Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Propiedad horizontal. Falta de parte de los propietarios en la adopción de acuerdos en una urbanización

Registro de la Propiedad. Acuerdos adoptados por la junta de propietarios de varios portales de una urbanización por los que se aprueba ampliar los estatutos con una norma que prohíbe el alquiler turístico.

Los acuerdos que comportan modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal de un conjunto urbanístico como el del presente caso, integrado por varios bloques o portales, deben ser aprobados por todos los propietarios de aquél -y no solo por los propietarios de algunos de éstos-, con la mayoría establecida en el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.

Determinación del procedimiento, requisitos y efectos de la inscripción de una resolución extranjera

Registro de la Propiedad. Documento otorgado por notario extranjero en virtud de resolución judicial. Transmisión de inmueble derivada de procedimiento matrimonial.

Se presenta un documento en inglés y español, relativo a inmueble sito en España, formalizado ante notario británico, apostillado, en el que se alude a una orden dictada por un tribunal local en un procedimiento matrimonial, y se transmite a una persona física, expareja del transmitente, a través de quien se dice apoderado judicial de una persona que no es el titular registral. El titular registral es una persona jurídica española que, según se manifiesta, ha sido segunda demandada en la orden que sirve de base al mismo. Se complementa el título con una escritura de aceptación por parte de la beneficiaria otorgada en España, en la cual no se realiza juicio de ley alguno, ni añade nada a la ejecución pretendida del título judicial.

Habrá que estar al reconocimiento y ejecución judicial de la resolución dictada por el tribunal británico por el procedimiento establecido en los artículos 37 y siguientes del Reglamento (UE) n.º 1215/2012, que en ningún caso conducen al documento que se pretende hacer valer, en una mezcla imposible entre ejecución de un título judicial y transmisión en documento público. Sin perjuicio del eventual reconocimiento (ejecución) incidental registral, la resolución judicial deberá ser presentada ante el tribunal del lugar de situación del inmueble. No es relevante que el titular sea una persona (jurídica) española ni, en este caso, en el que por razón de la fecha razonable de presentación de la demanda -tratándose de un bien inmueble situado en España-, que la Ley aplicable es la española. Ni la jurisdicción para una demanda que afecta a un bien inmueble situado en España corresponde a los tribunales españoles, sino que son relevantes los instrumentos europeos preferentes a la legislación nacional.

La regulación de la ejecución propiamente dicha de las resoluciones extranjeras se mantiene residenciada en el ámbito de los ordenamientos nacionales, por lo que las resoluciones judiciales relacionadas con los procesos de ejecución, incluidas las medidas cautelares, quedan sujetas en cuanto a su implementación o ejecución a lo establecido en los ordenamientos nacionales. Del mismo modo, queda fuera de los instrumentos europeos y, por ende, sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada «ejecución impropia» mediante el acceso a los registros públicos jurídicos de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas, que, como tales, no requieren de un procedimiento de ejecución posterior stricto sensu.

Ampliación de capital con cargo a reservas. Existencia, suficiencia y disponibilidad de las reservas

Registro Mercantil. Negativa a inscribir un acuerdo de ampliación de capital social en una sociedad de responsabilidad limitada con cargo a reservas por no resultar reservas suficientes para llevar a efecto el aumento en la cuantía acordada.

En virtud del principio de realidad del capital social, no cabe crear participaciones que no gocen de una efectiva cobertura patrimonial. A tal efecto, el legislador establece determinadas cautelas (aparte la proclamación expresa de tal proscripción en el artículo 59 de la Ley de Sociedades de Capital), como es la exigencia de acreditación suficiente y objetivamente contrastada de la realidad de esas aportaciones, como requisito previo a la inscripción.

Baja registral de uso turístico al que se encuentran adscritas determinadas fincas

Registro de la Propiedad. Acta de constancia de uso turístico de suelo urbano. Fincas no adscritas a la explotación turística.

El control administrativo en relación a si una edificación concreta y determinada puede ser objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante la oportuna licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia de ocupación (u otro título habilitante) que tiene por objeto la verificación de que la edificación autorizada se ha llevado de acuerdo a (entre otras cosas) los usos previstos y aprobados.

Denegación de acceso al registro de acta de fin de obra sin la correspondiente liquidación del ITPAJD

Registro de la Propiedad. Acta de fin de obra que no acredita la liquidación del ITPAJD.

La Ley Hipotecaria impone un veto a cualquier actuación registral si no se cumplen previamente determinadas obligaciones fiscales. La inadmisión de los documentos inscribibles en los registros públicos si no se acreditara el cumplimiento fiscal del contribuyente, constituye una de las medidas establecidas por el legislador en orden a evitar el fraude fiscal y garantizar el cumplimiento por los sujetos pasivos de la obligación de presentación que les impone la Ley General Tributaria, que añade la obligación para el registrador del archivo de los justificantes.

Propiedad horizontal. División de elemento privativo y constitución de subcomunidad

Registro de la Propiedad. Elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal constituido en subcomunidad. Transformación del local en viviendas y oficinas.

El vigente artículo 2.d) de la Ley sobre propiedad horizontal, introducido en la misma mediante la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, dispone que se entienden por subcomunidades (a las que se aplicará dicha Ley sobre propiedad horizontal) las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. Se reconoce así legalmente lo que era una realidad en la práctica, de la que también ya se había hecho eco la doctrina y la jurisprudencia.

Defectos en la presentación de un modelo de contrato de compraventa de vehículo

Registro de la Bienes Muebles. Modelo de contrato de compraventa de vehículo. Datos de inscripción de la sociedad compradora. Poder de representación.

En el supuesto de hecho, el interesado (que actúa tanto en nombre propio como por cuenta de una sociedad de responsabilidad limitada) alega que su solicitud de inscripción no se adecúa al contenido del modelo oficial utilizado, pues su intención es que la inscripción se practique a favor de una sociedad de capital irregular. Dicha cuestión ni resulta de la titulación presentada ni encaja en el contenido ordinario de un modelo oficial de compraventa de bienes muebles de los aprobados por esta Dirección General. Por este motivo, si el interesado persiste en su intención, debe otorgar escritura pública ante notario de la que han de resultar los requisitos precisos para la inscripción en el Registro de Bienes Muebles salvo aquellos que derivan de su intención. Es bajo el asesoramiento profesional del notario y bajo su dirección que se debe plasmar su declaración de voluntad de modo que quede debidamente reflejada generando los fuertes efectos derivados de la autorización, permitiendo al registrador de Bienes Muebles ejercer su competencia de calificación.

Registro de la Bienes Muebles. Modelo de contrato de compraventa de vehículo. Datos de inscripción de la sociedad compradora. Poder de representación

En el supuesto de hecho, el interesado (que actúa tanto en nombre propio como por cuenta de una sociedad de responsabilidad limitada) alega que su solicitud de inscripción no se adecúa al contenido del modelo oficial utilizado, pues su intención es que la inscripción se practique a favor de una sociedad de capital irregular. Dicha cuestión ni resulta de la titulación presentada ni encaja en el contenido ordinario de un modelo oficial de compraventa de bienes muebles de los aprobados por esta Dirección General. Por este motivo, si el interesado persiste en su intención, debe otorgar escritura pública ante notario de la que han de resultar los requisitos precisos para la inscripción en el Registro de Bienes Muebles salvo aquellos que derivan de su intención. Es bajo el asesoramiento profesional del notario y bajo su dirección que se debe plasmar su declaración de voluntad de modo que quede debidamente reflejada generando los fuertes efectos derivados de la autorización, permitiendo al registrador de Bienes Muebles ejercer su competencia de calificación.

Publicidad registral de la unipersonalidad. Certificación de la no sujeción al ITPAJD

Registro Mercantil. Compraventa de participaciones sociales y declaración de unipersonalidad. Inscripción de la declaración de unipersonalidad. Exigencia de presentación ante la oficina liquidadora competente.

Ante las singularidades de la sociedad de capital unipersonal, se prevén en la normativa societaria determinadas cautelas para proteger los intereses de terceros, entre las que destaca la necesaria publicidad tanto de la situación de unipersonalidad -originaria o sobrevenida- como de la pérdida de tal carácter o del cambio de socio único. En concreto, con respecto de los principios generales del sistema registral, la declaración sobre tales situaciones y circunstancias se hará constar en escritura pública, que se inscribirá en el Registro Mercantil, debiéndose expresar necesariamente la identidad del socio único, además de la fecha y la naturaleza del acto o negocio que hubiese producido la misma, lo cual no debe entenderse como una prohibición de que una misma escritura pública contenga tanto el negocio jurídico traslativo -en el caso presente una compraventa-, como la declaración del cambio de socio único. Corresponderá a los otorgantes decidir cómo instrumentar los negocios jurídicos y si, en su caso, la declaración de cambio de socio único, quieren que sea el único contenido de la escritura pública o desean realizarla juntamente con el negocio jurídico traslativo que da lugar a dicho cambio.

La manifestación del consentimiento del acreedor en las inscripciones parciales de hipoteca

Registro de la Propiedad. Inscripción parcial de hipoteca. Pacto de ejecución hipotecaria directa judicial. Aporte del certificado de tasación.

En el Derecho registral español la regla general sobre posibilidad de inscripción parcial de los documentos presentados en el Registro de la Propiedad es que, si el pacto o estipulación rechazados por el registrador afectan a la esencialidad del contrato o derecho real cuya inscripción se pretende, la inscripción parcial solo será posible, sin dicho pacto, si media solicitud expresa e indubitada del interesado o interesados, no pudiendo el registrador actuar de oficio en aras a practicar esa inscripción parcial. Solo es admitido que el registrador de la Propiedad practique de oficio una inscripción parcial, es decir, no mediando solicitud expresa de las partes, cuando el defecto de que se trate afecte solo a alguna de las fincas o derechos independientes objeto del negocio jurídico escriturado, o cuando la escritura pública comprenda diferentes negocios jurídicos, y ello siempre que de tal inscripción parcial no se derive perjuicio para nadie.

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