Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Ampliación de un edificio sobre elementos comunes de la que resultan nuevos elementos, configurados como subcomunidad de elementos privativos. Falta de aportación de licencia administrativa. El certificado municipal que se incorpora a la escritura acredita el acuerdo de incoación de un expediente de caducidad de licencia, lo que no puede equipararse a la propia licencia. Por más que del documento en cuestión pueda deducirse la existencia de la licencia, o también se aluda a la misma en un certificado técnico, es evidente que ello no puede considerarse suficiente para dar cumplimiento a la exigencia legal de aportar la licencia de edificación, ya que necesariamente el registrador debe tener a la vista el contenido de la misma para el ejercicio de su función calificadora. Faltando la aportación de la licencia no puede verificarse por el registrador la identidad de la edificación declarada el título con la referida en la licencia, ni las circunstancias previstas en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario (competencia del órgano, la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, las formalidades extrínsecas del documento presentado, los trámites e incidencias esenciales del procedimiento).

Registro de la Propiedad. Donación mortis causa con carácter irrevocable y donación inter vivos con eficacia post mortem. Acceso al registro. Para que haya donación mortis causa es imprescindible que se haga la donación sin intención de perder el donante la libre disposición de la cosa o derecho que se dona. En relación con el poder de disposición este tipo de donación no produciría efectos en vida del donante, la muerte de este tendría, para tal negocio dispositivo, el valor de presupuesto de eficacia o de conditio iuris de significación igual a la que la muerte del testador tiene para el testamento (engendra en beneficio del favorecido una simple esperanza y propiamente el objeto donado no quedaría vinculado). En cambio, hay verdadera y propia donación entre vivos y se produce, en beneficio del favorecido, una situación de pendencia o una situación temporalmente limitada, si la muerte, en la intención del donante, solo significa condicionamiento del derecho transmitido, o dilación o término del pago.

Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Certificación de dominio y cargas. Mandamiento de solicitud de su expedición generado electrónicamente y trasladado a soporte papel por el procurador, que lo presenta en el Registro. El registrador, en el ámbito de su competencia, está obligado a llevar a cabo la verificación de la autenticidad del documento presentado mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente mediante el código seguro de verificación incorporado al propio documento. Esta obligación es plenamente coherente con la general que impone al registrador calificar la autenticidad y vigencia de la firma electrónica de un documento presentado mediante la oportuna consulta al correspondiente prestador de servicios de certificación o, la calificación de autenticidad de una carta de pago electrónica, o de cualquier otro documento remitido de forma telemática al Registro. El registrador de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles puede consultar aquellas bases de datos a las que tiene acceso por razón de su cargo con el fin de emitir una calificación certera evitando dilaciones o trámites innecesarios en el curso del procedimiento registral. La actuación de consulta es incluso obligatoria en aquellos supuestos en que su toma en consideración directa por el registrador viene exigida en cumplimiento estricto de los deberes que resultan de la Constitución y que obligan, desde su publicación a todas las Administraciones Públicas.

Registro de la Propiedad. Inmatriculación por el 205 LH en virtud de escritura de aportación a sociedad de gananciales. Título de adquisición en escritura de segregación y pacto de mejora autorizada el mismo día, por el mismo notario, con número inmediato anterior de protocolo. Falta de transcurso del plazo de un año entre las fechas del otorgamiento de los títulos. Los documentos presentados no cumplen los requisitos que exige para inmatricular el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, en la redacción del mismo tras la reforma de la Ley 13/2015, dado que los títulos públicos presentados -pacto de mejora y aportación a sociedad de gananciales- se otorgaron el mismo día, lo que incumple la exigencia del plazo de un año que prescribe el citado artículo. La disposición transitoria única de la mencionada Ley 13/2015 señaló que, a efectos de la inmatriculación por el procedimiento de los artículos 205 y 206, solo se tendrá el procedimiento por iniciado si a la su entrada en vigor estuviese presentado en el registro el título público inmatriculador.

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Desafectación de elemento común y compraventa del mismo por propietario en cumplimiento de sentencia. Agrupación de ese elemento a la finca del comprador en distinta escritura. Unidad de acto. No podría practicarse la inscripción de la escritura de desafectación del elemento común y venta, si de manera inmediata y sin interrupción temporal, no se practicara simultáneamente la inscripción de la agrupación con la vivienda. Pero lo cierto es que esto puede llevarse a cabo ya que ambas escrituras se han otorgado simultáneamente, el mismo día, ante el mismo notario y con números sucesivos de protocolo y se han presentado conjuntamente en el Registro de la Propiedad, sin que sea preciso que dichas operaciones se practiquen todas ellas en el mismo instrumento público y bajo unidad de acto.

Registro de la Propiedad. Inmatriculación de finca. Título público del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Dudas la registradora sobre la coincidencia de dicha finca con otra inscrita. En la regulación anterior, en la que se atribuían a los órganos judiciales competencias para tramitar y resolver mediante expedientes de jurisdicción voluntaria no era de extrañar que el Reglamento también atribuyera al juez de Primera Instancia la posibilidad de dilucidar, también en procedimiento de jurisdicción voluntaria y también mediante simple auto y no sentencia, las dudas fundadas del registrador acerca de la coincidencia de la finca que se pretendía inmatricular. Ahora, tras la nítida desjudicialización de tales procedimientos, ya no se mantiene la posibilidad de tramitación de tales expedientes en sede judicial, ni la posibilidad de resolverlos mediante simple auto. Y tal supresión afecta tanto a la anterior potencialidad de ordenar la inmatriculación de fincas por vía del expediente de dominio del anterior artículo 201, como a la de resolver las dudas registrales fundadas cuando se hubiera utilizado la vía de los anteriores artículos 205 o 206 de la Ley Hipotecaria. Por el contrario, la competencia judicial, en lo que se refiere a los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física y jurídica extrarregistral, queda concretada y ceñida a su labor estrictamente jurisdiccional, a través del procedimiento declarativo que en cada caso corresponda, y que habría de culminar en forma de sentencia.

Registro de la Propiedad. Constancia registral de la finalización de una obra. Aportación del libro del edificio. El libro del edificio se configura como un conjunto de documentos gráficos y escritos, que proporcionan a los propietarios y usuarios la información necesaria no sólo para la contratación de los servicios y suministros necesarios para el funcionamiento del edificio, sino también para llevar a cabo, entre otras, actuaciones relativas a su mantenimiento y conservación, a la correcta ejecución de eventuales obras de reforma, reparación o rehabilitación o al resarcimiento de daños materiales causados por vicios o defectos de construcción, documentación que, por su propia naturaleza y finalidad, debe ser actualizada y ser accesible a los sucesivos interesados, propietarios y sucesivos adquirentes, a los que debe añadirse a las Administraciones Públicas. Partiendo de esta función del citado libro, ajena, en principio, al contenido estricto de la publicidad registral, el legislador, aprovechando la propia dinámica de la institución registral, viene ahora a imponer como requisito de inscripción de la edificación, el archivo registral del libro, y facilitando, a su vez, su publicidad. Tal novedosa función registral de archivo y publicidad de un contenido ajeno a la situación jurídico real del inmueble, que toma ahora sólido apoyo en la actual normativa hipotecaria, no puede ser desligada de un modo absoluto del ámbito material en el que se enmarca, la protección de los derechos de consumidores y usuarios, en este caso, usuarios de los inmuebles.

Registro de la Propiedad. Solicitud de cancelación de opción de compra inscrita al no haberse ejercitado. Falta de intervención del titular del derecho. Inscrito el derecho de opción solo procede su cancelación en los términos del artículo 82 de la Ley Hipotecaria: bien porque conste el consentimiento del titular registral bien porque se presente resolución judicial firme recaída en procedimiento en el que aquél haya sido parte. Es cierto que el asiento también puede cancelarse sin el consentimiento del titular en los casos previstos en la Ley, tal y como reconoce el propio precepto citado, pero es precisamente la determinación del supuesto legal aplicable la que motiva la presente. La particularidad del supuesto de hecho es que, según afirma el recurrente, el contenido del Registro de la Propiedad no se corresponde exactamente con el conjunto de pactos que en su día las partes establecieron en el título y su complemento, que dieron lugar a la inscripción.

Registro de la Propiedad. Inscripción de estipulaciones contenidas en convenio regulador de los efectos del divorcio, celebrado en documento privado y aprobado por la autoridad judicial. El convenio regulador otorgado directamente por los interesados sin intervención en su redacción de un funcionario competente, no deja de ser un documento privado que con el beneplácito de la aprobación judicial obtiene una cualidad específica, que permite su acceso al Registro de la Propiedad, siempre que el mismo no exceda del contenido que a estos efectos señala el artículo 90 del Código Civil. Por ello, la liquidación del régimen económico-matrimonial y en general del haber común del matrimonio es materia típica y propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar. Un caso como el aquí planteado implica la transmisión de una vivienda y dos plazas de aparcamiento, adquiridos antes del matrimonio, sin que de los documentos presentados pueda concluirse o intuirse que constituya el hogar familiar de los esposos y sin que el acto resulte preciso para liquidar el haber conyugal propiamente dicho, ni obedezca a una causa familiar stricto sensu. Las alegaciones de la recurrente de tratarse de la vivienda habitual o la circunstancia de que los pagos del precio aplazado se han realizado durante el matrimonio a cargo de la sociedad conyugal no pueden ser consideradas en la resolución de este expediente, por cuanto dichas circunstancias no resultaban de la documentación sujeta a calificación.

Registro de la Propiedad. Cancelación de hipoteca constituida a favor de sociedad luxemburguesa representada en virtud de poder otorgado ante notario español. Ley aplicable. El notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades representativas para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado. Cuando se trate de personas jurídicas y en particular, como sucede en este caso, de sociedades, su actuación debe realizarse a través de los órganos legítimamente designados de acuerdo con la Ley y las normas estatutarias de la entidad de que se trate, o de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos conforme a dichas normas. Cuando dichos nombramientos sean de obligatoria inscripción en el Registro Mercantil y los mismos se hayan inscrito, la constancia en la reseña identificativa del documento del que nace la representación de los datos de inscripción en el Registro Mercantil dispensará de cualquier otra prueba al respecto para acreditar la legalidad y válida existencia de dicha representación dada la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales. Es cierto que la circunstancia de que sea obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales no significa que dicha inscripción en el Registro Mercantil tenga carácter constitutivo, pero sí que en el ámbito de dicho Registro es presupuesto previo de la inscripción de los actos que aquellos hayan podido otorgar por aplicación de las exigencias del principio de tracto sucesivo. En otro caso, es decir cuando no conste dicha inscripción en el Registro Mercantil, esa mera circunstancia no es obstáculo a la inscripción del acto de que se trate en el Registro de la Propiedad, si bien en la hipótesis de acto otorgado por el administrador con cargo no inscrito en el Registro Mercantil deberá acreditarse al Registrador de la Propiedad la realidad y validez del nombramiento de administrador en términos que destruyan la presunción de validez y exactitud registral.