Registros de la Propiedad

Registro Mercantil. Concursos sin masa. Cierre provisional de la hoja de la sociedad. Cierre definitivo y extinción de la personalidad por transcurso de un año sin reabrirse el concurso.

La conclusión del concurso por insuficiencia de masa activa no significa que se produzca una extinción, vía condonación, de las deudas de la sociedad, ni que los bienes que permanezcan a nombre de la sociedad pasen a ser res nullius. Incluso después de la cancelación persiste todavía la personalidad jurídica de la sociedad extinguida como centro residual de imputación en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular, de forma que la cancelación de sus asientos no perjudica al acreedor, toda vez que se mantiene la aptitud de la sociedad para ser titular de derechos y obligaciones, mientras no se hayan agotado todas las relaciones jurídicas de la misma. La cancelación de los asientos registrales de una sociedad no es sino una fórmula de mecánica registral para consignar una vicisitud de la sociedad, que en el caso de liquidación es que se considere terminada la liquidación. Por ello, no impedirá la ulterior responsabilidad de la sociedad si después de formalizarse e inscribirse la escritura pública de extinción de la sociedad aparecieren bienes sociales no tenidos en cuenta en la liquidación. El Tribunal Supremo, por su parte, ha señalado que la sociedad liquidada y con la hoja registral cancelada puede ser demandada, representada por el liquidador, sin que sea preciso reabrir su hoja registral.

Registro de la Propiedad. Constitución de régimen de propiedad horizontal sobre un edificio ya existente. Modificaciones en la edificación. Obra nueva. Título constitutivo.

La primera cuestión trata de decidir si para constituir una finca urbana en régimen de propiedad horizontal es precisa la previa inscripción de las modificaciones del edificio ya inscrito que se ponen de manifiesto en el título constitutivo de ese régimen. La propiedad horizontal presupone siempre la previa inscripción del edificio que se divide. Por tanto, cuando existe discrepancia entre la edificación tal como aparece descrita en el Registro y la que, según el título constitutivo del Régimen de Propiedad Horizontal, va a ser objeto de división, es precisa la previa inscripción de la correspondiente alteración, pues así lo imponen tanto la concordancia del Registro con la realidad extrarregistral como, de forma más específica, la propia normativa urbanística. Lo relevante para rectificar la superficie construida de una edificación no son los términos (más o menos precisos) en los que se solicita tal rectificación, sino si, efectivamente, de la documentación presentada resulta que se reúnen los requisitos propios para la modificación de una obra nueva.

Registro de la Propiedad. Negativa a inscribir una segregación de parte de un elemento privativo de una propiedad horizontal por variación de los titulares registrales entre la adopción del acuerdo por la junta y la presentación del título en el Registro.

Si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos relativos a la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, es necesario que ésta cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente.

Registro de la Propiedad. Negativa de la registradora a practicar un asiento de presentación por no ser posible comprobar la autenticidad del documento.

Se remite telemáticamente al Registro de la Propiedad, por un abogado, copia de un mandamiento de cancelación de una hipoteca unilateral firmado manualmente el jefe del Servicio de Embargo del Instituto Municipal de Hacienda en el que no constaba el correspondiente código seguro de verificación, cuya inscripción es denegada por no ser posible comprobar la autenticidad del documento.

Hasta ahora, ante la negativa del registrador a la extensión del asiento de presentación, se podía interponer el mismo recurso que para el caso de calificación negativa de documentos ya presentados.

Registro de la Propiedad. Solicitud de inscripción de concesión administrativa, que cede a un particular la ocupación a perpetuidad de un nicho en un cementerio municipal, mediante fotocopia del título de la concesión.

Es cierto que para la inscripción de la concesión en este caso bastaría el título mismo de la concesión, sin que sea necesaria escritura pública. Ahora bien, en ningún caso se puede entender cumplido ese requisito de titulación con la aportación de una xerocopia o fotocopia del título concesional. Sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro, por lo que tratándose, como en el presente caso, de documentos administrativos, el documento ha de ser la copia auténtica, certificación o testimonio correspondiente expedido por quien se halle facultado para ello con las formas y solemnidades previstas en las leyes, extremos que no se dan en este caso, ya que la documentación aportada que podría provocar un asiento es una mera fotocopia, es decir, una reproducción xerográfica de un documento. Tampoco se trata de una fotocopia compulsada, y sin que en ningún caso sea título inscribible en este caso la instancia privada que se acompaña a dicha fotocopia. Debe aportarse en este caso por tanto certificación administrativa del título de la concesión para que pueda ser inscribible.

Registro de la Propiedad. Cancelación de inscripción de hipoteca en virtud de auto dictado por juez-magistrado, por haberse acreditado en el procedimiento tanto el completo pago de la deuda como el reconocimiento del acreedor ejecutante. Título inidóneo.

El mandamiento o el testimonio del decreto de sobreseimiento del procedimiento de ejecución hipotecaria por pago de la cantidad reclamada al instarse la ejecución no es título hábil para la cancelación de la inscripción de hipoteca; y no es título hábil porque no puede ordenar la cancelación de la hipoteca, sino únicamente la cancelación de la constancia registral de la ejecución, debiendo tal mandamiento limitarse, en consecuencia, a ordenar la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas que consta al margen de la inscripción de hipoteca.

Registro de la Propiedad. Solicitud de inscripción de inmueble como heredero único y rectificación de inscripción anterior. Legitimación de la firma del solicitante e indicación de su estado civil. Prueba documental pública que acredite el carácter privativo del dinero empleado en la compraventa cuya rectificación se solicita.

En el supuesto de heredero único, sin que exista persona con derecho a legítima, la sucesión y la inscripción registral se producen en virtud de título sucesorio –el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato o la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, así como, en su caso, el certificado sucesorio europeo–. En tal supuesto, y como excepción a la regla general de exigencia de documento público, la inscripción se practica mediante documento privado. Por ello, es necesario que la firma de quien lo suscriba esté legitimada notarialmente o ratificada ante el Registrador, de modo que quede acreditada fehacientemente la identidad del solicitante y titular del derecho que se inscribe.

Registro de la Propiedad. Testimonio de un auto de homologación de una transacción judicial. Exigencia por la registradora de otorgamiento de escritura pública.

El documento cuya calificación ha dado lugar a este expediente consiste en un testimonio de un auto judicial que homologa el acuerdo transaccional que han alcanzado los interesados en una herencia con legitimarios, por el que uno de ellos se obliga a pagar unos derechos legitimarios a los otros y ante la falta de líquido necesario para ellos, se compromete a la venta de una finca de su titularidad -desconociéndose en el expediente la relación de esta finca registral con la masa de la herencia-, sobre el que pesa una anotación preventiva de demanda acordada dentro de la pieza de medidas cautelares de ese proceso, y acuerdan que se proceda a la venta de la citada registral, y que se pague por el titular la cantidad reconocida y, a continuación, se cancele la anotación preventiva citada, que no consta anotada en el Registro.

Registro de la Propiedad.  Compraventa de finca en ejecución extrajudicial de hipoteca. Novación del pacto tras acceder al registro cargas intermedias.

El régimen jurídico actual de la venta extrajudicial de finca hipotecada se encuentra disperso en distintos textos normativos, con el agravante de que existen importantes contradicciones como sucede en la regulación de las notificaciones y subastas.

La venta extrajudicial ante notario, en cuanto ejecución de un pacto voluntario inter partes, tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de ejecución judicial, por lo que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral, dado que, al igual que ocurre con las transmisiones voluntarias de inmuebles, en la transmisión derivada de la venta extrajudicial el ordenamiento toma precauciones para que la transmisión obedezca a una justa causa que salvaguarde los derechos de los interesados, exigiendo un conjunto de formalidades cuya cumplimentación se exige al notario.

Registro de la Propiedad.  Usufructo constituido en testamento que se extinguirá si la legataria abandona la vivienda. Concepto de «abandono de vivienda». Actas de notoriedad que ponen de manifiesto que la usufructuaria no habita en el inmueble.

El abandono es un acto unilateral del dueño de una cosa por el que la separa de su patrimonio y se desprende de ella sin pasar a formar parte de un patrimonio distinto. En definitiva, el abandono requiere de una dejación material que conlleva una renuncia jurídica: el sujeto realiza un acto de desposesión para perder la propiedad y sólo las cosas pueden ser objeto de abandono. Este acto por el cual una persona renuncia a un derecho implica consentimiento. El abandono supone una intención, a diferencia de la pérdida.