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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Anotación marginal sobre finca privada solicitada por la Administración titular de vía pecuaria colindante advirtiendo de la falta de deslinde

Registro de la Propiedad. Nota marginal en finca colindante con el dominio público solicitada por la Administración titular de una vía pecuaria advirtiendo de que no se ha practicado deslinde. Notas análigas practicadas en otros registros. Intervención del titular.

No puede admitirse que notas marginales análogas a la ahora pretendida se han practicado en otros registros como argumento para obtener la inscripción, pues el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos.

Reestructuración del grupo societario mediante escisión. Adquisición de las nuevas participaciones sociales por los socios de la beneficiaria

Registro Mercantil. Escisión de sociedades. Transmisión de todas las participaciones a una sociedad del mismo tipo íntegramente participada por la transmitente. Reducción del capital social de la beneficiaria y adjudicación proporcional a los socios de las participaciones transmitidas.

La legislación comunitaria, de la que procede la regulación vigente en España, ha ido acotando los supuestos en los cuales se puede prescindir de trámites innecesarios del procedimiento de fusión o escisión por estar suficientemente protegidos los intereses concurrentes.

Sociedades profesionales. Acuerdo de colaboración profesional o convenio de notarios

Registro Mercantil. Constitución de una sociedad profesional –stricto sensu– de notarios.

Es el centro subjetivo de imputación del negocio jurídico en la propia sociedad profesional, atribuyéndole los derechos y obligaciones que nacen del mismo, desarrollados directamente bajo la razón o denominación social, lo que diferencia, en su naturaleza, la sociedad profesional, de las sociedades de medios, las de comunicación de ganancias y las de intermediación. Ante las dudas que puedan suscitarse en los supuestos en que en los estatutos sociales se haga referencia a determinadas actividades que puedan constituir el objeto, bien de una sociedad profesional, con sujeción a su propio régimen antes dicho, bien de una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación, debe exigirse para dar «certidumbre jurídica» la declaración expresa de que se trata de una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación, de tal modo que a falta de esa expresión concreta deba entenderse que en aquellos supuestos se esté en presencia de una sociedad profesional sometida a la Ley imperativa 2/2007, de 15 de marzo.

Compraventa. Control notarial de la entrega del certificado de eficiencia energética

Registro de la Propiedad. Compraventa. Finca urbana destinada a vivienda. El transmitente se obliga en la escritura a obtener y aportar el certificado de eficiencia energética, que no se acompaña al intentar inscribir.

Ciertamente, el notario debe realizar el control de cumplimiento de la legalidad respecto de la entrega del certificado de eficiencia energética y debe reflejarse en la escritura, con independencia de si esta obligación legal afecta o no a la validez del negocio (como ocurre con otros supuestos a los que se refiere la reciente Instrucción de 13 de junio de 2019, de esta Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario).

Poder otorgado a sí misma por la administradora única de una sociedad para ejercer el cargo en otra

Registro Mercantil. Poder que se otorga a sí misma la persona natural nombrada para ejercitar el cargo de una sociedad que es administradora única de otra.

Esta Dirección General ha rechazado que el administrador único pueda, como tal, otorgarse poder para seguir actuando en su cualidad de apoderado, con base en una representación voluntaria, y con las mismas facultades que ya podía ejercitar como representante orgánico. Así, carece de todo interés atribuir a la misma persona por vía de apoderamiento voluntario facultades que ya ostenta por razón de su cargo. De otro lado, la revocación del poder deviene ilusoria en tanto el apoderado siga ejerciendo el cargo que le facultaría para privarse de las facultades autoatribuidas. Existe también riesgo en la demora de la revocación en caso de producirse el cese, voluntario, acordado o legal, pues a tal cese no sigue necesariamente la inmediata sustitución ni, aun produciéndose ésta, toma conocimiento al instante el sustituto de los apoderamientos existentes y pondera la conveniencia de su mantenimiento o revocación.

Sucesiones. Aporte documental con arreglo a derecho extranjero sin apostillar. Principio de equivalencia

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Aporte de documento francés notarial denominado «certificado de sucesión» sin apostillar ni establecer juicio de ley acompañando a un documento de partición de bienes.

No se aporta acta de declaración de herederos abintestato o documento equivalente según la legislación francesa.

Solo se ha aportado el «certificado de herencia» que no tiene la apostilla de La Haya ni hay prueba de que sea el documento pertinente en Derecho francés. Tampoco consta juicio alguno del notario sobre el titulo sucesorio, no presentado, a los efectos del artículo 14 de la Ley Hipotecaria. No consta, adicionalmente, del expediente que el certificado de defunción se haya expedido con los requisitos formales que fueren aplicables (apostilla, certificado internacional o al ser presentado en el Registro de la Propiedad tras el 16 de febrero de 2019, certificación anexa de las previstas en el Reglamento 2016/1191).

Sucesiones: el artículo 28 de la Ley hipotecaria y sus efectos respecto de terceros. Compatibilidad con la ley extrajera

Registro de la Propiedad. Finca adquirida por herencia sujeta al Derecho inglés. Efectos respecto de terceros. Plazo de dos años del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

Tradicionalmente se considera que el fundamento del artículo 28 de la Ley Hipotecaria es la inseguridad en el título sucesorio en cuanto pudieran aparecer parientes del causante que no habían sido tenidos en cuenta, o un testamento de fecha más reciente en el que se designe un heredero distinto. Es decir, protege a un eventual heredero real frente al aparente, en toda o parte de la sucesión. Se valora más improbable, salvo preterición, esta circunstancia en herederos forzosos. Por ello, el segundo inciso del precepto exceptúa las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.

Hipotecas. Extinción y cancelación del asiento. Titulización del derecho e intervención del acreedor hipotecario

Registro de la Propiedad. Titulización de préstamos y créditos hipotecarios. Extinción de la hipoteca ope legis. Cancelación del asiento. Consentimiento del acreedor. Caducidad.

Si bien es verdad que, en ningún caso, con la emisión de participaciones hipotecarias o certificados de transmisión de hipoteca o la cesión de derechos de créditos a un fondo de titulización podrá resultar perjudicado el deudor hipotecario, lo cierto es que tales operaciones no alteran per se las condiciones financieras pactadas entre la entidad acreedora cedente y sus clientes, que seguirán siendo las mismas, sin que el préstamo se extinga por ello, sino que únicamente cambia la figura del acreedor; ni tampoco perjudica al deudor la falta de notificación o conocimiento de la titulización, porque en tal situación el pago a su antiguo acreedor le libera igualmente; ni finalmente le afectan las facultades de administración, gestión y ejecución de los préstamos que tiene la entidad titulizante. No se trata, por tanto, de un supuesto de una cesión de contrato que exija el consentimiento del deudor, sino de una cesión de créditos; ni tampoco se trata de un pago por tercero que libere al deudor, pues el que paga adquiere acción ejecutiva contra éste, por lo que no puede hablarse de extinción de la obligación por disposición de la ley, ni tampoco de sus derechos accesorios como el derecho real de hipoteca.

El acceso al registro de los acuerdos alcanzados en expedientes de jurisdicción voluntaria

Registro de la Propiedad. Solicitud de conciliación ante el Registrador para que se reconozca la privatividad de un inmueble inscrito como ganancial. Negativa del Registrador por estar pendiente un expediente de jurisdicción voluntaria y existir una manifestación conjunta anterior en contrario.

Las funciones atribuidas a los registradores de la Propiedad y Mercantiles en la Ley 15/2015, de 2 julio, de la Jurisdicción Voluntaria son distintas de las relativas a la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles o a la inscripción de los empresarios y sus actos. Si éstas aparecen presididas por la función calificadora como control de legalidad que, en aras del interés público a que responde la publicidad registral, es llevado a cabo por el registrador de forma unilateral y objetiva, ajena a la idea de contienda u oposición de intereses entre partes, en los expedientes regulados en la citada ley, como es el caso de la conciliación, existe un conflicto de intereses en el que el registrador interviene como órgano de la Administración. La atribución legal que a los registradores ha realizado la Ley 15/2015, de 2 julio, de la Jurisdicción Voluntaria supone la asunción de nuevas competencias. El reconocimiento legal confirma la pertinencia de la atribución competencial, su imbricación en el orden constitucional, la ausencia de violación de principios constitucionales, así como la ausencia de merma de garantías legales.

La adjudicación directa en procedimientos de apremio tras quedar desierta la subasta. Real Decreto 1071/2017

Registro de la Propiedad. Adjudicación directa acordada en procedimiento de apremio fiscal por la AEAT tras quedar desierta la subasta. Calificación de la certificación del acta de adjudicación directa.

El hecho de que la adjudicación directa haya sido contemplada, hasta la reforma introducida por el Real Decreto 1071/2017, como un procedimiento alternativo a la subasta para el caso de que ésta haya quedado desierta, no autoriza a confundirlo en modo alguno con el propio procedimiento de la subasta, por el mero hecho de compartir su condición de procedimientos de enajenación forzosa en un expediente de apremio. Como claramente resulta del Preámbulo del citado Real Decreto, la adjudicación directa se elimina como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta, es decir, se trata de un procedimiento claramente distinto de éste. Y precisamente se elimina por su menor grado de concurrencia y transparencia como se explica en el propio preámbulo, como ratio última de la reforma en este punto. Uno y otro constituyen procedimientos o formas de enajenación distintas, siendo la subasta el procedimiento común, general u ordinario, que sólo puede quedar excluido en los casos expresamente previstos en la norma.

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