Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Transferencia de aprovechamiento urbanístico. Tanto desde el punto de vista del principio de especialidad, como desde la perspectiva de los principios de tracto sucesivo, folio real y coordinación de la publicidad registral con la legislación urbanística, resulta evidente que es condición necesaria para el reflejo en el Registro de la Propiedad de las transferencias o distribución de aprovechamiento urbanístico entre varias fincas, ya sean del mismo titular o de titulares distintos, ya pertenezcan a un mismo Registro o a varios, la perfecta identificación no sólo de la finca de origen, sino también de la finca o fincas de destino, de forma que el aprovechamiento cedido o transferido desde la finca de origen a la de destino pueda ser identificado no sólo por su contenido concreto, medido en número de unidades de aprovechamiento, en función de los parámetros sobre edificabilidad y usos que establezca la legislación urbanística aplicable, sino también por la ubicación concreta en que ese aprovechamiento podrá ser materializado identificando inequívocamente la finca de destino. Ahora bien, esta determinación de la finca de destino no queda sin más sometida a la voluntad del titular o de los titulares de la misma (sea o no el mismo o los mismos que los de la finca de origen), sino que en todo caso requerirá su conformidad con la legislación y el planeamiento urbanístico.

Registro de la Propiedad. Procedimiento de conciliación. Restitución e indemnización por la ocupación de un terreno. Negativa del registrador por tratarse de materias no inscribibles. Documentación. La novedosa regulación de la conciliación supone la atribución de una nueva función a notarios y registradores que se incardina en el marco de desjudicialización de ciertas materias que proclama la propia Exposición de Motivos de la Ley 15/2015, de la Jurisdicción Voluntaria. Todo intento de conciliación tiene por objeto alcanzar un acuerdo con el fin de evitar un pleito, debiendo inadmitirse la petición cuando suponga la utilización de este expediente para fines distintos y suponga manifiesto abuso de derecho o entrañe fraude de ley o procesal. La conciliación se encuadra dentro de los procedimientos de resolución alternativa de conflictos, es decir, que pretenden dar solución a una controversia entre partes intentando lograr el acuerdo sin que tenga que ser un juez el que tome la decisión. Por tanto, se diferencia del proceso judicial en que no interviene un juez, se lleva a cabo ante un letrado de la Administración de Justicia, un juez de Paz, un notario o un registrador de la Propiedad o Mercantil y la resolución del conflicto se consigue por acuerdo entre las partes.

Registro de la Propiedad. Testimonio de auto de homologación de acuerdo transaccional. Acceso al registro de acuerdos privados. Identificación de los intervinientes. El principio de titulación formal en nuestro Derecho viene instaurado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, exigiéndose en su virtud titulación pública (ya sea notarial, judicial o administrativa, atendiendo a la naturaleza de los casos y supuestos del negocio en ellos contenido) siendo muy excepcional los supuestos en los que se permite la mutación jurídico real en documento o instancia privada con plena relevancia registral, sin que el caso aquí planteado pueda encajarse en alguna de estas excepciones. Por ello, debe analizarse cuál es la verdadera naturaleza que tiene el acuerdo transaccional referido, así como la eficacia formal que le confiere, en su caso, la homologación judicial recaída. La transacción, se encuentra definida en nuestro Código Civil como el contrato por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo alguna evitan la provocación de un pleito o ponen término al que hubiesen iniciado. En este mismo sentido, la propia ley jurisdiccional civil, reconoce la transacción como un modo de terminación del proceso, que implica la facultad de disposición del objeto del proceso quedando desde entonces el mismo fuera del ámbito de actuación jurisdiccional y sometido a la exclusiva voluntad de los interesados, y estando reservada la intervención del juez a la valoración de dicha disponibilidad del objeto del proceso y no al fondo del mismo.

Registro de la Propiedad. Servidumbre que permite conectar los predios dominantes mediante una tubería que permite abastecimiento de agua limitado a cierto caudal. Competencia para la asignación de determinados caudales máximos. Respecto de la alegación de que no fue procedente inscribir en su día el extremo de la servidumbre relativo a la asignación de determinados caudales máximos, ha de recordarse que no es el recurso el cauce adecuado para discutir sobre la validez o nulidad de actos cuya inscripción se ha practicado, pues el objeto del recurso es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho, sin que por tanto pueda tener por objeto cualquier otra pretensión. La modificación de una inscripción practicada y que está bajo la salvaguardia de los tribunales requeriría el consentimiento y concurrencia no solo de los titulares de los predios dominantes, sino también del predio sirviente, o, en su defecto, una sentencia firme dictada en procedimiento seguido a tal efecto contra los mismos y que expresamente ordenara la rectificación registral pretendida. En el presente caso, se argumentan, y con razón, que no es una sociedad mercantil, sino el organismo público competente, quien puede asignar caudales de aguas públicas. Pero lo cierto es que la concreta expresión que consta inscrita, tomada del título constitutivo de la servidumbre, y cuya cancelación parece pretenderse, lo que dice es que el suministro de agua lo será «con un consumo máximo diario de un metro cúbico».

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Ampliación de un edificio sobre elementos comunes de la que resultan nuevos elementos, configurados como subcomunidad de elementos privativos. Falta de aportación de licencia administrativa. El certificado municipal que se incorpora a la escritura acredita el acuerdo de incoación de un expediente de caducidad de licencia, lo que no puede equipararse a la propia licencia. Por más que del documento en cuestión pueda deducirse la existencia de la licencia, o también se aluda a la misma en un certificado técnico, es evidente que ello no puede considerarse suficiente para dar cumplimiento a la exigencia legal de aportar la licencia de edificación, ya que necesariamente el registrador debe tener a la vista el contenido de la misma para el ejercicio de su función calificadora. Faltando la aportación de la licencia no puede verificarse por el registrador la identidad de la edificación declarada el título con la referida en la licencia, ni las circunstancias previstas en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario (competencia del órgano, la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, las formalidades extrínsecas del documento presentado, los trámites e incidencias esenciales del procedimiento).

Registro de la Propiedad. Donación mortis causa con carácter irrevocable y donación inter vivos con eficacia post mortem. Acceso al registro. Para que haya donación mortis causa es imprescindible que se haga la donación sin intención de perder el donante la libre disposición de la cosa o derecho que se dona. En relación con el poder de disposición este tipo de donación no produciría efectos en vida del donante, la muerte de este tendría, para tal negocio dispositivo, el valor de presupuesto de eficacia o de conditio iuris de significación igual a la que la muerte del testador tiene para el testamento (engendra en beneficio del favorecido una simple esperanza y propiamente el objeto donado no quedaría vinculado). En cambio, hay verdadera y propia donación entre vivos y se produce, en beneficio del favorecido, una situación de pendencia o una situación temporalmente limitada, si la muerte, en la intención del donante, solo significa condicionamiento del derecho transmitido, o dilación o término del pago.

Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Certificación de dominio y cargas. Mandamiento de solicitud de su expedición generado electrónicamente y trasladado a soporte papel por el procurador, que lo presenta en el Registro. El registrador, en el ámbito de su competencia, está obligado a llevar a cabo la verificación de la autenticidad del documento presentado mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente mediante el código seguro de verificación incorporado al propio documento. Esta obligación es plenamente coherente con la general que impone al registrador calificar la autenticidad y vigencia de la firma electrónica de un documento presentado mediante la oportuna consulta al correspondiente prestador de servicios de certificación o, la calificación de autenticidad de una carta de pago electrónica, o de cualquier otro documento remitido de forma telemática al Registro. El registrador de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles puede consultar aquellas bases de datos a las que tiene acceso por razón de su cargo con el fin de emitir una calificación certera evitando dilaciones o trámites innecesarios en el curso del procedimiento registral. La actuación de consulta es incluso obligatoria en aquellos supuestos en que su toma en consideración directa por el registrador viene exigida en cumplimiento estricto de los deberes que resultan de la Constitución y que obligan, desde su publicación a todas las Administraciones Públicas.

Registro de la Propiedad. Inmatriculación por el 205 LH en virtud de escritura de aportación a sociedad de gananciales. Título de adquisición en escritura de segregación y pacto de mejora autorizada el mismo día, por el mismo notario, con número inmediato anterior de protocolo. Falta de transcurso del plazo de un año entre las fechas del otorgamiento de los títulos. Los documentos presentados no cumplen los requisitos que exige para inmatricular el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, en la redacción del mismo tras la reforma de la Ley 13/2015, dado que los títulos públicos presentados -pacto de mejora y aportación a sociedad de gananciales- se otorgaron el mismo día, lo que incumple la exigencia del plazo de un año que prescribe el citado artículo. La disposición transitoria única de la mencionada Ley 13/2015 señaló que, a efectos de la inmatriculación por el procedimiento de los artículos 205 y 206, solo se tendrá el procedimiento por iniciado si a la su entrada en vigor estuviese presentado en el registro el título público inmatriculador.

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Desafectación de elemento común y compraventa del mismo por propietario en cumplimiento de sentencia. Agrupación de ese elemento a la finca del comprador en distinta escritura. Unidad de acto. No podría practicarse la inscripción de la escritura de desafectación del elemento común y venta, si de manera inmediata y sin interrupción temporal, no se practicara simultáneamente la inscripción de la agrupación con la vivienda. Pero lo cierto es que esto puede llevarse a cabo ya que ambas escrituras se han otorgado simultáneamente, el mismo día, ante el mismo notario y con números sucesivos de protocolo y se han presentado conjuntamente en el Registro de la Propiedad, sin que sea preciso que dichas operaciones se practiquen todas ellas en el mismo instrumento público y bajo unidad de acto.

Registro de la Propiedad. Inmatriculación de finca. Título público del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Dudas la registradora sobre la coincidencia de dicha finca con otra inscrita. En la regulación anterior, en la que se atribuían a los órganos judiciales competencias para tramitar y resolver mediante expedientes de jurisdicción voluntaria no era de extrañar que el Reglamento también atribuyera al juez de Primera Instancia la posibilidad de dilucidar, también en procedimiento de jurisdicción voluntaria y también mediante simple auto y no sentencia, las dudas fundadas del registrador acerca de la coincidencia de la finca que se pretendía inmatricular. Ahora, tras la nítida desjudicialización de tales procedimientos, ya no se mantiene la posibilidad de tramitación de tales expedientes en sede judicial, ni la posibilidad de resolverlos mediante simple auto. Y tal supresión afecta tanto a la anterior potencialidad de ordenar la inmatriculación de fincas por vía del expediente de dominio del anterior artículo 201, como a la de resolver las dudas registrales fundadas cuando se hubiera utilizado la vía de los anteriores artículos 205 o 206 de la Ley Hipotecaria. Por el contrario, la competencia judicial, en lo que se refiere a los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física y jurídica extrarregistral, queda concretada y ceñida a su labor estrictamente jurisdiccional, a través del procedimiento declarativo que en cada caso corresponda, y que habría de culminar en forma de sentencia.