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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Denegación del asiento de presentación: documento privado por el que se solicita una rectificación del contenido del Registro

Registro de la Propiedad. Denegación del asiento de presentación en el Libro Diario de un documento privado cuyo objeto es la solicitud de rectificación de una inscripción.

La negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento. Naturalmente, el objeto de recurso en estos casos es exclusivamente determinar si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la calificación que, de practicarse dicho asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones. En este momento inicial, el registrador debe limitarse exclusivamente a comprobar que concurren los requisitos que nuestro ordenamiento establece para que un documento pueda acceder al Libro Diario. Si se cumplen estos requisitos, ha de practicarse el asiento de presentación, aunque se pueda ya observar que existe algún defecto que en su momento provocará la negativa a practicar la anotación o inscripción definitiva del título.

Disolución de sociedad de gananciales: adjudicación de finca privativa en el convenio aprobado judicialmente

Registro de la Propiedad. Adjudicación de finca por decreto en convenio regulador de divorcio de mutuo acuerdo. Finca inscrita como privativa a nombre de ambos cónyuges pro indiviso adquirida antes del matrimonio.

Los cónyuges pueden incluir en un único convenio la liquidación del conjunto de sus relaciones patrimoniales, tanto las derivadas de la celebración del matrimonio como cualesquiera otras que pudieran existir entre ellos. Pero el hecho de que el convenio contenga un conjunto de acuerdos que excedan de su contenido legal impone su discriminación a efectos de decidir lo que puede como tal acceder al contenido del Registro y lo que no. La aprobación de lo que constituye el contenido legal del convenio no puede servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia, cuyo alcance y eficacia habrán de ser valorados en función de las generales exigencias de todo negocio jurídico y de los particulares que imponga su concreto contenido y la finalidad perseguida. El convenio privado entre las partes, en lo que no es su contenido típico, no queda elevado a público por el hecho de que el juez apruebe u homologue lo que constituye su contenido legal. Fuera de lo que constituye su objeto se siguen las reglas generales y las partes pueden compelerse a elevar a público, en la forma determinada por el ordenamiento jurídico y de acuerdo a los procedimientos legales específicamente previstos, lo que constituyen acuerdos privados. De otro modo se estaría utilizando un procedimiento que tiene un objeto determinado para el ejercicio de acciones y pretensiones distintas, que deben conocerse por el juez que tenga atribuida la competencia y por el procedimiento correspondiente. La existencia dentro del convenio de negocios complejos, en el que la toma de menos por un cónyuge del remanente común se compensa con adjudicación de bienes privativos del otro cónyuge o, simplemente, negocios adicionales a la liquidación, independientes jurídicamente de ésta, con su propia causa, deben tener su reflejo documental, pero no puede pretenderse su inscripción por el mero hecho de que consten en el convenio regulador de la separación o divorcio cuyo contenido propio es un negocio que es exclusivamente de liquidación del régimen económico matrimonial.

Actos de administración y de disposición en el arrendamiento de cosa común

Registro de la Propiedad. Compraventa de establecimiento mercantil destinado a oficina de farmacia con traspaso de local de negocio y pacto de arrendamiento futuro otorgada por el propietario del 58% del local. Facultades de administración.

El contrato de arrendamiento es, por su naturaleza y objeto, uno de los medios de aprovechamiento o disfrute de los «bienes no fungibles» y en este concepto puede ser acordado por los dueños de una cosa común, siempre que representen la mayoría de intereses de la comunidad, siendo obligatorio el acuerdo para todos los demás. La naturaleza jurídica y condiciones propias de la comunidad de bienes determinan como conveniente o necesaria la sumisión de los que menos intereses tienen a los que tienen la mayor participación, debiendo considerarse el arrendamiento como acto de mera explotación y contratarse por acuerdo de la mayoría de los condueños, sin perjuicio del derecho de los demás interesados de acudir ante el juez cuando el acuerdo fuese gravemente perjudicial a los mismos.

Apoderamientos: otorgamiento por notario «ante mí y por mí»

Registro de la Propiedad. Apoderamiento mutuo entre cónyuges, de los que el marido es notario, que, posteriormente otorga poder, «ante mí y por mí», para vender una finca. Juicio de suficiencia. Incompatibilidad.

Para emitir juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación, y por lo tanto será de su exclusiva responsabilidad; y al registrador compete calificar la existencia de la reseña del poder, del juicio notarial de suficiencia y su congruencia con el negocio jurídico que se realiza, y por lo tanto, no le corresponde hacer un juicio de suficiencia paralelo. En este expediente, lo que se cuestiona no es el juicio de suficiencia, sino la incompatibilidad en la autorización del poder otorgado por el propio notario poderdante en cuanto a la representación de su esposa. El régimen de incompatibilidades y abstenciones ha evolucionado desde una posición inicial de absoluta prohibición hasta la regulación actual, mucho más permisiva y racional, manteniendo la incompatibilidad en los casos evidentes de conflictos de intereses personales del propio Notario, y en los conflictos de intereses con su círculo de allegados o familiares teóricamente más cercanos o afines en el acto jurídico que pretende autorizar, pero permitiendo su actuación en los casos en que a priori no se darían conflictos de intereses con terceros, como pueden ser los documentos en los que es el propio Notario el potencial perjudicado, o documentos unilaterales del propio Notario, y lo mismo sucede en la esfera patrimonial privada del Notario.

Elevación a público de documento privado: intervención del tercero interesado

Registro de la Propiedad. Fideicomiso de residuo simple. Escritura de aceptación de herencia de la fiduciaria supérsite y elevación a público de documento privado de compraventa en el que se transmiten las fincas sin intervención del beneficiario.

El artículo 1.227 del Código Civil determina la fehaciencia de la fecha de los documentos privados, en los supuestos que se contemplan en dicho precepto, pero la concurrencia de dichos supuestos no atribuye a los documentos privados ninguna presunción de autoría, ni de capacidad, ni de validez de los mismos, requisitos que pueden ser obviados cuando los únicos interesados son los mismos firmantes de su elevación a público o de sus herederos, en cuanto ellos sean los únicos y exclusivos interesados. Sin embargo, existiendo terceros interesados, como ocurre en el presente expediente, en el que existe una sustitución fideicomisaria de residuo a favor de la Compañía de Jesús, que puede resultar perjudicada por la existencia y validez del documento privado, será preciso que dicho interesado admita su autoría y validez o, en su defecto, se inste el correspondiente proceso judicial con demanda al interesado, como posible perjudicado, en el que quede indubitadamente reconocida la autoría, capacidad y validez del contrato privadamente documentado. Esta es una diferencia esencial respecto de las escrituras públicas, por cuanto éstas hacen prueba del hecho, acto o estado de cosas que documenten y que motiva su otorgamiento, de la fecha de éste y de la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan en ella, pues al estar autorizadas por Notario, en soporte electrónico o sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro.

Una instancia privada carece de idoneidad para practicar la cancelación de asientos

Registro de la Propiedad. Anotaciones preventivas de embargo. Solicitud de cancelación por instancia privada.

Es un principio esencial del sistema registral el de titulación auténtica, así como el de que los asientos del Registro se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales. El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, ni por tanto la determinación de la procedencia o no de practicar una cancelación de una anotación preventiva de embargo como consecuencia de su nulidad.

Es necesario identificar el impuesto cuya autoliquidación y pago se alegan

Registro de la Propiedad. Compraventa. Acreditación de autoliquidación y pago de impuestos. Identidad entre la finca registral vendida y el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad y el certificado de estado de deudas con la comunidad de propietarios.

Para el acceso a los Registros públicos es necesario con carácter general, y cualquiera que sea el soporte, electrónico o papel, en el que se presente el documento, que se acredite, mediante la aportación del correspondiente justificante, en soporte electrónico o papel, que se ha producido la presentación del documento y su autoliquidación, bien con ingreso o bien con simple alegación de exención o no sujeción.

Préstamos concedidos por entidades bancarias a sus empleados: la Ley 5/2019 y el concepto de «título accesorio»

Registro de la Propiedad. Préstamo concedido por una entidad bancaria a uno de sus empleados, para financiar la reforma de una vivienda, garantizado por una hipoteca sobre la finca. Aplicabilidad de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. El concepto de «título accesorio».

Son frecuentes los préstamos concedidos por las entidades financieras a sus empleados por estar previstos en el convenio colectivo de la entidad, o bien en las directrices de política retributiva o social de la misma entidad. Más raros son los conferidos por otro tipo de empresas. Y es frecuente, de acuerdo con los términos de dichos convenios o directrices, que, si bien los préstamos se dan en unas condiciones de tipo de interés notablemente mejores que las del mercado, algunas de sus cláusulas no cumplan con algunas de las limitaciones o exclusiones que con carácter imperativo establece la ley, por ejemplo en materia de cláusulas suelo, gastos, etc. Por otra parte, estos préstamos, de acuerdo con los citados convenios colectivos, se suelen dar conjuntamente al empleado y a su cónyuge o pareja de hecho, estableciéndose además unas condiciones distintas, en línea con las habituales del mercado, para el caso de que, por cualquier motivo, el prestatario dejara de ser empleado.

Propiedad horizontal: mayoría necesaria para autorizar alquileres turísticos o vacacionales

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Modificación de los estatutos. Prohibición de determinados usos. Autorización por la comunidad de alquileres turísticos o vacacionales. Mayoría necesaria para su aprobación.

La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala. Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad, si bien tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán válidos cuando se adopten por unanimidad, salvo que la misma Ley lo exceptúe.

El legatario no puede ocupar por sí la cosa legada, debiendo exigir tal entrega al albacea o a los herederos

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Adjudicación y entrega de legados. Consentimiento de los legitimarios. Ocupación por propia autoridad del legatario.

En cuanto la cuestión de la falta de autorización al legatario para ocupar por su propia autoridad la cosa legada y necesidad de la entrega por parte de los herederos, al no existir albacea facultado para darla, el artículo 885 del Código Civil establece que el legatario no puede ocupar por sí la cosa legada, debiendo exigir tal entrega al albacea facultado para la misma o a los herederos. A estos hay que añadir aquellos casos en los que el legatario estuviese, antes de la apertura de la sucesión, en posesión de la cosa legada por haberle sido entregada por el causante en vida. Y, aunque podría pensarse que tal entrega es simplemente de la posesión y nada tiene que ver con la inscripción de la cosa legada en favor del legatario, ya que cuando el legado es de cosa específica propia del testador, aquél adquiere la propiedad desde el fallecimiento de éste, los legados, cualquiera que sea su naturaleza, están subordinados al pago de las deudas y, cuando existen herederos forzosos, al pago de las legítimas. La dispersión de los bienes perjudicaría la integridad de la masa hereditaria, y, por tanto, a los acreedores.

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