Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Agrupación de fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Necesidad de licencia. La exigencia de autorización administrativa para este tipo de actos, es decir, la creación de un nuevo elemento privativo por vía de segregación, agregación o división de otro preexistente, no sólo se impone en el artículo 10.3 b) de la Ley sobre propiedad horizontal, sino que encontró también reflejo en el artículo 17.6 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, referido a los actos de constitución o modificación de conjuntos inmobiliarios, habiendo sido redactados ambos preceptos por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, si bien el vigente artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, acota sus disposiciones a la constitución o modificación del complejo inmobiliario privado «del tipo de los regulados como regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal».

Registro de la Propiedad. Procedimiento de ejecución de títulos judiciales. Inmueble que no es vivienda habitual. Subasta desierta. Adjudicación al ejecutante por la cantidad debida por todos los conceptos. El legislador no ha tenido la precisión y el acierto de prever en el caso de los bienes inmuebles (artículo 671 LEC) una norma similar a la que sí se establece para los muebles el artículo 651. Ello no implica que deba hacerse una interpretación puramente literal del artículo 671. Más bien al contrario, el contenido del artículo 651 permite entender cuál es el verdadero espíritu y finalidad de las normas que regulan la adjudicación de una finca en el procedimiento de apremio cuando la subasta ha quedado desierta. Otra muestra de que el legislador ha querido respetar este equilibrio de intereses en el procedimiento de subasta se puede observar en lo establecido en el artículo 670 para el caso de que existieran postores que concurran a la subasta.

Registro de la Propiedad. Novación y ampliación de préstamo hipotecario. Determinación de la cifra de responsabilidad hipotecaria por intereses, intereses de demora y costas y gastos. En las hipotecas otorgadas a partir de la entrada en vigor de la Ley 41/2007 -el 9 de diciembre de 2007-, las partes, ante un acuerdo de ampliación del capital, podrán, aun existiendo titulares de derechos inscritos con rango posterior, optar, sin perder el de la hipoteca inscrita, entre utilizar la posible recarga existente no alterando la responsabilidad hipotecaria si en la misma cupiere el nuevo importe concedido, utilizar la posible recarga existente y constituir por el nuevo importe concedido que exceda de la misma una nueva hipoteca, o prescindir de la recarga y constituir directamente una segunda hipoteca. Ahora bien, en los dos últimos supuestos nada impide que, en ausencia de terceros titulares de inscripciones o anotaciones posteriores a la hipoteca cuyo capital es objeto de ampliación (y de la nota marginal a que se refiere el último inciso del artículo 4.3 Ley 2/1994), las partes acuerden el mantenimiento de una única hipoteca en garantía de la obligación única y uniforme que resulta de la modificación, aumentado para ello paralelamente su responsabilidad hipotecaria.

Registro de la Propiedad. Constancia registral de cantidades afectas a gastos de urbanización derivadas de una reparcelación y fijadas ya caducado el plazo de vigencia de la afección al inscribir el proyecto de equidistribución. La regulación de la inscripción de los actos de naturaleza urbanística y por tanto la de los plazos de duración de los asientos registrales, así como la posibilidad o no de su prórroga, es competencia exclusiva del Estado y, en consecuencia, dichos plazos serán aplicables independientemente de que, como sucede en determinados casos, la legislación autonómica, que es a su vez competente en materia de gestión urbanística, prevea la posibilidad de practicar una nueva afección. El hecho de que las fincas no queden afectas por más de siete años previsiblemente se produce porque el legislador consideró que es un plazo suficiente para la ejecución de la urbanización y para exigir las cantidades correspondientes. Bien es cierto que puede ocurrir y más en situaciones de ralentización de la actividad inmobiliaria como la actual, que dicho plazo resulte insuficiente. Este plazo de caducidad hay que computarlo desde la fecha de inscripción de la afección, si bien dicha cancelación no conlleva la extinción de la obligación legal del propietario de hacer frente a los gastos de urbanización puesto que en tanto que el suelo no haya sido objeto de la completa transformación urbanística está vinculado al pago de los gastos de urbanización por imperativo legal.

Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Arrendamiento rústico inscrito después de la hipoteca. Una de las consecuencias directas del procedimiento de ejecución hipotecaria es la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento. De hecho, esta eficacia cancelatoria alcanza también a las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca o cualesquiera otras que no se basen en alguno de los supuestos que puedan determinar la suspensión de la ejecución, siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. Es a la vista de este principio general de purga de titularidades y cargas posteriores como hay que analizar los preceptos de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Mermar la eficacia de la hipoteca en cuanto a la purga de las cargas y derechos inscritos con posterioridad supone desvalorizar su función de garantía, pues deja en manos del hipotecante la posibilidad de disminuir el valor del bien hipotecado gravándolo con arrendamientos que van a quedar exentos de dicha purga.

Registro Mercantil. Negativa a inscribir acuerdos sociales. Sociedad que incluye en su objeto actividades referidas a servicios profesionales sin haberse adaptado a la Ley 2/2007. En los supuestos en que en los estatutos sociales se haga referencia a determinadas actividades que puedan constituir el objeto, bien de una sociedad profesional, con sujeción a su propio régimen, bien de una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación, debe exigirse para dar «certidumbre jurídica» la declaración expresa de que se trata de una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación, de tal modo que, a falta de esa expresión concreta, deba entenderse que en aquellos supuestos se esté en presencia de una sociedad profesional sometida a la Ley imperativa 2/2007, de 15 de marzo. No obstante, si tal exigencia está plenamente justificada en el momento de constitución de la sociedad –o modificación del objeto social–, debe actuarse con mayor cautela por el registrador Mercantil a la hora de apreciar el incumplimiento de la disposición transitoria primera de la Ley 2/2007 y practicar en consecuencia la cancelación de la hoja registral.

Registro de la Propiedad. Denegación de inscripción de testimonio de sentencia. Adquisición de vivienda por prescripción extraordinaria. No justificación de la presentación del documento en la oficina liquidadora. El registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos, no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la Administración Tributaria ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquél consideró aplicable, de modo que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral.

Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva terminada de una vivienda unifamiliar de autopromotor. Exigencia del libro del edificio. Revisión de la doctrina tras la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015. La doctrina que esta Dirección General ha venido manteniendo sobre la exigencia del libro del edificio señala, resumidamente, que no se pretende tutelar el interés del promotor, sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y, precisamente por ello, carece de justificación imponerla cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma. Ahora se estima su revisión, consecuencia de los cambios introducidos por la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en el que se modifica el artículo 202 y se añade un requisito a efectos de inscripción para las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio.

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Extravío del Libro de Actas. Solicitud por la Presidenta de la comunidad de cancelación de la diligencia de expedición del libro, hecha por el administrador autorizado por la junta, y de admisión de nuevo libro de actas, para ser cumplimentado su diligenciado y sellado. El artículo 415 del Reglamento Hipotecario se refiere a la acreditación de la denuncia de sustracción de libro de actas anterior, como medio de permitir la legalización de un libro nuevo sin que se aporte el anterior. Procedió correctamente el registrador al legalizar el libro de actas pues actuó conforme a lo dispuesto en el artículo 415.1.ª del Reglamento Hipotecario. La nota marginal de legalización del libro de actas que se extendió, una vez practicada, quedó bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo sus efectos mientras no se declare su invalidez en los términos establecidos en la ley, entre los que no se encuentra el recurso gubernativo. La recurrente solicita se legalice un nuevo libro de actas, lo que pone de manifiesto la existencia de un evidente conflicto en la comunidad de propietarios, con referencia a la falta de legitimidad y documentación falsa aportada con anterioridad.

Registro de la Propiedad. Inmatriculación vía artículo 205 LH tras su reforma por Ley 13/2015. Escritura de adjudicación de herencia, acompañada del título de adquisición del causante. Falta de transcurso de un año entre las fechas del otorgamiento de los títulos. La diferencia esencial tras la reforma del artículo 205 de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015 no se encuentra tanto en la necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia, aunque no expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba implícita en ella, como reiteradamente han considerado doctrina y jurisprudencia, sino que radica en los dos requisitos -forma documental y momento temporal- exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad. En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta cualquier medio de acreditación fehaciente, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar la previa adquisición que el título público. Y en cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa adquisición por el ahora transmitente, antes no se exigía ninguna antelación mínima con respecto a la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador.