Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Sucesión universal societaria. Novación hipotecaria. Cumplimiento de requisitos del tracto sucesivo abreviado

Registro de la Propiedad. Novación de préstamo hipotecario. Entidad sucesora de la entidad acreedora hipotecaria. Constancia de los particulares de la sucesión entre una y otra entidad.

La cuestión de fondo planteada debe resolverse según la doctrina de este Centro Directivo a propósito de la constancia registral de los cambios de titularidad de derechos -principalmente de créditos y préstamos hipotecarios- producidos como consecuencia de modificaciones estructurales de entidades bancarias y financieras con aplicación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

Fincas con georreferenciación contradictoria. Principio de prioridad registral

Registro de la Propiedad. Representación gráfica de finca agrupada que se solapa con otra presentada previamente y pendiente incorporación al asiento del historial registral de la finca correspondiente.

El principio de prioridad es aquel en virtud del cual se determina la preferencia en el orden de despacho de dos o más títulos, que están presentados y pendientes de despacho y se refieren a un mismo inmueble, siendo preferente en el despacho el que se ha presentado con anterioridad, o cuando así lo determine la calificación conjunta de todos los presentados por parte del registrador. Es decir, presentado un título, no puede despacharse otro que le sea opuesto o incompatible, presentado con posterioridad.

Reducción de capital por amortización de participaciones. Constitución de una reserva

Registro Mercantil. Reducción de capital por amortización de participaciones propias. Régimen de protección de acreedores.

Teniendo en cuenta que en los estatutos sociales de la compañía no se ha optado por la concesión de un derecho de oposición a los acreedores, su protección se ha de llevar a cabo, en principio, mediante la imposición de la responsabilidad personal a los perceptores por las deudas sociales anteriores a la fecha de oponibilidad de la reducción, hasta el límite de lo percibido en concepto de restitución de la aportación y por plazo de cinco años. No obstante, esta medida protectora podrá ser sustituida por la dotación de una reserva, con cargo a beneficios o reservas libres, por un importe igual al percibido por los socios en concepto de restitución de la aportación e indisponible durante un período de cinco años desde la publicación de la reducción en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil», salvo que con anterioridad hubieren sido satisfechas las deudas. Es fundamental destacar que la constitución de esta reserva de garantía es voluntaria y se encuentra condicionada a la existencia de beneficios o reservas libres que permitan su dotación.

Régimen de imprescriptibilidad del artículo 255 del texto refundido de la Ley del Suelo de 1992

Registro de la Propiedad. Obra nueva en suelo no urbanizable de especial protección. Régimen de imprescriptibilidad de la acción para exigir el restablecimiento de la legalidad urbanística.

La cuestión objeto del presente recurso consiste en decidir si es aplicable a la obra nueva terminada en 1998 el régimen de imprescriptibilidad de la acción para el restablecimiento de la legalidad urbanística infringida en las obras nuevas ubicadas en terrenos de especial protección.

Si el registrador llega a la conclusión, debidamente fundamentada, de que la edificación se ha realizado sobre terreno calificado con régimen especial (sistemas generales, zonas verdes, espacios libres, suelo no urbanizable especial…) no cabrá la consolidación de la obra por antigüedad. Sin embargo, esta doctrina no es aplicable al caso de que la finca esté sujeta a algún tipo de régimen especial que declare el régimen de imprescriptibilidad de la infracción urbanística, si la obra se terminó antes de la vigencia del régimen de imprescriptibilidad.

Sucesión regida por ley extranjera. Certificación del registro de actos de última voluntad

Registro de la Propiedad. Herencia internacional. Causante de nacionalidad alemana residente en España, donde fallece. Professio iuris en favor de su ley nacional en el último testamento otorgado. Certificado del registro de actos de última voluntad alemán.

Se discute como único tema del expediente si es o no necesario incorporar a la escritura de manifestación y adjudicación de herencia de la causante alemana el certificado del registro de actos de última voluntad alemán o la justificación de su no existencia. Dada la posibilidad de elegir en disposición mortis causa la ley de la nacionalidad o una de las nacionalidades del causante, se plantean ahora las consecuencias de la professio iuris respecto del título sucesorio.

Nombramiento de administrador. Contradicción entre escrituras presentadas sucesivamente

Registro Mercantil. Escritura de cese del administrador único inscrito y de nombramiento de nuevo administrador que contradice otra, presentada con anterioridad, con idéntico cese, pero distinto nombramiento.

La cuestión esencial reside en determinar adecuadamente la especie de conflicto que se produce cuando, a la hora de calificar, existe presentado un documento posterior auténtico que cuestiona la validez o eficacia del primero. Precisando aún más es importante delimitar que el conflicto que el principio de prioridad pretende solventar es el que se produce entre dos derechos válidos compatibles o incompatibles entre sí. Si compatibles, el orden de despacho vendrá determinado por el orden de presentación que determinará a su vez el rango hipotecario. Si incompatibles, accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha.

No es posible inscribir el deslinde del dominio público sin intervención de los titulares de fincas afectadas

Registro de la Propiedad. Solicitud de constancia registral, por nota marginal, de una posible afección de una finca por vía pecuaria. Consentimiento del titular registral.

En ningún caso puede admitirse la práctica de asientos sobre las fincas sin que el titular haya sido parte en el procedimiento. En el caso objeto de este recurso, la nota marginal no se solicita en el curso de ningún procedimiento administrativo en el que los titulares registrales hayan tenido intervención alguna.

La protección registral que la Ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, incluso al no deslindado formalmente (pues el deslinde tiene un valor declarativo y no constitutivo), pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo y vinculante a la práctica de la inscripción, diversas leyes especiales sujetan la inmatriculación de las fincas a la emisión de un informe previo favorable.

Concurrencia total de todos los interesados en el reconocimiento de dominio

Registro de la Propiedad. Escritura de reconocimiento de dominio y adiciones y adjudicación de herencias. Reconocimiento de dominio. Fiducia cum amico. Concurrencia de todos los interesados en el reconocimiento de la fiducia.

Lo que accede a los libros registrales es el título material por el que se produce la transmisión o la declaración del dominio que, a su vez, ha de estar consignada en un título formal de los previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por lo que sólo si el reconocimiento de dominio tiene la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad, y por ello es necesaria la expresión de la causa. De aquí resulta que el reconocimiento de dominio efectuado sin expresión de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción. En el supuesto de este expediente, resulta claro que el reconocimiento de dominio a favor del recurrente se halla sustentado en la existencia de la conocida figura de la «fiducia cum amico», ligada a las operaciones de compraventa y adiciones de herencia de la finca registral, y persigue en definitiva que se reconozca la titularidad real al auténtico dueño, que adquirió precisamente por el título de adquisición que propició el negocio fiduciario; no se cuestiona la causa del contrato sino la concurrencia total de todos los interesados en el reconocimiento de la fiducia.

El elemento sustancial de la regulación de los acuerdos de reducción y aumento no es la temporalidad, sino su mutua causalidad

Registro Mercantil. Acuerdo de reducción por pérdidas del capital a cero y aumento simultáneo hasta el mínimo legal sin balance verificado. Subsanación de la omisión del balance por acuerdo unánime en nueva junta general universal de aumento de capital hasta la cifra anterior al acuerdo de reducción.

La operación de reducción de capital por pérdidas no pierde su autonomía conceptual por el hecho de que se enmarque en la más global de reducción y aumento simultáneo; en consecuencia, son de aplicación las medidas de protección previstas en el ordenamiento tanto para socios como para acreedores.

La inscripción del divorcio en el Registro Civil debe ser previa a la de las adjudicaciones de bienes en el de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Sentencia de divorcio que aprueba convenio regulador con adjudicación de bienes por disolución de comunidad romana. Régimen económico-matrimonial supletorio en Cataluña de separación de bienes. Certificación acreditativa de la inscripción del divorcio en el Registro Civil.

Los términos del artículo 266 del Reglamento del Registro Civil son claros acerca de la obligatoriedad de la previa inscripción en el Registro Civil de las sentencias de divorcio para proceder a la inscripción en el Registro de la Propiedad de las adjudicaciones de bienes consecuencia de los mismos, por lo que se debe confirmar la calificación.

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