Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Solicitud de cancelación por caducidad de una hipoteca, a cuyo margen consta nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas a efectos de ejecución hipotecaria.

Para valorar el alcance de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en relación con la prescripción de la inscripción de hipoteca a cuyo margen se practica deben diferenciarse dos hipótesis diferentes, a saber:

Primera, que la nota marginal se expida después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, circunstancia que de modo más común se producirá por el transcurso del plazo por el que se constituyó el préstamo. En este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas interrumpe la prescripción de la acción ya nacida de acuerdo con el artículo 1.973 del Código Civil y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió sin que medie otro asiento que otra circunstancia acredite, no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal.

Segunda, que no habiendo llegado el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza deba ser satisfecha en su totalidad según Registro, esto es, básicamente, durante el período contractual de amortización, se extienda en virtud del correspondiente mandamiento la nota al margen de la inscripción de hipoteca acreditativa de haberse expedido certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria. En este supuesto, nada interrumpe la nota marginal porque ningún plazo de prescripción habrá nacido previamente -al menos desde la perspectiva registral-, y, no determinando la extensión de la nota marginal según lo expuesto ninguna fecha especial en relación con el plazo de prescripción, no podrá cancelarse por caducidad conforme al artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria la inscripción de hipoteca hasta que transcurra el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1.964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria más un año más, contados no desde la extensión de la nota marginal, sino desde la fecha de amortización final del préstamo.

Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Calificación negativa por no ir acompañadas de la declaración del titular real conforme a la Orden JUS/616/2022.

El Preámbulo de la Orden JUS/319/2018, de 21 de marzo, mediante la introducción del formulario de declaración de titularidad real, llevó a cabo la materialización de la obligación derivada de la Directiva (UE) 2015/849, del Parlamento Europeo y del Consejo de 20 de mayo de 2015, relativa a la prevención de la utilización del sistema financiero para el blanqueo de capitales o la financiación del terrorismo.

Registro de la Propiedad. Denegación del asiento de presentación fundamentada en un informe del Colegio de Registradores. Publicidad registral. Solicitud de varias notas simples informativas.

La negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Como tal la nota de calificación, debe reunir los requisitos que le son exigibles de conformidad con el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria. Cuando la calificación sea desfavorable es exigible que exprese una motivación suficiente -lo cual no excluye que pueda ser escueta- para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación. Del mismo modo, debe estar debidamente firmada por el registrador y contener los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo de interposición. La comunicación efectuada en este caso no reúne dichas condiciones: los informes doctrinales del Colegio de Registradores son meramente consultivos, no tienen carácter vinculante y dejan a salvo, como no puede ser de otra manera, la libertad del registrador para calificar bajo su responsabilidad, conforme a lo prevenido en la legislación hipotecaria. Por lo tanto, teniendo en cuenta el carácter personalísimo de la calificación, aun cuando el registrador adopte el criterio señalado en un informe colegial, esto no le exime de justificar debidamente los fundamentos de derecho en los que basa su decisión, sin que sea suficiente la mera transcripción del contenido del respectivo informe.

Registro de la Propiedad. Novación de préstamo hipotecario. Entidad sucesora de la entidad acreedora hipotecaria. Constancia de los particulares de la sucesión entre una y otra entidad.

La cuestión de fondo planteada debe resolverse según la doctrina de este Centro Directivo a propósito de la constancia registral de los cambios de titularidad de derechos -principalmente de créditos y préstamos hipotecarios- producidos como consecuencia de modificaciones estructurales de entidades bancarias y financieras con aplicación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

Registro de la Propiedad. Representación gráfica de finca agrupada que se solapa con otra presentada previamente y pendiente incorporación al asiento del historial registral de la finca correspondiente.

El principio de prioridad es aquel en virtud del cual se determina la preferencia en el orden de despacho de dos o más títulos, que están presentados y pendientes de despacho y se refieren a un mismo inmueble, siendo preferente en el despacho el que se ha presentado con anterioridad, o cuando así lo determine la calificación conjunta de todos los presentados por parte del registrador. Es decir, presentado un título, no puede despacharse otro que le sea opuesto o incompatible, presentado con posterioridad.

Registro Mercantil. Reducción de capital por amortización de participaciones propias. Régimen de protección de acreedores.

Teniendo en cuenta que en los estatutos sociales de la compañía no se ha optado por la concesión de un derecho de oposición a los acreedores, su protección se ha de llevar a cabo, en principio, mediante la imposición de la responsabilidad personal a los perceptores por las deudas sociales anteriores a la fecha de oponibilidad de la reducción, hasta el límite de lo percibido en concepto de restitución de la aportación y por plazo de cinco años. No obstante, esta medida protectora podrá ser sustituida por la dotación de una reserva, con cargo a beneficios o reservas libres, por un importe igual al percibido por los socios en concepto de restitución de la aportación e indisponible durante un período de cinco años desde la publicación de la reducción en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil», salvo que con anterioridad hubieren sido satisfechas las deudas. Es fundamental destacar que la constitución de esta reserva de garantía es voluntaria y se encuentra condicionada a la existencia de beneficios o reservas libres que permitan su dotación.

Registro de la Propiedad. Obra nueva en suelo no urbanizable de especial protección. Régimen de imprescriptibilidad de la acción para exigir el restablecimiento de la legalidad urbanística.

La cuestión objeto del presente recurso consiste en decidir si es aplicable a la obra nueva terminada en 1998 el régimen de imprescriptibilidad de la acción para el restablecimiento de la legalidad urbanística infringida en las obras nuevas ubicadas en terrenos de especial protección.

Si el registrador llega a la conclusión, debidamente fundamentada, de que la edificación se ha realizado sobre terreno calificado con régimen especial (sistemas generales, zonas verdes, espacios libres, suelo no urbanizable especial…) no cabrá la consolidación de la obra por antigüedad. Sin embargo, esta doctrina no es aplicable al caso de que la finca esté sujeta a algún tipo de régimen especial que declare el régimen de imprescriptibilidad de la infracción urbanística, si la obra se terminó antes de la vigencia del régimen de imprescriptibilidad.

Registro de la Propiedad. Herencia internacional. Causante de nacionalidad alemana residente en España, donde fallece. Professio iuris en favor de su ley nacional en el último testamento otorgado. Certificado del registro de actos de última voluntad alemán.

Se discute como único tema del expediente si es o no necesario incorporar a la escritura de manifestación y adjudicación de herencia de la causante alemana el certificado del registro de actos de última voluntad alemán o la justificación de su no existencia. Dada la posibilidad de elegir en disposición mortis causa la ley de la nacionalidad o una de las nacionalidades del causante, se plantean ahora las consecuencias de la professio iuris respecto del título sucesorio.

Registro Mercantil. Escritura de cese del administrador único inscrito y de nombramiento de nuevo administrador que contradice otra, presentada con anterioridad, con idéntico cese, pero distinto nombramiento.

La cuestión esencial reside en determinar adecuadamente la especie de conflicto que se produce cuando, a la hora de calificar, existe presentado un documento posterior auténtico que cuestiona la validez o eficacia del primero. Precisando aún más es importante delimitar que el conflicto que el principio de prioridad pretende solventar es el que se produce entre dos derechos válidos compatibles o incompatibles entre sí. Si compatibles, el orden de despacho vendrá determinado por el orden de presentación que determinará a su vez el rango hipotecario. Si incompatibles, accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha.

Registro de la Propiedad. Solicitud de constancia registral, por nota marginal, de una posible afección de una finca por vía pecuaria. Consentimiento del titular registral.

En ningún caso puede admitirse la práctica de asientos sobre las fincas sin que el titular haya sido parte en el procedimiento. En el caso objeto de este recurso, la nota marginal no se solicita en el curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan tenido intervención alguna.

La protección registral que la Ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, incluso al no deslindado formalmente (pues el deslinde tiene un valor declarativo y no constitutivo), pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo y vinculante a la práctica de la inscripción, diversas leyes especiales sujetan la inmatriculación de las fincas a la emisión de un informe previo favorable.