Doctrina Registral

En su resolución de 11 de junio de 2013, la Dirección General de los Registros y del Notariado, se pronuncia sobre la negativa del Registrador de la Propiedad a inscribir una escritura pública de declaración de obra nueva de edificación antigua –de más de cincuenta y dos años, según consta en certificación expedida por arquitecto técnico incorporada a la escritura-, dándose la circunstancia de que, según resulta del Registro, la finca actualmente es atravesada por una carretera autonómica y, por otro lado, la misma finca se encuentra afectada parcialmente por servidumbre de protección que establece la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, lo cual consta en el folio de la finca en virtud de certificación expedida por el jefe del Servicio Provincial de Costas. El registrador niega la inscripción por entender que el acceso tabular de la obra nueva declarada no es posible por la vía del artículo 20.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo como consecuencia del carácter parcialmente demanial de la finca y de su afectación a la citada servidumbre de protección del dominio público marítimo terrestre.

Se publica este mes en el BOE dos instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de diferente calado; una relativa al cambio de nombre y apellidos y otra relativa a la adquisición de nacionalidad por residencia.

La primera, de 25 de junio, sobre los supuestos a los que se aplica el artículo 217 del Reglamento del Registro Civil, señala que el Reglamento tras detallar los diferentes procedimientos de cambio de nombres y apellidos en los artículos 205 a 215, contiene una Subsección Sexta titulada «Reglas comunes de los expedientes de cambio»; y concretamente en su art. 217, su último inciso se refiere a las comunicaciones que ha de realizar el Encargado competente para la inscripción de cualquier acto que implique cambio de nombre o apellidos. Los destinatarios de estas comunicaciones serán obligatoriamente la Dirección General de la Policía y el Registro Central de Penados y Rebeldes.

La Dirección General de los Registros y del Notariado aborda en la Resolución de 9 de mayo de 2013 la cuestión de si el requerimiento de pago llevado a cabo en el lugar señalado en la inscripción de hipoteca, pero en persona que no es ninguna de las señaladas en el Reglamento Hipotecario, permite considerar realizada la diligencia o por el contrario aboca al archivo del expediente.

Los antecedentes del caso se refieren a los infructuosos intentos de una entidad financiera, acreedora hipotecaria de una sociedad mercantil, o más bien del notario actuante, de notificar a la deudora hipotecaria la subasta notarial del inmueble tras su impago. Del acta notarial se desprende que fueron dos los intentos de requerir de pago al deudor, realizados por dos Notarios distintos en el domicilio señalado a tal efecto, arrojando ambos idéntico resultado: tras ser atendidos por una de las personas que allí se encuentran, son informados de que la mercantil deudora ya no tiene su domicilio en ese lugar, sin que pueda hallarse otro distinto en el propio Registro Mercantil. Intentado pues sin éxito el requerimiento de pago y posteriores trámites, se procede a la subasta, tras lo cual el Registrador rechaza inscribir la adjudicación basando su calificación en la invalidez del requerimiento practicado, al no haberse entendido con ninguna de las personas previstas en el artículo 326 c del Reglamento Hipotecario.

En la Resolución de 12 de abril de 2013, la Dirección General de los Registros y del Notariado revoca la calificación de una registradora mercantil, la cual, al presentársele para su inscripción la escritura en la que consta la transmisión de participaciones sociales de una sociedad de responsabilidad limitada profesional, la calificó negativamente, alegando que resultaba necesario que los nuevos socios profesionales declarasen que no concurre en ellos causa de incompatibilidad para el ejercicio de la profesión y que no han sido inhabilitados en virtud de resolución judicial o corporativa.

La Dirección General de los Registros y del Notariado, en su resolución de 1 de abril de 2013, se pronuncia sobre la negativa del registrador de la propiedad de Alicante nº 3 a exhibir los libros relativos a todas las inscripciones de determinadas fincas registrales reseñadas en un lista aportada por la solicitante, propietaria, según ella misma afirma, por herencia de su padre en proindivisión, de dichas fincas, que junto con otras fincas integran el acervo hereditario de los bienes dejados al fallecimiento de la abuela de la compareciente, pendiente aún de liquidación y adjudicación entre todos sus herederos legítimos.

La resolución de 11 de febrero de 2013, dictada por la Dirección General de los Registros y del Notariado en respuesta al recurso planteado por una sociedad anónima contra la calificación registral negativa de un acuerdo social, consistente en la creación de la página web de la sociedad, da solución al problema de las sociedades cuyos estatutos no se hayan adecuado aún a las posibilidades que las nuevas tecnologías ofrecen.

Tal es la conclusión que alcanza la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 23 de octubre de 2012. La resolución se emite ante la negativa del Registrador de la propiedad de Mazarrón a inscribir una modificación en los estatutos de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, consistente en vedar el acceso a los propietarios que, bien no contribuyan, bien no se hallen al corriente de pago de las cuotas de la comunidad, a determinadas zonas comunes, concretamente a la piscina y a las pistas de tenis.

La Dirección General, tras analizar las bases sobre las que se sustenta la propiedad horizontal y su régimen jurídico en los fundamentos segundo y tercero, entra de lleno en la cuestión de fondo en el cuarto, y así, razona que la Ley de Propiedad Horizontal, en caso de impago de las cuotas de comunidad, prevé consecuencias, cuya regulación recogen normas imperativas, que consisten en privilegios y limitaciones, como la afección real del piso a los gastos de la anualidad corriente y la anterior, o la suspensión del derecho de voto, o un procedimiento especial para su cobro. Pero el carácter imperativo de estas disposiciones, que, necesariamente, ha de implicar la imposibilidad de modificar los mandatos en ellas contenidos por vía convencional, no excluye sin embargo que la voluntad negocial establezca previsiones paralelas y complementarias a las en ellas previstas, que no sólo no pueden considerarse contrarias a tales previsiones sino coherentes con la finalidad del legislador de que cada copropietario contribuya al pago de los elementos comunes para no perjudicar a los demás, que entre tanto, tendrían que suplir con su propio patrimonio la falta de pago del propietario moroso. La especialidad de la propiedad horizontal radica precisamente en que junto a la propiedad privativa existe una comunidad sobre los elementos comunes que exige la contribución a su mantenimiento por todos los copropietarios.

En relación con el lugar de celebración de los matrimonios civiles, en los casos en que los contrayentes hayan manifestado su voluntad de que la autorización del matrimonio se realice por el Alcalde o Concejal de la misma población correspondiente al Juez Encargado o de Paz que, correspondiendo al domicilio de cualquiera de los contrayentes, haya realizado la instrucción registral del expediente, la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de enero de 1995 se limitaba a establecer en su directriz segunda que el Alcalde, a la vista de la relación de los datos relativos a los contrayentes remitidos por el órgano registral que instruyó el expediente previo, «fijará día y hora para la ceremonia, la cual deberá celebrarse en el local del Ayuntamiento debidamente habilitado para este fin».

En una escueta pero contundente resolución recién publicada, la Dirección General de los Registros y del Notariado hace tal afirmación al dirimir un recurso, planteado contra la negativa del Registrador Mercantil a inscribir las cuentas presentadas por una sociedad anónima, cuyo origen se encuentra en el siguiente defecto, manifestado en la preceptiva calificación, que impide la práctica del asiento solicitado, literalmente, “Debe incorporarse a la certificación la identidad de los miembros del Consejo de Administración que no firmaron las cuentas (ART. 366 RRM)”.

Así pues, la cuestión, tal y como la delimita el órgano directivo, se centra en dilucidar si la certificación del acuerdo de la Junta general de aprobación de las cuentas debe identificar, en caso de que falte la firma de alguno, a los administradores que se abstuvieron de hacerlo y la causa de esta abstención.

En Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de diciembre, se establece que la determinación de si el convenio regulador aprobado judicialmente constituye o no título hábil para la inscripción de los actos realizados en el mismo, está sometido a la calificación registral, porque la clase de título inscribible afecta a los obstáculos derivados de la legislación del Registro, que prevé diferentes clases de documentos públicos en consonancia con cada uno de los actos inscribibles, sin que sean documentos intercambiables sino que cada uno de ellos está en consonancia con la naturaleza del acto que se contiene en el correspondiente documento y con la competencia y congruencia según el tipo de transmisión de que se trate.

En el supuesto de vivienda familiar de la que son titulares los cónyuges por mitad y pro indiviso, es suficiente el convenio regulador por tratarse principalmente de un convenio con causa familiar que deriva directamente de la nueva situación del matrimonio.