Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Acta de notoriedad y constitución de comunidad de bienes cuyo objeto es el aprovechamiento de determinadas aguas, algunas no inmatriculadas, e instalaciones para su uso.

La legislación hipotecaria relativa a las aguas, al tomar en consideración la coexistencia de aguas públicas y privadas, ha regulado tanto la inscripción de las concesiones administrativas de las primeras, de las que deriva un derecho de aprovechamiento que es lo que en realidad se inscribe, como la inscripción de la propiedad privada del agua, contemplada en el doble aspecto de un bien inmueble en sí misma y de un bien vinculado a otros inmuebles, normalmente fincas rústicas. Para precisar la funcionalidad del Registro de la Propiedad en los diferentes supuestos de aprovechamientos de aguas, públicas y privadas, que pueden inscribirse en el Registro de Aguas o en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas, debe partirse de la existencia de distintos grados y modos de relación de los dos elementos reales constitutivos de esos aprovechamientos, que, en lo que ahora interesa, a efectos de esa funcionalidad del Registro de la Propiedad, son el derecho a beneficiarse del agua y la finca que se beneficia de la misma.

Registro de la Propiedad. Decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados en el que no ha sido demandado ni requerido de pago el tercer poseedor que adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento.

Es necesaria tanto la demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquellos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.

Registro de la Propiedad. Prohibición de disponer de un inmueble propiedad de una sociedad cuyas participaciones son objeto de embargo preventivo por ser propiedad del deudor subsidiario en un procedimiento de apremio iniciado por la AEAT.

El registrador de la Propiedad, en el ejercicio de su competencia de calificación del documento administrativo presentado a despacho, no puede entrar a revisar la decisión de fondo que ha sido adoptada por el órgano de la Administración.

Registro de la Propiedad. Anotación preventiva de embargo. Procedimiento dirigido contra persona distinta del titular registral.

Las exigencias del principio de tracto sucesivo confirman la postura de la registradora toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra los titulares registrales, sin que pudiera alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita si, o bien consta el consentimiento de su titular, o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario incluya los obstáculos que surjan del Registro.

Registro de la Propiedad. Solicitud de cancelación registral de usufructo por consolidación en la nuda propietaria tras fallecer el usufructuario que identifica con certificación literal de defunción. Usufructo inscrito a nombre del fallecido y de su esposa, sin liquidación de la masa ganancial.

En nuestro Derecho puede conectarse el carácter vitalicio del usufructo con la sociedad de gananciales, a pesar de las dificultades conceptuales y prácticas que supone, ya que, si en tal caso (como también fuera de la sociedad de gananciales) un usufructuario enajena su derecho de usufructo, en todo o en parte, no queda alterado el contenido del derecho, y en este sentido deben diferenciarse las siguientes situaciones:

Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva. Vivienda unifamiliar. Aporte de cédula de habitabilidad y de documentación que acredita concedida la licencia de primera ocupación por silencio administrativo.

En principio, es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación y que no es bastante la comunicación previa o declaración responsable.

Registro de la Propiedad. Constitución de hipoteca por los adquirentes de unos inmuebles bajo condición suspensiva, cuyo cumplimiento no ha sido debidamente acreditado.

Entre los principios de nuestro Derecho Hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad, se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente. Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación. La presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.

Registro Mercantil. Depósito de cuentas anuales. Nombramiento de auditor por la junta general inscrito en el Registro Mercantil. Cuentas aprobadas sin informe de auditoría por no superar la sociedad, ni en ese ejercicio ni en el precedente, los criterios cuantitativos del artículo 263 TRLSC.

Una vez incursa la sociedad en la causa legal de obligación de verificación contable que regula el artículo 263 de la Ley de Sociedades de Capital, para quedar exceptuada de tal obligación es necesario reunir durante dos ejercicios consecutivos dos de las circunstancias que señala la indicada norma. No obstante, se mantendría la obligación de verificación contable, con el consiguiente deber de presentación del informe en el Registro al depositar las cuentas, durante todo el tiempo que durase el nombramiento inicial, a no ser que el mismo quedase revocado.

Registro de la Propiedad. Denegación de la expedición de nota simple solicitada a través de correo electrónico, en el que se indica que será recogida por determinada empresa de mensajería.

Debe analizarse la posibilidad de que las notas sean solicitadas telemáticamente y recogidas en soporte papel por el propio interesado o un tercero en su nombre, una mensajería en el caso de este expediente.

Registro de la Propiedad. Escritura de donación de la nuda propiedad de una finca, con renuncia a derechos legitimarios, otorgada únicamente por una persona que interviene como donante y apoderado de la donataria. Autocontrato. Conflicto de intereses.

Para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. El registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.