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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Delimitación gráfica alternativa a la catastral. Oposición del titular colindante

Registro de la Propiedad.  Representación gráfica alternativa a la catastral. Intervención del titular de la finca colindante.

De los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Y sin que proceda que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de justicia. Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente.

Previsión estatutaria que autoriza la convocatoria de junta general a cualquiera de los dos administradores mancomunados

Registro Mercantil. Constitución de sociedad de responsabilidad limitada. Órgano de administración compuesto por dos administradores mancomunados, siendo válida la convocatoria de la junta general por cualquiera de ellos.

Inicialmente, a falta de una disposición estatutaria como la ahora debatida, la Dirección General de los Registros y del Notariado había rechazado reiteradamente la inscripción de acuerdos adoptados en junta general convocada únicamente por dos de los tres administradores mancomunados.

No obstante, el ámbito interno de gestión, en el que se sitúa la actividad del órgano de administración ante la junta, y del que es especialmente relevante la propia convocatoria, corresponde a los administradores según la forma de ejercicio en el que han sido nombrados. Indudablemente, la convocatoria de la junta es una de las actuaciones que corresponden a los administradores en ejercicio de su poder de gestión o administración y tiene una dimensión estrictamente interna, en la medida en que afecta al círculo de relaciones entre la sociedad y sus socios.

Necesidad de obtener tanto licencia de primera ocupación como cédula de habitabilidad

Registro de la Propiedad. Rectificación de descripción y declaración de la legalización de una ampliación de obra acompañadas de cédula de habitabilidad de primera ocupación. Necesidad de licencia de primera ocupación suplementaria.

En principio, es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación y que no es bastante la comunicación previa o declaración responsable.

La prohibición del pacto comisorio

Registro de la Propiedad. Contrato de préstamo con opción de compra. Prohibición del pacto comisorio.

El pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis, rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia, que ha declarado reiteradamente que los pactos y negocios que infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los de sus acreedores. También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos indirectos.

Garantía de obligaciones distintas mediante una sola hipoteca

Registro de la Propiedad. Constitución entre particulares de una sola hipoteca en garantía de dos obligaciones. Inscripción parcial.

La máxima según la cual una única hipoteca no puede garantizar obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico no puede mantenerse como principio axiomático y absoluto. Sobre una interpretación meramente literalista de los artículos 1876 del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria ha de prevalecer la que con criterio lógico, sistemático y finalista resulta de otros preceptos legales, como el artículo 1861 del propio Código o 154 y 155 de la Ley Hipotecaria, y atendiendo a las necesidades del tráfico jurídico. Indudablemente, obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. No lo impide la aplicación del principio de especialidad ni el de accesoriedad de la hipoteca, en tanto en cuanto las distintas obligaciones estén determinadas en sus aspectos definidores (o al menos sean éstos determinables, como –con notable flexibilidad, a fin de facilitar el crédito– se permite en algunos supuestos, siempre que se cumplan ciertas exigencias mínimas) y la hipoteca constituida quede enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede debidamente supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad. Cuando esas diversas obligaciones garantizadas mediante una relación hipotecaria de carácter unitario no estén sometidas al mismo régimen jurídico y tengan distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria será necesario, en principio y por exigencias de determinación del derecho real constituido, establecer separadamente la cantidad que respecto de cada obligación cubrirá la garantía.

Cancelación de nota marginal de afección fiscal

Registro de la Propiedad. Cancelación de nota marginal de afección fiscal por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Justificante de haber presentado la autoliquidación.

Dos son las vías que establece la legislación para garantizar a la Hacienda Pública la afección de los bienes al pago de los impuestos establecida en el artículo 79 de la Ley General Tributaria: una, la consistente en impedir la inscripción del acto traslativo si no se acredita el pago del impuesto correspondiente; y otra, la nota de afección al pago del impuesto establecida en el artículo 100.3 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para el caso de que se encontrare pendiente de liquidación, provisional o definitiva, el documento o la declaración presentada en la oficina competente y en los casos de autoliquidación, relativos a una determinada transmisión sujeta a ese impuesto. Practicada dicha nota tan sólo podrá ser cancelada cuando se presente la carta de pago de las liquidaciones cuyo pago garantizaba o se justifique fehacientemente de cualquier otra manera el ingreso de estas y, en todo caso, transcurridos cinco años desde su fecha.

Declaración de obra nueva preexistente. Coincidencia con la superficie de la finca sobre la que se pretende su inscripción

Registro de la Propiedad. Georreferenciación. Declaración de obra nueva preexistente. Determinación de si la misma se encuentra enclavada o no en la finca registral sobre la que se pretende su inscripción.

Para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso identificar la porción de suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. El cumplimiento de tal exigencia, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Por ello, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.

Levantamiento del cierre registral del art. 254 LH por solicitud de prórroga

Registro de la Propiedad. Solicitud de prórroga para la liquidar el IIVTNU presentada en el Ayuntamiento acompañada de «la liquidación a presentar». Levantamiento del cierre registral del artículo 254 de la Ley Hipotecaria.

El cierre registral en tanto se acredite el cumplimiento de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) aparece regulado, para el ámbito municipal del término de Madrid, por la disposición adicional sexta de la Ley de Capitalidad y de Régimen Especial de Madrid y, con efectos en todo el territorio nacional, por el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria, desde su modificación por la Ley 16/2012. De acuerdo con éste último, para inscribir cualquier documento que contenga acto o contrato determinante de obligaciones tributarias por el IIVTNU deberá acreditarse previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración del impuesto, o la comunicación a que se refiere el artículo 110.6 b) del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales. En parecidos términos se pronuncia la mencionada disposición adicional sexta de la Ley de Capitalidad de Madrid, la cual remite a la regulación reglamentaria en cuanto a la forma de acreditar el cumplimiento.

Debe aportarse testimonio de la documentación judicial, sin que sean válidas las fotocopias

Registro de la Propiedad. Adjudicación de inmueble en convenio regulador de divorcio aprobado judicialmente. Procedimiento registral iniciado acompañándose la instancia de fotocopia del convenio regulador y de la sentencia, cuyo testimonio se aporta en fase de recurso.

En cuanto a la posibilidad de que los convenios reguladores de la nulidad, separación o divorcio aprobados judicialmente puedan acceder al Registro de la Propiedad al amparo del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, sin necesidad de elevación a escritura pública, salvo que contengan negocios ajenos al mismo, esta Dirección General considera que se trata de un acuerdo de los cónyuges que acontece dentro de la esfera judicial y es presupuesto necesario de la misma sentencia modificativa del estado de casado.

Necesidad de escritura pública que documente la adjudicación de fincas en un proceso concursal

Registro de la Propiedad. Auto dictado en un procedimiento concursal por el que se acuerda aceptar la oferta de compra de la unidad productiva aprobando su adjudicación. Determinación de las fincas. Constancia en escritura pública.

Siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real, constituye presupuesto básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro. Por ello, para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados. En caso de inmuebles ya inscritos cuya descripción ya recoge el conjunto de requisitos establecidos en el ordenamiento hipotecario, la omisión o discrepancia de algunos de los datos descriptivos con que estos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la finca. Por el contrario, debe entenderse que dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite.

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