Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Testimonio de sentencia que declara a los demandantes propietarios del pleno dominio de una finca. Rebeldía procesal de la demandada. Falta de constancia del transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión.

Cuando el registrador suspende la inscripción por entender que en el testimonio del auto judicial existe obstáculo que impide el acceso al Registro, está actuando dentro del ámbito de sus facultades de calificación y no vulnera la obligación general de respeto y cumplimiento de las resoluciones judiciales. Se trata, en definitiva, de tutelar los derechos del titular registral, quien goza de la presunción de existencia y titularidad del Derecho inscrito, protegido por la salvaguardia de los tribunales. Consecuencia de dicho principio de legitimación registral es el de tracto sucesivo.

Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Cierre registral por falta de depósito de ejercicios anteriores.

No cabe el depósito de las cuentas anuales aprobadas, correspondientes a un ejercicio determinado, si no constan previamente depositadas las de ejercicios anteriores. Cuando la falta de depósito previo se refiere a varios ejercicios, teniendo en cuenta el carácter excepcional de la normativa sancionadora y la interpretación favorable que debe de prevalecer a los afectados por ella, a los efectos de enervar el cierre registral, únicamente es necesario depositar las cuentas (o su constancia de no aprobación) correspondientes a los tres últimos ejercicios. Es preciso para que se produzca la reapertura del Registro la presentación a depósito de los tres últimos ejercicios respecto de los que se haya producido el efecto de cierre. Esto es así porque el efecto de cierre del Registro sólo se produce respecto de aquellos ejercicios en los que, habiendo transcurrido un año desde su cierre, no se haya producido el correspondiente depósito de cuentas.

Registro de la Propiedad. Hipoteca cancelada judicialmente. Solicitud de cancelación de la nota marginal que consta en el Registro de que dicha cancelación se ha dejado sin efecto, pero sin que ello pueda perjudicar a titulares posteriores.

El principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, al menos, haya tenido legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador, ni tampoco la cumplimentación de los tramites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales si debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, pues no se trata en este expediente de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador calificar), sino de una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto.

Registro de la Propiedad. Escritura de novación y ampliación de préstamo hipotecario. Fijación de la cifra de responsabilidad hipotecaria por intereses remuneratorios, de demora y costas y gastos.

Ningún obstáculo existe para inscribir en el Registro de la Propiedad la ampliación de una hipoteca que tenga por objeto garantizar las nuevas responsabilidades derivadas de la ampliación del crédito que hasta entonces lo estaba, siempre que se determine con precisión cuáles sean esas nuevas responsabilidades objeto de garantía. Ahora bien, los efectos de tal inscripción serían los que legalmente se derivaran de su propio objeto, rango (que viene determinado por la Ley) y demás principios configuradores de regulación hipotecaria, pero no de la voluntad de las partes. Para las ampliaciones de préstamo hipotecario con incremento de responsabilidad hipotecaria, si lo querido por las partes es la subsistencia de la obligación inicial, aunque ampliado su contenido u objeto, debe quedar excluido cualquier ánimo novatorio con alcance extintivo. Tampoco debe apreciarse una clara incompatibilidad entre la obligación preexistente y la que surge de su ampliación ya que conduciría al mismo resultado pues, excepción hecha del quantum, no hay variación en sus elementos esenciales, ni se ha producido una renovación del contrato que le dio vida.

Registro Mercantil. Objeto social. Asesoramiento e inversión financiera. Actividades de «consultoría y servicios relacionados con el desarrollo empresarial, la estrategia comercial y las finanzas».

El defecto referido al asesoramiento financiero debe entenderse localizado en el enunciado que engloba, bajo la denominación de «otras actividades», las concernientes a «consultoría y servicios relacionados con el desarrollo empresarial, la estrategia comercial y las finanzas».

Registro Mercantil. Objeto social de una agrupación de interés económico. Ausencia de carácter auxiliar respecto a las desplegadas por los socios.

La Ley de Agrupaciones de Interés Económico establece que el objeto de tales entidades se limitará a una actividad auxiliar de la que desarrollen sus socios. No obstante, esta previsión debe ponerse en conexión con la que, en el mismo texto, dispone que su finalidad es facilitar el desarrollo o mejorar los resultados de la actividad de los socios, e identifica la causa o fin consorcial de la figura y pone de manifiesto su contemplación como un instrumento de los socios agrupados. Por ello, el carácter auxiliar no es tanto una exigencia del objeto como la finalidad tipológica de la figura. No obstante, deben ser rechazadas aquellas actividades respecto de las cuales se concluya que existe una manifiesta y rotunda desconexión.

Registro de la Propiedad. Calificación registral de documentos judiciales. Procedimiento seguido contra la herencia yacente del titular registral de la mitad indivisa de una finca. Usucapión. Nombramiento de defensor judicial.

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia número 590/2021, de 9 de octubre, dictada como culminación de un juicio verbal tramitado para impugnar una nota de calificación registral, analiza el emplazamiento a la herencia yacente. A la vista de la señalada Sentencia este Centro Directivo debe modificar la doctrina para estos casos, y concluir que cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades:

Registro de la Propiedad. Escritura de constitución de derecho de superficie sobre parte de una finca registral. Delimitación del objeto del derecho. Georreferenciación. Acreditación de la existencia y vigencia de la representación.

En nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente de un inmueble, lo cual no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo, pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce –reales o personales– concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen, siempre y cuando quede suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce. Para la georreferenciación de obras nuevas, lo cual es aplicable igualmente a este supuesto, desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. No puede afirmarse que estemos en presencia de un negocio equiparable al de parcelación urbanística si se tiene en cuenta que la constitución de un derecho de superficie, aunque implique una división del aprovechamiento de las fincas sobre que se constituye, carece de carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del derecho. Y, sobre todo, no existe actividad de urbanización o edificación ni indicio alguno que permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que requeriría la exigencia de una licencia de parcelación, conforme a la normativa autonómica aplicable, y que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación para la práctica de la inscripción solicitada. No encontrándose la constitución del derecho de superficie entre los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, esta previa georreferenciación solamente será exigible cuando existan dudas de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho se ubique efectivamente en la finca registral.

Registro Mercantil. Inscripción de estatutos de una sociedad de responsabilidad limitada. Sistema de convocatoria de juntas generales. Previsiones del artículo 98 de la Ley sobre modificaciones estructurales. Traslado internacional del domicilio social.

En el caso no se trata de una disposición estatutaria que deba dar contenido a un mandato de autoorganización por parte del mismo legislador, pero sí de una previsión estatutaria que sustituye el régimen legal en otro caso supletoriamente aplicable. No estamos, por tanto, ante la mera reproducción de normas legales que serían aplicables de todos modos, pues en este segundo caso, el mero hecho de no haber contemplado expresamente las reglas especiales aplicables en el mismo supuesto, tampoco habría de llevar necesariamente a la conclusión de que los estatutos han querido excluirlas. Se trata, en cambio, de un régimen convencional sobre la forma de convocatoria de la junta general en sustitución del régimen legal, el cual, al haberse expresado en términos de absoluta generalidad, sin matices, hace plausible la interpretación de que se ha querido idéntico para cualquier tipo de acuerdo. Otro tanto respecto del plazo de antelación, donde, al haber previsto unos supuestos de excepción, pero no otros, genera una duda razonable sobre la situación de los omitidos. Por eso, la regla estatutaria, en cuanto no contiene salvedad alguna, contradice directamente una norma legal por lo que no se trata de uno de los supuestos en que una regulación estatutaria incompleta puede ser integrada directamente por la norma imperativa no recogida en los estatutos sociales.

En consecuencia, dado el carácter inderogable de la previsión del artículo 98 de la Ley sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, así como la exigencia de claridad y precisión de los asientos registrales (y también del correspondiente instrumento público en que los mismos se basan), en función del alcance erga omnes de sus pronunciamientos, no puede accederse a la inscripción de la cláusula discutida que, al no exceptuar la hipótesis alguna, generaría en conexión con la presunción de exactitud y validez del contenido del Registro, la duda sobre cuál sería la forma y la antelación requeridas para convocar una junta general que deba decidir sobre el traslado internacional del domicilio social.

Registro de la Propiedad. Compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria. Caducidad convencional del derecho.

Debe distinguirse entre la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado de compraventas y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación (ambos supuestos regulados en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria) y la cancelación de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, que es un plazo de caducidad (opción, retroventa, retracto convencional, es decir, derechos de modificación jurídica), regulado en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario. En la caducidad convencional hay que estar, en aras del principio de libertad contractual a lo pactado en el título constitutivo.