Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Reconfiguración de propiedad horizontal creando tres nuevas fincas independientes a partir de otras tres fincas pertenecientes a un edificio, dos de las cuales se encuentran hipotecadas.

La extensión objetiva de la hipoteca es de una gran trascendencia económica para el crédito territorial. El concepto de extensión comporta situación dinámica, que puede experimentar modificaciones durante la vigencia de la garantía, y cuyo estado final se verá al tiempo de la ejecución, pero que es necesario determinar en el momento de su constitución. Es también una manifestación más del principio de especialidad o determinación del derecho real, en este caso afectante a la finca hipotecada como entidad no solamente registral, sino también física.

De la doctrina del Centro Directivo cabe destacar resumidamente lo siguiente:

Registro de la Propiedad. Solicitud de inscripción del derecho de posesión derivado de un arrendamiento inscrito con posterioridad a una hipoteca en cuya ejecución se ordena la cancelación del arrendamiento

En virtud del principio de purga de arrendamientos posteriores a la hipoteca que es objeto de ejecución directa, cuando se trata de contratos de arrendamiento para un uso distinto del de vivienda, tanto antes como después de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al no estar sometidos a un plazo mínimo imperativo, el arrendamiento se extinguirá en cualquier momento en que el derecho del arrendador quede resuelto como consecuencia de la ejecución, a menos que dicho arrendamiento constase inscrito en el Registro con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta.

Por tanto, salvo que se hubiese inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca o a la anotación del embargo, la ejecución forzosa derivada de la hipoteca o de la traba determinará la extinción del derecho del arrendador y, en consecuencia, del propio contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto.

Registro de la Propiedad. Novación de préstamo a dos personas físicas garantizado con hipoteca sobre una vivienda de los prestatarios. Control notarial de legalidad y transparencia. Acta de información. La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa en el acta de información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, pero que incluye también otros aspectos adicionales. El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con referencia expresa a cada una, y sólo procederá a la autorización del acta previa a la formalización del préstamo hipotecario cuando haya verificado la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos. Si no se acredita que se han cumplido todas las obligaciones a las que se refiere el artículo 14.1 de la Ley 5/2019, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.

Registro de la Propiedad. Escritura de venta de un local comercial arrendado a una sociedad. Incorporación de copia del contrato de arrendamiento haciendo constar el notario autorizante que se le ha exhibido copia autorizada electrónica de la escritura que se reseña por la que la sociedad arrendataria renuncia a los derechos de adquisición preferente. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, reconoce al arrendatario de local de comercio un derecho de adquisición preferente sobre éste. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de locales comerciales arrendados deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, determinadas notificaciones y requisitos. Y cuando el local vendido no estuviese arrendado, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

Registro de la Propiedad. Reversión de finca donada al Estado para construir un silo que no llegó a edificarse. Para resolver sobre la pretensión del recurrente, debe determinarse si la voluntad de la donante fue sujetar la donación a condición resolutoria cuyo incumplimiento determinaría la pérdida automática de la eficacia del negocio o sujetarla a modo, cuyo incumplimiento habilitaría la pretensión de instar la revocación por la donante o sus sucesores con efectos frente a terceros.

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Segregación de finca destinada a local Apertura de una entrada de nueva creación por zona no edificada que da paso tanto a la finca segregada como al resto. Modificación de la fachada. Estatutos. La apertura de puerta con modificación de fachada va asociada a una segregación del local que está amparada en una cláusula de los estatutos inscritos, por lo que el presente expediente se centra en analizar si la concreta cláusula estatutaria autoriza también la modificación descriptiva pretendida, que es lo que discute registradora.

Registro de la Propiedad. Inscripción de escritura de agrupación tramitada por el procedimiento del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria. Alegaciones de titulares de fincas colindantes formulando oposición a la representación gráfica.

La nueva regulación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria se incardina en el marco de la desjudicialización de expedientes que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los expedientes que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores de la Propiedad. Uno de los principios de esta nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto.

Registro de la Propiedad. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia otorgada, en su propio nombre y derecho, por dos herederos, uno de ellos asistido por su curadora. Constancia en el Registro Civil de la resolución que contiene las medidas judiciales y de la aceptación del cargo.

Esta Dirección General estima necesario superar el criterio defendido recientemente y volver al inicialmente sostenido en Resoluciones anteriores.

En este sentido debe tenerse en cuenta:

Registro Mercantil. Elevación a público de acuerdos de disolución y liquidación de sociedad de responsabilidad limitada. Identificación de los socios. Fecha y modo de aprobación del acta. Inexistencia de acreedores.

De la regulación vigente resulta con claridad la opción del legislador por exigir que la escritura que recoja los acuerdos de liquidación de una sociedad de capital contenga la relación de los socios existentes en dicho momento. La regulación legal obedece a una lógica que no está vinculada a la existencia de haber repartible. La necesidad de identificar a los socios existe aun cuando la cuota de liquidación sea cero en ese momento por inexistencia de un neto repartible. No se condiciona la identificación de los socios a la existencia de un haber repartible sino a la existencia de una cuota de liquidación. Y esta cuota existe siempre porque, a salvo las especialidades estatutarias especialmente previstas, es equivalente a la proporción en el capital de cada socio. Es cierto que pueden darse supuestos en que exista indeterminación sobre la identidad de los socios (señaladamente en sociedades anónimas con acciones emitidas al portador), y de ahí que el Reglamento del Registro Mercantil limitase la exigencia de identificación a las sociedades de responsabilidad limitada.

Registro de la Propiedad. Cancelación por caducidad de una condición resolutoria. Interrupción del plazo de prescripción mediante adición de herencia. Consentimiento del titular.

No corresponde al registrador en su función calificadora, apreciar el instituto de la prescripción, no pudiendo ser alegada esa circunstancia en la nota como causa impeditiva de la inscripción. El hecho de la prescripción no es una cuestión que pueda ser apreciada directamente por el registrador; cuestión distinta es que se establezcan legalmente procedimientos especiales para facilitar la liberación de cargas, como el prevenido en el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, referida exclusivamente a la cancelación de hipotecas y de las condiciones resolutorias establecidas en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de la Ley Hipotecaria.