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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

El requisito de la única vivienda en la excepción a la obligatoriedad del seguro decenal

Registro de la Propiedad. Declaración de ampliación de obra nueva y de cuatro nuevos elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal. Certificación de técnico afirmando la prescripción del plazo para exigir licencia. Eficiencia energética. Libro del edificio. Seguro decenal.

En caso de inscribirse la declaración de obra nueva de conformidad con el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015 (edificaciones declaradas por antigüedad), no será exigible el libro del edificio, si bien para ello el interesado debe solicitar proceder de este modo con respeto al principio de rogación.

Crédito hipotecario: la obligación, tras la Ley 5/2019, de la constancia de una dirección de correo electrónico del prestatario

Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario para la adquisición de vivienda habitual. Falta de señalamiento de una dirección de correo electrónico de los prestatarios.

Mediante la constancia de la dirección de correo electrónico del prestatario en la escritura se pretende facilitar que el notario autorizante de la misma pueda cumplir su obligación de remitir telemáticamente al prestatario sin coste copia simple de aquélla, y posibilitar que los registradores de la Propiedad remitan también gratuitamente y de forma telemática al prestatario nota simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación, con indicación de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión o denegación. Al margen de la importancia que para el prestatario tiene conocer con exactitud las cláusulas que no han quedado inscritas (las cuales no podrán servir de base para el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados), lo cierto es que, consentida por el prestatario y en el documento público esa dirección para notificaciones, permitirá al registrador de la Propiedad realizar esa preceptiva comunicación telemática sin duda o problema alguno desde el punto de vista de la protección de datos. Por consiguiente, habiéndose impuesto en la disposición adicional octava de la Ley 5/2019 la obligación de consignar en la escritura esa dirección de correo electrónico, su omisión en la misma es fácilmente subsanable para obtener la inscripción, puesto que esa comunicación es una formalidad a cumplir con posterioridad al otorgamiento de aquella. Por lo demás, dada la finalidad de tal requisito, debe entenderse que en caso de pluralidad de prestatarios se debe expresar una dirección de correo electrónico para cada uno de ellos, salvo que consientan en la escritura que puedan recibir tales comunicaciones en una misma dirección de correo electrónico.

Acreditación de la privatividad del dinero empleado en una compraventa. Confesión del cónyuge. Prueba documental

Registro de la Propiedad.  Compraventa inscrita con carácter privativo por confesión. Pago con dinero que proviene de la venta de bienes privativos, con la confirmación del marido de la adquirente, casada en régimen de gananciales.

Una vez practicado un asiento, éste no puede ser modificado sin consentimiento del titular registral o resolución judicial, máxime en un caso como el del presente recurso en el que la trascendencia de la inscripción tal y como se ha practicado –fincas cuya privatividad se ha confesado– frente a la pretendida –fincas de acreditado carácter privativo–, es muy relevante. El procedimiento para rectificar los errores aparece minuciosamente regulado en la legislación hipotecaria, y frente a la negativa del registrador o de algún interesado a atender la solicitud de rectificación de los de concepto, si se entendiere que se ha incurrido en el mismo, habrá de acudirse al juicio ordinario correspondiente, sin que pueda lograrse por la vía del recurso. El recurso no es la vía adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador, sin perjuicio de que los interesados puedan volver a presentar los títulos cuya inscripción no se admitió, en unión de los documentos aportados durante la tramitación del recurso, a fin de obtener una nueva calificación. No obstante, la Dirección General de los Registros y del Notariado admitió la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido, petición o instancia que ni siquiera concurren en el presente supuesto.

No es necesario aportar el título dominical en un expediente de dominio para rectificación de la cabida

Registro de la Propiedad.  Rectificación de descripción y superficie. Falta de coincidencia de la nueva descripción que se pretende hacer constar con la que figura en el título de dominio del promotor. Dudas sobre la identidad de la finca.

De la simple lectura de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta una evidente diferencia respecto al inicio del procedimiento según tenga finalidad inmatriculadora o de rectificación de descripción. En el supuesto del expediente de dominio para la inmatriculación se exige la aportación del título de dominio, debiendo ser coincidente la descripción del mismo con la que resulta del Catastro. En este expediente inmatriculador resulta fundamental la acreditación del dominio de la finca pues, la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad ha de ser de dominio y practicarse con arreglo a los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria. A diferencia de ello, en el expediente para la rectificación de descripción de la finca, el artículo 201 expresa como particularidad que su inicio se realiza «mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada», sin que sea, por tanto, preciso aportar el título dominical. En efecto, ello es coherente con el objeto y finalidad de este procedimiento, en el que no se pretende acreditar el dominio de una finca, sino que únicamente se pretende la adecuación de su descripción registral a la realidad física, constando ya inscrito el dominio, por lo que lo relevante será la acreditación de la representación gráfica de la finca, que determina su exacta ubicación y delimitación.

El anotante de un embargo carece de legitimación para solicitar la cancelación de una condición resolutoria

Registro de la Propiedad. Cancelación de condición resolutoria por transcurso de plazo solicitada en documento privado por los anotantes de un embargo. Legitimación. Pago del ITPAJD. Calificación unitaria.

En sentido amplio, la calificación registral abarca varios momentos sucesivos: en un primer momento, el registrador ha de calificar y decidir si practica o no el asiento de presentación en el Libro Diario de operaciones; en un segundo momento, a continuación del anterior, ha de calificar si concurre o no alguna causa legal por la que deba suspenderse la calificación sobre el fondo del documento, como podría resultar de la aplicación de los artículos 18, párrafo segundo, y 255 de la Ley Hipotecaria; y finalmente, pero siempre dentro del plazo legal para ello, ha de calificar en su plenitud y de manera global y unitaria el documento presentado a fin de decidir si procede o no practicar los asientos correspondientes en los libros de inscripciones. De ello se deduce que el artículo 254 de la Ley Hipotecaria impone un veto a cualquier actuación relativa al fondo de la calificación, si no se han cumplido previamente las obligaciones fiscales. Sólo se permite durante la pendencia de la acreditación del pago, exención o alegación de la no sujeción, la práctica del asiento de presentación, suspendiéndose mientras tanto la calificación y la inscripción.

Adquisición de participación indivisa de una finca. Actos de parcelación y necesidad de licencia

Registro de la Propiedad. Venta de participación indivisa de una finca. Parcelación. Licencia.  Unidades mínimas de cultivo.

Sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola, la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa, se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente, bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación. En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el Real Decreto Legislativo 7/2015, que no hace sino reproducir lo establecido en la Ley 8/2007, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística.

Declaración de simulación contractual en la adquisición de una finca en la liquidación de la sociedad de gananciales

Registro de la Propiedad. Liquidación de sociedad de gananciales. Exclusión del haber ganancial liquidable de una finca por donación encubierta y simulación de compraventa. Falta de intervención del vendedor en el procedimiento.

Los principios de legitimación registral y de tracto sucesivo imponen al registrador la obligación de asegurarse de que no pueda modificarse el contenido de los asientos registrales, ni siquiera en los casos en los que se declara la nulidad o falsedad del título que los motivó, sin que quede acreditado que en el procedimiento en el que se ha acordado dicha ineficacia han tenido la adecuada intervención los titulares registrales afectados.

Es necesaria copia autorizada de la escritura de renuncia al cargo de administrador para su inscripción

Registro Mercantil. Solicitud de inscripción de la renuncia al cargo de administrador único acompañada únicamente de copia simple de la escritura en que dicha renuncia se formalizó.

Uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan «erga omnes» de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional), está fundado en esa rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, y en este sentido, el artículo 18.1 del Código de Comercio establece la exigencia de documento público para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales y añade que sólo podrá practicarse en virtud de documento privado en los casos expresamente prevenidos en las Leyes y en el Reglamento del Registro Mercantil.

No es posible una sola demanda ejecutiva por una única cantidad global para reclamar obligaciones cuyas cláusulas financieras difieren

Registro de la Propiedad. Hipotecas constituidas en garantía de dos obligaciones distintas que no concurren sobre el mismo inmueble. Solicitud de ejecución en un mismo procedimiento hipotecario.

La regla general en nuestro sistema hipotecario es que la simple distribución de la responsabilidad hipotecaria entre varias fincas que exige el artículo 119 de la Ley Hipotecaria, aunque se puede considerar que da lugar a tantas hipotecas como fincas gravadas porque se exige la determinación de la cantidad o parte de gravamen de que cada una pueda responder, no implica la división del crédito garantizado.

La adjudicación directa tras la reforma del Reglamento General de Recaudación por el Real Decreto 1071/2017

Registro de la Propiedad. Certificación de un acta de adjudicación directa, acordada en procedimiento de apremio fiscal por la AEAT tras declararse desiertas las subastas, expedida tras la entrada en vigor la reforma del Reglamento General de Recaudación operada por el Real Decreto 1071/2017.

Tanto la interpretación literal de la disposición transitoria cuarta del Real Decreto 1071/2017 (que se refiere explícitamente de forma inequívoca y exclusiva a las «normas relativas al desarrollo del procedimiento de subasta a través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado»), como su interpretación finalista y sistemática permiten concluir que esta disposición no extiende su ámbito de aplicación a la modificación introducida en el artículo 107 del Reglamento, relativa al procedimiento de enajenación por el trámite de la adjudicación directa, que, por tanto, habría entrado en vigor, conforme a la disposición final única del Real Decreto 1071/2017, el 1 de enero de 2018, por lo que estaría vigente en la fecha en que fue acordada en el expediente de apremio de que trae causa este recurso el inicio del trámite de la adjudicación directa, sin que en tal fecha concurriese o se hubiese acreditado ni invocado en el expediente ninguna de las causas habilitantes autorizadas por dicho artículo, en su versión reformada, para excepcionar la utilización del procedimiento de subasta como medio de enajenación de los bienes embargados, habiendo desaparecido con la reforma reglamentaria el supuesto habilitante invocado en la certificación calificada, esto es, la circunstancia de haber resultado desierta la previa subasta en primera y segunda licitación.

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