Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Identificación de los propietarios intervinientes en la adopción de un acuerdo por mayoría cualificada

Registro de la Propiedad.  Propiedad horizontal. Acuerdo de modificación de los estatutos de una comunidad de propietarios para limitar los alquileres turísticos. Identidad de los propietarios intervinientes.

La cuestión debatida se centra en si es necesario que se exprese la identidad de los propietarios que, presentes, representados o debidamente notificados, hayan tenido intervención en el acuerdo adoptado, de manera que se pueda comprobar la coincidencia entre algunos titulares registrales y los propietarios que tomaron el acuerdo, pudiendo existir propietarios que hayan inscrito su adquisición con posterioridad a la adopción de los acuerdos, y no hayan aprobado dicha modificación estatutaria.

Venta extrajudicial de finca hipotecada. Comunicación notarial al titular de la subasta

Registro de la Propiedad. Adjudicación de inmueble mediante venta extrajudicial de finca hipotecada en ejercicio de acción hipotecaria. Acreditación de la comunicación notarial por correo certificado al titular de la última inscripción de dominio del lugar, día y hora fijados para las subastas.

Se debate en este expediente si está vigente el artículo 236 f) del Reglamento Hipotecario. La disposición final novena de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 dio una nueva redacción al artículo 129.2 de la Ley Hipotecaria, que remite a las formalidades del Reglamento Hipotecario. De haber pretendido el legislador que se sujetara el procedimiento a las formalidades prevenidas en la propia Ley de Enjuiciamiento Civil se habría establecido de esa forma en el artículo 129.2 de la Ley Hipotecaria. De esto se deduce la voluntad del legislador de sujetar el ejercicio de dicha acción hipotecaria mediante venta extrajudicial del bien hipotecado a las normas específicas del Reglamento Hipotecario y no a las de la Ley de Enjuiciamiento Civil, atendiendo a la distinta naturaleza del pacto de venta extrajudicial y el procedimiento judicial de ejecución de la hipoteca. Por tanto, la norma debatida debe estimarse válida y vigente, y así se desprende de la propia acta objeto de calificación, que se sujeta a los trámites prevenidos en el artículo 236 del Reglamento Hipotecario. El procedimiento de venta extrajudicial es un procedimiento tasado en la ley; y dicha comunicación no se ha realizado, por lo que debe confirmarse la calificación.

Anotación preventiva de querella sobre un bien contra cuyos titulares no se dirige la acción penal

Registro de la Propiedad. Anotación preventiva de querella. Acción penal dirigida contra quienes no figuran como titulares registrales, contra los que sí se ejercita acción civil.

No es posible la constatación registral de la mera interposición de querella, pero ello no obsta a que, cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil, pueda extenderse anotación preventiva para reflejar el ejercicio de ésta y porque el objeto de la anotación de demanda es el ejercicio de una acción de trascendencia real inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento a través del cual ésta se hace valer y, consiguientemente, el vehículo formal que para ello se emplee, demanda o querella. Será necesario, como ocurre en el presente caso, que del mandamiento judicial se derive que se ejercita la acción civil de la que puede resultar la nulidad del título que sirvió de base para la inscripción.

No es viable inscribir un poder otorgado por un administrador mancomunado a favor de un tercero para que ejercite su competencia orgánica

Registro Mercantil. Poder de representación otorgado por un administrador mancomunado de sociedad de responsabilidad limitada que actúa en su propio nombre y en representación de la sociedad.

Lo que se pretende en el supuesto de hecho es que un administrador mancomunado otorgue poder a favor de un tercero para que este actúe junto al otro administrador mancomunado, vinculando a la sociedad. No se discute en este expediente si los dos administradores mancomunados de una sociedad de capital pueden otorgar un poder a tercero para que actúe en nombre de ésta, posibilidad que es indubitada. Tampoco se discute si un empresario inscrito puede otorgar poder a favor de tercero para que le represente en el tráfico mercantil, cuestión igualmente indiscutible.

Es innecesaria la reproducción en los estatutos de textos legales que tengan eficacia por encima de aquellos

Registro Mercantil. Constitución de sociedad de responsabilidad limitada. Régimen de organización y funcionamiento del consejo de administración. Reglas de convocatoria.

El texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital mantuvo la diferencia de régimen jurídico de convocatoria del consejo de administración en sociedades anónimas y limitadas, si bien añadió para la sociedad anónima una norma específica según la cual el consejo de administración será convocado por el presidente o el que haga sus veces. No obstante, la modificación por la Ley 25/2011 extendió dicha regla a la sociedad de responsabilidad limitada y, para ambos tipos sociales, se reconoce a los administradores que constituyan al menos un tercio de los miembros del consejo la competencia para convocarlo. Esta modificación legal tiene como consecuencia, por una parte, que la regla sobre atribución de competencia para realizar la convocatoria del Consejo de administración de las sociedades de responsabilidad limitada no es imprescindible, toda vez que a falta de ella será aplicable supletoriamente el nuevo régimen legal; y, por otra parte, que los estatutos de tales sociedades podrán contener disposiciones sobre competencia para convocar el consejo más favorables para los miembros del mismo, pero no podrán restringir la legitimación que les reconoce la Ley de Sociedades de Capital.

El órgano de administración es el competente para revocar un poder

Registro Mercantil. Instancia privada, suscrita por un administrador mancomunado, solicitando la revocación del poder otorgado a favor del representante de la otra persona jurídica que ostenta la condición de administrador mancomunado.

En este expediente no se sustancia un debate sobre la posibilidad de revocación de un poder por voluntad de un solo administrador mancomunado cuando la condición de apoderado recae en su homólogo, y ni siquiera puede afirmarse que exista una controversia propiamente dicha sobre ese extremo, pues el registrador no se pronuncia sobre tal eventualidad. Lo que indica en su nota de calificación es que la competencia para revocar el poder corresponde al órgano de administración, que carece de autoridad para cancelar la oficio la inscripción del poder, y que la conducta que en la instancia privada se le solicita comportaría una vulneración del principio de rogación, máxima que, con carácter general, le conmina a actuar a instancia de parte, salvo en casos excepcionales normativamente especificados. Por lo demás, aun cuando la instancia cumpliera los requisitos referidos en cuanto a su contenido, habría de cumplir además las exigencias derivadas el principio de titulación pública.

Declaraciones sobre la situación arrendaticia y el estado civil del adjudicatario en una ejecución hipotecaria

Registro de la Propiedad.  Decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución hipotecaria. Declaración sobre la situación arrendaticia. Estado civil del adjudicatario.

El burofax no es título inscribible

Registro de la Propiedad.  El burofax como título apto para motivar asiento de presentación. Escrito remitido por abogado junto con orden de la autoridad judicial extranjera.

Lo que se presenta en el Registro es un burofax de una instancia remitido por un particular junto con la orden provisional de prohibición de enajenar, gravar o disponer ordenada por la presidenta del Tribunal Civil del Juzgado de Distrito del Este Valdense de Suiza. Se trata, en definitiva, de la presentación de una instancia junto con la orden provisional. Pero no se presenta el original de la orden provisional, sino una mera copia (o fotocopia) de dicho documento público extranjero, lo que es una cuestión radicalmente diferente.

Prueba del cumplimiento de requisitos impuestos por ley sucesoria extranjera

Registro de la Propiedad. Escritura pública de manifestación y adjudicación de herencia otorgada por la apoderada de la designada en testamento estadounidense heredera y «personal representative» del causante, quien poseía doble nacionalidad, estadounidense y española.

Perteneciendo el Estado de Florida, como la mayor parte de los Estados Unidos de América, al sistema de Common Law –pese a no estar claramente integrado en el sistema Uniform Probate Code (UPC) adoptado en dieciséis Estados–, la validez del título sucesorio y la validez misma del cargo del ejecutor o personal representative, (en nuestro caso successor personal representative), requiere la realización de un procedimiento posterior al fallecimiento, denominado probateante la Autoridad designada, en los tramites y plazos que establece la ley local.

La revocación del número de identificación fiscal no implica la imposibilidad de practicar una anotación preventiva de prórroga de un embargo

Registro de la Propiedad.  Escrito solicitando que no se practique la prórroga de una anotación preventiva de embargo, por estar revocado el número de identificación fiscal de la entidad a cuyo favor aparece anotado.

La alegación de la recurrente se centra en la revocación del número de identificación fiscal de la entidad a cuyo favor aparece trabado el embargo, a los efectos de cierre registral por la revocación del NIF previsto en la disposición adicional sexta de la Ley General Tributaria. Las modificaciones realizadas por la Ley 11/2021 en la disposición adicional sexta de la Ley General Tributaria tienen por finalidad mejorar la gestión de los censos tributarios, con especial atención a las entidades inactivas, y, en general, mejorar el control efectivo de las entidades jurídicas, evitando situaciones de posible fraude.

La regulación contenida en esa disposición adicional sexta no implica la imposibilidad de practicar una anotación preventiva de prórroga de otra de embargo existente en el Registro y ordenada por la autoridad judicial, que es lo que se pretende impugnar.

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