Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Compraventa de finca que intersecciona con la zona de exclusión del dominio público marítimo-terrestre de determinados núcleos de población.

En el caso objeto del presente recurso, ocurre que la finca, según certificación expedida por el Servicio Provincial de Costas intersecta con el dominio público-marítimo terrestre según deslinde aprobado por Orden Ministerial anterior a la Ley de Costas de 1988, pero, según comprobación efectuada por la registradora, de conformidad con la representación gráfica suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar, está situada en uno de esos núcleos de población que la disposición adicional séptima de la Ley 2/2013 ha declarado posteriormente quedar excluido del dominio público.

Registro Mercantil. Operaciones de aumento y reducción de capital simultáneos. Derecho de suscripción preferente del accionista. La locución «en todo caso» del artículo 343.2 de la Ley de Sociedades de Capital.

Referir la orden incondicionada de la expresión «en todo caso» a la ampliación de capital subsiguiente a la reducción, orilla que se trata de dos modificaciones concatenadas y recíprocamente condicionadas, conformando una operación compleja cuya singularidad consiste en permitir una minoración prohibida con carácter general por el artículo 5.1 de la Ley de Sociedades de Capital (reducción del capital por debajo del mínimo legal), a la que los artículos 343 a 345 del mismo cuerpo legal vienen a dar cobertura legal, supeditándola a la ejecución efectiva del aumento de capital consecutivo que lo amplíe hasta una cantidad igual o superior a la cifra mínima.

Registro Mercantil. Escritura de constitución de sociedad. Sistema de retribución del administrador. Certificaciones acreditativas de aportaciones dinerarias. Firma electrónica.

El concreto sistema de retribución de los administradores debe estar claramente establecido en estatutos, determinando si dicho sistema consiste en una participación en beneficios, con los límites legalmente establecidos, en dietas, en un sueldo mensual o anual, en seguros de vida, planes de pensiones, utilización en beneficio propio de bienes sociales, en entrega de acciones o derechos de opción sobre las mismas o cualquier otro sistema que se desee establecer.

Registro de la Propiedad. Mandamiento de anotación de embargo librado por la Diputación Foral en procedimiento seguido para la satisfacción de deudas derivadas de responsabilidad civil dimanante de delito fiscal. Fincas privativas de la esposa tras la disolución de la sociedad de gananciales.

La anotación del embargo trabado sobre bienes privativos de un cónyuge, cuando tales bienes habían sido antes de carácter ganancial, por deudas contraídas por el otro consorte ha sido siempre una cuestión compleja que ha dado lugar a diferentes pronunciamientos. En la actualidad, después de la reforma operada por el Real Decreto 1867/1998, esta cuestión se encuentra regulada en el artículo 144.4, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario. Este precepto no puede interpretarse sino en congruencia con la doctrina de esta Dirección General, por lo que deben tenerse en cuenta estas premisas esenciales: 

Registro de Bienes Muebles. Solicitud de cancelación de reserva de dominio inscrita sobre un vehículo sin acompañar consentimiento cancelatorio -con expresión de la causa de la cancelación- por la entidad financiera, ni carta de pago emitida por ésta.

En el documento presentado falta la solicitud emitida por el financiador donde se haga constar la causa que motiva la cancelación de la reserva de dominio que pesa sobre el vehículo, requisito que exige el artículo 22.a) de la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles, Orden del Ministerio de Justicia de 19 de julio de 1999. Es decir, no consta el consentimiento de la persona a cuyo favor figura inscrito el derecho cuya cancelación se pretende. Tampoco se aporta resolución judicial que así lo ordene (apartado b) del indicado precepto).

Registro de la Propiedad. Compraventa. Venta del pleno dominio de una finca rústica a distintas personas que adquieren respectivamente por participaciones indivisas desiguales. Parcelación ilegal. Riesgo de formación de núcleo urbano. Aportación de la licencia de segregación. 

Para decidir cuál debe ser el tratamiento adecuado respecto de un acto o negocio jurídico que, sin formalizar división o segregación de una finca, puede presentar indicios de formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, esto es, constituir una parcelación de tipo urbanístico -un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y objetivos fácilmente constatables.-, prescindiendo de los instrumentos jurídicos legalmente previstos para su habilitación, debe recordarse la doctrina sentada por la Dirección General de los Registros y del Notariado, que ha ido asumiendo el concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para soslayar su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, trascendiendo la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que, manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.

Registro de la Propiedad. Constancia registral del carácter de activo esencial de una finca a los efectos de lo establecido en el artículo 160.f) del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

El hecho de que la norma se refiera a un concepto jurídico indeterminado –«activos esenciales»– comporta evidentes problemas de interpretación. Pero, sin duda, son las consecuencias que haya de tener la omisión de la aprobación de la junta general lo que debe tomarse en consideración para determinar, en el ámbito de la seguridad jurídica preventiva, la forma de actuar del notario y del registrador. 

Registro de la Propiedad. Escritura de protocolización de operaciones particionales hechas por contador-partidor designado por mayoría. Partición conjunta. Derecho Civil de Galicia.  

La tramitación de la designación de un contador-partidor distinto del que pueda designar el testador se recoge en la Ley de derecho civil de Galicia con el nombre de «de la partición por los herederos», que entraña un requerimiento al notario por quienes reúnen más de la mitad del haber partible para elegir un contador-partidor de entre los designados por los herederos promotores, con un máximo de tres por cada promotor, por sorteo mediante insaculación de entre los propuestos. En esta regulación gallega no hay una reserva expresa en favor de los órganos jurisdiccionales, como por ejemplo existe en las legislaciones forales de Navarra, en la que se le denomina «contador dativo», y Aragón, en la que se previene la intervención judicial para el caso de que el administrador no formule el inventario, para que lo haga un «tercero designado judicialmente». Pero incluso en estas legislaciones forales serían compatibles sus regulaciones con la del contador-partidor dativo del artículo 1057.2 del Código Civil.

Registro de la Propiedad. Hipoteca. Opción de compra. Pacto comisorio. Pacto marciano.

Se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. En apoyo de esta tesis se cita el denominado pacto marciano recogido en el Digesto [puede constituirse la prenda y la hipoteca de modo que, si no se paga la cantidad dentro de determinado plazo, el acreedor pueda poseer la cosa por derecho de compra, mediante pago de la estimación que se haga conforme al justo precio. En este caso, parece ser en cierto modo una venta bajo condición]. Por otra parte, es indudable que los sistemas ordinarios de ejecución de las garantías presentan cierta ineficiencia, por el tiempo y los costes del procedimiento y por la baja calidad que con frecuencia presentan las ofertas (como acredita el hecho de que la Ley, en muchos casos, se tenga que preocupar de garantizar al deudor la obtención de un valor mínimo, llegando a conformarse con el 60% o el 70% de esa tasación objetiva). Por ello, en nuestro ordenamiento jurídico se van abriendo nuevas vías de ejecución de las garantías o realización de los bienes objeto de éstas que resulten más eficientes.

Registro de la Propiedad. Inmatriculación por título público. Calificación del título público traslativo e inmatriculador y del título público previo de adquisición.

A los efectos de la inmatriculación por título público conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, tras su modificación por la Ley 13/2015, el registrador ha de calificar no solo el título público traslativo e inmatriculador, sino también el título público previo de adquisición. En el presente caso, el titulo previo de adquisición lo constituye una escritura de aportación de la finca por el esposo a la sociedad de gananciales, alegando que adquirió la finca por herencia, habiendo fallecido el causante hace más de treinta años y careciendo de título escrito e inscrito de tal adquisición. Como regla general, esa previa adquisición ya no precisa ser objeto de calificación registral completa ni minuciosa, dado que el artículo 205 de la Ley Hipotecaria sólo exige acreditar con título público la última adquisición y la previa del transmitente, pero no las anteriores a esta. Ahora bien, si esa supuesta y alegada adquisición previa del transmitente resultara ser conceptual y jurídicamente incongruente, o imposible, sí puede y debe ser objeto de calificación, como por ejemplo ocurriría si se alegara un título de adquisición conceptualmente nulo de pleno derecho o ineficaz, como podría ser una usurpación violenta, la donación verbal de un inmueble, la usucapión por posesión de tan solo 2 años o la ocupación de un inmueble.