Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Falta de apreciación de la coincidencia entre fincas en un expediente de doble inmatriculación

Registro de la Propiedad. Solicitud de expediente para subsanación de doble inmatriculación. Titulación pública. Copia auténtica. Firma digital. Falta de coincidencia de superficie y linderos entre las fincas.

Una instancia privada con la que se pretenda la modificación del Registro ha de llevar la firma legitimada notarialmente, o ser firmada en presencia del registrador, por exigencias del principio de seguridad jurídica, que impone la necesidad de identificar con plena certeza al firmante de la instancia.

Fallecimiento de administrador solidario y nombramiento como liquidador del otro administrador solidario

Registro Mercantil. Junta general universal. Acuerdo unánime de disolución y liquidación de una sociedad de responsabilidad limitada. Fallecimiento de administrador solidario y nombramiento como liquidador, tras su cese, del otro administrador solidario. Certificado de defunción.

El artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil es de alcance general para la inscripción de los acuerdos sociales y tiene la evidente intención de dotar de un mecanismo que evite en la medida de lo posible la inscripción de nombramientos inexistentes en la hipótesis concreta de que el certificado del que resulte el acuerdo de nombramiento haya sido expedido por la persona beneficiada por el mismo; se trata, en definitiva, de reforzar las medidas de legalidad ordinarias para proceder a la inscripción, de modo que quede debidamente acreditada la debida conexión entre la autoría de la certificación de la que resulta el acuerdo y la titularidad vigente e inscrita en el Registro Mercantil a fin de que ésta no se modifique sin justa causa.

Ejecución hipotecaria. Mandamiento de cancelación de cargas. Purga de derechos inscritos. Arrendamientos

Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Mandamiento de cancelación de cargas. Derecho de arrendamiento inscrito en fecha anterior.

Este Centro Directivo no ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el problema objeto de este recurso, la cancelación de las inscripciones de arrendamiento como consecuencia de las ejecuciones hipotecarias, pero sí de una cuestión conexa, cual es la existencia o no del derecho de retracto a favor de los arrendatarios en las ventas judiciales derivadas de esas ejecuciones, pues en ambas cuestiones la respuesta se encuentra en determinar la subsistencia o extinción del contrato de arrendamiento tras la ejecución forzosa.

Proyecto de equidistribución. Inmatriculación de las fincas de origen

Registro de la Propiedad. Inmatriculación de una porción resto de una finca revertida en virtud de expediente administrativo. Denegación por oposición expresa de entidad local menor y hallarse ya inmatriculada por aporte a una reparcelación.

Al inscribir un proyecto de equidistribución, como ha ocurrido en el caso que nos ocupa, se procede, en primer lugar, a la inmatriculación de las fincas de origen que no estuvieran previamente inmatriculadas, con la rectificación de la extensión superficial y demás datos descriptivos precisos hasta que queden correctamente descritas e inscritas.

Inscribibilidad y eficacia de pacto de ejercicio unilateral de opción de compra sin intervención del concedente

Registro de la Propiedad. Escritura de ejercicio unilateral de opción de compra. Notificaciones. Términos pactados al constituirse la opción.

La jurisprudencia, la doctrina científica y la de este Centro Directivo han admitido la inscribibilidad y eficacia del pacto de ejercicio unilateral de la opción sin necesidad de la intervención del concedente del derecho, siempre que haya exacto cumplimiento de los requisitos pactados para la inscripción a favor del optante.

Inscripción de representación gráfica en expediente del 199 LH. Oposición del colindante

Registro de la Propiedad. Inscripción de representación gráfica solicitada en instancia privada en virtud de expediente del artículo 199 LH, añadiendo su medida superficial a la descripción registral. Oposición de titular colindante.

En los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica, el Registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

Donación en la que interviene un administrador social con cargo no inscrito

Registro de la Propiedad. Donación. Intervención de una sociedad representada por su administrador único, nombrado en escritura de la misma fecha ante el mismo notario, haciéndose constar que se encuentra pendiente de inscripción.

El nombramiento de los administradores surte sus efectos desde el momento de la aceptación, ya que la inscripción del mismo en el Registro Mercantil aparece configurada como obligatoria, pero no tiene carácter constitutivo, y, por tanto, el incumplimiento de la obligación de inscribir no determina por sí solo la invalidez o ineficacia de lo realizado por el administrador antes de producirse la inscripción. La circunstancia de que sea obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales no significa que dicha inscripción en aquel Registro deba realizarse necesariamente con carácter previo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos o contratos otorgados en ejercicio de dicha representación, pues, a diferencia de otros supuestos, y a diferencia también de lo que sucedía con la redacción del Reglamento del Registro Mercantil anterior de 1956, en la legislación actual, con las excepciones contempladas en la misma, no hay ningún precepto que imponga aquella inscripción en el Registro Mercantil con carácter general y previo a la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Alcance de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en relación con la prescripción de la hipoteca

Registro de la Propiedad. Solicitud de cancelación por caducidad de una hipoteca, a cuyo margen consta nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas a efectos de ejecución hipotecaria.

Para valorar el alcance de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en relación con la prescripción de la inscripción de hipoteca a cuyo margen se practica deben diferenciarse dos hipótesis diferentes, a saber:

Primera, que la nota marginal se expida después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, circunstancia que de modo más común se producirá por el transcurso del plazo por el que se constituyó el préstamo. En este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas interrumpe la prescripción de la acción ya nacida de acuerdo con el artículo 1.973 del Código Civil y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió sin que medie otro asiento que otra circunstancia acredite, no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal.

Segunda, que no habiendo llegado el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza deba ser satisfecha en su totalidad según Registro, esto es, básicamente, durante el período contractual de amortización, se extienda en virtud del correspondiente mandamiento la nota al margen de la inscripción de hipoteca acreditativa de haberse expedido certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria. En este supuesto, nada interrumpe la nota marginal porque ningún plazo de prescripción habrá nacido previamente -al menos desde la perspectiva registral-, y, no determinando la extensión de la nota marginal según lo expuesto ninguna fecha especial en relación con el plazo de prescripción, no podrá cancelarse por caducidad conforme al artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria la inscripción de hipoteca hasta que transcurra el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1.964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria más un año más, contados no desde la extensión de la nota marginal, sino desde la fecha de amortización final del préstamo.

La declaración de titularidad real en la Orden JUS/616/2022

Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Calificación negativa por no ir acompañadas de la declaración del titular real conforme a la Orden JUS/616/2022.

El Preámbulo de la Orden JUS/319/2018, de 21 de marzo, mediante la introducción del formulario de declaración de titularidad real, llevó a cabo la materialización de la obligación derivada de la Directiva (UE) 2015/849, del Parlamento Europeo y del Consejo de 20 de mayo de 2015, relativa a la prevención de la utilización del sistema financiero para el blanqueo de capitales o la financiación del terrorismo.

Publicidad registral. Solicitud por medios telemáticos. Correo electrónico y sede electrónica

Registro de la Propiedad. Denegación del asiento de presentación fundamentada en un informe del Colegio de Registradores. Publicidad registral. Solicitud de varias notas simples informativas.

La negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Como tal la nota de calificación, debe reunir los requisitos que le son exigibles de conformidad con el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria. Cuando la calificación sea desfavorable es exigible que exprese una motivación suficiente -lo cual no excluye que pueda ser escueta- para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación. Del mismo modo, debe estar debidamente firmada por el registrador y contener los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo de interposición. La comunicación efectuada en este caso no reúne dichas condiciones: los informes doctrinales del Colegio de Registradores son meramente consultivos, no tienen carácter vinculante y dejan a salvo, como no puede ser de otra manera, la libertad del registrador para calificar bajo su responsabilidad, conforme a lo prevenido en la legislación hipotecaria. Por lo tanto, teniendo en cuenta el carácter personalísimo de la calificación, aun cuando el registrador adopte el criterio señalado en un informe colegial, esto no le exime de justificar debidamente los fundamentos de derecho en los que basa su decisión, sin que sea suficiente la mera transcripción del contenido del respectivo informe.

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