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Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

Realización de inmuebles hipotecados por una sociedad concursada. Carácter imperativo de la regulación

Registro de la Propiedad. Compraventa. Finca hipotecada propiedad de sociedad en concurso. Autorización judicial.

Las reglas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación del bien sobre que recae un derecho real de garantía tienen carácter imperativo y a ellas necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación, reglas imperativas que rigen también en defecto de aprobación del plan de liquidación. Por lo demás, tal carácter imperativo de tales normas ha sido confirmado por el Tribunal Supremo y se desprende claramente del contenido y posición sistemática de las mismas. Así resulta con mayor claridad después de la modificación introducida en el artículo 149 de la Ley Concursal por la Ley 9/2015, de 25 de mayo, que sustituyó en aquél la rúbrica de «Reglas legales supletorias» por la de «Reglas legales de liquidación», así como de la regulación modificada, de la que se infiere que la norma del segundo párrafo del apartado 2, remitente al artículo 155.4 de la Ley Concursal, no es regla supletoria sino de imperativa observancia.

Ubicación de fincas mediante aporte de coordenadas. Comparación geométrica de recintos

Registro de la Propiedad. Obra nueva. Con carácter previo al aporte de coordenadas de la porción de suelo ocupada, se han de determinar las coordenadas de la finca en la que se ubica la construcción

No basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica. Aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o documentos técnicos que se aporten en el título. Así, la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico.

La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, conlleva la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente, la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes. Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y coordinada con el catastro, el principio de legitimación no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya representación gráfica no se ha inscrito.

Obra nueva. Edificio comercial inscrito como edificaciones distintas sobre fincas colindantes

Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva. Inscripción sobre dos fincas registrales de dos edificaciones comerciales que, a efectos operativos, conforman un único edificio comercial.

La inscripción de un edificio sobre dos fincas registrales regulando servidumbres recíprocas para el caso de separación de su titularidad, cualquiera que sea el número que se constituyan, es del todo punto insuficiente para prever las múltiples vicisitudes que puedan originarse y es incompatible con la unidad del edificio en su conjunto.

Exclusión por el resto de herederos de una legataria de legítima estricta y del contador-partidor

Registro de la Propiedad. Adjudicación de herencia. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia hecha por los herederos sin intervención de una hija del causante, legataria de legítima estricta, ni del contador-partidor.

La especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de la misma, de las que resulte que no perjudica la legítima de los herederos forzosos. En efecto, la legítima en nuestro Derecho común (y a diferencia de otros ordenamientos como el catalán) se configura generalmente como una pars bonorum, y se entiende como una parte de los bienes relictos que por cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor económico o pars valoris bonorum. De ahí, que se imponga la intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como el avalúo y el cálculo de la legítima son operaciones en las que está interesado el legitimario, para preservar la intangibilidad de su legítima. Y dicha intervención es necesaria también para la entrega de legados.

El contenido de la certificación de fin de obra

Registro de la Propiedad. Terminación de una obra previamente declarada en construcción consistente en una vivienda unifamiliar. Certificación del arquitecto. Calificación registral. Motivación.

En el presente caso, la registradora en su calificación se limita a objetar que no se cumplen los requisitos establecidos en la Ley en la certificación expedida por el arquitecto y, si bien es cierto que reproduce a continuación determinados preceptos, sólo posteriormente, en su preceptivo informe, indica qué requisito específico, de los numerosos que exigen las normas que ella misma invoca, es el que, a su juicio, no cumple la certificación expedida por el técnico.

Inscripción del resto en una segregación. Incorporación de la representación gráfica georreferenciada

Registro de la Propiedad. Segregación. El representante de la compradora de la finca resto solicita y consiente expresamente que no se inscriba su representación gráfica georreferenciada.

El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en su redacción otorgada por la Ley 13/2015, configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con carácter preceptivo, al establecer que la inscripción contendrá siempre tal incorporación con carácter preceptivo siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones que determinen una reordenación de los terrenos. Es consolidada la doctrina acerca de que tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación. En cuanto al procedimiento y conjunto de actuaciones través de los cuales haya de producirse la calificación registral y la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada, el comentado artículo 9 se remite al 199 en los supuestos en los que la aportación para inscripción de la representación gráfica sea meramente potestativa.

Representación gráfica georreferenciada. Dudas del registrador sobre la identidad de la finca. Exceso de cabida

Registro de la Propiedad. Rectificación de la descripción de una finca. Representación gráfica catastral. Dudas de identidad por haberse inscrito anteriormente un exceso de cabida.

La incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como consecuencia que, una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare. Para efectuar esta incorporación potestativa han de aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.

Calificación registral. Documentos contradictorios relativos a la misma finca. Principios de prioridad y legalidad

Registro de la Propiedad. Calificación conjunta de documentos contradictorios relativos a la misma finca presentados en el Registro por el orden inverso a sus fechas de otorgamiento.

La regla general, recogida en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria en el que se consagra el principio de prioridad, es que los documentos se despachan por riguroso orden de presentación en el Registro. Pero este principio de prioridad no es absoluto y deberá conciliarse con los demás principios que informan el Derecho Hipotecario, y en particular con el principio de legalidad recogido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y el principio de tracto sucesivo que establece el artículo 20 de la misma ley. La calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título que se califica y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro. Esto significa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad con el fin de evitar asientos inútiles que deberían cancelarse al extender los asientos derivados de un título posterior que ordena la cancelación de los mismos, o crear situaciones artificiosas, materialmente injustas que luego deban deshacerse en los tribunales.

Denegación de la eficacia cancelatoria de cargas posteriores a una anotación caducada en la que se funda un procedimiento ejecutivo

Registro de la Propiedad. Caducidad de la anotación en la que se funda el procedimiento ejecutivo. Negativa del registrador a cancelar las cargas posteriores.

Sin desconocer la importancia de que las sentencias se ejecuten y de que las legítimas expectativas de quien acude a una subasta judicial, y ofrece su dinero para comprar un inmueble, reciba lo que pagó en las condiciones pactadas, es lo cierto que el ordenamiento jurídico tiene previstas las fórmulas precisas para que esos derechos no se desconozcan, mediante el mecanismo de la prórroga, que en la última redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil puede renovarse tantas veces como sea necesario, pero hay que hacerlo. Basta que el rematante inscriba su adquisición dentro de la vigencia de la anotación que le protege para que mantenga su virtualidad cancelatoria, pero parece sin embargo desproporcionado que, sin una declaración clara y terminante de la Ley al respecto, se reconozca una eficacia cancelatoria de anotaciones posteriores a una anotación caducada, por el mero hecho de haberse expedido certificación de cargas.

Autofinanciación empresarial. Aumento del capital social. Disponibilidad de los fondos. Verificación contable del balance

Registro Mercantil. Aumento del capital social de una sociedad de responsabilidad limitada con cargo a beneficios. Balance e informe del auditor.

El aumento de capital con cargo a reservas es una modalidad de autofinanciación empresarial caracterizada por una simple operación contable, en cuanto implica una transferencia de fondos de una cuenta a otra del pasivo del balance, por lo que como tal no supone alteración patrimonial cuantitativa alguna dado que los recursos propios -suma de capital social y reservas- seguirán siendo los mismos; y otro tanto cabe decir del patrimonio social. Lo que sí supone es una modificación cualitativa de dicho patrimonio, pues los fondos así transferidos pasan del régimen de disponibilidad de que gozaban como reservas a la indisponibilidad a que quedan sujetos como capital.

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