Registros de la Propiedad

Registro Mercantil. Depósito de las cuentas anuales. Discrepancia entre la fecha de cierre a que se encuentran referidas y la que consta en los estatutos sociales inscritos como fin de los ejercicios.

La fecha de cierre del ejercicio social constituye un hito de gran trascendencia en la vida social, marcando los períodos de fraccionamiento convencional de la vida económica y jurídica de la compañía, entre otros, marca el dies a quo para el cómputo del plazo concedido a los administradores para formular las cuentas anuales, el de solicitud por la minoría del nombramiento de auditor en sociedades no obligadas a verificar sus cuentas anuales, el de celebración de la junta general ordinaria, el de la reducción obligatoria de capital por pérdidas, o la finalización del término hábil para el nombramiento de auditor por la junta general de la compañía. Dejando aparte la relevancia de esa fecha, constituye una mención facultativa de los estatutos sociales que, una vez incluida en ellos, debe ser respetada por la sociedad y tenida en cuenta por el registrador en su calificación, dado que el componente cronológico es uno de los extremos a tener en cuenta para apreciar si los documentos presentados son los exigidos por la Ley y están debidamente aprobados por la junta general.

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Segregación de un local que da lugar a dos locales de idénticas dimensiones. Aprobación de la junta de propietarios. Mayorías. Estatutos.

La división o segregación de los pisos o locales y sus anejos, en cuanto modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, requiere consentimiento de los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran. Ahora bien, el consentimiento que deben prestar a la división los restantes propietarios es un acto para el que se atribuye competencia a la junta como órgano colectivo de la comunidad.

Registro de la Propiedad. Acreditación de la liquidación tributaria del heredero único mediante una instancia privada. Cierre registral. Administración competente.

La decisión del registrador de suspender la calificación del documento por falta de liquidación del Impuesto es susceptible de ser recurrida, pues si bien no se trata de una auténtica calificación, lo cierto es que una decisión acerca del destino del título que se presenta a inscripción, por lo que un mero principio de proscripción de la indefensión obliga a que este acto pueda ser objeto de revisión. Esta Dirección General se ha pronunciado en distintas ocasiones sobre el alcance y contenido de dicha competencia determinando, amén de la posibilidad de impugnar la suspensión acordada, que el cierre registral no puede ser orillado por actuaciones distintas a las previstas en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria y que el cierre registral se produce respecto de los distintos hechos imponibles sujetos a tributos diferentes que exigen declaraciones igualmente diferentes.

Registro de la Propiedad. Escritura de aportación de inmuebles gravados con una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por la Hacienda Pública.

En relación con la naturaleza y alcance de las distintas modalidades de prohibiciones de disponer, se han de distinguir dos grandes categorías: las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil, que tratan de satisfacer intereses básicamente privados; y, de otra parte, las adoptadas en los procedimientos penales y administrativos, que quieren garantizar el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar.

Registro de la Propiedad.  Suspensión de la calificación de un documento, por el que se solicita la inscripción de una finca, en tanto no se resuelva el recurso gubernativo por el que un solicitante distinto insta la inscripción de su derecho sobre la misma finca.

En sentido amplio, la calificación registral abarca varios momentos sucesivos: en un primer momento, el registrador ha de calificar y decidir si practica o no el asiento de presentación en el Libro Diario de operaciones; en un segundo momento, a continuación del anterior, ha de calificar si concurre o no alguna causa legal por la que deba suspenderse la calificación sobre el fondo del documento; y, finalmente, pero siempre dentro del plazo legal para ello, ha de calificar en su plenitud y de manera global y unitaria el documento presentado a fin de decidir si procede o no practicar los asientos correspondientes en los libros de inscripciones.

Registro de la Propiedad. Solicitud de inscripción de un préstamo hipotecario, inscrito a favor de una caja de ahorros absorbida por un banco, a favor de un fondo de titulización de activos, y que se haga constar que el fondo ha sido liquidado y extinguido.

La transmisión de la cartera hipotecaria a los fondos de titulización no necesita de inscripción registral puesto que los artículos 17 y 22 de la Ley 5/2015, de 27 de abril, que regula la transmisión de activos (participaciones hipotecarias o certificados de transmisión de hipoteca, entre otros) a los fondos de titulización, no la exigen.

Registro de la Propiedad. Adjudicación de herencia. Sustitución vulgar. Derecho de acrecer.

La vocación constituye en el fenómeno sucesorio el elemento esencial de las sucesivas fases que terminan en la adjudicación y adquisición de los bienes hereditarios. En la categoría de las clases de vocación, que son la testamentaria, la contractual, la legal o intestada, se distingue entre la vocación directa u ordinaria y la vocación subsidiaria, en que el llamamiento se produce en defecto de otra vocación que ocupaba el primer lugar; y, al propio tiempo, pueden existir sucesivas vocaciones subsidiarias, que dependen de otra anterior, como ocurre con la vocación del derecho de acrecer que depende de la ineficacia de una previa vocación derivada de sustitución vulgar. Otras modalidades de vocación subsidiaria son las que se producen a favor de reservatarios o herederos abintestato cuando faltan los primeramente llamados por la Ley. E incluso existen supuestos de vocación sucesiva a favor de sustitutos fideicomisarios con diferentes modalidades entre las cuales están las sustituciones condicionales en que el fideicomisario depende de si el fiduciario ha fallecido con o sin descendientes según la cláusula testamentaria de que se trate.

Registro de la Propiedad. Constitución de servidumbres voluntarias prediales. Sistema de numerus apertus. Derecho de superficie.

En nuestro Derecho se sigue el sistema del numerus apertus, por lo que existe libertad entre los contratantes para crear derechos reales innominados o atípicos siempre que el derecho creado tenga las características esenciales del derecho real. Ello supone que se pueden crear derechos reales nuevos, los cuales en su mayoría serán combinaciones o variaciones sobre los existentes. Todo ello tiene como consecuencia que, si los contratantes no quieren someterse a una figura de derecho real típica, no existe obstáculo para que se aparten de ella, siempre que no contravengan una prohibición legal.

Registro Mercantil. Depósito de cuentas anuales del ejercicio 2020. Falta de la hoja de declaración COVID-19 que exige la Orden JUS/794/2021.

Es la Orden JUS/794/2021, de 22 de julio, la que resulta de aplicación a los depósitos de cuentas correspondientes a los ejercicios iniciados a partir del día 1 de enero de 2020 y presentados a depósito en el Registro Mercantil a partir de su entrada en vigor el día 27 de julio de 2021. Es a partir de la fecha del asiento de presentación en que comienza el cómputo de plazos de calificación y vigencia, a partir de la que se produce el efecto de preferencia, y a partir de la que se considera realizada la inscripción del título. En consecuencia, resultando del expediente que la presentación en el Libro Diario de depósito de cuentas se llevó a cabo el día 27 de julio de 2021, día en que entró en vigor la Orden JUS/794/2021, de 22 de julio, y fecha a partir de la que comienza el procedimiento de depósito, procede exigir, conforme dispone dicha Orden, que las cuentas presentadas lo sean en los modelos que la misma contiene en su anexo I, que contienen la denominada hoja COVID-19 de obligada cumplimentación.

Registro de la Propiedad. Solicitud de rectificación del Registro. Reconocimiento del carácter preferente de una hipoteca.

La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos, que es lo que en este caso debería haber hecho la parte recurrente si quisiera anular un asiento registral o establecer el alcance de su derecho real de hipoteca frente a otras cargas inscritas. La calificación positiva es requisito imprescindible, insoslayable, de la inscripción, como fundamento que es, junto con la publicidad y consiguiente cognoscibilidad legal, de sus fuertes efectos defensivos y ofensivos, pero la calificación positiva no es ni se confunde con la inscripción misma, siendo así que es esta y no la calificación positiva previa la que, en paralelo a la salvaguardia judicial de la misma, sale del ámbito de la disponibilidad del registrador, pasando a ser intangible para el mismo.