Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Determinación de la servidumbre de desagüe constituida sobre parte de una finca

Registro de la Propiedad. Escritura de constitución de servidumbre de desagüe. Determinación del derecho. Georreferenciación.

La inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquéllas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afecten tanto al contenido de la misma como a la superficie concreta del predio sirviente objeto de gravamen.

La intervención de los titulares registrales en los procedimientos de deslinde

Registro de la Propiedad. Nota marginal de una posible afección de una finca por vía pecuaria. Consentimiento del titular registral.

En el caso objeto de este recurso, la nota marginal se solicita en el curso de un procedimiento administrativo en el que los titulares registrales no han tenido intervención alguna.

A diferencia de las inscripciones, donde la doctrina y la jurisprudencia admiten la existencia de numerus apertus, en materia notas marginales nadie duda de que en nuestro ordenamiento jurídico rige un principio de numerus clausus y, así, no cabe practicar notas marginales, sino en los casos expresamente previstos en la Ley y el Reglamento Hipotecario. El procedimiento registral es de orden público, no cabe que los intervinientes lo alteren, modulen o modifiquen, sino que deben cumplir los trámites estrictamente contemplados en la Ley, incluida la propia Administración Pública, que tiene la posibilidad de iniciar un procedimiento de deslinde haciendo constar por nota al margen su incoación.

Adjudicaciones del haber social a un socio incapacitado en la disolución de una SA

Registro de la Propiedad. Liquidación de sociedad anónima. Adjudicaciones del haber social. Local comercial adjudicado a un socio incapacitado sometido a tutela, que ejerce su hijo. Acreditación de la aprobación judicial de las operaciones de liquidación.

El marco normativo de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, es de carácter imperativo y no dispositivo. Así, en el presente caso, en aplicación de sus disposiciones transitorias segunda y quinta, se trata de una curatela representativa, con las funciones legalmente atribuidas en tanto que, resolución judicial mediante, no se revise la situación de la persona con discapacidad. Por ello, es ineludible determinar en qué medida son aplicables, entre otros, los artículos 287 y 289 del Código Civil.

La excepción de la unanimidad para vetar el alquiler turístico no se extiende al uso vacacional

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Junta general ordinaria. Adopción de acuerdo para prohibir el uso para destino vacacional. Exclusión legal de la unanimidad.

La necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre propiedad horizontal han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces. Uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el contemplado en el apartado 12 de su artículo 17, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas.

Forma del requerimiento de aceptación de la hipoteca unilateral

Registro de la Propiedad. Cancelación de hipoteca unilateral inscrita, pero no aceptada, a favor de la Agencia Tributaria por transcurso del plazo para la aceptación, tras el requerimiento efectuado a través de la Sede Electrónica de su portal.

La operatividad de la cancelación de las hipotecas unilaterales no aceptadas se deduce con claridad del régimen establecido en la Ley Hipotecaria y su Reglamento: sólo puede cancelarse la hipoteca unilateral, a petición del dueño de la finca y expresando su consentimiento en escritura pública, sin necesidad de consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó (y por tanto sin seguir la regla general de consentimiento del titular registral del derecho), cuando transcurran dos meses desde el requerimiento que le hayan realizado los deudores para que realice la aceptación sin que ésta haya tenido lugar.

Necesidad de consentimiento de todos los contratantes para inscribir una donación sin la condición pactada

Registro de la Propiedad.  Escritura de transacción extrajudicial. Transmisión por compraventa y donación irrevocable y no colacionable de licencia turística e inmueble como unidad de explotación sometida a condición.

De la normativa y jurisprudencia resulta con claridad que la transacción es un contrato. En el supuesto de este expediente, las partes celebran la transacción estableciendo determinados compromisos o prestaciones, de hacer en el caso del inmueble, que deberán cumplir, teniendo el pacto mencionado relativo al inmueble un carácter solo obligacional. Es en la escritura con número de protocolo siguiente, donde procede a realizarse la transmisión por compraventa y donación irrevocable y no colacionable de la licencia turística y del inmueble como unidad económica de explotación, con las particularidades de que no comparecen en esta escritura otras personas que suscribieron la transacción, y que la donación no se somete a las condiciones que las partes que suscribieron la transacción acordaron establecer para esta.

El consentimiento del acreedor hipotecario en las modificaciones hipotecarias de fincas gravadas

Registro de la Propiedad. Reconfiguración de propiedad horizontal creando tres nuevas fincas independientes a partir de otras tres fincas pertenecientes a un edificio, dos de las cuales se encuentran hipotecadas.

La extensión objetiva de la hipoteca es de una gran trascendencia económica para el crédito territorial. El concepto de extensión comporta situación dinámica, que puede experimentar modificaciones durante la vigencia de la garantía, y cuyo estado final se verá al tiempo de la ejecución, pero que es necesario determinar en el momento de su constitución. Es también una manifestación más del principio de especialidad o determinación del derecho real, en este caso afectante a la finca hipotecada como entidad no solamente registral, sino también física.

De la doctrina del Centro Directivo cabe destacar resumidamente lo siguiente:

Ejecución hipotecaria de finca con una inscripción posterior de arrendamiento

Registro de la Propiedad. Solicitud de inscripción del derecho de posesión derivado de un arrendamiento inscrito con posterioridad a una hipoteca en cuya ejecución se ordena la cancelación del arrendamiento

En virtud del principio de purga de arrendamientos posteriores a la hipoteca que es objeto de ejecución directa, cuando se trata de contratos de arrendamiento para un uso distinto del de vivienda, tanto antes como después de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al no estar sometidos a un plazo mínimo imperativo, el arrendamiento se extinguirá en cualquier momento en que el derecho del arrendador quede resuelto como consecuencia de la ejecución, a menos que dicho arrendamiento constase inscrito en el Registro con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta.

Por tanto, salvo que se hubiese inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca o a la anotación del embargo, la ejecución forzosa derivada de la hipoteca o de la traba determinará la extinción del derecho del arrendador y, en consecuencia, del propio contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto.

Control de la legalidad y la transparencia material del contrato de préstamo. El acta notarial de información

Registro de la Propiedad. Novación de préstamo a dos personas físicas garantizado con hipoteca sobre una vivienda de los prestatarios. Control notarial de legalidad y transparencia. Acta de información. La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa en el acta de información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, pero que incluye también otros aspectos adicionales. El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con referencia expresa a cada una, y sólo procederá a la autorización del acta previa a la formalización del préstamo hipotecario cuando haya verificado la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos. Si no se acredita que se han cumplido todas las obligaciones a las que se refiere el artículo 14.1 de la Ley 5/2019, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.

Renuncia al derecho de adquisición preferente sobre un local arrendado objeto de compraventa

Registro de la Propiedad. Escritura de venta de un local comercial arrendado a una sociedad. Incorporación de copia del contrato de arrendamiento haciendo constar el notario autorizante que se le ha exhibido copia autorizada electrónica de la escritura que se reseña por la que la sociedad arrendataria renuncia a los derechos de adquisición preferente. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, reconoce al arrendatario de local de comercio un derecho de adquisición preferente sobre éste. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de locales comerciales arrendados deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, determinadas notificaciones y requisitos. Y cuando el local vendido no estuviese arrendado, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

Páginas