Registros de la Propiedad

Registro Mercantil. Derecho de adquisición preferente por apertura de procedimiento administrativo o judicial de embargo de participaciones sociales. Valoración de las participaciones del socio excluido. Limitación en el ejercicio del derecho de voto.

Respecto del régimen de transmisión de participaciones sociales en caso de procedimiento administrativo o judicial de embargo, el artículo 109 de la Ley de Sociedades de Capital establece la suspensión del remate y de la adjudicación de las participaciones sociales embargadas y el derecho de los socios y, en su defecto -sólo si los estatutos le atribuyen en su favor el derecho de adquisición preferente-, de la sociedad, a subrogarse en lugar del rematante o, en su caso, del acreedor, mediante la aceptación expresa de todas las condiciones de la subasta y la consignación íntegra del importe del remate o, en su caso, de la adjudicación al acreedor y de todos los gastos causados.

Registro Mercantil. Anotación preventiva por consulta del Registrador a la Dirección General. Objeto del recurso gubernativo.

El recurso contra la calificación registral es el cauce legalmente arbitrado para impugnar la negativa de los registradores a practicar, en todo o parte, el asiento solicitado y tiene por objeto, exclusivamente, determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o nulidad del título ya inscrito, ni de la procedencia o improcedencia de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales, cualquiera que sea la clase de éste; ni siquiera cuando lo que se ha practicado es una cancelación; cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales. No cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del registrador por la que se extiende el correspondiente asiento. Por ello, de admitirse por esta Dirección General la anulación de un asiento, sería lo mismo que admitir el recurso contra una inscripción realizada y amparada por la legitimación registral.

Registro de la Propiedad. Convenio regulador. Separación judicial de mutuo acuerdo. Atribución del derecho de uso sobre la vivienda familiar.

El Tribunal Supremo fijó en 2010 como doctrina jurisprudencial que el artículo 96 CC establece que el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden, salvo acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, a lo que añade la posibilidad de acordar que el uso de la vivienda familiar temporalmente pueda atribuirse al cónyuge no titular si las circunstancias lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección. Este derecho de uso comporta una limitación de disponer que, en caso de corresponder al cónyuge no titular requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial.

Registro Mercantil. Anotación preventiva en la hoja particular de una sociedad a consecuencia de medidas cautelares acordadas por un Juzgado de lo Penal.

El Registro Mercantil es esencialmente en nuestro Derecho un Registro de personas naturales o jurídicas, a quienes se abre una hoja particular en la que se van reflejando distintas circunstancias relativas a su vida jurídica de acuerdo con las previsiones del ordenamiento. Es la previsión legal y su desarrollo reglamentario la que determina el contenido del Registro por lo que no todo acto relativo a un sujeto inscribible es susceptible de acceso a los libros del Registro. La anotación de demanda constituye en nuestro ordenamiento un asiento de eficacia temporal limitado a la duración del procedimiento judicial, y presenta, entre otras, la finalidad de dar a conocer la existencia de una demanda cuya estimación podría alterar el contenido registral, con la finalidad de enervar la presunción de buena fe de terceros que confían en lo que publican los asientos del Registro. Por ello, semejante presunción sólo será necesaria que sea destruida, cuando el acto impugnado sea susceptible de inscripción. A contrario, carece de objeto la anotación si no existe la posibilidad de obtener un acto inscribible en que pueda fundarse la buena fe del tercero.

Registro de la Propiedad. Inscripción de obras nuevas tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015. Georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación.

Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Aun siendo clara e incondicionada la citada exigencia legal de georreferenciar la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda, y la especial utilidad que tal exigencia pueda tener en casos de edificaciones «antiguas» o aparentemente «prescritas», también es cierto que, de entre todos los supuestos legales en los que la nueva ley exige georreferenciación, este en concreto de las edificaciones es el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista técnico como desde el punto de vista procedimental.

Registro de la Propiedad. Expediente de dominio. Parcelación ilegal. Finca en condominio. Aporte de sentencia penal en la que se afirma que los promotores son dueños.

Uno de los elementos a aportar en el inicio del trámite del expediente deberá ser el documento que acredite la titularidad del promotor, teniendo su ausencia un carácter obstativo que impide la inscripción en el Registro del acta de conclusión del título inmatriculador. Ciertamente el antiguo artículo 201 señalaba que dicho título justificativo se aportará «si lo tuviere», pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportación documental del título (por ello, el formal ya sea público o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho.

Registro de la Propiedad. Embargo preventivo acordado por la Agencia Tributaria como medida cautelar sin haber realizado la notificación previa al titular registral de la finca trabada.

Con carácter general, no es posible practicar anotación preventiva de un embargo, ya sea este adoptado como medida cautelar o como acto dentro de proceso de ejecución, sin que el titular registral de la finca embargada haya sido adecuadamente citado en el procedimiento en el que dicho embargo se ha acordado, con el fin de eludir la indefensión que prohíbe el artículo 24 de la Constitución Española. No obstante lo anterior, tratándose de medidas cautelares, y considerando la urgencia que en muchas ocasiones concurre para su adopción a fin de evitar que se frustre el resultado del proceso, nuestro ordenamiento ha previsto la posibilidad de que se tomen este tipo de medidas inaudita parte.

En concreto, el artículo 733 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, precepto que trae causa directa de la doctrina de la contradicción diferida elaborada por el Tribunal Constitucional a partir de diferentes resoluciones. Considera el Tribunal Constitucional que para que se cumplan las exigencias de audiencia y contradicción derivadas del artículo 24 de la Constitución Española, no es necesario que el demandado haya de ser oído antes que se adopte la decisión, sino que para garantizar su derecho a la tutela judicial efectiva será suficiente con que se le dé la oportunidad de ser oído aunque sea con posterioridad, de modo que el juez pueda volver a decidir sobre la cuestión a la vista de las alegaciones por él formuladas. Por eso los artículos 739 a 742 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regulan el trámite de oposición a estas medidas cautelares, una vez notificado el auto que las adoptó.

Registro de la Propiedad. Cancelación, por vía de recurso, de un asiento practicado con el arrastre de cargas correspondiente, sin mediar nota de calificación negativa al respecto.

Inscrita una carga hipotecaria no cancelada jurídicamente sobre una vivienda unifamiliar y sobre el vuelo de la misma, y ejercitándose posteriormente dicho derecho de vuelo mediante escritura de declaración de obra nueva y división horizontal inscrita, el Registrador lleva a cabo el arrastre de la carga hipotecaria de la finca matriz sobre los elementos privativos resultantes de la división horizontal, sin que pueda cancelarse jurídicamente la misma en tanto no medie el consentimiento del titular registral o resolución judicial firme.

Respecto del arrastre de la hipoteca, esta Dirección General ha formulado una doctrina sobre la inscripción de actos que puedan alterar el elemento objetivo de la garantía hipotecaria y a su vez en qué casos es o no necesaria la intervención del acreedor hipotecario:

Registro de la Propiedad. Inmatriculación de finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Dudas del registrador sobre la coincidencia de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra ya inscrita.

El procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados, siendo éstos los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión. En todo caso el registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar que se produzca la indeseable doble inmatriculación. Asimismo, debe evitarse que con la inmatriculación se eludan los trámites legales como pueden ser los correspondientes a la segregación de una finca inscrita, sin que baste descontar la superficie de la finca matriz. Ahora bien, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

Registro Mercantil. Escritura de subsanación -rectificación del contenido de certificaciones de acuerdos sociales unidas a la escritura subsanada- otorgada por apoderado sin facultad certificante.

La certificación relativa a los acuerdos sociales es siempre un acto formal posterior a éstos, en el que se transcribe el libro de actas y que deberá ser expedida por el órgano de administración (o por personas que ostenten determinados cargos en el mismo), al cual corresponde tanto el cumplimiento de la obligación de llevar dicho libro, impuesta a la sociedad, como la facultad de expedir certificaciones de las actas y, en general, de la documentación de la sociedad, función esta que resulta beneficiada por la permanencia y profesionalización de aquel órgano social.