sobre la existencia del dividendo.

Es necesaria la expresión de causa en los títulos inscribibles, dado que en nuestro Derecho la causa es determinante no sólo de la validez del negocio jurídico, sino también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la inscripción.

Ejecución de bienes de una sociedad concursada. Créditos concursales y contra la masa

Registro de la Propiedad. Mandamiento que ordena la expedición de certificación de dominio y cargas y práctica de nota marginal. Sociedad titular concursada, con convenio de acreedores aprobado. Falta de acreditación de la naturaleza -contra la masa o concursal- del crédito.

Es importante diferenciar, cuando se trata de ejecución de créditos contra el concursado, si los mismos son créditos concursales y en este caso su clasificación, o contra la masa. En el supuesto de este expediente, la valoración de si el crédito perseguido estaba integrado dentro de los créditos concursales, a los efectos de examinar el cumplimiento de los requisitos establecidos en el convenio aprobado, o contra la masa, debió efectuarse por el registrador al calificar el mandamiento que ordenaba la anotación preventiva. Dado que la anotación se practicó, debe suponerse que dichos extremos se comprobaron y se entendió que no había obstáculo para su extensión, cuya procedencia, por otro lado, no se ha discutido, quedando el asiento practicado bajo la salvaguarda de los tribunales, por lo que no hay motivo para no expedir la certificación de cargas indicativa de la continuidad del procedimiento.

La convocatoria de la junta debe seguir estrictamente las previsiones estatutarias

Registro Mercantil. Convocatoria de Junta general y ampliación del orden del día no ajustadas a lo establecido en los Estatutos sociales.

Existiendo previsión estatutaria sobre la forma de llevar a cabo la convocatoria de Junta, dicha forma habrá de ser estrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema, goce de mayor o menor publicidad, incluido el legal supletorio, de suerte que la forma que para la convocatoria hayan establecido los Estatutos ha de prevalecer y resultará de necesaria observancia cualquiera que la haga, incluida por tanto la convocatoria judicial o registral. El derecho de asistencia a la Junta general que a los socios reconoce la Ley de Sociedades de Capital ha de ser integrado con el de ser convocados para ello, y no de cualquier forma, sino a través de la específicamente prevista a tal fin, en cuanto será la única a través de la que esperarán serlo y a la que habrán de prestar atención. Con tales requisitos se pretende garantizar al socio una publicidad que le permita conocer, con la suficiente antelación, las cuestiones sobre las que es llamado a pronunciarse y reflexionar detenidamente sobre el sentido del voto por emitir.

Acreditación de la liquidación tributaria para levantar el cierre registral

Registro de la Propiedad. Cierre registral por incumplimiento de obligaciones fiscales. Justificación del pago. Recibo de presentación del modelo del ISD en el Registro autonómico.

Se trata de dilucidar en este expediente si a efectos de levantar el cierre registral impuesto por el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, y para el caso concreto del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, es suficiente el recibo de presentación del modelo de dicho Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en el Registro de la Administración Autonómica competente, o si es necesario, además, justificar el pago del Impuesto o su exención o no sujeción. El artículo citado exige, para inscribir un documento en el Registro de la Propiedad, cualquiera que sea el soporte, electrónico o papel, en el que se presente, que se acredite, mediante el correspondiente justificante (igualmente electrónico o en papel), que el documento ha sido presentado a liquidación del impuesto que corresponda o que dicho impuesto ha sido objeto de autoliquidación (bien con ingreso de la cuota, bien por exención o no sujeción). Para acreditar el pago, exención o no sujeción, los registradores deberán exigir tanto la carta de pago, debidamente sellada, como la nota de justificación, exención o no sujeción, que deberán ser expedidas por la oficina liquidadora correspondiente.

No es posible fijar un vencimiento para la hipoteca superior al de la obligación garantizada

Registro de la Propiedad. Hipoteca. Plazo de vencimiento superior en dos años a la fecha de vencimiento del aval garantizado.

La duración de la obligación garantizada es uno de los elementos que integran el que se puede denominar como contenido natural de la inscripción de la garantía hipotecaria. Como consecuencia de ello, siendo el derecho de hipoteca un derecho accesorio al de la obligación principal garantizada, la regla general en materia de hipotecas será que el plazo de vencimiento de esa obligación principal determinará, no la finalización de la duración del asiento registral de hipoteca, sino el inicio del período de cómputo de la prescripción de la acción hipotecaria, produciéndose la caducidad del citado asiento. Sucesivas reformas legales, especialmente las llevadas a cabo por las leyes 2/1994 y 41/2007, a fin de facilitar el crédito, han flexibilizado en materia de hipotecas las exigencias de los principios de determinación y de accesoriedad, permitiéndose, en ciertos supuestos, la hipoteca sin la previa determinación registral de todos los elementos de la obligación o de una pluralidad de obligaciones futuras solo caracterizadas por su denominación.

Es necesaria la unanimidad y el consentimiento de los titulares actuales para modificar la descripción de una finca en propiedad horizontal

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Modificación de la descripción de una finca registral dividida en propiedad horizontal. Acuerdo de la junta de propietarios. Unanimidad. Ratificación por los titulares registrales actuales.

La doctrina distingue entre aquellas situaciones en las que es necesario el consentimiento individual de los propietarios, por quedar afectado el contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta la expresión de un consentimiento colectivo de la comunidad. En el primer caso las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo imponen la acreditación de que el titular registral de los elementos afectados ha prestado su consentimiento en la forma determinada por la ley, mientras que en el segundo es suficiente acreditar que se ha alcanzado el acuerdo colectivo exigido por la legislación reguladora de la propiedad horizontal.

Oponibilidad de la limitación del uso turístico a propietarios cuyo derecho se inscribe posteriormente

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Modificación estatutaria. Prohibición del uso turístico de viviendas y locales sin acceso directo e independiente desde la vía pública. Mayoría necesaria. Copropietarios cuya adquisición se inscribió tras el acuerdo.

La necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre propiedad horizontal han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados no queden ineficaces. Uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el contemplado en el apartado 12 del artículo 17, que reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietariosque, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas, así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad no superior al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. Este artículo ha servido de base en la escritura calificada y en él se ampara el recurrente para entender que basta la citada mayoría de tres quintos y no la unanimidad. Por ello, la calificación impugnada debe revocarse en tanto en cuanto exige la unanimidad de todos los propietarios.

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