Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Escritura de donación de la nuda propiedad de una finca, con renuncia a derechos legitimarios, otorgada únicamente por una persona que interviene como donante y apoderado de la donataria. Autocontrato. Conflicto de intereses.

Para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. El registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.

Registro de la Propiedad. Expediente de doble inmatriculación al amparo del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. Dudas del registrador sobre su existencia.

El primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. Una vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender nota marginal, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria. Si el registrador, realizadas las investigaciones pertinentes, concluye que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho. Dicha decisión, en cuanto se encuadra en las facultades de calificación del registrador, deberá ser motivada suficientemente, de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del registrador en cuanto a la identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida.

Registro de la Propiedad. Expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, tramitado al amparo del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, en el que el promotor alega como título de adquisición un contrato verbal.

El carácter excepcional del expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido impone que solo pueda utilizarse en los supuestos en los que se haya dado una auténtica interrupción en la cadena de titularidades, por una triple razón: a) porque, contra la regla básica que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado, la resolución de dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque, contra la presunción de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral, se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento; c) porque, contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro, se posibilita la inscripción en virtud de un procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores.

Registro de la Propiedad. Acuerdos adoptados por la junta de propietarios de varios portales de una urbanización por los que se aprueba ampliar los estatutos con una norma que prohíbe el alquiler turístico.

Los acuerdos que comportan modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal de un conjunto urbanístico como el del presente caso, integrado por varios bloques o portales, deben ser aprobados por todos los propietarios de aquél -y no solo por los propietarios de algunos de éstos-, con la mayoría establecida en el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.

Registro de la Propiedad. Documento otorgado por notario extranjero en virtud de resolución judicial. Transmisión de inmueble derivada de procedimiento matrimonial.

Se presenta un documento en inglés y español, relativo a inmueble sito en España, formalizado ante notario británico, apostillado, en el que se alude a una orden dictada por un tribunal local en un procedimiento matrimonial, y se transmite a una persona física, expareja del transmitente, a través de quien se dice apoderado judicial de una persona que no es el titular registral. El titular registral es una persona jurídica española que, según se manifiesta, ha sido segunda demandada en la orden que sirve de base al mismo. Se complementa el título con una escritura de aceptación por parte de la beneficiaria otorgada en España, en la cual no se realiza juicio de ley alguno, ni añade nada a la ejecución pretendida del título judicial.

Habrá que estar al reconocimiento y ejecución judicial de la resolución dictada por el tribunal británico por el procedimiento establecido en los artículos 37 y siguientes del Reglamento (UE) n.º 1215/2012, que en ningún caso conducen al documento que se pretende hacer valer, en una mezcla imposible entre ejecución de un título judicial y transmisión en documento público. Sin perjuicio del eventual reconocimiento (ejecución) incidental registral, la resolución judicial deberá ser presentada ante el tribunal del lugar de situación del inmueble. No es relevante que el titular sea una persona (jurídica) española ni, en este caso, en el que por razón de la fecha razonable de presentación de la demanda -tratándose de un bien inmueble situado en España-, que la Ley aplicable es la española. Ni la jurisdicción para una demanda que afecta a un bien inmueble situado en España corresponde a los tribunales españoles, sino que son relevantes los instrumentos europeos preferentes a la legislación nacional.

La regulación de la ejecución propiamente dicha de las resoluciones extranjeras se mantiene residenciada en el ámbito de los ordenamientos nacionales, por lo que las resoluciones judiciales relacionadas con los procesos de ejecución, incluidas las medidas cautelares, quedan sujetas en cuanto a su implementación o ejecución a lo establecido en los ordenamientos nacionales. Del mismo modo, queda fuera de los instrumentos europeos y, por ende, sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada «ejecución impropia» mediante el acceso a los registros públicos jurídicos de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas, que, como tales, no requieren de un procedimiento de ejecución posterior stricto sensu.

Registro Mercantil. Negativa a inscribir un acuerdo de ampliación de capital social en una sociedad de responsabilidad limitada con cargo a reservas por no resultar reservas suficientes para llevar a efecto el aumento en la cuantía acordada.

En virtud del principio de realidad del capital social, no cabe crear participaciones que no gocen de una efectiva cobertura patrimonial. A tal efecto, el legislador establece determinadas cautelas (aparte la proclamación expresa de tal proscripción en el artículo 59 de la Ley de Sociedades de Capital), como es la exigencia de acreditación suficiente y objetivamente contrastada de la realidad de esas aportaciones, como requisito previo a la inscripción.

Registro de la Propiedad. Acta de constancia de uso turístico de suelo urbano. Fincas no adscritas a la explotación turística.

El control administrativo en relación a si una edificación concreta y determinada puede ser objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante la oportuna licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia de ocupación (u otro título habilitante) que tiene por objeto la verificación de que la edificación autorizada se ha llevado de acuerdo a (entre otras cosas) los usos previstos y aprobados.

Registro de la Propiedad. Acta de fin de obra que no acredita la liquidación del ITPAJD.

La Ley Hipotecaria impone un veto a cualquier actuación registral si no se cumplen previamente determinadas obligaciones fiscales. La inadmisión de los documentos inscribibles en los registros públicos si no se acreditara el cumplimiento fiscal del contribuyente, constituye una de las medidas establecidas por el legislador en orden a evitar el fraude fiscal y garantizar el cumplimiento por los sujetos pasivos de la obligación de presentación que les impone la Ley General Tributaria, que añade la obligación para el registrador del archivo de los justificantes.

Registro de la Propiedad. Elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal constituido en subcomunidad. Transformación del local en viviendas y oficinas.

El vigente artículo 2.d) de la Ley sobre propiedad horizontal, introducido en la misma mediante la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, dispone que se entienden por subcomunidades (a las que se aplicará dicha Ley sobre propiedad horizontal) las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. Se reconoce así legalmente lo que era una realidad en la práctica, de la que también ya se había hecho eco la doctrina y la jurisprudencia.

Registro de la Bienes Muebles. Modelo de contrato de compraventa de vehículo. Datos de inscripción de la sociedad compradora. Poder de representación.

En el supuesto de hecho, el interesado (que actúa tanto en nombre propio como por cuenta de una sociedad de responsabilidad limitada) alega que su solicitud de inscripción no se adecúa al contenido del modelo oficial utilizado, pues su intención es que la inscripción se practique a favor de una sociedad de capital irregular. Dicha cuestión ni resulta de la titulación presentada ni encaja en el contenido ordinario de un modelo oficial de compraventa de bienes muebles de los aprobados por esta Dirección General. Por este motivo, si el interesado persiste en su intención, debe otorgar escritura pública ante notario de la que han de resultar los requisitos precisos para la inscripción en el Registro de Bienes Muebles salvo aquellos que derivan de su intención. Es bajo el asesoramiento profesional del notario y bajo su dirección que se debe plasmar su declaración de voluntad de modo que quede debidamente reflejada generando los fuertes efectos derivados de la autorización, permitiendo al registrador de Bienes Muebles ejercer su competencia de calificación.