Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Cambio de uso de un local a residencial. «Declaración responsable» emitida por la Junta Municipal de la que resulta el fin de obra y que informa favorablemente la Licencia de Primera Ocupación. Certificación de fin de obra expedida por técnico competente con firma legitimada.

El cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo, con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que, de hecho, se dé a la edificación. Justificada la aplicación del régimen registral sobre edificaciones previsto en el mencionado artículo 28 a la constatación registral del cambio de uso de inmuebles, la inscripción que se practique exigirá la acreditación de los distintos requisitos a que se refiere el precepto según que la solicitud se lleve a cabo con aportación de la documentación urbanística a que se refiere su apartado primero o con aportación de aquella otra documentación que acredite la improcedencia de adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes (conforme a la Ley del Suelo de Madrid, cuatro años), todo ello tal y como previene el apartado cuarto del artículo, en relación con el artículo 52 del Reglamento sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística, del que resultan cuatro posibles medios: la certificación del Ayuntamiento, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación de técnico competente y el acta notarial, sin que haya una jerarquía entre esos medios.

Registro Mercantil. Solicitud por la minoría de acta notarial de la junta general.

El texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas dispuso que la solicitud de acta notarial por la minoría no produciría un efecto directo sobre los acuerdos adoptados por la posterior junta general celebrada sin cumplimentar el requerimiento. Para dotar de una mayor eficacia intimidatoria a la petición, el Reglamento del Registro Mercantil previó la extensión de una anotación preventiva de acta notarial, a instancia de cualquier interesado, con efectos de cierre temporal del Registro durante un período de tres meses o hasta que se acreditara la intervención de un notario en la junta. En la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, se arbitró la fórmula de condicionar la eficacia de los acuerdos adoptados en la subsiguiente junta a su constancia en acta notarial. En armonía con ello, el Reglamento del Registro Mercantil estableció para las sociedades de responsabilidad limitada el reflejo tabular de la solicitud de acta notarial por la minoría mediante nota marginal cuando en el orden del día figurara la aprobación de cuentas anuales o algún acuerdo susceptible de inscripción.

Registro Mercantil. Cese y nombramiento de administradores mancomunados constante en documento público con base en la certificación expedida por los nombrados, que no constan inscritos.

El caso versa sobre la inscripción del nombramiento de dos administradores mancomunados de una sociedad de responsabilidad limitada, previo cese de los anteriores, en el que el título presentado, la escritura de elevación a público de acuerdos sociales, toma como base la certificación expedida por los propios nombrados, cuyo cargo no consta inscrito; en definitiva, el supuesto de hecho contemplado en el artículo 111.1 del Reglamento del Registro Mercantil, que condiciona el acceso al Registro Mercantil del nombramiento consignado en la certificación así emitida a que se acompañe notificación fehaciente a los anteriores titulares con cargo inscrito, abriéndose un plazo de quince días desde la fecha del asiento de presentación para que puedan oponerse a la práctica del asiento si justifican haber interpuesto querella criminal por falsedad o acreditan de otro modo la falta de autenticidad del nombramiento cuya inscripción se pretende.

Registro de la Propiedad. Escritura de adición de herencia. Intervención de todos los herederos que han aceptado en la partición y adjudicación de bienes concretos o cuotas sobre los mismos.

Hay que diferenciar previamente el acto de aceptación de la herencia del de su partición y adjudicación. El hecho de que uno de los herederos acepte la herencia no significa que haya prestado su consentimiento para la partición de la misma. Así, en el supuesto concreto, se ha practicado la interpellatio in iure conforme el procedimiento del artículo 1.005 del Código Civil, y, ante la contestación del requerido, en la que se opone a la partición y no renuncia, la ley común determina que la herencia está aceptada pura y simplemente. Pero esto no implica que se haya consentido en la partición y adjudicación realizada por los recurrentes de forma unilateral y sin contar con el interpelado.

En el caso de partición y adjudicaciones en la que no concurran la totalidad de los herederos, se quiebra el principio de que la partición de la herencia se debe realizar por todos los coherederos por unanimidad, pues una cosa es el derecho hereditario a aceptar la herencia, que no es más que un derecho en abstracto al conjunto de bienes que integran la herencia y otra el derecho en concreto sobre bienes o cuotas determinadas, en tanto no se lleve a efecto la partición de la herencia, de modo que, es necesario el concurso de todos los llamados a la partición de la herencia para que cada derecho hereditario en abstracto se convierta en titularidades singulares y concretas sobre los bienes del caudal hereditario.

Registro de la Propiedad. Expediente de rectificación de descripción y georreferenciación. Negativa de la registradora a expedir la certificación del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

Tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2001, las actas de notoriedad han desaparecido de entre los medios legalmente habilitados para la acreditación e inscripción de rectificaciones de cabida y georreferenciaciones de fincas, y sin que el nuevo expediente de dominio regulado en el artículo 201 constituya un acta de notoriedad.

Así como la constatación mediante certificación registral de la invasión de fincas ya inmatriculadas sí debería provocar el cierre anticipado del expediente de dominio, en cambio, la mera existencia de dudas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria no debe impedir ni la expedición de la certificación registral interesada, ni la continuación de la tramitación notarial del expediente de dominio, en el curso del cual se podrán poner de manifiesto extremos y datos que puedan ser tomados en consideración por el registrador en su calificación final y que acaben confirmando, reforzando, debilitando o excluyendo esas dudas inicialmente fundadas.

Registro de la Propiedad. Segregación de una finca de resultado formalizada en la misma escritura que protocoliza el proyecto de compensación. Inscripción anterior de las fincas de resultado en virtud del citado título.

La obtención de licencia por silencio administrativo positivo se basa en elementos que deben valorarse en el procedimiento administrativo y cuya apreciación no compete al registrador, dado el alcance limitado y no contradictorio del procedimiento registral, por lo que de ser exigible la licencia como requisito de inscripción debe acreditarse, en su caso, su obtención por silencio positivo. En el presente supuesto, no sólo no se acredita la concesión de licencia por silencio, estando la Administración obliga a resolver de forma expresa, la cual solo podría ser confirmatoria del silencio positivo operado, en su caso, sino que según consta en la documentación del expediente, el Ayuntamiento, en trámite de alegaciones, y en un fundamentado escrito, sostiene la ilegalidad de la segregación pretendida y la inexistencia de silencio administrativo, por lo que no procede entender acreditada la licencia a efectos registrales, sin perjuicio de los recursos que puedan asistir al interesado en sede administrativa o contencioso administrativa sobre el existencia o no de acto presunto.

Registro Mercantil. Modificación de estatutos por unanimidad autorizando a que la cuota de liquidación de los socios se satisfaga con bienes no dinerarios, incluidos los bienes inmuebles.

Constituye un pilar básico del régimen de las sociedades de capital la flexibilidad de su régimen jurídico de modo que, salvadas las exigencias imperativas establecidas legalmente o derivadas del tipo social, los socios puedan regular por vía estatutaria sus relaciones de la forma que mejor convenga a sus intereses.

El principio de autonomía de la voluntad tiene, en el ámbito societario, un amplísimo margen siempre que se respeten las normas imperativas, las relativas a responsabilidad frente a terceros, las propias de los derechos de las minorías u otras que afecten a elementos esenciales del tipo social.

Registro Mercantil. Sociedad profesional. Exclusión de socio por jubilación. Determinación del valor de sus participaciones. Nombramiento de experto independiente.

La Ley no determina el momento en el cual el excluido deja de ser socio con todas las consecuencias tampoco en la doctrina científica es una cuestión pacífica.

La Ley de Sociedades de Capital no supedita expresamente la eficacia del acuerdo de exclusión a su notificación al socio excluido, por lo que no puede negarse eficacia -al menos, en ciertos aspectos- a dicho acuerdo desde el momento de su adopción por la junta general, con la consiguiente apertura del proceso de liquidación de la cuota correspondiente al socio excluido.

Registro de la Propiedad. Donación separada de nuda propiedad y usufructo. Prohibición de disponer. Transmisión del usufructo en pago de deuda.

Las prohibiciones de disponer no son derechos reales, sino restricciones impuestas a un titular sin atribución de un correlativo derecho a otras personas. Al no atribuir derecho alguno al beneficiado por las restricciones dispositivas impuestas por el donante o causante, no cabe cancelación por renuncia del beneficiado y debe respetarse la voluntad del donante -o del causante, en su caso-.

Registro de la Propiedad. Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Renuncias a cuotas indivisas.

Los derechos de aprovechamiento por turno, en el marco de la vigente Ley 4/2012, son derechos reales temporales sobre cosa ajena que gravan la propiedad del inmueble o del apartamento, de manera que su renuncia, igual que pasa con el transcurso del plazo, comporta su extinción y la correlativa consolidación en el propietario del inmueble. Pero el presente recurso es una situación diferente, pues el recurrente es titular en pleno dominio de una finca registral y decide extinguir el régimen de multipropiedad por cuotas indivisas bajo el que se encuentra la finca, que está integrada en una supracomunidad en la que una determinada fase de la misma está afecta al especial régimen de multipropiedad derivado de una adaptación realizada a la anterior Ley 42/1998.