Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Apoderamiento mutuo entre cónyuges, de los que el marido es notario, que, posteriormente otorga poder, «ante mí y por mí», para vender una finca. Juicio de suficiencia. Incompatibilidad.

Para emitir juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación, y por lo tanto será de su exclusiva responsabilidad; y al registrador compete calificar la existencia de la reseña del poder, del juicio notarial de suficiencia y su congruencia con el negocio jurídico que se realiza, y por lo tanto, no le corresponde hacer un juicio de suficiencia paralelo. En este expediente, lo que se cuestiona no es el juicio de suficiencia, sino la incompatibilidad en la autorización del poder otorgado por el propio notario poderdante en cuanto a la representación de su esposa. El régimen de incompatibilidades y abstenciones ha evolucionado desde una posición inicial de absoluta prohibición hasta la regulación actual, mucho más permisiva y racional, manteniendo la incompatibilidad en los casos evidentes de conflictos de intereses personales del propio Notario, y en los conflictos de intereses con su círculo de allegados o familiares teóricamente más cercanos o afines en el acto jurídico que pretende autorizar, pero permitiendo su actuación en los casos en que a priori no se darían conflictos de intereses con terceros, como pueden ser los documentos en los que es el propio Notario el potencial perjudicado, o documentos unilaterales del propio Notario, y lo mismo sucede en la esfera patrimonial privada del Notario.

Registro de la Propiedad. Fideicomiso de residuo simple. Escritura de aceptación de herencia de la fiduciaria supérsite y elevación a público de documento privado de compraventa en el que se transmiten las fincas sin intervención del beneficiario.

El artículo 1.227 del Código Civil determina la fehaciencia de la fecha de los documentos privados, en los supuestos que se contemplan en dicho precepto, pero la concurrencia de dichos supuestos no atribuye a los documentos privados ninguna presunción de autoría, ni de capacidad, ni de validez de los mismos, requisitos que pueden ser obviados cuando los únicos interesados son los mismos firmantes de su elevación a público o de sus herederos, en cuanto ellos sean los únicos y exclusivos interesados. Sin embargo, existiendo terceros interesados, como ocurre en el presente expediente, en el que existe una sustitución fideicomisaria de residuo a favor de la Compañía de Jesús, que puede resultar perjudicada por la existencia y validez del documento privado, será preciso que dicho interesado admita su autoría y validez o, en su defecto, se inste el correspondiente proceso judicial con demanda al interesado, como posible perjudicado, en el que quede indubitadamente reconocida la autoría, capacidad y validez del contrato privadamente documentado. Esta es una diferencia esencial respecto de las escrituras públicas, por cuanto éstas hacen prueba del hecho, acto o estado de cosas que documenten y que motiva su otorgamiento, de la fecha de éste y de la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan en ella, pues al estar autorizadas por Notario, en soporte electrónico o sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro.

Registro de la Propiedad. Anotaciones preventivas de embargo. Solicitud de cancelación por instancia privada.

Es un principio esencial del sistema registral el de titulación auténtica, así como el de que los asientos del Registro se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales. El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, ni por tanto la determinación de la procedencia o no de practicar una cancelación de una anotación preventiva de embargo como consecuencia de su nulidad.

Registro de la Propiedad. Compraventa. Acreditación de autoliquidación y pago de impuestos. Identidad entre la finca registral vendida y el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad y el certificado de estado de deudas con la comunidad de propietarios.

Para el acceso a los Registros públicos es necesario con carácter general, y cualquiera que sea el soporte, electrónico o papel, en el que se presente el documento, que se acredite, mediante la aportación del correspondiente justificante, en soporte electrónico o papel, que se ha producido la presentación del documento y su autoliquidación, bien con ingreso o bien con simple alegación de exención o no sujeción.

Registro de la Propiedad. Préstamo concedido por una entidad bancaria a uno de sus empleados, para financiar la reforma de una vivienda, garantizado por una hipoteca sobre la finca. Aplicabilidad de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. El concepto de «título accesorio».

Son frecuentes los préstamos concedidos por las entidades financieras a sus empleados por estar previstos en el convenio colectivo de la entidad, o bien en las directrices de política retributiva o social de la misma entidad. Más raros son los conferidos por otro tipo de empresas. Y es frecuente, de acuerdo con los términos de dichos convenios o directrices, que, si bien los préstamos se dan en unas condiciones de tipo de interés notablemente mejores que las del mercado, algunas de sus cláusulas no cumplan con algunas de las limitaciones o exclusiones que con carácter imperativo establece la ley, por ejemplo en materia de cláusulas suelo, gastos, etc. Por otra parte, estos préstamos, de acuerdo con los citados convenios colectivos, se suelen dar conjuntamente al empleado y a su cónyuge o pareja de hecho, estableciéndose además unas condiciones distintas, en línea con las habituales del mercado, para el caso de que, por cualquier motivo, el prestatario dejara de ser empleado.

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Modificación de los estatutos. Prohibición de determinados usos. Autorización por la comunidad de alquileres turísticos o vacacionales. Mayoría necesaria para su aprobación.

La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala. Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad, si bien tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán válidos cuando se adopten por unanimidad, salvo que la misma Ley lo exceptúe.

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Adjudicación y entrega de legados. Consentimiento de los legitimarios. Ocupación por propia autoridad del legatario.

En cuanto la cuestión de la falta de autorización al legatario para ocupar por su propia autoridad la cosa legada y necesidad de la entrega por parte de los herederos, al no existir albacea facultado para darla, el artículo 885 del Código Civil establece que el legatario no puede ocupar por sí la cosa legada, debiendo exigir tal entrega al albacea facultado para la misma o a los herederos. A estos hay que añadir aquellos casos en los que el legatario estuviese, antes de la apertura de la sucesión, en posesión de la cosa legada por haberle sido entregada por el causante en vida. Y, aunque podría pensarse que tal entrega es simplemente de la posesión y nada tiene que ver con la inscripción de la cosa legada en favor del legatario, ya que cuando el legado es de cosa específica propia del testador, aquél adquiere la propiedad desde el fallecimiento de éste, los legados, cualquiera que sea su naturaleza, están subordinados al pago de las deudas y, cuando existen herederos forzosos, al pago de las legítimas. La dispersión de los bienes perjudicaría la integridad de la masa hereditaria, y, por tanto, a los acreedores.

Registro de la Propiedad. Compraventa otorgada, como vendedora, por una sociedad de responsabilidad limitada representada por sus administradoras mancomunadas, cuyo nombramiento no está inscrito pero sí se ha elevado a público.

El nombramiento de los administradores surte sus efectos desde el momento de la aceptación, ya que la inscripción del mismo en el Registro Mercantil aparece configurada como obligatoria pero no tiene carácter constitutivo y que, por tanto, el incumplimiento de la obligación de inscribir no determina por sí solo la invalidez o ineficacia de lo realizado por el administrador antes de producirse la inscripción. La circunstancia de que sea obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales no significa que dicha inscripción en aquel Registro deba realizarse necesariamente con carácter previo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos o contratos otorgados en ejercicio de dicha representación, pues, a diferencia de otros supuestos, y a diferencia también de lo que sucedía con la redacción del Reglamento del Registro Mercantil anterior de 1956, en la legislación actual, con las excepciones contempladas en la misma, no hay ningún precepto que imponga aquella inscripción en el Registro Mercantil con carácter general y previo a la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario para la compra de vivienda habitual. Condiciones depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Código identificador del modelo del contrato. Correo electrónico del prestatario para comunicaciones ex DA 8ª de la Ley 5/2019

Mediante la constancia de la dirección de correo electrónico del prestatario en la escritura se pretende facilitar que el notario autorizante de la misma pueda cumplir su obligación de remitir telemáticamente al prestatario sin coste copia simple de aquélla, y posibilitar que los registradores de la Propiedad remitan también gratuitamente y de forma telemática al prestatario nota simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación, con indicación de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión o denegación. Al margen de la importancia que para el prestatario tiene conocer con exactitud las cláusulas que no han quedado inscritas (las cuales no podrán servir de base para el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados), lo cierto es que, consentida por el prestatario y en el documento público esa dirección para notificaciones, permitirá al registrador de la Propiedad realizar esa preceptiva comunicación telemática sin duda o problema alguno desde el punto de vista de la protección de datos. Por consiguiente, habiéndose impuesto en la disposición adicional octava de la Ley 5/2019 la obligación de consignar en la escritura esa dirección de correo electrónico, su omisión en la misma es fácilmente subsanable para obtener la inscripción, puesto que esa comunicación es una formalidad a cumplir con posterioridad al otorgamiento de aquella. Por lo demás, dada la finalidad de tal requisito, debe entenderse que en caso de pluralidad de prestatarios se debe expresar una dirección de correo electrónico para cada uno de ellos, salvo que consientan en la escritura que puedan recibir tales comunicaciones en una misma dirección de correo electrónico.

Registro Mercantil. Cese y nombramiento de administrador único en escritura otorgada por el apoderado de una sociedad, socia única de la administrada por el cesado

La designación de una persona física que la persona jurídica nombrada administradora debe realizar para que, en nombre de ésta y con carácter permanente, pueda desempeñar por sí sola todas las funciones inherentes al cargo conferido, no se trata de un acto social interno respecto de la sociedad administrada, sino de una decisión que compete exclusivamente a la persona jurídica nombrada, y dado que ésta revestirá la naturaleza bien del apoderamiento, bien de la delegación de facultades, se precisará para su inscripción, respectivamente, su formalización en documento público o la certificación del acuerdo delegatorio expedida por el órgano de la persona jurídica que sea competente al efecto. No puede rechazarse la designación de la persona física que realiza, mediante un apoderado, la propia sociedad nombrada administradora para que ejerza las funciones propias del cargo si –como acontece en el presente recurso– el notario autorizante de la escritura calificada ha reseñado la escritura de apoderamiento cuya copia autorizada se le ha exhibido y ha expresado su juicio de suficiencia sobre las facultades representativas acreditadas, sin que en la calificación se contenga objeción alguna respecto del juicio notarial de suficiencia formulado, en relación con el negocio jurídico documentado.