Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Arrendamiento rústico inscrito después de la hipoteca. Una de las consecuencias directas del procedimiento de ejecución hipotecaria es la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento. De hecho, esta eficacia cancelatoria alcanza también a las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca o cualesquiera otras que no se basen en alguno de los supuestos que puedan determinar la suspensión de la ejecución, siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. Es a la vista de este principio general de purga de titularidades y cargas posteriores como hay que analizar los preceptos de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Mermar la eficacia de la hipoteca en cuanto a la purga de las cargas y derechos inscritos con posterioridad supone desvalorizar su función de garantía, pues deja en manos del hipotecante la posibilidad de disminuir el valor del bien hipotecado gravándolo con arrendamientos que van a quedar exentos de dicha purga.

Registro Mercantil. Negativa a inscribir acuerdos sociales. Sociedad que incluye en su objeto actividades referidas a servicios profesionales sin haberse adaptado a la Ley 2/2007. En los supuestos en que en los estatutos sociales se haga referencia a determinadas actividades que puedan constituir el objeto, bien de una sociedad profesional, con sujeción a su propio régimen, bien de una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación, debe exigirse para dar «certidumbre jurídica» la declaración expresa de que se trata de una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación, de tal modo que, a falta de esa expresión concreta, deba entenderse que en aquellos supuestos se esté en presencia de una sociedad profesional sometida a la Ley imperativa 2/2007, de 15 de marzo. No obstante, si tal exigencia está plenamente justificada en el momento de constitución de la sociedad –o modificación del objeto social–, debe actuarse con mayor cautela por el registrador Mercantil a la hora de apreciar el incumplimiento de la disposición transitoria primera de la Ley 2/2007 y practicar en consecuencia la cancelación de la hoja registral.

Registro de la Propiedad. Denegación de inscripción de testimonio de sentencia. Adquisición de vivienda por prescripción extraordinaria. No justificación de la presentación del documento en la oficina liquidadora. El registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos, no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la Administración Tributaria ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquél consideró aplicable, de modo que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral.

Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva terminada de una vivienda unifamiliar de autopromotor. Exigencia del libro del edificio. Revisión de la doctrina tras la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015. La doctrina que esta Dirección General ha venido manteniendo sobre la exigencia del libro del edificio señala, resumidamente, que no se pretende tutelar el interés del promotor, sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y, precisamente por ello, carece de justificación imponerla cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma. Ahora se estima su revisión, consecuencia de los cambios introducidos por la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en el que se modifica el artículo 202 y se añade un requisito a efectos de inscripción para las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio.

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Extravío del Libro de Actas. Solicitud por la Presidenta de la comunidad de cancelación de la diligencia de expedición del libro, hecha por el administrador autorizado por la junta, y de admisión de nuevo libro de actas, para ser cumplimentado su diligenciado y sellado. El artículo 415 del Reglamento Hipotecario se refiere a la acreditación de la denuncia de sustracción de libro de actas anterior, como medio de permitir la legalización de un libro nuevo sin que se aporte el anterior. Procedió correctamente el registrador al legalizar el libro de actas pues actuó conforme a lo dispuesto en el artículo 415.1.ª del Reglamento Hipotecario. La nota marginal de legalización del libro de actas que se extendió, una vez practicada, quedó bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo sus efectos mientras no se declare su invalidez en los términos establecidos en la ley, entre los que no se encuentra el recurso gubernativo. La recurrente solicita se legalice un nuevo libro de actas, lo que pone de manifiesto la existencia de un evidente conflicto en la comunidad de propietarios, con referencia a la falta de legitimidad y documentación falsa aportada con anterioridad.

Registro de la Propiedad. Inmatriculación vía artículo 205 LH tras su reforma por Ley 13/2015. Escritura de adjudicación de herencia, acompañada del título de adquisición del causante. Falta de transcurso de un año entre las fechas del otorgamiento de los títulos. La diferencia esencial tras la reforma del artículo 205 de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015 no se encuentra tanto en la necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia, aunque no expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba implícita en ella, como reiteradamente han considerado doctrina y jurisprudencia, sino que radica en los dos requisitos -forma documental y momento temporal- exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad. En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta cualquier medio de acreditación fehaciente, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar la previa adquisición que el título público. Y en cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa adquisición por el ahora transmitente, antes no se exigía ninguna antelación mínima con respecto a la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador.

Registro de la Propiedad. Solicitud de cancelación de una condición resolutoria por caducidad ex artículo 82 LH. Falta de acreditación del pago, exención o no sujeción a impuestos. Calificación. Recursos. Legitimación notarial. Instancia privada. En sentido amplio, la calificación registral abarca varios momentos sucesivos: en un primer momento, el registrador ha de calificar y decidir si practica o no el asiento de presentación en el Libro Diario de operaciones; en un segundo momento, a continuación del anterior, ha de calificar si concurre o no alguna causa legal por la que deba suspenderse la calificación sobre el fondo del documento; y finalmente, pero siempre dentro del plazo legal para ello, ha de calificar en su plenitud y de manera global y unitaria el documento presentado a fin de decidir si procede o no practicar los asientos correspondientes en los libros de inscripciones. Aunque tradicionalmente el término «calificación registral» se ha empleado para referirse a la tercera y última de las decisiones registrales indicadas, o calificación en sentido propio, no cabe duda de que también las dos primeras son auténticos casos de calificación registral en la medida en que deniegan o dilatan motivadamente acceder a la pretensión del presentante del documento. Y, por tanto, también esos otros supuestos de calificación registral negativa han ser susceptibles de recurso, para evitar la indefensión. En aquellos casos en que el documento presentado es una simple instancia privada, resulta conceptualmente excluida la posibilidad de que un documento privado esté autorizado por un notario, y así, cuando un notario, en su condición de tal, recurre contra la nota que suspende la calificación de un documento privado, es forzoso concluir con carácter general que, como tal notario, carece de legitimación legal para la interposición del presente recurso. Sin embargo, en el caso aquí analizado el notario recurrente es precisamente una de las dos personas que firmó la instancia privada solicitando la cancelación de la condición resolutoria. Por tanto, sí que resulta interesado y por tanto legitimado para recurrir, si bien su legitimación no deriva de su condición de notario, sino de su condición de firmante de la instancia.

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Renuncia hereditaria pura y simple. Sustitución del renunciante por sus herederos. Irrevocabilidad. Escritura posterior de rectificación de error en el consentimiento en la que renuncia en favor de sus coherederos. La aceptación y repudiación de la herencia, una vez hechas, son irrevocables y no podrán ser impugnadas sino cuando adoleciesen de algunos de los vicios que anulan el consentimiento, o apareciese un testamento desconocido. Por otro lado, la Ley del Notariado admite las adiciones y apostillas que salven el fin del documento notarial con la aprobación expresa y firma de los otorgantes que deban suscribir el documento. Para que el error invalide el consentimiento deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo. En el caso, la intención del renunciante y el motivo esencial de la renuncia fue el de trasladar la herencia a los otros herederos y no el de desentenderse de ella, por lo que estamos ante una renuncia traslativa y no abdicativa. En cualquier caso, no es incompatible el principio de irrevocabilidad de la aceptación y renuncia de la herencia con la posibilidad de subsanación de una manifestación hecha en ese sentido, siempre y cuando la segunda no encubra una revocación de la renuncia y no se perjudiquen derechos de terceros o expectativas generadas a favor de los mismos. En este expediente, la rectificación se ha producido con una dilación en el tiempo más que suficiente -veinte meses- para producir expectativas a los llamados como sustitutos del renunciante, máxime cuando el primer documento accedió al Registro, donde se advirtió del error en la manifestación de la renuncia.

Registro de la Propiedad. Estipulaciones contenidas en un convenio regulador de los efectos de un divorcio. Matrimonio contraído siendo ambos cónyuges extranjeros, tras lo cual uno de ellos se nacionaliza español. Los hechos que afectan a españoles, aunque hayan acaecido antes de adquirir la condición de tales, son inscribibles en el Registro Civil español, siempre que se cumplan los requisitos en cada caso exigidos. Al estar la interesada domiciliada en España, la competencia para decidir la inscripción corresponde al Registro Civil Central y el asiento ha de practicarse, bien a partir de una certificación del Registro extranjero expedida por autoridad o funcionario competente del lugar de celebración, bien mediante expediente en el que se acreditará debidamente la celebración en forma del matrimonio y la inexistencia de impedimentos. Por tal motivo, y teniendo en cuenta que se trata de la aprobación de un convenio regulador dentro de un procedimiento de divorcio, no deja de causar extrañeza que el mismo se hubiera tramitado sin que previamente se hubiera acreditado la existencia del vínculo matrimonial como se deduce de la diligencia de ordenación del letrado de Administración de Justicia que ante la falta de constancia del matrimonio, se requiere a las partes a fin de presentar certificación de la anotación del matrimonio en el Registro Civil correspondiente en el plazo de veinte días, bajo apercibimiento de no tener validez el divorcio decretado. En definitiva, y como no puede ser de otra manera, la firmeza de la sentencia de divorcio y aprobación del convenio regulador está sometida a lo que es presupuesto esencial para que pueda tener efecto, que no es otro que la existencia del vínculo matrimonial.

Registro de la Propiedad. Inmueble adquirido por matrimonio formado por ruso y ucraniana sujetos a régimen económico-matrimonial ucraniano. Manifestación del esposo, con el consentimiento de la esposa, de que el bien se ha adquirido con dinero privativo. A las relaciones patrimoniales entre cónyuges les es de aplicación la norma de conflicto establecida en la ley estatal. Esta norma hoy en día está constituida por los párrafos segundo y tercero del artículo 9 del Código Civil, como especialidad del párrafo primero del mismo artículo. Sin embargo, ha de tenerse presente la entrada en vigor del Reglamento (UE) número 2016/1103, de 24 de junio de 2016, por el que se establece una cooperación reforzada en el ámbito de la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones en materia de regímenes económicos-matrimoniales en el que España participa entre diecisiete Estados miembros y que será aplicable a partir del día 29 de enero de 2019, conforme a la tradicional diferencia entre entrada en vigor y aplicación, momentos a los que se refiere el artículo 70 de la norma europea.