Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Compra de vivienda con carácter privativo y por mitades indivisas por una pareja de hecho expresamente sometida al régimen de sociedad de gananciales del Código Civil al inscribirse en el Registro de Parejas de Hecho del Gobierno Vasco. Para el Tribunal Supremo, cabe que los convivientes regulen las consecuencias de su estado como prefieran, respetando los límites generales del artículo 1.255 CC; o bien que conductas significativas o de actos con ese mismo carácter patenticen que quieran constituir una sociedad o una comunidad de bienes. El Tribunal Constitucional declara, igualmente, que es consustancial a esa libertad de decisión, adoptada en el marco de la autonomía privada de los componentes de la pareja, el poder gobernarse libremente en la esfera jurídica de ese espacio propio, ordenando por sí mismos su ámbito privado, el conjunto de derechos, facultades y relaciones que ostenten dentro de los límites impuestos por el orden social, ya que la autonomía privada no es una regla absoluta. Así, podrán pactar válidamente que les sean de aplicación las normas que disciplinan, en general, los distintos regímenes económicos matrimoniales, y, en concreto, el de la sociedad de gananciales, bien por remisión a los artículos que regulan dicho régimen económico matrimonial, bien por la adopción de pactos concretos que tradujeran en el convenio entre convivientes las normas de la sociedad de gananciales.

Registro de la Propiedad. Embargo de la cuota ganancial sobre una finca. Exigencia del registrador de disolución previa de la sociedad y adjudicación de la cuota embargada del bien antes de inscribir el decreto de adjudicación. Entre las distintas opciones que, para garantizar el principio de responsabilidad patrimonial universal, existen a la hora de anotar un embargo sobre un bien ganancial en el periodo que media entre la disolución de la sociedad de gananciales y su liquidación, cabe distinguir tres hipótesis diferentes: En primer lugar, el embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, el cual, en congruencia con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial, requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares. En segundo lugar, el embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, embargo que, por aplicación analógica de los artículos 1067 del Código Civil y 42.6 y 46 de la Ley Hipotecaria, puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor. En tercer lugar, el teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal, supuesto que no puede confundirse con el anterior pese a la redacción del artículo 166.1.ª, in fine, del Reglamento Hipotecario, y ello se advierte fácilmente cuando se piensa en la diferente sustantividad y requisitos jurídicos de una y otra hipótesis.

Registro de la Propiedad. Escritura de adjudicación de herencia. Sucesión intestada a la que renuncian los hijos, pero no el cónyuge viudo. Acreditación de la no existencia de otros descendientes o ascendientes. Acta de notoriedad. En el presente supuesto, al haber renunciado a la herencia todos los descendientes de primer grado, serán llamados los nietos de la causante por su derecho propio, sin que haya lugar a representar a los repudiantes, y a falta de estos, los del grado siguiente y en su defecto los ascendientes y por falta de toda esta línea directa, el cónyuge viudo. En consecuencia, es acertada la calificación en el sentido de que es necesario completar el título sucesorio que tras la renuncia de los llamados en primer grado, precisa de una nueva notoriedad que determine quienes son los del grado ulterior vivos o en su caso los ascendientes o en defecto de todos estos, el cónyuge viudo. En la sucesión intestada es la Ley la que defiere, la que determina la vocación o llamamiento y la delación. Y se concreta especialmente, por lo que se refiere al cónyuge viudo, en el artículo 944 del Código Civil, que dice que en defecto de ascendientes y descendientes, y antes que los colaterales, sucederá en todos los bienes del difunto el cónyuge sobreviviente.

Registro de la Propiedad. Extinción de condominio y división horizontal de vivienda unifamiliar. Licencia municipal. Régimen competencial en materia de urbanismo. En el ámbito de la legislación sustantiva madrileña, resulta exigible licencia a efectos de inscripción tanto para la declaración de nuevas construcciones, como para su división horizontal en la medida que suponga una alteración del uso de la edificación para pasar de una vivienda unifamiliar a otra de tipo colectivo, sea en la misma planta o en nuevas plantas. Adicionalmente, también será exigible cuando la división horizontal de las edificaciones se configure de tal modo que puede suponer un acto equiparado a parcelación o a cualesquiera otros actos de división de parcelas o terrenos.

Registro de la Propiedad. Propiedad Horizontal. Transmisiones de elementos privativos posteriores a la adopción de acuerdos. Inoponibilidad al nuevo titular de acuerdos anteriores a su adquisición que en la fecha de la inscripción de su derecho no constaban inscritos. En los supuestos de modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, la misma no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo y ello con independencia de la formulación de los consentimientos en acto colectivo o individualizado. Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos frente a los derechos inscritos, radica en razones de seguridad jurídica del tráfico, para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar.

Registro de la Propiedad. Vendedor representado por quien afirma la vigencia de sus facultades y que no se ha alterado el estado civil ni la capacidad de su representado. Comparecencia posterior de la esposa de este acreditando su defunción horas antes del otorgamiento de la compraventa. Este Centro Directivo no desconoce la posibilidad de que eventual, o hipotéticamente, pudieran existir en el presente caso especiales circunstancias que desembocaran en una decisión de los tribunales de Justicia que privara eventualmente de valor al acto transmisivo. Pero eso sucedería y desplegaría sus efectos en otro ámbito -el judicial-, al margen de la actuación registral, que se desarrolla con parámetros distintos a los propios de un procedimiento contradictorio ante los tribunales. Y de haberse producido la extinción de la representación que sirvió de base al otorgamiento, podrían plantearse (obviamente en sede judicial) interesantes cuestiones que han sido abordadas por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y sobre las que sigue existiendo una nada desdeñable controversia doctrinal.

Registro de la Propiedad. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Fallecida viuda y con una única hija, que otorgó testamento antes de ser incapacitada judicialmente. Sustitución ejemplar. La cuestión central es si el testamento otorgado por la hija sustituida antes de ser judicialmente incapacitada -anterior también al otorgado por la madre sustituyente- impide o no la eficacia de la sustitución ejemplar. Se trata de una cuestión que no está prevista en la regulación del Código Civil, que se limita a establecer que la sustitución ejemplar quedará sin efecto por el testamento del incapacitado hecho durante un intervalo lúcido o después de haber recobrado la razón (artículo 776, párrafo segundo).

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Interpretación de disposiciones testamentarias. Contradicción entre cláusulas. Imprecisiones terminológicas. Más allá de si es acertada la calificación en cuanto a que nos encontramos ante una contradicción o si se trata de una simple imprecisión terminológica en la redacción de una cláusula del testamento, la cuestión que se debate es la de si el heredero puede realizar la interpretación adecuada para solucionar la defectuosa redacción de esta cláusula en el supuesto concreto. En cuanto a quien puede realizar la interpretación de las disposiciones testamentarias, es doctrina general del Centro Directivo que, en principio, la interpretación del testamento corresponde a los herederos, o en su caso al albacea, o en su defecto a la autoridad judicial, y que a falta de datos concluyentes que resulten del testamento, debe prevalecer la interpretación literal de sus cláusulas. Así pues, la interpretación del testamento en caso de colisión de decisión entre los herederos, y a falta de albacea, contador-partidor o cualquier figura designada por el testador para ello, corresponde, en particular, a los tribunales de Instancia.

Registro de la Propiedad. Derecho de uso sobre la vivienda familiar recogido en un convenio regulador. Falta de constancia de la duración o extensión temporal del derecho. Al abordar la naturaleza jurídica del derecho de uso sobre la vivienda familiar, lo procedente es considerarlo como un derecho de carácter familiar, y por tanto ajeno a la clasificación entre derechos reales y de crédito, ya que ésta es una división de los derechos de carácter patrimonial, y el expresado derecho de uso no tiene tal carácter patrimonial, sino de orden puramente familiar para cuya eficacia se establecen ciertas limitaciones a la disposición de tal vivienda. Tal carácter impone consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por el mismo, pues una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido (en este caso el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo, pues es a tal cónyuge a quien se atribuye exclusivamente la situación de poder en que el derecho consiste, ya que la limitación a la disposición de la vivienda se remueve con su solo consentimiento. Además, el derecho de uso sobre la vivienda familiar integra, por un lado, un derecho ocupacional y, por otro, una limitación de disponer que implica que el titular dominical de la vivienda no podrá disponer de ella sin el consentimiento del titular del derecho de uso o, en su caso, autorización judicial.

Registro de la Propiedad. Expediente notarial de rectificación de descripción de fincas. Constancia de la notificación a los colindantes, al titular catastral y al titular de quien proceden los bienes.

En cuanto a qué se entiende por colindantes registrales que deban ser notificados, serán los que resulten de las representaciones gráficas inscritas o de las bases gráficas archivadas, pero también lo serán, en todo caso, los que figuren en la descripción literaria, esté o no actualizada; siendo labor del registrador determinar adicionalmente de forma más precisa cuáles sean las fincas registrales colindantes que puedan resultar afectadas, acudiendo a la consulta de los índices u otros asientos relacionados con la finca (por ejemplo, notas marginales de segregación), cuando se disponga de esta información en el Registro. Todo ello deberá figurar en la preceptiva certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento, de modo que el registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá, en el plazo de quince días, certificación, limitándose el contenido de las certificaciones a la rectificación cuya inscripción se solicita.