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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Compraventa. Extinción convencional de la condición resolutoria pactada

Registro de la Propiedad. Compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria. Caducidad convencional del derecho.

Debe distinguirse entre la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado de compraventas y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación (ambos supuestos regulados en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria) y la cancelación de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, que es un plazo de caducidad (opción, retroventa, retracto convencional, es decir, derechos de modificación jurídica), regulado en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario. En la caducidad convencional hay que estar, en aras del principio de libertad contractual a lo pactado en el título constitutivo.

Cancelación por caducidad de anotación preventiva de embargo prorrogada. Plazo. Cómputo

Registro de la Propiedad. Cancelación de anotaciones preventivas de embargo en virtud de instancia privada en aplicación del artículo 210.1, regla octava, de la Ley Hipotecaria. Transcurso del plazo. Prórroga anterior a la entrada en vigor de la LEC.

Con la interpretación sentada por la Instrucción de 12 de diciembre de 2000, aclarada por la Resolución 30 de noviembre de 2005, quedó claro que, para las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no era necesario ordenar nuevas prórrogas y que no cabe su cancelación por caducidad. Por el contrario, si la prórroga se ha decretado expresamente y presentado en el Registro con posterioridad a la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuatro años, podrá cancelarse por caducidad cuando transcurra el plazo de prórroga sin que se haya vuelto a prorrogar.

Fincas que han de ser objeto de cesión al Ayuntamiento. Informe oponiéndose a su inmatriculación. Invasión del dominio público

Registro de la Propiedad. Inmatriculación de finca al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Informe sobre la posible invasión de dominio público emitido por el Ayuntamiento, a solicitud de la registradora, oponiéndose a la inmatriculación.

Parece deducirse del contenido del informe que su oposición se funda en que la inmatriculación supondría la invasión de unas porciones de terreno que han de ser objeto de cesión al Ayuntamiento, afirmando además el Ayuntamiento que la finca cuya inmatriculación se pretende pertenece a una sociedad distinta de aquella que pretende la inmatriculación, lo cual no debería ser motivo que impida la inmatriculación, pues esas porciones de terreno todavía no son de dominio público –ya que para ello han de ser objeto de cesión, la cual, según el mismo informe, todavía no se ha realizado– y por otro lado no corresponde al Ayuntamiento determinar a quién corresponde la propiedad de las mismas.

Aportación a ampliación de capital de bien privativo. Intervención de los terceros que tienen atribuido el derecho de uso

Registro Mercantil. Ampliación de capital desembolsada mediante aportación por un divorciado de vivienda privativa, cuyo uso es atribuido por sentencia a los hijos comunes y al cónyuge, sin mediar el asentimiento de este.

Nada hay en Derecho de sociedades de capital que impida a un fundador aportar derechos contingentes, anulables o litigiosos, siempre que tengan tales bienes y derechos contenido patrimonial evaluable económicamente, si bien, según el caso, de perjudicarse la aportación efectuada, entrarán en aplicación las reglas de responsabilidad solidaria de socios y administradores por la sobrevaloración. Por otra parte, en caso de ineficacia de la aportación procederá la «reconstitución de capital», de reflejarse pérdidas sobrevenidas, como en los casos en materia de «rectificación» de la valoración de la aportación.

Cesión gratuita de fincas a un ente local. Activos esenciales. Sociedad disuelta y liquidada

Registro de la Propiedad. Cesión gratuita de fincas al Ayuntamiento que constituían activo esencial de la sociedad unipersonal cedente, ya extinguida.

La junta de socios, en las sociedades mercantiles, es soberana, y en su mano está la liquidación de la sociedad, y por consiguiente también la donación de su principal activo, que no es más que un anticipo de la disolución y liquidación de la misma tras dicha donación. El mantenimiento del capital y de reservas no tienen otro sentido que el poder mantener en funcionamiento la Sociedad con el ánimo lucrativo propio de la sociedad mercantil, y salvaguardar los derechos de socios y acreedores, salvo si por dicha Junta soberana se adopta el acuerdo de liquidar la sociedad misma, pues la salvaguarda de los derechos de socios y acreedores no se producen del mismo modo, sino que se garantizan con el cumplimiento de las normas sobre liquidación societaria.

Compraventa de un edificio, como finca independiente, incorporado a una concesión inscrita

Registro de la Propiedad. Elevación a público de documento privado de compraventa por una mercantil de un edificio-refugio que forma parte de una concesión administrativa sobre una línea de transporte de energía eléctrica. Órgano competente para conocer del recurso.

Cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción, los registradores deberán remitir el expediente formado a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña, aun cuando se hayan interpuesto ante la Dirección General estatal competente.

El cumplimiento por el cesionario de créditos hipotecarios de las previsiones de la Ley 2/2009

Registro de la Propiedad. Cumplimiento por el cesionario de créditos hipotecarios de la inscripción en el Registro del artículo 3 de la Ley 2/2009 y de la vigencia de su seguro de responsabilidad civil.

La Ley 2/2009 constituye una norma dirigida fundamentalmente a garantizar la ausencia de publicidad engañosa y la transparencia en la contratación de préstamos y créditos con consumidores, y las obligaciones que impone se refieren, prioritariamente, a la fase precontractual y de formalización del contrato de préstamo, por lo que deben entenderse cumplidas en caso de cesión de un préstamo o crédito inscrito en el Registro de la Propiedad.

Inmatriculación de finca. Informe sobre la invasión del dominio público. Emisión por la presidenta de una entidad local menor regulada por la legislación autonómica

Registro de la Propiedad. Informe sobre la posible invasión de dominio público emitido por un ente local menor -Junta Vecinal-.

Avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. Consecuentemente, la propia Ley 13/2015, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público.

Desplazamiento en la aplicación del Código de consumo de Cataluña tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019

Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario. Cumplimiento de los deberes previstos en el Código de consumo de Cataluña por el notario y el prestamista.

La cuestión que se plantea en la nota de calificación recurrida es si la omisión en la escritura de préstamo hipotecario de una expresa referencia a que se ha suministrado por parte del notario autorizante, con la antelación debida, la información a que se refiere el número 2 del artículo 123-10 del Código de consumo de Cataluña, y de la comprobación de que el prestamista ha suministrado la información a que se refiere el artículo 262-4 del mismo cuerpo legal, por sí solas, son motivo suficiente para suspender la inscripción de la hipoteca pactada, lo que hace preciso analizar la concreta naturaleza y alcance a efectos registrales de las distintas obligaciones recogidas en los referidos artículos.

La constancia documental de los medios de pago se refiere a los empleados antes o en el momento del otorgamiento

Registro de la Propiedad. Compraventa parcialmente pagada mediante transferencias bancarias efectuadas el mismo día del otorgamiento. Acreditación de los medios de pago.

Según la normativa vigente, respecto de la identificación de los medios de pago empleados, el registrador en su calificación deberá comprobar que en la escritura se hayan hecho constar los extremos a que se refiere el artículo 24 de Ley del Notariado –a la que remite el propio artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria–, según las reglas especificadas en el artículo 177 del Reglamento Notarial, y que no consta negativa alguna a aportar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados. Debe examinar el registrador, por el contenido de la misma escritura, que es su canon de control, si existen omisiones en esa identificación. Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada, pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no identificada; o, en el mismo sentido, si no existe mención alguna en la escritura pública acerca de cuáles son los medios de pago o, por supuesto, si los otorgantes se negaron total o parcialmente a identificarlos.

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