Casos Prácticos Derecho Civil

El presente caso trata de abordar los criterios jurídicos que deben ser tenidos en cuenta en los supuestos de parejas de hecho que adquieren una vivienda antes de contraer matrimonio en proindiviso pero pagándose el precio íntegramente por uno de ellos, cuando tras la crisis matrimonial, pretende quien abonó el precio que se declare privativa tal vivienda. Cuando dos personas sin haber contraído matrimonio adquieren en proindiviso un bien, les pertenece en la forma en que lo hayan adquirido, por mitad o en otro porcentaje pero en modo alguno le pertenece a uno solo de los compradores si estos fueron dos. Es indiferente el origen del dinero utilizado para abonar el precio, ya que rige el pacto expreso o tácito existente entre las partes y el pacto, en este caso, reflejado en la escritura de compraventa fue hacer común por mitad un bien adquirido con dinero procedente de una cuenta de la titularidad de uno de ellos. El que pagó el precio, de forma consciente y voluntaria, consintió en que la vivienda se adquiriera por ambos litigantes y para ambos.

Palabras claves: pareja de hecho; adquisición en proindiviso; vivienda; dinero privativo.

Una de las cuestiones que mayor repercusión origina en la actualidad como problema jurídico derivado de los desahucios y en general de los pleitos tendentes a recuperar la posesión de la finca por parte de los propietarios es el del fenómeno «okupa». Este supuesto de hecho, técnicamente regulado como desahucio por precario, tiene habitualmente la dificultad añadida de que no suelen estar identificados los demandados al ser ignorada la filiación de quien o quienes están ocupando la finca sin pagar contraprestación a cambio, y de ahí que nos encontremos con las llamadas demandas de desahucio contra los «ignorados ocupantes» de la finca. El caso que proponemos trata de servir de referencia para todos estos supuestos, poniendo de manifiesto que, si concurren todos los requisitos que permiten declarar la conclusión de esta situación, las dificultades para realizar los actos de comunicación no pueden ser obstáculos para permitir al propietario acceder a la recuperación de la posesión.

Palabras claves: desahucio por precario; ignorados ocupantes; okupas; tutela judicial efectiva.

El presente caso trata de arrojar luz sobre un problema jurídico que con frecuencia se plantea en las ejecuciones civiles, y es la posibilidad de inscribir determinados inmuebles a favor de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal como consecuencia de la adjudicación a su favor derivada de un procedimiento de apremio. Si la comunidad de propietarios en régimen de comunidad horizontal ostenta un crédito contra un propietario del propio régimen o contra un tercero, le asiste la facultad de instar judicialmente su cumplimiento y, en vía de apremio, de instar la traba de cualesquiera bienes del deudor, así como su enajenación vía subasta e, incidentalmente, su adjudicación e inscripción en el Registro de la Propiedad. No existe motivo alguno para hacer de peor condición al acreedor comunidad en régimen de propiedad horizontal que a cualquier otro si, como ocurre en el supuesto de hecho, en la subasta de los bienes trabados no existe postura alguna que supere la cantidad a que se refiere el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Palabras claves: comunidad de propietarios; propiedad horizontal; la comunidad como titular registral; apremio.

La existencia de vicios determinantes de ruina puede determinar el ejercicio de la acción de responsabilidad civil por vicios, que puede ser interpuesta por los contratantes que suscribieron los contratos, si bien no puede desconocerse la jurisprudencia del Tribunal Supremo que otorga legitimación activa al presidente de la comunidad cuando ha sido apoderado al efecto por los propietarios afectados y además afecta también a elementos comunes. Un amplio apoderamiento al presidente de la comunidad por la junta de propietarios para ejercer las acciones que procedan según la ley le permite ejercitar las acciones relativas al incumplimiento contractual, pues no es exigible a una comunidad que refleje en el acta el tipo de acción procesal ejercitable, bastando con que se le confiera autorización para reclamar en nombre de los comuneros, con lo cual el presidente no se extralimita sino que cumple con lo encomendado por los comuneros, de forma expresa y diáfana. Estimar un recurso contra la falta de legitimación pasiva acordado por la Audiencia permitiría al Tribunal Supremo que conociera el recurso de casación que se interpusiera sobre el mismo sin vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva, ya que su intervención sería equivalente a la de un órgano de apelación al mantenerse los mismos fundamentos esgrimidos en la segunda instancia.

Palabras claves: ordenación de la edificación; vicios y defectos constructivos; comunidad de propietarios; acción de responsabilidad contractual; legitimación activa.

El presente caso trata de poner de manifiesto las consecuencias jurídicas que para el comprador de una vivienda en régimen de cooperativa puede tener el hecho de haber reclamado los importes abonados de forma errónea, ante la imposibilidad de construcción de su vivienda. La normativa protectora de los cooperativistas de vivienda estableció la obligatoriedad de que las cantidades dadas a cuenta se hallaran adecuadamente protegidas y aseguradas para hacer frente a la eventual contingencia de la no construcción de la vivienda; ahora bien, el cooperativista demandante ha de reclamar todo lo entregado en una sola demanda en la cual debe integrar la totalidad de lo entregado a cuenta, pues de no ser así, puede ser estimada la concurrencia de la excepción de cosa juzgada material. A efectos de litispendencia y de cosa juzgada, los hechos y los fundamentos jurídicos aducidos en un litigio se considerarán los mismos que los alegados en otro juicio anterior si hubiesen podido alegarse en este, sin que sea admisible reservar su alegación para un proceso ulterior. Todos los hechos y fundamentos jurídicos que pudieron alegarse en el primer proceso quedan comprendidos de derecho bajo la cosa juzgada, aunque de hecho no fuesen juzgados por haber sido omitidos inconsciente o deliberadamente y no pueden ser eficaces como elementos nuevos en un proceso ulterior.

Palabras claves: cosa juzgada material; error procesal; preclusión de alegaciones.

El presente caso incide sobre el papel jurídico que desarrolla en nuestro ordenamiento la fianza que el arrendatario de un contrato de arrendamientos urbanos ha de prestar como parte de sus obligaciones preceptivas a la hora de la firma del contrato. Esa fianza, que con carácter general le ha de ser devuelta al propio inquilino, tiene que responder únicamente de los incumplimientos contractuales en que haya podido incurrir el propio arrendatario, pero no debe responder de cualesquiera otros conceptos ajenos a las responsabilidades contractuales. Es frecuente que el arrendador del contrato se resista a la devolución de la fianza argumentando determinados incumplimientos contractuales que realmente son ajenos a la verdadera naturaleza del arrendamiento que ha finalizado. No sirve cualquier incumplimiento contractual para dar cobertura a la conducta injustificada del propietario que se niega a devolver la fianza al amparo de motivos que no existen como tales en la norma, y cuyo cumplimiento depende de su sola voluntad. Este caso intenta mostrar cuál es la solución que nuestros tribunales dan a estas situaciones y su régimen jurídico en la actualidad.

Palabras claves: arrendamientos urbanos; arrendamiento de local; fianza arrendaticia; incumplimiento contractual.

La Convención de Nueva York sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad de 2008 configura un sistema dirigido a hacer efectivos los derechos de las personas con discapacidad y así promover, proteger y asegurar el goce pleno y en condiciones de igualdad de todos los derechos humanos y libertades fundamentales por todas las personas con discapacidad, y promover el respeto de su dignidad inherente. Por tanto, con el fin de hacer efectivo este objetivo, los Estados deben asegurar que en todas las medidas relativas al ejercicio de la capacidad se proporcionen salvaguardias adecuadas y efectivas para impedir los abusos. En particular, las salvaguardias deben ser proporcionadas al grado en que dichas medidas afecten a los derechos e intereses de las personas. La modificación de la capacidad de obrar de cualquier persona ha de ir necesariamente unida a la determinación de las habilidades que tenga, de manera que puedan concretarse aquellos aspectos respecto de los que necesita asistencia, ayuda o representación, y establecer un «traje a medida» adaptado a las peculiaridades de cada persona afectada, y poder determinar el mecanismo de protección correspondiente, ya sea tutela ya curatela, a través del procedimiento de modificación de la capacidad regulado, que no son contrarios a la Convención, como ha declarado la jurisprudencia.

Palabras claves: tutela o curatela y capacidad de obrar.

El presente caso trata de poner de manifiesto los problemas prácticos que en nuestros días se originan en el supuesto de pensionistas o asalariados que tienen unos ingresos regulares elevados como pensión de jubilación, y que tienen varios acreedores en diferentes juzgados con pretensiones de cobrar de la misma pensión. La doctrina sobre la aplicabilidad del mínimo legal de subsistencia previsto en la ley, para los casos de varios embargos decretados sobre la misma pensión, determina dos posiciones defendibles: la de que ambos embargos deben hacerse efectivos de forma simultánea reduciendo doblemente la pensión, dada su elevada cuantía, y la de que ambas deudas deben cobrarse de forma sucesiva, y finalizado el cobro de un crédito, iniciar la retención por el siguiente, para respetar el mínimo legal de subsistencia al que hemos aludido. Igualmente se expone la doctrina jurisprudencial más consolidada en esta materia.

Palabras claves: pensión de jubilación y embargos sucesivos o simultáneos.

El presente caso trata de poner de manifiesto los efectos jurídicos derivados de la falta de inscripción del arrendamiento en el Registro de la propiedad. Inscripción del decreto de adjudicación de la finca ocupada por terceras personas en una ejecución hipotecaria. Del auto de adjudicación resulta que la finca está ocupada sin que esté determinado si la ocupación se apoya en un contrato de arrendamiento o en algún otro título, si lo hubiere. Y en cualquier caso, en el supuesto de que exista un arrendamiento no consta inscrito en el Registro de la Propiedad. En consecuencia, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesaria la notificación al arrendatario en forma fehaciente de la decisión de vender la finca arrendada, prevista en el artículo 25 de la LAU. No puede pretenderse por el registrador denegar la inscripción del decreto de adjudicación si el arrendamiento no estaba inscrito en el Registro de la propiedad a su cargo.

Palabras claves: decreto de adjudicación hipotecaria, arrendamiento urbano, inscripción registral y derecho del arrendador: extinción.

El presente caso trata de arrojar algo de luz acerca de los problemas que surgen en la práctica diaria a la hora de delimitar cuál es el juzgado competente para decidir acerca de las ejecuciones hipotecarias sobre un bien titularidad de una empresa concursada, cuando la hipoteca se constituyó estando el concurso en fase de convenio aprobado y con posterioridad se acuerda abrir la fase de liquidación por incumplimiento de convenio. La ejecución hipotecaria se está tramitando ante un Juzgado de 1.ª Instancia ordinario y es el Juzgado de lo Mercantil quien aprobó el convenio de acreedores con una sentencia; pero habiendo sido incumplido el convenio, se ha decretado por el Juzgado de lo Mercantil la apertura de la fase de liquidación. Se trata de determinar en este caso en qué medida esa ejecución hipotecaria se ve afectada por la apertura de la liquidación para poder ser sustanciada con normalidad, o dicho de otro modo, si el Juzgado de 1.ª Instancia pierde su competencia para cualquiera de los trámites hipotecarios, o si la mantiene pero condicionadamente a que el Juzgado de lo Mercantil declare que el bien hipotecado es necesario para la continuidad de la actividad empresarial o profesional.

Palabras claves: concurso de acreedores, ejecución hipotecaria, convenio y liquidación por incumplimiento de convenio.