Registros de la Propiedad

Registro Mercantil. Solicitud del socio minoritario de requerir la presencia de notario para que levante acta de la junta general. Requerimiento notarial a los administradores.

La registradora no practica la inscripción porque no consta el requerimiento notarial a los administradores de la sociedad, debidamente cumplimentado y efectuado dentro del plazo legalmente establecido.

La Ley de Sociedades de Capital, actualmente vigente, dedica a este tema su artículo 203 con un enfoque concordante con el ideado precedentemente para las sociedades de responsabilidad limitada, sometiendo la eficacia de los acuerdos de la junta general –posterior a la solicitud de la minoría– a la constancia de su celebración en acta notarial.

Registro de la Propiedad. Compraventa y constitución de hipoteca. Precio aplazado. Asimilación a un préstamo hipotecario.

La diferencia de redacción respecto del ámbito de aplicación de los artículos 2.1.b) y 24 de la Ley 5/2019 y del artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria, que no exige el carácter de profesional del prestamista y que en el segundo supuesto exige que el inmueble adquirido sea de naturaleza residencial, no impone una interpretación sistemática e integradora de los mismos unificándolos, porque el legislador ha diferenciado intencionadamente ambos supuestos, lo que se considera justificado porque, en todo caso, la finalidad del préstamo para adquirir terrenos para construir una vivienda del adquirente persona física justifica la exigencia, para el vencimiento anticipado, de un incumplimiento cualificado.

Registro Mercantil. Constitución de sociedad. Acreditación del número de identificación fiscal.

El número de identificación fiscal (NIF) debe resultar de la escritura pública cuya inscripción se solicita. Así, el Reglamento del Registro Mercantil exige su constancia en la inscripción que se practique como una mención de identidad, a lo que se añade que la constitución de las sociedades mercantiles debe constar, para su inscripción, en escritura pública. Del conjunto de la regulación contenida en esta y otras normas, resulta que toda sociedad de capital está obligada a ostentar un número de identificación fiscal, que dicho número debe hacerse constar en la inscripción que se practique en el Registro Mercantil por traslado de lo que resulte de la escritura pública de constitución y que el notario autorizante de la escritura debe tomar dicho dato del documento que se le aporte para justificarlo. Tratándose de escritura de constitución de sociedad de capital, el documento será el expedido por la Administración Tributaria.

Registro de la Propiedad. Anotación de prohibición de disponer dictada en procedimiento penal. Denegación de la inscripción de testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas por ejecución hipotecaria.

En relación con la naturaleza y alcance de las distintas modalidades de prohibiciones de disponer, se han de distinguir dos grandes categorías:

– las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil, tratan de satisfacer intereses básicamente privados: pueden cumplir funciones de garantía, de tutela (hasta que los hijos lleguen a determinada edad), para lograr la plena satisfacción de la voluntad del beneficiario de la prohibición, garantizar el resultado de un procedimiento o la caución del mismo, etc.

Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Calificación registral. Calificación intrínseca.

La registradora manifiesta en su nota de calificación que el resultado del ejercicio que consta en la certificación de aprobación de las cuentas es sustancialmente distinto del que resulta de la cuenta de pérdidas y ganancias.

La calificación del registrador Mercantil en el depósito de cuentas viene circunscrita a la dispuesto en los artículos 280 de la Ley de Sociedades de Capital y 368 del Reglamento del registro Mercantil. En lo referente a los documentos exigidos por la Ley, estos vienen determinados en el artículo 379 de la Ley de Sociedades de Capital; y dos Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de abril de 2024, son las que aprueban respectivamente los modelos de cuentas y de cuentas consolidadas para el ejercicio de 2023, con las modificaciones producidas desde las anteriores Resoluciones.

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Elevación a público de un acuerdo adoptado en junta extraordinaria. Limitación de los arrendamientos al uso de vivienda de larga duración. Falta de unanimidad de los propietarios.

Uno de los supuestos en que la Ley de Propiedad horizontal exceptúa la unanimidad es el contemplado en el apartado 12 del artículo 17, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» en los términos que emplea la letra «e)» del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.

Registro de la Propiedad. Mandamiento que ordena inscribir una registral a nombre de la demandante, tras recaer sentencia firme. Sentencia dictada en rebeldía sin que conste en el mandamiento el transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión.

La rescisión de sentencias firmes dictadas en rebeldía constituye una vía de tutela excepcional que se concede a aquellos demandados declarados en rebeldía que se encuentran en esta situación por una causa que les es involuntaria teniendo por finalidad el reabrir de nuevo la causa con la plena participación del demandado rebelde. Aun cuando conste acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. No cabe pues la inscripción, ni siquiera haciendo constar la posibilidad de rescisión.

Registro Mercantil. Concursos sin masa. Cierre provisional de la hoja de la sociedad. Cierre definitivo y extinción de la personalidad por transcurso de un año sin reabrirse el concurso.

La conclusión del concurso por insuficiencia de masa activa no significa que se produzca una extinción, vía condonación, de las deudas de la sociedad, ni que los bienes que permanezcan a nombre de la sociedad pasen a ser res nullius. Incluso después de la cancelación persiste todavía la personalidad jurídica de la sociedad extinguida como centro residual de imputación en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular, de forma que la cancelación de sus asientos no perjudica al acreedor, toda vez que se mantiene la aptitud de la sociedad para ser titular de derechos y obligaciones, mientras no se hayan agotado todas las relaciones jurídicas de la misma. La cancelación de los asientos registrales de una sociedad no es sino una fórmula de mecánica registral para consignar una vicisitud de la sociedad, que en el caso de liquidación es que se considere terminada la liquidación. Por ello, no impedirá la ulterior responsabilidad de la sociedad si después de formalizarse e inscribirse la escritura pública de extinción de la sociedad aparecieren bienes sociales no tenidos en cuenta en la liquidación. El Tribunal Supremo, por su parte, ha señalado que la sociedad liquidada y con la hoja registral cancelada puede ser demandada, representada por el liquidador, sin que sea preciso reabrir su hoja registral.

Registro de la Propiedad. Constitución de régimen de propiedad horizontal sobre un edificio ya existente. Modificaciones en la edificación. Obra nueva. Título constitutivo.

La primera cuestión trata de decidir si para constituir una finca urbana en régimen de propiedad horizontal es precisa la previa inscripción de las modificaciones del edificio ya inscrito que se ponen de manifiesto en el título constitutivo de ese régimen. La propiedad horizontal presupone siempre la previa inscripción del edificio que se divide. Por tanto, cuando existe discrepancia entre la edificación tal como aparece descrita en el Registro y la que, según el título constitutivo del Régimen de Propiedad Horizontal, va a ser objeto de división, es precisa la previa inscripción de la correspondiente alteración, pues así lo imponen tanto la concordancia del Registro con la realidad extrarregistral como, de forma más específica, la propia normativa urbanística. Lo relevante para rectificar la superficie construida de una edificación no son los términos (más o menos precisos) en los que se solicita tal rectificación, sino si, efectivamente, de la documentación presentada resulta que se reúnen los requisitos propios para la modificación de una obra nueva.

Registro de la Propiedad. Negativa a inscribir una segregación de parte de un elemento privativo de una propiedad horizontal por variación de los titulares registrales entre la adopción del acuerdo por la junta y la presentación del título en el Registro.

Si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos relativos a la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, es necesario que ésta cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente.