Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Solicitud de publicidad sobre cuotas de elementos privativos y de los estatutos de una propiedad horizontal

Registro de la Propiedad. Solicitud de nota simple en la que se reflejen las cuotas relativas a elementos privativos de una división horizontal, así como los estatutos de la misma.

Se solicita la información a través de una única petición de nota simple, y no una nota por cada una de las fincas, al considerar implícitamente que la finca matriz no pierde su vigencia por el hecho de que se abran distintos folios registrales a los elementos privativos, vigencia que, sin embargo, sí cuestiona la registradora que fundamenta su decisión en los artículos 222.5 y 222.4 bis de la Ley Hipotecaria, que reservan las notas simples para la publicidad de asientos vigentes, por lo que entiende que lo que procede es solicitar una certificación relativa a la finca matriz.

El régimen del silencio positivo en las licencias de segregación

Registro de la Propiedad. Denegación de inscripción de una escritura de segregación. Necesidad de licencia. Silencio positivo.

Aunque la regla general sea la del silencio positivo, cabe excepcionarla cuando, como ocurre en al ámbito urbanístico, otra norma con rango de ley establece lo contrario, tal y como ocurre con la norma del artículo 11.7 de la Ley de Suelo y el propio artículo 140.2 de la ley andaluza. Y así, se excluye la posibilidad del silencio positivo respecto de aquellos actos administrativos que pudieran provocar la adquisición de facultades contrarias a la ordenación urbanística. A esto se añade, en el supuesto, que la escritura se presenta bajo la vigencia del artículo 26 de la Ley de Suelo, que establece con carácter básico que la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística, y que el notario debe exigir, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable y el registrador, por su parte, debe verificar el cumplimiento de este requisito para practicar la correspondiente inscripción.

Tras el Real Decreto 2/2021, la justa causa para revocar el nombramiento de auditor debe justificarse

Registro Mercantil. Revocación del nombramiento de auditor de cuentas Falta de expresión en el correspondiente acuerdo de la «justa causa». El artículo 60.3 del Reglamento de la Ley de Auditoría de Cuentas.

La cuestión a examinar en este expediente es el impacto normativo causado por el artículo 60.3 del Real Decreto 2/2021, de 12 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas, en el régimen de la inscripción registral de revocación de auditores.

La divergencia en la descripción de las fincas no implica necesariamente la inexistencia de doble inmatriculación ni justifica denegar su tramitación

Registro de la Propiedad. Doble inmatriculación. Falta de apreciación de su existencia por el registrador.

El primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. Una vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender nota marginal, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en el artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria.

Corresponde al registrador comprobar que las firmas electrónicas son debidamente validadas por la aplicación informática

Registro Mercantil. Depósito de cuentas anuales de una sociedad de responsabilidad limitada. Aplicación del resultado. Periodo medio de pago a proveedores. Validación de la firma electrónica.

En el supuesto de presentación a depósito de cuentas anuales en formato electrónico mediante comunicación telemática con firma electrónica, la correspondencia entre el archivo que las contiene (en formato estándar, zip) y el archivo que contiene el certificado del acuerdo aprobatorio de la junta se lleva a cabo por la propia aplicación que genera automáticamente el algoritmo o huella digital al llevar a cabo la incorporación de los archivos.

Cierre registral por falta de depósito de cuentas. Nombramiento de administrador

Registro Mercantil. Inscripción del nombramiento de administrador único de una sociedad anónima que tiene cerrada su hoja registral por falta de depósito de las cuentas anuales.

El cierre del Registro constituye una sanción contra la sociedad por el incumplimiento de la obligación legal de depositar sus cuentas anuales. No obstante, esa sanción no se aplica en relación con determinadas inscripciones que enumera el artículo 282.2 de la Ley de Sociedades de Capital, entre las que no se encuentra el nombramiento de administradores, y se levanta en los supuestos y bajo las condiciones que especifica el artículo 378 del Reglamento del Registro Mercantil.

Titularidad ob rem. Requisitos de inscripción

Registro de la Propiedad. Vinculación ob rem entre una finca registral y una parte de otra. Concreción de la porción material. Intervención de todos los comuneros.

Existe vinculación ob rem entre dos (o más) fincas, cuando se da entre ellas un vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas -que han de pertenecer a un mismo dueño- por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio. Esto supone que en los casos de titularidad ob rem se configura la titularidad dominical de una finca por referencia de la titularidad de otra, a la que está conectada.

Cueva que se extiende sobre dos fincas registrales y sobre el dominio público. Principio de accesión del dominio

Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva consistente en una bodega-cueva, que se sitúa sobre el subsuelo de una finca que procede de una segregación, sin que la existencia de la cueva resulte del contenido del Registro.

El objeto de debate se centra en el defecto alegado por la registradora por el cual se exige el consentimiento expreso del titular de la finca colindante a la división de la cueva, ubicada en el subsuelo, para que se divida en dos, sobre el subsuelo de cada una de las fincas colindantes. Es innegable, desde el punto de vista físico, que existe una cueva que se extiende sobre dos fincas registrales y sobre el dominio público.

Inscripción de aprovechamientos de aguas. Aguas ya inmatriculadas

Registro de la Propiedad. Acta de notoriedad y constitución de comunidad de bienes cuyo objeto es el aprovechamiento de determinadas aguas, algunas no inmatriculadas, e instalaciones para su uso.

La legislación hipotecaria relativa a las aguas, al tomar en consideración la coexistencia de aguas públicas y privadas, ha regulado tanto la inscripción de las concesiones administrativas de las primeras, de las que deriva un derecho de aprovechamiento que es lo que en realidad se inscribe, como la inscripción de la propiedad privada del agua, contemplada en el doble aspecto de un bien inmueble en sí misma y de un bien vinculado a otros inmuebles, normalmente fincas rústicas. Para precisar la funcionalidad del Registro de la Propiedad en los diferentes supuestos de aprovechamientos de aguas, públicas y privadas, que pueden inscribirse en el Registro de Aguas o en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas, debe partirse de la existencia de distintos grados y modos de relación de los dos elementos reales constitutivos de esos aprovechamientos, que, en lo que ahora interesa, a efectos de esa funcionalidad del Registro de la Propiedad, son el derecho a beneficiarse del agua y la finca que se beneficia de la misma.

Es necesario demandar y requerir el pago al tercer poseedor de bienes hipotecados que haya acreditado su adquisición

Registro de la Propiedad. Decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados en el que no ha sido demandado ni requerido de pago el tercer poseedor que adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento.

Es necesaria tanto la demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquellos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.

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