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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Depósito de cuentas: falta de concreción de la mayoría con la que se aprueban los acuerdos sociales

Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Falta de la expresión de las mayorías con que fueron adoptados los acuerdos. Expresión genérica. Falta de aporte de informe de auditoría.

La regla general en sede de sociedades de capital es que los acuerdos de la junta general se adopten por mayoría; y, prescindiendo de aquellos supuestos en que la adopción de los acuerdos está sujeta a determinadas exigencias, sean legales o estatutarias, el cómputo de la mayoría ordinaria no siempre está exento de dificultades. Sirva como muestra la diferencia de criterios existentes en torno a la exclusión o cómputo, en uno u otro sentido, de las abstenciones o de los votos en blanco, que según cuál sea el que se siga puede determinar que se tenga por lograda o no aquella mayoría. Ante ello, la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales justifica sobradamente el que un dato tan esencial para apreciarla por el registrador en su calificación de los acuerdos de las juntas como es la concreta mayoría por la que se adoptaron, se refleje en la certificación del acta correspondiente. Así, no es válida la expresión de que los acuerdos fueron adoptados por «mayoría» o «mayoría cualificada», aunque sin especificar, en concreto, cuál fue ésta.

Compraventa privativa: concordancia entre la realidad registral de los Registros Civil y de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Inscripción de compraventa con carácter privativo. Previa inscripción en el Registro Civil de capitulaciones en las que los cónyuges pacten la separación de bienes.

El Reglamento del Registro Civil exige que en las inscripciones que en cualquier otro Registro produzcan los hechos que afecten al régimen económico matrimonial han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil, que se acreditarán por certificación, por el libro de familia o por la nota al pie del documento. En caso de no haberse acreditado se suspenderá la inscripción por defecto subsanable. La inscripción en el Registro Civil tiene efectos no solo probatorios y de legitimación, sino también de oponibilidad frente a terceros, lo que conduce al rechazo de la inscripción en el Registro de la Propiedad sin la previa inscripción en el Registro Civil, pues ello podría desembocar en la indeseable consecuencia de que se produjera una colisión entre la inoponibilidad derivada de la falta de inscripción en el Registro Civil y la oponibilidad nacida de la inscripción en el Registro de la Propiedad, al publicar cada Registro una realidad distinta.

La advertencia sobre la reclamación del total adeudado en el requerimiento de pago en la Ley 5/2019

Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario. Vencimiento anticipado por impago. Requerimiento de pago. Advertencia del reclamo del reembolso total adeudado del préstamo.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, aborda la nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al préstamo contratado. Del mismo modo dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación, y se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio económico y financiero entre las partes.

Uso de expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas en el juicio notarial de suficiencia de facultades

Registro de la Propiedad. Calificación registral del juicio notarial de suficiencia de facultades. Congruencia con el contenido de la diligencia. Remisión genérica.

El Tribunal Supremo ha reiterado que la posible contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que atribuye al registrador la función de calificar «la capacidad de los otorgantes», y el art. 98 de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la “reseña indicativa del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado”, debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la consideración de ley especial. La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere. El juicio que artículo 98 de la Ley 24/2001 atribuye al notario sobre la suficiencia del poder para realizar el acto o negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye el examen de la validez y vigencia del apoderamiento y su congruencia con aquel acto o negocio y su corrección no puede ser revisada por el registrador. Esto es, también el examen de la suficiencia del apoderamiento está sujeto a la previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la calificación registral se limita a revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la validez y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado.

Mandamiento de cancelación. Cargas posteriores a una anotación preventiva de embargo caducada. Certificación de título y cargas

Registro de la Propiedad. Mandamiento de cancelación de cargas posteriores a la anotación preventiva de embargo caducada y su nota marginal de expedición de la certificación de título y cargas.

Desde la inicial Ley Hipotecaria, la publicidad registral de los embargos se realiza mediante un asiento provisional, transitorio, de duración limitada, como es la anotación preventiva, frente al asiento de inscripción, de duración indefinida, que recoge situaciones duraderas. En este sentido la anotación preventiva de embargo se diferencia claramente de una hipoteca judicial. Cierto es que el Reglamento Hipotecario, en la redacción dada en 1959, previó la duración indefinida de la prórroga de la anotación preventiva. Ahora bien, ante los graves inconvenientes que suponía para el tráfico inmobiliario la permanencia de anotaciones de embargo prorrogadas, la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 dio nueva redacción al artículo 86 de la Ley Hipotecaria disponiendo expresamente la caducidad no ya sólo de la anotación preventiva, sino también de su prorroga, quedando derogado el artículo 199 del Reglamento Hipotecario.

Delimitación gráfica alternativa a la catastral. Oposición del titular colindante

Registro de la Propiedad.  Representación gráfica alternativa a la catastral. Intervención del titular de la finca colindante.

De los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Y sin que proceda que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de justicia. Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente.

Previsión estatutaria que autoriza la convocatoria de junta general a cualquiera de los dos administradores mancomunados

Registro Mercantil. Constitución de sociedad de responsabilidad limitada. Órgano de administración compuesto por dos administradores mancomunados, siendo válida la convocatoria de la junta general por cualquiera de ellos.

Inicialmente, a falta de una disposición estatutaria como la ahora debatida, la Dirección General de los Registros y del Notariado había rechazado reiteradamente la inscripción de acuerdos adoptados en junta general convocada únicamente por dos de los tres administradores mancomunados.

No obstante, el ámbito interno de gestión, en el que se sitúa la actividad del órgano de administración ante la junta, y del que es especialmente relevante la propia convocatoria, corresponde a los administradores según la forma de ejercicio en el que han sido nombrados. Indudablemente, la convocatoria de la junta es una de las actuaciones que corresponden a los administradores en ejercicio de su poder de gestión o administración y tiene una dimensión estrictamente interna, en la medida en que afecta al círculo de relaciones entre la sociedad y sus socios.

Necesidad de obtener tanto licencia de primera ocupación como cédula de habitabilidad

Registro de la Propiedad. Rectificación de descripción y declaración de la legalización de una ampliación de obra acompañadas de cédula de habitabilidad de primera ocupación. Necesidad de licencia de primera ocupación suplementaria.

En principio, es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación y que no es bastante la comunicación previa o declaración responsable.

La prohibición del pacto comisorio

Registro de la Propiedad. Contrato de préstamo con opción de compra. Prohibición del pacto comisorio.

El pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis, rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia, que ha declarado reiteradamente que los pactos y negocios que infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los de sus acreedores. También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos indirectos.

Garantía de obligaciones distintas mediante una sola hipoteca

Registro de la Propiedad. Constitución entre particulares de una sola hipoteca en garantía de dos obligaciones. Inscripción parcial.

La máxima según la cual una única hipoteca no puede garantizar obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico no puede mantenerse como principio axiomático y absoluto. Sobre una interpretación meramente literalista de los artículos 1876 del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria ha de prevalecer la que con criterio lógico, sistemático y finalista resulta de otros preceptos legales, como el artículo 1861 del propio Código o 154 y 155 de la Ley Hipotecaria, y atendiendo a las necesidades del tráfico jurídico. Indudablemente, obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. No lo impide la aplicación del principio de especialidad ni el de accesoriedad de la hipoteca, en tanto en cuanto las distintas obligaciones estén determinadas en sus aspectos definidores (o al menos sean éstos determinables, como –con notable flexibilidad, a fin de facilitar el crédito– se permite en algunos supuestos, siempre que se cumplan ciertas exigencias mínimas) y la hipoteca constituida quede enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede debidamente supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad. Cuando esas diversas obligaciones garantizadas mediante una relación hipotecaria de carácter unitario no estén sometidas al mismo régimen jurídico y tengan distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria será necesario, en principio y por exigencias de determinación del derecho real constituido, establecer separadamente la cantidad que respecto de cada obligación cubrirá la garantía.

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