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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Devolución de las cantidades percibidas en una compraventa por ejercicio de la condición resolutoria explícita

Registro de la Propiedad. Resolución de la compraventa por impago del precio aplazado. Condición resolutoria explícita. Consignación a favor del comprador de las cantidades percibidas por el vendedor. 

Uno de los requisitos necesarios para que opere la reinscripción derivada del automatismo de la condición resolutoria explícita, ex artículos 1504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario, es la aportación del documento en que se acredite que el vendedor ha consignado el importe que haya de ser devuelto al adquirente o que corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución, como exige el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario, radicando el fundamento de este requisito en que, cuando se resuelve un contrato, se ha de proceder a la restitución de prestaciones, añadiéndose que este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil, sin que quepa pactar otra cosa en la escritura. 

Compraventa: elevación a público de documento privado que recoge una superficie posteriormente rectificada en sentencia

Registro de la Propiedad. Elevación a público de documento privado. Superficie establecida posteriormente en sentencia distinta de la reflejada en el documento.  

Sin prejuzgar si las escrituras meramente recognoscitivas, en las que las partes de un contrato preexistente se limitan, con plena capacidad para ello, a admitir la efectiva celebración del mismo (escrituras que nada prueban contra el documento originario si por exceso u omisión se apartaren de él –artículo 1.224 del Código Civil–), pueden ser o no consideradas como título material a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo cierto es que las escrituras de elevación a público de documentos privados, en tanto en cuanto tienen un contenido no sólo confesorio sino también volitivo, al consignar el negocio documentado en su integridad y expresar el consentimiento contractual de quienes aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar el acto traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada la autenticidad de dicho consentimiento, con las consecuencias derivadas de la fe pública de que goza el documento público notarial, han de producir los efectos de toda escritura pública y, en concreto, han de reputarse título inscribible. 

Previsiones estatutarias sobre la transmisibilidad de las participaciones

Registro Mercantil. Constitución de una sociedad de responsabilidad limitada. Derecho de adquisición preferente en caso de inicio de procedimiento administrativo o judicial de embargo de las participaciones sociales. Determinación del precio. Cláusulas estatutarias idénticas a otras anteriores declaradas inscribibles.

Admitidos los privilegios respecto de los derechos económicos de las participaciones sociales en el reparto de las ganancias sociales y en la cuota de liquidación del socio, deben admitirse también cláusulas, como la enjuiciada, en el marco de la autonomía privada, con los límites generales derivados de la prohibición de pactos leoninos y perjudiciales a terceros, que no hacen más que delimitar el contenido económico del derecho del socio a percibir el valor de sus participaciones sociales en caso de transmisión voluntaria. No puede reputarse como prohibición indirecta de disponer, pues no impide ex ante y objetivamente obtener el valor razonable, o un valor que será más o menos próximo a aquél según las circunstancias y los resultados de la sociedad así como del hecho de que se hayan retenido o no las ganancias. Por ello, no puede afirmarse que dicha cláusula tenga objetivamente carácter expropiatorio o sea leonina para el socio transmitente. Y, aun cuando en el momento de realizar la transmisión el valor contable fuera inferior al valor razonable, tampoco puede afirmarse que comporte enriquecimiento injusto o sin causa en favor de los restantes socios o de la sociedad, en tanto que responde a lo pactado y aceptado previamente por todos los socios. Por lo demás, si el acuerdo sobre la referida disposición estatutaria ha sido adoptado por unanimidad de los socios en junta general universal, se cumple el requisito establecido en el artículo 175.2 b) del Reglamento del Registro Mercantil para la inscripción del pacto unánime de los socios de los criterios y sistemas para la determinación del valor razonable de las participaciones sociales previstas para el caso de transmisiones inter vivos o mortis causa.

Certificación positiva de identidad de la denominación social solicitada con otras existentes

Registro Mercantil. Solicitud del Registro Mercantil Central por un interesado de certificación negativa respecto a una denominación. Identidad con otras ya existentes.

La identidad de denominaciones no se constriñe al supuesto de coincidencia total y absoluta entre ellas, fenómeno fácilmente detectable, sino que se proyecta a otros casos, no siempre fáciles de precisar, en los que la presencia de algunos elementos coincidentes puede inducir a error sobre la identidad de sociedades. Debe, pues, interpretarse el concepto de identidad a partir de la finalidad de la norma que la prohíbe, que no es otra que la de evitar la confusión en la denominación de las compañías mercantiles. Por eso, como tiene declarado la Dirección General de los Registros y del Notariado, en materia de denominaciones sociales el concepto de identidad debe considerarse ampliado a lo que se llama «cuasi identidad» o «identidad sustancial».

Sucesión regida por la Ley francesa. Ausencia de juicio notarial de capacidad. Subsanación

Registro de la Propiedad. Documento, otorgado ante notario francés, de partición de herencia -regida por la ley nacional francesa- entre la madre del causante, legitimaria y heredera legal, y el legatario universal de los bienes. Juicio notarial de capacidad.

Con arreglo al Derecho francés, en una escritura de partición de herencia, si el notario no hace declaración específica de la capacidad de los intervinientes, no queda privado el documento por él autorizado de su condición de escritura pública, lo que constituye un defecto debe ser apreciado, pues, con independencia de la fecha del fallecimiento del causante, ya sea antes o después de la aplicación del Reglamento (UE) n.º 650/2012, deberá ser observada la equivalencia formal y material entre el documento notarial otorgado fuera de España y el otorgado por notario español.

Marca hipotecada: caducidad del número de la marca e inscripción del renovado

Registro de Bienes Muebles. Hipoteca mobiliaria sobre marca cuyo número de registro en la Oficina Española de Patentes y Marcas ha caducado. Asignación de nuevo número. Consentimiento del acreedor hipotecario.

Es cierto que el concepto sustitución de la finca u objeto gravado no constituye un supuesto de novación modificativa, sino una novación extintiva, que implica la cancelación de la hipoteca primitiva y la necesidad de constituir una nueva hipoteca ex novo, aunque sus concretas cláusulas puedan pactarse por referencia a una escritura anterior que se constituya en complementaria. Pero también es cierto que, en determinadas ocasiones, el legislador impone una subrogación objetiva, sustituyendo la finca hipotecada por otra y manteniendo el mismo derecho y su rango -casos, por ejemplo, de la que tiene lugar en los procedimientos de concentración parcelaria o en los procedimientos de equidistribución de beneficios y cargas en las actuaciones urbanísticas, y en otras, como la prevista en el artículo 110.2.º de la Ley Hipotecaria, lo subrogado en lugar de la finca o derecho hipotecado es la indemnización sustitutoria a percibir por su propietario-. En tales supuestos, la Ley llega a esa solución aplicando, por necesidades de seguridad jurídica en el tráfico, la convención de entender que la finca o bien gravado en realidad sigue siendo el mismo, es decir, que es el continuador de su historial jurídico en virtud del denominado principio de subrogación real, cuando tal circunstancia resulta de la aplicación de la normativa aplicable. Pues bien, la aplicación de esta doctrina es la que infiere de la argumentación del recurso, en el que la parte interesada viene a afirmar que lo que se solicita no es el cambio de la marca hipotecada, que sigue siendo la misma, sino la constancia registral de su nueva identificación en la Oficina Española de Patentes y Marcas, motivada por problemas en la renovación de la misma, lo que ha obligado a un nuevo registro, rehabilitación o restablecimiento de dicha marca.

Donación de vivienda privativa. Manifestación sobre su carácter de domicilio o vivienda habitual de la familia

Registro de la Propiedad. Donación por un cónyuge, casado en separación de bienes, a sus padres de una vivienda de su exclusiva propiedad privativa no destinada a domicilio habitual. 

La cuestión de fondo planteada en este recurso consiste en determinar si, a los efectos de lo establecido en los artículos 1320 del Código Civil y 91.1 del Reglamento Hipotecario, es suficiente la expresión por el donante de que la finca descrita «no se destinaba a domicilio habitual» o debe manifestarse expresamente que no tiene carácter de domicilio o vivienda habitual de la familia.

El tipo máximo de los intereses de demora a efectos hipotecarios

Registro de la Propiedad. Escritura de préstamo hipotecario. Cláusula de limitación a efectos hipotecarios de los intereses de demora.

En lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los intereses que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los límites legales imperativos, opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, bien fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, bien señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide la garantía parcial de la obligación principal. En este sentido, la garantía hipotecaria puede garantizar parte de la obligación, principal o de intereses. Por ello, no puede mantenerse el presupuesto de que el tipo máximo de los intereses de demora a efectos hipotecarios deba coincidir necesariamente con el importe resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo que -únicamente a efectos hipotecarios- se ha fijado para los intereses ordinarios.

No necesario expresar el régimen económico matrimonial de los herederos casados si el cónyuge no concurre a la aceptación

Registro de la Propiedad. Escritura de manifestación y adjudicación de herencia aceptada pura y simplemente por herederos casados con vecindad civil de Derecho común sin expresar el régimen económico matrimonial.

En el caso de adquisiciones mortis causa ha de partirse de la base de que las mismas no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, quedando encuadradas en la excepción a la aplicación de aquella exigencia del artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario, del mismo modo que el artículo 159 del Reglamento Notarial, que al regular la comparecencia impone que conste el estado civil, tan solo exige la constancia del nombre y apellidos del cónyuge en el supuesto de que el acto o contrato afectare a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal. Caben, ciertamente, supuestos excepcionales en los que por ley o pacto exista entre los cónyuges una comunidad de tipo universal, pero precisamente por ese carácter han de ser objeto del mismo tratamiento, de suerte que es lo excepcional lo que ha de declararse y no la exclusión de lo ordinario. La expresión tanto del nombre del cónyuge del adquirente de bienes a título hereditario como del régimen económico-matrimonial de los mismos, tan sólo es preceptiva en los casos en que concurra el cónyuge en la aceptación, de acuerdo con lo establecido en el artículo 995 del Código Civil, al referirse -a contrario- a la eventual responsabilidad que afecta al patrimonio conyugal en las hipótesis de aceptación sin beneficio de inventario si concurre el cónyuge a la aceptación. Ello sin perjuicio de la gestión o responsabilidad de la sociedad de gananciales respecto del patrimonio privativo de un consorte, en cuanto quedaría incluido en la obligación de mutua información de los esposos y cogestores, al igual que ocurre en los patrimonios privativos de otra procedencia.

Convenio de liquidación de bienes gananciales. Expresión de la causa en la escritura 

Registro de la Propiedad. Escritura de liquidación de sociedad conyugal. Causa del negocio.

La cuestión sustantiva del expediente es la causa del negocio de liquidación de la sociedad conyugal. Hay que distinguir entre la disolución de la misma y su liquidación. La sociedad de gananciales se disuelve por fallecimiento de uno de los cónyuges, por separación, divorcio o por capitulaciones en las que se pacte otro régimen económico matrimonial. Desde ese momento y mientras no se produzca su liquidación, la comunidad postganancial se mantiene.

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