Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad.  Compraventa de finca en ejecución extrajudicial de hipoteca. Novación del pacto tras acceder al registro cargas intermedias.

El régimen jurídico actual de la venta extrajudicial de finca hipotecada se encuentra disperso en distintos textos normativos, con el agravante de que existen importantes contradicciones como sucede en la regulación de las notificaciones y subastas.

La venta extrajudicial ante notario, en cuanto ejecución de un pacto voluntario inter partes, tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de ejecución judicial, por lo que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral, dado que, al igual que ocurre con las transmisiones voluntarias de inmuebles, en la transmisión derivada de la venta extrajudicial el ordenamiento toma precauciones para que la transmisión obedezca a una justa causa que salvaguarde los derechos de los interesados, exigiendo un conjunto de formalidades cuya cumplimentación se exige al notario.

Registro de la Propiedad.  Usufructo constituido en testamento que se extinguirá si la legataria abandona la vivienda. Concepto de «abandono de vivienda». Actas de notoriedad que ponen de manifiesto que la usufructuaria no habita en el inmueble.

El abandono es un acto unilateral del dueño de una cosa por el que la separa de su patrimonio y se desprende de ella sin pasar a formar parte de un patrimonio distinto. En definitiva, el abandono requiere de una dejación material que conlleva una renuncia jurídica: el sujeto realiza un acto de desposesión para perder la propiedad y sólo las cosas pueden ser objeto de abandono. Este acto por el cual una persona renuncia a un derecho implica consentimiento. El abandono supone una intención, a diferencia de la pérdida.

Registro de la Propiedad. Cesión de créditos garantizados con hipoteca a persona de nacionalidad rusa, residente en España, casada en Rusia con un nacional ruso, en régimen de separación de bienes pactado en capitulaciones que se exhiben al notario autorizante.

La registradora suspende la inscripción porque falta acreditar la inscripción de la referida escritura de capitulaciones matrimoniales en el Registro Civil Central. La recurrente alega que el matrimonio de extranjeros celebrado en el extranjero no tiene acceso al Registro Civil español.

Registro de la Propiedad. Asiento de presentación. Aptitud de la documentación presentada.

Se debate si es título apto para motivar asiento de presentación en el Registro de la Propiedad un documento consistente en una fotocopia de un informe pericial donde no consta firma alguna, junto con otro documento que es una copia de una sentencia sin código seguro de verificación del Juzgado, por lo que no puede comprobarse su validez y exactitud, recaída en un procedimiento seguido contra el recurrente cuyo fallo se limita a absolver al ocupante sin ninguna otra consideración.

Del contenido de los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento se deduce que los títulos documentales deben estar otorgados o autorizados en la forma y solemnidades que prescriben las leyes sobre la materia y con expresión de las circunstancias requeridas por la legislación hipotecaria.

Registro de la Propiedad. Extinción de condominio adjudicando las fincas a una de las sociedades propietarias, que compensa el exceso de adjudicación a su favor, mediante el pago a la otra sociedad propietaria de cierta cantidad. Fincas inscritas a nombre de una UTE integrada por ambas sociedades.

La cuestión que se debate es resolver si los miembros de una unión temporal de empresas pueden disponer libremente y en consecuencia pueden extinguir la comunidad y repartirse el dominio de los bienes que integran el fondo operativo común sin acudir al procedimiento para su extinción y liquidación.

Registro de la Propiedad. Cesión del pleno dominio de finca a cambio del pago a la cedente una renta vitalicia otorgada en escritura, pero no inscrita. Declaración de incapacidad de la cedente anterior a la presentación en el registro, sin aprobación judicial, de la escritura de cesión.

La sentencia de incapacitación es constitutiva y de eficacia no retroactiva, por lo que debe presumirse siempre la plena capacidad de las personas hasta el momento de su incapacitación. Ahora bien, esa presunción de capacidad antes de la declaración judicial de incapacitación es iuris tantum, es decir susceptible de prueba contrario que demuestre la falta de capacidad real concurrente en el momento de realización del acto de que se trate. En ese sentido el Tribunal Supremo ha reiterado la validez de los actos ejecutados por el incapaz antes de que su incapacidad sea judicialmente declarada, a menos que, concreta y específicamente, se obtenga la declaración de nulidad del acto de que se trate.

Registro de la Propiedad. Cancelación de usufructo, inscrito con carácter privativo por confesión del esposo fallecido, por fallecimiento de la usufructuaria. Consentimiento o intervención de los legitimarios al liquidar la sociedad de gananciales de la usufructuaria para ratificar el carácter privativo en el inventario, a efectos de salvaguardar la legítima.

Se plantea el problema de determinar el régimen jurídico aplicable a los bienes confesadamente privativos, pues si no pueden ser tratados como privativos a todos los efectos, inter partes y frente a terceros, tampoco pueden ser reputados inequívocamente como gananciales. El artículo 1324 del Código Civil fue introducido por la reforma llevada a cabo por Ley de 13 de mayo de 1981, recogiendo la doctrina sentada por el Tribunal Supremo cuando el Código Civil prohibía las donaciones entre cónyuges, prohibición suprimida en la actualidad. De tal doctrina, reflejada en el indicado artículo 1324 del Código Civil, se deduce que este precepto reconoce valor probatorio entre los cónyuges a las manifestaciones que éstos hagan para fijar que determinados bienes son propios de uno de ellos, pero con la salvedad de que tales manifestaciones por sí solas no perjudicarán a los herederos forzosos del confesante.

Registro de la Propiedad. Aceptación de legado de usufructo universal ordenado por el cónyuge fallecido. Finca inscrita, tras aceptar la herencia, a nombre de una hija.

Es principio básico de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente. Así lo establece el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, según el cual, para inscribir actos declarativos, constitutivos, modificativos o extintivos del dominio o de los derechos reales sobre inmuebles, dichos actos deberán estar otorgados por los titulares registrales, ya sea por su participación voluntaria en ellos, ya por decidirse en una resolución judicial dictada contra los mencionados titulares registrales, lo cual no es sino aplicación del principio de legitimación registral.

Registro de la Propiedad. Escritura de novación de préstamo hipotecario sujeta a la Ley 5/2019. Expresión del diferencial aplicable para el cálculo de la pérdida financiera. Omisión de la expresión numérica del diferencial.

Las entidades prestamistas deben incorporar el diferencial que corresponde aplicar al tipo de referencia –Interest Rate Swap (IRS)– según plazo del préstamo que reste y el momento de la contratación. Es una consecuencia de la obligación de los prestamistas establecida en el artículo 9 de la Ley 5/2019 de dar al cliente información clara y comprensible sobre las condiciones relacionadas directamente con el reembolso anticipado, sin la cual no podría cobrar comisiones o compensaciones en los casos del artículo 23 de la Ley.

Registro de la Propiedad. Rectificación de la descripción e inscripción de la representación gráfica catastral de una finca registral con carácter previo a una declaración de obra nueva. El expediente del art. 199 LH.

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, aportando certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del mencionado artículo remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.