Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Instancia privada solicitando la cancelación de una condición resolutoria en garantía de precio aplazado, acompañada de escritura de carta de pago, sin que conste el sello de la autoridad fiscal competente.

El registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeta o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la Administración fiscal ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquel consideró aplicable, de modo que el registrador, al sólo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral.

Registro de la Propiedad. Anotación preventiva por defecto subsanable. Denegación de la inscripción de una escritura de compraventa por considerar insubsanable el defecto invocado.

Con la anotación preventiva por defecto subsanable se consigue un doble objetivo. Por un lado, se prorroga la vigencia del asiento de presentación por un plazo de sesenta días, prorrogables hasta ciento ochenta por justa causa y en virtud de providencia judicial. De esta manera el interesado dispone de un margen de tiempo mayor para poder subsanar los defectos apreciados en el título sin perder los efectos de prioridad registral correspondientes al asiento de presentación. Por otro, se hace constar en el Registro un adelanto del asiento definitivo para el caso de que se subsanen los defectos apreciados.

Registro de la Propiedad. Actas de pago y ocupación en expediente de expropiación forzosa. Descripción de la porción expropiada y del resto de la finca. Representación gráfica georreferenciada. Diferencia en la cabida por entenderse que se expropia una parte.

Para proceder a la rectificación descriptiva de una finca minorando su cabida es preciso contar con el consentimiento del titular registral, lo cual deriva de los principios generales de tracto sucesivo  y de legitimación. La identificación de la finca y la individualización de la parte expropiada hace necesaria la descripción por sus linderos de esa franja de terreno que se va a expropiar, así como la ubicación de la citada franja dentro del terreno sobre la que se practica la segregación; además, la identificación de la finca objeto del expediente es necesaria, habida cuenta del principio de folio real y registral.

Registro de la Propiedad. Expediente notarial de rectificación de descripción de fincas relativo a un exceso de cabida. Dudas sobre la identidad de la finca. Falta de constancia de la recepción de la notificación a la colindante.

El exceso de cabida, en relación a su naturaleza y alcance, y en base a su regulación legal, puede definirse como aquel procedimiento por el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro. Este procedimiento sólo debe permitir la corrección de un dato incorrectamente reflejado inicialmente en el Registro al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado. Si se formula un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

Registro de la Propiedad. Representación gráfica alternativa a la catastral. Invasión de dominio público. Monte no deslindado ni incluido en el catálogo de Montes Públicos.

El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. A tal efecto, podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.

Registro de la Propiedad. Certificación de adjudicación de inmueble y mandamiento de cancelación de cargas de la TGSS expedida en procedimiento de apremio. Requisitos fiscales. Código seguro de verificación.

El «código generado electrónicamente» permite contrastar la autenticidad del documento, de conformidad con el artículo 30.5 de la Ley 11/2007. Éste constituye la simple referencia lógica -alfanumérica o gráfica- que identifica, dentro de la sede electrónica, cada documento electrónico, previamente autorizado, también en forma electrónica. Es una referencia o identificador que hace posible contrastar la autenticidad del documento, mediante el acceso a los correspondientes archivos electrónicos, siempre que el documento haya sido objeto de autorización, mediante alguno de los sistemas de firma previsto por la Ley.

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Declaración por antigüedad de ampliación de obra sobre un elemento independiente. Licencias. Georreferenciación.

El artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana ha de entenderse de aplicación a todas las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad y respecto de las cuales no proceda la adopción de medidas que puedan implicar su demolición, y ello tanto si la obra se construyó con licencia como si lo fue sin ella, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su terminación, como si fue declarada en construcción en un momento anterior a la declaración de su terminación.

Registro de la Propiedad. Compraventa y subrogación hipotecaria. Inexistencia de calificación negativa. Improcedencia del recurso.

Solo cabe interponer recurso ante esta Dirección General cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente. El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene, en consecuencia, por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente, por lo que atañe al presente caso, la forma de practicar los asientos o la aplicación del arancel a las operaciones registrales practicadas, cuestiones todas ellas extrañas al recurso contra la calificación registral.

Registro Mercantil. Acta notarial de junta general. Acuerdos. Convocatoria. Comunicaciones realizadas por un operador privado.

Existiendo previsión estatutaria sobre la forma de llevar a cabo la convocatoria de junta, dicha forma habrá de ser estrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema, goce de mayor o menor publicidad, incluido el legal supletorio, de suerte que la forma que para la convocatoria hayan establecido los estatutos ha de prevalecer y resultará de necesaria observancia cualquiera que la haga, incluida por tanto la convocatoria judicial o registral.

Cuando se trata de medios privados de convocatoria, aunque se inserte el anuncio de convocatoria en la escritura o en la certificación, no resulta ello suficiente para que el registrador pueda verificar que el mismo ha sido remitido a los socios con la antelación debida y que dicha remisión ha sido efectuada efectivamente a todos los partícipes de la sociedad. En el caso de emplearse medios privados de convocatoria, es necesario que quede constancia en la forma indicada tanto de la fecha como de la forma en que ha sido realizada la convocatoria de la junta, pues dichos datos son necesarios para que el registrador pueda calificar la regularidad de dicha convocatoria, al comprobar por la fecha que la misma se ha realizado con la antelación debida, y que -por la forma que ha sido realizada- se ajusta a los medios estatutariamente establecidos.

Registro de la Propiedad. Subasta notarial de bienes de una sociedad concursada. Facultades de la administración concursal. Tracto sucesivo.

Ha de entenderse que las subastas notariales cuya publicación se hubiera acordado con anterioridad al día 15 de octubre de 2015 debían celebrarse conforme al sistema previsto en los artículos 234 a 236 del Reglamento Hipotecario, mientras que las correspondientes a expedientes que no hubieran alcanzado ese estadio de tramitación habrían de convocarse y celebrarse con arreglo al nuevo método previsto en los artículos 72 a 77 de la Ley del Notariado. De ello se dedujo que la disposición transitoria primera de la Ley 19/2015 no se podía obviar, y por tanto la regla general tenía que ser la en ella prevista (esto es, que siga sustanciándose el procedimiento conforme a las normas anteriores), pero se admitía la posibilidad (no imperatividad) de que las subastas en el procedimiento iniciado y tramitado conforme a la ley anterior se hicieran electrónicamente, en cuyo caso, como se señalaba en la Instrucción de 12 de enero de 2016, tenían que celebrarse obligatoriamente a través del Portal de Subastas Electrónicas del BOE. Si hay una llamada a la posibilidad de aplicar la nueva regulación a subastas ya iniciadas al entrar la Ley 19/2015 en vigor, habrá que convenir que cualquier tipo de subasta notarial, sea o no voluntaria, tiene ahora que ajustarse a esta nueva normativa; por la sencilla razón de que la regulación de las subastas notariales es materia de orden público (al fin y a la postre, ni notarios ni registradores son enteramente libres en orden a cómo han de desempeñar su ministerio, pues han de prestarlo conforme a los procedimientos legalmente establecidos).