Doctrina Registral

El supuesto de hecho al que da respuesta esta Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 18 de septiembre de 2013, puede sintetizarse del siguiente modo:

Mediante escritura pública otorgada ante notario de Madrid, se adjudica determinada finca registral sin más cargas, gravámenes y asientos que los anteriores a la hipoteca, solicitando al mismo tiempo al registrador la cancelación de la inscripción de la hipoteca y de todos los asientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en el Registro de la Propiedad con posterioridad a ella, según el artículo 236 l.3 del Reglamento Hipotecario. Un mes antes, por petición en instancia del Notario autorizante de la escritura mencionada, se expidió certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca concluido en la repetida escritura, según consta por nota al margen; y, finalmente, pocos días antes de otorgarse la escritura de adjudicación, se practicó, como medida cautelar, anotación de demanda, sobre nulidad de la hipoteca que se ejecuta.

Presentada en el Registro de la Propiedad la relacionada escritura de adjudicación, el Registrador inscribe la adjudicación y cancela las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada, sin embargo, no cancela la anotación de demanda de nulidad de la hipoteca, señalando que no se cancelará sino en virtud de mandamiento judicial, pues si esto es válido para un procedimiento ejecutivo judicial, con mayor motivo lo será para el extrajudicial, ya que la escritura pública no tiene la fuerza ni eficacia de una resolución judicial.

La resolución de 9 de julio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), parte del siguiente supuesto de hecho:

Un Juzgado de Primera Instancia e Instrucción dicta sentencia de divorcio, en la que se aprueba un convenio regulador en el que, entre otros efectos, se atribuye el uso de la vivienda familiar a los hijos junto con la madre, que convivirá con ellos. Se da en el caso la circunstancia de que la madre es titular de la totalidad y del pleno dominio de la finca de referencia. Presentado testimonio de la sentencia para su inscripción, el registrador en su calificación, niega el acceso al registro al mencionado derecho de uso, pues entiende que ya queda incluido en el pleno dominio.

En su resolución de 11 de junio de 2013, la Dirección General de los Registros y del Notariado, se pronuncia sobre la negativa del Registrador de la Propiedad a inscribir una escritura pública de declaración de obra nueva de edificación antigua –de más de cincuenta y dos años, según consta en certificación expedida por arquitecto técnico incorporada a la escritura-, dándose la circunstancia de que, según resulta del Registro, la finca actualmente es atravesada por una carretera autonómica y, por otro lado, la misma finca se encuentra afectada parcialmente por servidumbre de protección que establece la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, lo cual consta en el folio de la finca en virtud de certificación expedida por el jefe del Servicio Provincial de Costas. El registrador niega la inscripción por entender que el acceso tabular de la obra nueva declarada no es posible por la vía del artículo 20.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo como consecuencia del carácter parcialmente demanial de la finca y de su afectación a la citada servidumbre de protección del dominio público marítimo terrestre.

Se publica este mes en el BOE dos instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de diferente calado; una relativa al cambio de nombre y apellidos y otra relativa a la adquisición de nacionalidad por residencia.

La primera, de 25 de junio, sobre los supuestos a los que se aplica el artículo 217 del Reglamento del Registro Civil, señala que el Reglamento tras detallar los diferentes procedimientos de cambio de nombres y apellidos en los artículos 205 a 215, contiene una Subsección Sexta titulada «Reglas comunes de los expedientes de cambio»; y concretamente en su art. 217, su último inciso se refiere a las comunicaciones que ha de realizar el Encargado competente para la inscripción de cualquier acto que implique cambio de nombre o apellidos. Los destinatarios de estas comunicaciones serán obligatoriamente la Dirección General de la Policía y el Registro Central de Penados y Rebeldes.

La Dirección General de los Registros y del Notariado aborda en la Resolución de 9 de mayo de 2013 la cuestión de si el requerimiento de pago llevado a cabo en el lugar señalado en la inscripción de hipoteca, pero en persona que no es ninguna de las señaladas en el Reglamento Hipotecario, permite considerar realizada la diligencia o por el contrario aboca al archivo del expediente.

Los antecedentes del caso se refieren a los infructuosos intentos de una entidad financiera, acreedora hipotecaria de una sociedad mercantil, o más bien del notario actuante, de notificar a la deudora hipotecaria la subasta notarial del inmueble tras su impago. Del acta notarial se desprende que fueron dos los intentos de requerir de pago al deudor, realizados por dos Notarios distintos en el domicilio señalado a tal efecto, arrojando ambos idéntico resultado: tras ser atendidos por una de las personas que allí se encuentran, son informados de que la mercantil deudora ya no tiene su domicilio en ese lugar, sin que pueda hallarse otro distinto en el propio Registro Mercantil. Intentado pues sin éxito el requerimiento de pago y posteriores trámites, se procede a la subasta, tras lo cual el Registrador rechaza inscribir la adjudicación basando su calificación en la invalidez del requerimiento practicado, al no haberse entendido con ninguna de las personas previstas en el artículo 326 c del Reglamento Hipotecario.

En la Resolución de 12 de abril de 2013, la Dirección General de los Registros y del Notariado revoca la calificación de una registradora mercantil, la cual, al presentársele para su inscripción la escritura en la que consta la transmisión de participaciones sociales de una sociedad de responsabilidad limitada profesional, la calificó negativamente, alegando que resultaba necesario que los nuevos socios profesionales declarasen que no concurre en ellos causa de incompatibilidad para el ejercicio de la profesión y que no han sido inhabilitados en virtud de resolución judicial o corporativa.

La Dirección General de los Registros y del Notariado, en su resolución de 1 de abril de 2013, se pronuncia sobre la negativa del registrador de la propiedad de Alicante nº 3 a exhibir los libros relativos a todas las inscripciones de determinadas fincas registrales reseñadas en un lista aportada por la solicitante, propietaria, según ella misma afirma, por herencia de su padre en proindivisión, de dichas fincas, que junto con otras fincas integran el acervo hereditario de los bienes dejados al fallecimiento de la abuela de la compareciente, pendiente aún de liquidación y adjudicación entre todos sus herederos legítimos.

La resolución de 11 de febrero de 2013, dictada por la Dirección General de los Registros y del Notariado en respuesta al recurso planteado por una sociedad anónima contra la calificación registral negativa de un acuerdo social, consistente en la creación de la página web de la sociedad, da solución al problema de las sociedades cuyos estatutos no se hayan adecuado aún a las posibilidades que las nuevas tecnologías ofrecen.

Tal es la conclusión que alcanza la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 23 de octubre de 2012. La resolución se emite ante la negativa del Registrador de la propiedad de Mazarrón a inscribir una modificación en los estatutos de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, consistente en vedar el acceso a los propietarios que, bien no contribuyan, bien no se hallen al corriente de pago de las cuotas de la comunidad, a determinadas zonas comunes, concretamente a la piscina y a las pistas de tenis.

La Dirección General, tras analizar las bases sobre las que se sustenta la propiedad horizontal y su régimen jurídico en los fundamentos segundo y tercero, entra de lleno en la cuestión de fondo en el cuarto, y así, razona que la Ley de Propiedad Horizontal, en caso de impago de las cuotas de comunidad, prevé consecuencias, cuya regulación recogen normas imperativas, que consisten en privilegios y limitaciones, como la afección real del piso a los gastos de la anualidad corriente y la anterior, o la suspensión del derecho de voto, o un procedimiento especial para su cobro. Pero el carácter imperativo de estas disposiciones, que, necesariamente, ha de implicar la imposibilidad de modificar los mandatos en ellas contenidos por vía convencional, no excluye sin embargo que la voluntad negocial establezca previsiones paralelas y complementarias a las en ellas previstas, que no sólo no pueden considerarse contrarias a tales previsiones sino coherentes con la finalidad del legislador de que cada copropietario contribuya al pago de los elementos comunes para no perjudicar a los demás, que entre tanto, tendrían que suplir con su propio patrimonio la falta de pago del propietario moroso. La especialidad de la propiedad horizontal radica precisamente en que junto a la propiedad privativa existe una comunidad sobre los elementos comunes que exige la contribución a su mantenimiento por todos los copropietarios.

En relación con el lugar de celebración de los matrimonios civiles, en los casos en que los contrayentes hayan manifestado su voluntad de que la autorización del matrimonio se realice por el Alcalde o Concejal de la misma población correspondiente al Juez Encargado o de Paz que, correspondiendo al domicilio de cualquiera de los contrayentes, haya realizado la instrucción registral del expediente, la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de enero de 1995 se limitaba a establecer en su directriz segunda que el Alcalde, a la vista de la relación de los datos relativos a los contrayentes remitidos por el órgano registral que instruyó el expediente previo, «fijará día y hora para la ceremonia, la cual deberá celebrarse en el local del Ayuntamiento debidamente habilitado para este fin».