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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

El acta de adjudicación debe recoger el estado civil, los datos del cónyuge y el régimen económico matrimonial del adjudicatario

Registro de la Propiedad. Acta de adjudicación en subasta sin referencia al estado civil del adjudicatario, a los datos del cónyuge, al régimen económico matrimonial ni al carácter del bien.

Se discute si es suficiente la identificación del adjudicatario en una subasta administrativa sin resultar de la certificación presentada ni el estado civil ni, en caso de estar casado, el régimen económico matrimonial ni el carácter del bien. El propio artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario exige expresamente la constancia del estado civil del titular registral y «de estar casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge». En el presente expediente se pretende la inscripción dominical de un inmueble por virtud de una adjudicación administrativa, derecho de propiedad que evidentemente queda afectado por el estado civil del adjudicatario y, caso de estar casado, por el régimen económico-matrimonial vigente.

Transmisión mortis causa de finca segregada cuyo resto no está descrito

Registro de la Propiedad. Escritura de liquidación de sociedad de gananciales y partición de herencia. Finca segregada de la que queda un resto sin describir y que es descrita en la escritura conforme al contenido del Registro.

En el caso se trata de inscribir una herencia respecto de una finca cuya identificación no suscita dudas al registrador, limitándose el defecto a «la falta de determinación del resto». En consecuencia, lo que se ha de determinar es si, practicada una segregación, registralmente sin descripción completa de la finca resto, es posible la inscripción de sucesivos negocios jurídicos sobre la misma, manteniendo la descripción registral.

Finca segregada reservada por la licencia como zona verde. Cesión por el propietario a una persona jurídica

Registro de la Propiedad. Cesión por una sociedad a otra de una finca segregada cuya licencia autorizaba la segregación para cederla al Ayuntamiento con destino a zona verde.

Es perfectamente posible sujetar las licencias a conditio iuris, esto es, a los requisitos urbanísticos legalmente exigidos, cuya constancia registral está expresamente prevista, en principio, bajo un régimen de publicidad noticia.

Solicitud de nombramiento de auditor por socio minoritario, expulsado antes de la designación

Registro de la Propiedad. Depósito de cuentas. Falta de aporte de informe de auditoría tras la solicitud del socio minoritario, expulsado de la sociedad. Aporte de comparativa del ejercicio que se presenta con el no presentado.

Presentadas las cuentas a depósito cuando ya había sido solicitado respecto a dichas cuentas el nombramiento de auditor por socio minoritario y teniendo además conocimiento de ello la sociedad, si la junta general en que se aprobaron las cuentas se celebró con anterioridad al nombramiento del auditor designado por el registrador mercantil, dichas cuentas deberán aprobarse nuevamente para que su depósito pueda tenerse por efectuado. Frente a tales consideraciones, presentar las cuentas de un ejercicio auditadas con la comparativa del ejercicio anterior, no exime de presentar las de este auditadas. La designación de un auditor para la verificación de las cuentas del ejercicio determina la imposibilidad de llevar a cabo el depósito de cuentas sin que vaya acompañado del preceptivo informe, sin que a tal efecto sea suficiente el informe de auditoría del ejercicio siguiente, pues el mismo no sirve para determinar si las cuentas del ejercicio anterior muestran la imagen fiel del patrimonio de la sociedad.

La Ley 5/2019 es aplicable con independencia del destino, residencial o no, del inmueble que se adquiere

Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario. Dudas sobre la finalidad. Ámbito de aplicación de la Ley 5/2019. Inmuebles de uso no residencial.

La Ley 5/2019 se dicta con la finalidad de completar la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Ello induciría a pensar que tanto la Directiva como la Ley tienen como único objetivo la regulación de los préstamos dotados de hipoteca u otra garantía real sobre inmuebles de uso residencial. Y así se desprendería además de sus respectivos preámbulos, lo que llevaría a la conclusión de que el apartado 1.b) del artículo 2 de la ley es fruto de una redacción defectuosa, que debería haber aclarado que esos préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad deben referirse a terrenos o inmuebles construidos o por construir cuyo destino final sea residencial. Frente a lo anterior, del texto de los dos preámbulos se desprende que, habiendo ambos sido objeto de una redacción no demasiado precisa, en su ámbito de aplicación contemplan ciertos préstamos con finalidad no residencial, siempre que su destinatario haya sido un consumidor.

La Directiva está a la vez contemplando otros supuestos de crédito inmobiliario a consumidores, además del residencial y, de forma parecida, el Preámbulo de la Ley 5/2019 cita en numerosas ocasiones el mercado hipotecario y los préstamos sobre inmuebles, sin añadir la connotación «residencial».

El texto de los artículos 1, 2.1.b) y 4.1.1 de la Ley 5/2019 coinciden de forma casi literal con el artículo 3.1.b de la propia Directiva, lo que indica que la redacción de los artículos de la Ley responde, más que a una mala redacción, a una transposición literal de la Directiva, y por tanto que en ambos textos legales se pretende incluir también otros inmuebles cuyo destino no sea el residencial. Además, la propia Directiva permite que los Estados miembros hagan extensivas a otros bienes inmuebles las medidas adoptadas. La redacción coincidente en este sentido de los artículos de la Ley fue la propuesta desde la primera versión del Proyecto de Ley, sin que ninguna enmienda haya planteado la modificación o aclaración de la expresión empleada, salvo una, que precisamente proponía modificar el artículo 2.2 con la matización de que ha de tratarse de terrenos o inmuebles para uso residencial, por ser es más fiel con la redacción de la Directiva que se transpone. Que dicha propuesta no fuese aceptada, indica que no estuvo en la intención del legislador restringir la protección ofrecida por la Ley 5/2019 a los préstamos sobre inmuebles residenciales. La disposición final primera modifica la Ley Hipotecaria añadiendo un nuevo artículo 129 bis, con la regulación del vencimiento anticipado del préstamo. Si en este caso se ha introducido la concreción del uso residencial y, en cambio, en el supuesto general del artículo 2.1.b) no se ha hecho así, es porque se ha diferenciado intencionadamente ambos supuestos. Y ese tratamiento diferenciado puede tener plena justificación, por cuanto en el supuesto del préstamo para adquirir terrenos por construir destinados a vivienda del adquirente esa finalidad justificaría una exigencia, para el vencimiento anticipado, de un incumplimiento cualificado por su importe.

El alcance de la calificación registral de la reseña notarial de una escritura de apoderamiento

Registro de la Propiedad. Apoderamientos. Reseña de la escritura en virtud de la cual interviene la apoderada incompleta, por no especificar quién ha otorgado, el concepto en el que actúa ni los datos de inscripción en el Registro Mercantil.

En un primer momento, la Dirección General de los Registros y del Notariado afirmó que la exigencia por el registrador de que se acreditaran determinados extremos respecto de las personas u órganos que, en nombre de la sociedad, otorgaron un poder implicaba revisar una valoración -el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno- que legalmente compete al notario, por lo que dicha calificación carecía de fundamento legal y excedía el ámbito que le es propio. Posteriormente, dicha doctrina fue rectificada declarando, en el ámbito del Registro de la Propiedad, que la falta del dato de la inscripción en el Registro Mercantil hace necesario acreditar la legalidad y existencia de dicha representación en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquélla y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral. Más recientemente la misma cuestión ha sido resuelta por el Tribunal Supremo, que se ha pronunciado en los siguientes términos:

Solicitud de cancelación de hipoteca tras la adjudicación de finca en procedimiento de ejecución de cargas urbanísticas

Registro de la Propiedad. Embargo por cargas urbanísticas a favor del Ayuntamiento. Denegación de la solicitud de cancelación de inscripción de hipoteca cuya ejecución se está tramitando. Tercería de mejor derecho.

La regla general es que, para cancelar una hipoteca por causas distintas de la propia ejecución, debe resultar previamente acreditado registralmente que ha quedado sin efecto la ejecución hipotecaria, pues de lo contrario se podría perjudicar a los posibles terceros adquirentes en la ejecución, que confían en la presunción de validez de los asientos registrales, en clara infracción del principio de confianza legítima en la validez de los pronunciamientos del Registro. Pero la regla general tiene excepciones, como ocurre cuando se trata de la ejecución de una carga anterior a la hipoteca en ejecución, que conllevará la cancelación de ésta sin necesidad de previa cancelación de su nota marginal. Eso es así porque, al expedirse certificación de cargas y ponerse nota al margen de la carga anterior, el registrador habrá comunicado al juzgado o tribunal, ante quien se sustancie el procedimiento de ejecución directa hipotecaria posterior, la extensión de ese ulterior asiento que va a afectar a la ejecución, por lo que no existe posible perjuicio a ulteriores adquirentes que pudieran adquirir confiados en la validez de los asientos registrales (los cuales por otra parte conocen la existencia de cargas anteriores).

Expresión genérica de las actividades que integran el objeto social en la inscripción de una sociedad. Reserva legal. Servicios de inversión

Registro Mercantil. Inscribibilidad de actividades con reserva legal. Actividades de servicios de inversión. La asistencia personal a la junta como revocación de la representación.

Es la definición estatutaria del objeto social, y no el efectivo desenvolvimiento posterior de las actividades en él comprendidas, lo que determina la aplicabilidad de aquellas disposiciones especiales que prevén el cumplimiento de ciertos requisitos por razón del ámbito de actuación delimitado, de modo que desde el momento fundacional la sociedad ha de reunir todos los requisitos que hagan viable el completo desarrollo de cualesquiera actividades que integran el objeto social; la delimitación por el género comprende todas sus especies, por lo que se requiere previsión específica para que alguna de ellas pueda quedar excluida y no a la inversa. De lo anterior se sigue que cuando la actividad social cuestionada, lícita y posible en términos generales, choque con las limitaciones legales que se imponen para su ejercicio en relación con determinadas ramas o manifestaciones de la misma, al entenderse extensiva a todas las especies incluidas en su enunciado, por no excluirse ninguna, no será posible ni lícita, dos de los requisitos que para todo objeto de contrato impone el Código Civil. Esta apreciación es de especial importancia en supuestos como el del presente recurso en el que el legislador ha tenido especial empeño en acotar cuidadosamente el conjunto de actividades sujetas a un régimen especial. Esta especial previsión del legislador quedaría vacía de contenido si se permitiese la inscripción de actividades genéricas que comprendiesen tantos las reguladas como las no reguladas haciendo inútil el esfuerzo del legislador en deslindar unas de las otras.

No puede cancelarse una hipoteca sin aporte de escritura otrogada por el banco o resolución judicial que lo declare

Registro de la Propiedad. Cancelación de hipoteca. Aporte de fotocopias de las carátulas de escrituras, resultando de la manifestación del estado de cargas que la finca se encuentra libre de cargas y la hipoteca ha sido económicamente satisfecha.

No consta el otorgamiento de escritura pública que contenga el consentimiento de la entidad acreedora o sentencia firme en procedimiento dirigido contra la misma, no resultando por tanto título hábil alguno que inicie el procedimiento registral de cancelación de la carga hipotecaria. Por tanto, debe considerarse correcta la emisión de la publicidad registral de la finca gravada con la hipoteca en tanto no sea tabularmente cancelada, debiendo informarse al recurrente que para obtener la cancelación de la hipoteca deberá solicitar de la entidad acreedora el otorgamiento de la correspondiente escritura de cancelación o, en su defecto, resolución judicial que así lo declare.

Anotación preventiva de embargo: derechos hereditarios sobre finca ganancial

Registro de la Propiedad. Anotación de embargo sobre derechos hereditarios en una sucesión intestada que correspondan al heredero deudor sobre una finca inscrita con carácter ganancial. Falta de acreditación de la condición de heredero. Aporte documental de certificados de defunción del titular registral, del Registro General de Actos de Última Voluntad, de nacimiento del demandado y acta notarial por la que se le requiere para que acepte la herencia.

Tratándose de deudas propias del heredero demandado, el artículo 166.1ª.2º del Reglamento Hipotecario posibilita que se tome anotación preventiva únicamente en la parte que corresponda el derecho hereditario del deudor, sin que esa anotación preventiva pueda hacerse extensible al derecho hereditario que pueda corresponder a otros posibles herederos, cuya existencia no queda excluida con la documentación presentada. En este caso, además, dado el carácter ganancial de la finca, es evidente la concurrencia de los hipotéticos derechos hereditarios del demandante con los ostentados por el cónyuge viudo en la previa disolución de la sociedad de gananciales que determinará la definitiva composición del haber hereditario del causante. Por ello, es imprescindible conocer el derecho hereditario correspondiente al heredero deudor demandado pues sólo y exclusivamente ese derecho puede ser objeto de la anotación preventiva de embargo. Y, para ello, será imprescindible aportar el título sucesorio correspondiente.

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