Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Elevación a público de contrato privado de compraventa. Acreditación de la previa liquidación de gananciales y adjudicación hereditaria mediante escritura pública. Único heredero. Consentimiento del cónyuge viudo.

Hay supuestos, en los que concurriendo todos los interesados –cónyuge viudo y herederos de los causantes en su caso– a dar cumplimiento a una disposición testamentaria, aunque el bien que se pretenda inscribir aparezca inscrito como ganancial, no resultaría necesario determinar previamente mediante la liquidación formal de la sociedad de gananciales qué participación del mismo correspondería a cada interesado, por cuanto los derechos vienen configurados en su naturaleza, contenido y extensión por el título material que los origina, lo que unido al ámbito de autonomía que se reconoce a la voluntad privada, determina que para la correcta constatación en los libros registrales de las titularidades reales concurriendo varios títulos adquisitivos a favor del mismo sujeto, todos ellos determinantes de titularidades idénticas en su modo de ser y coincidentes en el objeto, bastaría a efectos del principio de especialidad, con la fijación de las cuotas recibidas por cada uno de los hijos y herederos, para que la titularidad global quede fielmente reflejada.

Registro de la Propiedad. Solicitud por la AEAT de anotación preventiva de embargo de una cuota abstracta que corresponde a una sucesora y heredera forzosa. Falta de acta de declaración de herederos.

La Ley Hipotecaria determina la exigencia de la acreditación de la condición de heredero de la persona contra la que se dicta una ejecución.

Si bien es posible anotar por deudas del heredero el embargo sobre bienes inscritos a favor del causante, en cuanto a los derechos que puedan corresponder al heredero sobre la total masa hereditaria de la que forma parte tal bien, es, para ello, imprescindible la acreditación de tal cualidad de heredero, la cual no está plenamente justificada por ser hijo del titular registral y presentarse certificación negativa del Registro de Actos de Última Voluntad, ya que la relativa eficacia de tal certificación, y la posibilidad de causas que impidan o hagan ineficaz el hipotético llamamiento de un hijo, hacen que sea imprescindible la presentación del título sucesorio que no puede ser otro que cualesquiera de los que enumera el artículo 14 de la Ley Hipotecaria.

Registro Mercantil. Escritura de elevación a público de acuerdos adoptados en junta general relativos a la disolución y liquidación de una sociedad. Convocatoria de junta no conforme con los estatutos sociales.

Existiendo previsión estatutaria sobre la forma de llevar a cabo la convocatoria de junta general de socios, dicha forma habrá de ser estrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema, goce de mayor o menor publicidad, incluido el legal supletorio, de suerte que la forma que para la convocatoria hayan establecido los estatutos ha de prevalecer y resultará de necesaria observancia cualquiera que la haga, incluida por tanto la convocatoria judicial o registral. Estas afirmaciones se apoyan en el hecho de que los estatutos son la norma orgánica a la que debe sujetarse la vida corporativa de la sociedad durante toda su existencia, siendo su finalidad fundamental la de establecer las reglas necesarias para el funcionamiento corporativo de la sociedad. En este sentido se ha afirmado que los estatutos son la «carta magna» o régimen constitucional y de funcionamiento de la sociedad. Este carácter normativo de los estatutos y su imperatividad ha sido puesto de manifiesto por la jurisprudencia del Tribunal Supremo en diversas ocasiones.

Registro de la Propiedad. Escritura de subsanación. Expediente de distribución de beneficios y cargas. Fincas de origen. Subrogación real.

Nuestro ordenamiento jurídico contempla el expediente de distribución de beneficios y cargas (en sus distintas variantes) como un medio para ejecutar las previsiones legales y del planeamiento y hacer efectivos el conjunto de derechos y obligaciones inherentes a la propiedad urbana. El efecto esencial del expediente es la transformación de la propiedad sustituyéndose las fincas aportadas por otras de nueva creación adaptadas a las previsiones legales y de planeamiento, la cesión obligatoria a la Administración de los terrenos destinados a usos dotacionales, así como de aquellos terrenos en que se materializa el aprovechamiento correspondiente.

El momento en que se produce este efecto legal ha sido fijado por el ordenamiento en la aprobación definitiva por parte de la administración del proyecto de actuación. Estos acuerdos aprobatorios de los instrumentos equidistribución de beneficios y cargas producen el efecto de la subrogación de las fincas de origen por las de resultado y el reparto de su titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuación, cuando sea retribuido mediante la adjudicación de parcelas incluidas en ella y la Administración. Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de la distribución de beneficios y cargas se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Registro de la Propiedad. Publicidad registral. Solicitud de expedición de certificación literal de inscripciones canceladas. Interés legítimo.

La posibilidad de expedir certificaciones relativas a derechos o asientos extinguidos o caducados a solicitud expresa del interesado se recoge en el artículo 234 de la Ley Hipotecaria pero también en estos casos es preciso que se justifique un interés legítimo en los asientos solicitados, con más cautela incluso, que respecto de los asientos vigentes. Con arreglo a lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador. En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar en primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada; en segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y, en tercer lugar, qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

Registro de la Propiedad. Negativa a la práctica del asiento de presentación. Recurso. Presentación de documentos. Autorización por notario. Código Seguro de Verificación.

La copia autorizada electrónica debe contar con la firma electrónica avanzada (cualificada), al objeto de que tenga la consideración de escritura pública; además de la firma electrónica avanzada (cualificada) el notario debe insertar en la copia autorizada electrónica un código seguro de verificación. Sólo concurriendo ambos requisitos, firma electrónica avanzada (cualificada) y código seguro de verificación, puede decirse que la copia reúne los requisitos exigidos por la legislación notarial para la expedición de copias autorizadas electrónicas. También prevé la legislación notarial un traslado informativo, con código seguro de verificación, pero sin firma electrónica avanzada (cualificada). En consecuencia, es requisito esencial para que la copia tenga la consideración de copia autorizada, con todos los efectos legales que ello implica, que sea firmado por el notario con su firma electrónica avanzada (cualificada).

Registro Mercantil. Anotación preventiva de una demanda en la que se solicita que se declare que un contrato de compraventa de acciones quedó perfeccionado.

En el caso que se analiza, se pretende la práctica en el Registro de una anotación de demanda, cuyo resultado, aunque fuera estimatorio no podría tener reflejo en el Registro Mercantil.

En efecto, la anotación de la demanda, como asiento de eficacia temporal limitada a la duración del procedimiento judicial, presenta, entre otras, la finalidad de dar a conocer la existencia de una demanda cuya estimación podría alterar el contenido registral, con la finalidad de enervar la presunción de buena fe de terceros que confían en lo que publican los asientos del Registro. Por ello, semejante presunción sólo será necesaria que sea destruida, cuando el acto impugnado sea susceptible de inscripción. Si no existe la posibilidad de obtener un acto inscribible en que pueda fundarse la buena fe del tercero carece de objeto la anotación.

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Segregación de un local en dos fincas cuyas superficies construidas y útiles exceden de las de la finca matriz, sin que se acredite haberse aprobado la modificación de superficie por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.

Las exigencias de la Ley sobre propiedad horizontal para las modificaciones de los títulos constitutivos se imponen, no solo respecto de la posible modificación de las cuotas, sino también en la protección de la extensión de los elementos comunes, de manera que todo lo que no esté especificado en el título constitutivo como privativo lo será común por defecto, de modo que cualquier alteración de la superficie en favor de un elemento privativo podría serlo con merma de la extensión superficial de los elementos comunes.

Toda modificación de elementos de un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal, en tanto suponen la modificación del título constitutivo, requiere que se dé cumplimiento a los requisitos que para su constitución se determinan en la Ley sobre propiedad horizontal, tanto en el supuesto de configuración ex novo de tal régimen como en el caso de mutación de un régimen fáctico a uno formalmente constituido.

Registro de la Propiedad. Escritura de compraventa en la que la mercantil transmitente, representada por administrador concursal, vende una parcela, perteneciente a una sociedad en liquidación concursal, que no consta expresamente valorada en el plan de liquidación.

El registrador debe comprobar que la transmisión efectuada por el administrador concursal se ajusta al plan de liquidación, documento éste que opera a estos efectos como una especie de autorización judicial traslativa, siendo preceptiva la debida concreción de las condiciones de la trasmisión en dicha autorización traslativa conforme a la doctrina gubernativa.

Registro de la Propiedad. Oposición a un expediente de rectificación de descripción y georreferenciación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. documento privado de oposición a las modificaciones con firma electrónica.

En el párrafo segundo del apartado primero del artículo 199 de la Ley Hipotecaria claramente se constata que los convocados pueden comparecer ante el registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Y en ningún caso se precisa que dichas alegaciones se formulen en documento público, como señala el registrador en su nota de calificación al referirse a este precepto. Estas alegaciones que pueden ser formuladas en un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria no son susceptibles de provocar un asiento registral, ni se refieren a títulos en sentido material a que se refiere el artículo 2 de la ley Hipotecaria.