Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Pactada la ejecución extrajudicial sin apoderamiento, deberá ser el deudor hipotecante quien otorgue el título traslativo

Registro de la Propiedad.  Escritura de venta de finca hipotecada en virtud del procedimiento de ejecución extrajudicial ante notario otorgada por el acreedor hipotecario, en su propio nombre y en nombre y derecho, y en representación del deudor hipotecante, sin que este le haya conferido poder alguno.

En el presente expediente se debate si un tercero, concretamente el acreedor hipotecario, puede otorgar la escritura de venta de una finca hipotecada en virtud del procedimiento de venta extrajudicial ante notario, sin que resulte acordado e inscrito en el pacto correspondiente el previo apoderamiento.

No puede pretenderse la inscripción solo por constar el inmueble en el convenio regulador de la separación o divorcio

Registro de la Propiedad. Adjudicación de finca mediante convenio regulador aprobado en sentencia de separación de mutuo acuerdo. Finca inscrita como privativa, adquirida por el esposo en estado de divorciado antes del matrimonio y que no constituye vivienda habitual.

Sólo son inscribibles aquellos actos que constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador, fuera de los cuales, y sin afectar a la validez y eficacia de los actos consignados en un documento que no pierde el carácter de convenio privado objeto de aprobación judicial, su acceso a los libros del Registro requiere su formalización en los títulos establecidos en la Ley Hipotecaria, es decir el documento público notarial, al tratarse de un acto voluntario y consciente celebrado por los interesados, fuera de una contienda o controversia entre los mismos.

El ejercicio del derecho de vuelo comporta necesariamente una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Atribución de derecho de vuelo a un elemento privativo en el título constitutivo.

El derecho de vuelo es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido. Es un derecho de carácter siempre urbano que no lleva consigo el deslinde de la propiedad del suelo y la del edificio, al contrario de lo que ocurre en el derecho de superficie. En el derecho de vuelo, la nueva planta construida se integra en un régimen de propiedad horizontal, de modo que el dueño de dicha planta es copropietario del suelo, al considerarse éste un elemento común. Así, es un derecho real en cosa ajena con vocación de ser un derecho perpetuo, que nace limitado para convertirse en una cotitularidad dominical. Su origen es una comunidad inicial que culmina necesariamente en un régimen de propiedad horizontal. No puede pertenecer al propietario del suelo, de lo contrario, se trataría de una simple facultad del dominio, y, por tanto, sólo puede nacer por transmisión a un tercero o por su reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de él.

Régimen económico-matrimonial. Conexión entre el Registro Civil y el Registro de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Escritura de liquidación de sociedad de gananciales otorgada por cónyuges de nacionalidad polaca, haciendo constar el notario que está pendiente de inscripción en el Registro Civil.

El Reglamento del Registro Civil exige que en las inscripciones que en cualquier otro Registro –y, por tanto, en el Registro de la Propiedad– produzcan los hechos que afecten al régimen económico-matrimonial, han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil (tomo y folio en que consta inscrito o indicado el hecho), que se acreditarán por certificación, por el libro de familia o por la nota al pie del documento.

Fusión por absorción inversa entre sociedades. Proyecto. Menciones. Contenido de la escritura

Registro Mercantil. Fusión por absorción inversa entre dos sociedades de responsabilidad limitada. Contenido de la escritura pública cuando una de las sociedades participa íntegramente a la otra y los acuerdos han sido adoptados en junta general universal y por unanimidad. Balances.

Nada impide que ante situaciones de hecho exentas de complejidad el procedimiento de fusión se simplifique y agilice al máximo, pese a lo cual desenvuelve la misma intensidad de efectos (la sucesión universal) que los supuestos más complejos. Pero, por sencilla que sea la situación de hecho, la normativa comunitaria y la española imponen en cualquier caso la salvaguarda -en distinto grado- de los derechos de los socios, de los trabajadores y de aquellos eventuales acreedores a quienes pueda afectar el proceso.

Propiedad horizontal. Distinción entre segregación y desvinculación de elementos anejos respecto de los elementos independientes

Registro de la Propiedad. Configuración como finca independiente del trastero que, como anejo, le corresponde en planta de semisótano al propietario de una vivienda en planta de buhardilla. Ausencia de segregación por no ser fincas colindantes.

La segregación o división de los pisos o locales y sus anejos, así como la agregación de otras dependencias colindantes del mismo edificio en régimen de división horizontal, es un concepto atinente a la configuración física de los elementos independientes.

Disolución de sociedades. Conversión automática de los administradores en liquidadores

Registro Mercantil. Elevación a público por quien interviene como liquidador de acuerdos de aceptación de la dimisión del administrador y disolución de la sociedad sin nombrar liquidador. Conversión de administrador en liquidador.

La doctrina tradicional de la Dirección General de los Registros y del Notariado es favorable a la conversión automática de los administradores en liquidadores, salvo nombramiento por la junta general o previsión estatutaria, ya que debe tenerse en cuenta que, para la designación de liquidadores de las sociedades de capital en los casos de disolución por acuerdo de los socios, nuestra Ley opta por el régimen previsto en el artículo 228 del Código de Comercio de 1889.

Denegación de prórroga de anotación de embargo cancelada por caducidad

Registro de Bienes Muebles. Mandamiento de prórroga de anotación preventiva de embargo. Anotación cancelada por caducidad.

A cada acto o derecho inscribible se le aplicará la ley o norma que lo regula y se practicarán los asientos en la sección correspondiente según su objeto y con sujeción a su Arancel propio y específico. Así, se aplicará según los casos, la Ley de Venta a plazos y su Ordenanza a los actos sujetos a ella (venta a plazos, arrendamiento financiero, anotaciones de embargo de los derechos del comprador a plazos o del arrendatario, etc.-), siendo de aplicación a tales actos el Arancel contenido en el artículo 36 de la Ordenanza; la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, a las operaciones propias del Registro de Condiciones Generales, que tiene también su propio Arancel; el Arancel de los Registradores Mercantiles en materia de buques y aeronaves; la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento y su Reglamento a la inscripción de hipotecas mobiliarias y prendas sin desplazamiento y las motivadas por su ejecución, así como las anotaciones de embargo sobre la propiedad de bienes muebles, siendo de aplicación el Arancel de los Registradores de la Propiedad, según dispone el artículo 58 del Reglamento de la Ley de Hipoteca mobiliaria y Prenda sin desplazamiento.

La venta de participaciones indivisas de una finca no implica, por sí sola, que exista parcelación ilegal

Registro de la Propiedad. Reglamento de uso y funcionamiento de una comunidad indivisa anexo al contrato de compraventa elevado a público de una participación. Atribuciones del uso de determinadas porciones de finca.

La falta de transcendencia real ha sido sostenida por este Centro Directivo cuando se trata de la atribución de una mera facultad de usar, graciosamente, en precario o en comodato, pero no cuando alcanza la configuración erga omnes de un derecho real, con la inmediatividad y oponibilidad propia de tales derechos, aunque tal derecho de uso no sea transmisible o se vincule a una cuota indivisa en una comunidad ordinaria. Las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística prevén la inscribibilidad de las atribuciones de uso en plazas de garaje, y este Centro Directivo las ha admitido en general para las atribuciones de uso vinculadas a cuotas indivisas sobre fincas rústicas o urbanas en general en cuanto suponen la vinculación entre la titularidad de un porcentaje concreto del dominio la finca y la atribución del derecho exclusivo de uso sobre una parte concreta determinada de aquella.

Certificación del depósito en un aumento de capital con aportación dineraria

Registro Mercantil. Aumento del capital social con aportaciones dinerarias y creación de participaciones sociales. Certificación bancaria que no refleja la cantidad aportada.

Constituye un principio de nuestra moderna legislación societaria, manteniendo sin interrupción desde 1989, el de la integridad del capital social de tales entidades. A hacer efectivo dicho principio contribuye de manera esencial la acreditación de la realidad de las aportaciones dinerarias que se efectúan como contravalor del capital social.

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