Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Compraventa. Finca urbana destinada a vivienda. El transmitente se obliga en la escritura a obtener y aportar el certificado de eficiencia energética, que no se acompaña al intentar inscribir.

Ciertamente, el notario debe realizar el control de cumplimiento de la legalidad respecto de la entrega del certificado de eficiencia energética y debe reflejarse en la escritura, con independencia de si esta obligación legal afecta o no a la validez del negocio (como ocurre con otros supuestos a los que se refiere la reciente Instrucción de 13 de junio de 2019, de esta Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario).

Registro Mercantil. Poder que se otorga a sí misma la persona natural nombrada para ejercitar el cargo de una sociedad que es administradora única de otra.

Esta Dirección General ha rechazado que el administrador único pueda, como tal, otorgarse poder para seguir actuando en su cualidad de apoderado, con base en una representación voluntaria, y con las mismas facultades que ya podía ejercitar como representante orgánico. Así, carece de todo interés atribuir a la misma persona por vía de apoderamiento voluntario facultades que ya ostenta por razón de su cargo. De otro lado, la revocación del poder deviene ilusoria en tanto el apoderado siga ejerciendo el cargo que le facultaría para privarse de las facultades autoatribuidas. Existe también riesgo en la demora de la revocación en caso de producirse el cese, voluntario, acordado o legal, pues a tal cese no sigue necesariamente la inmediata sustitución ni, aun produciéndose ésta, toma conocimiento al instante el sustituto de los apoderamientos existentes y pondera la conveniencia de su mantenimiento o revocación.

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Aporte de documento francés notarial denominado «certificado de sucesión» sin apostillar ni establecer juicio de ley acompañando a un documento de partición de bienes.

No se aporta acta de declaración de herederos abintestato o documento equivalente según la legislación francesa.

Solo se ha aportado el «certificado de herencia» que no tiene la apostilla de La Haya ni hay prueba de que sea el documento pertinente en Derecho francés. Tampoco consta juicio alguno del notario sobre el titulo sucesorio, no presentado, a los efectos del artículo 14 de la Ley Hipotecaria. No consta, adicionalmente, del expediente que el certificado de defunción se haya expedido con los requisitos formales que fueren aplicables (apostilla, certificado internacional o al ser presentado en el Registro de la Propiedad tras el 16 de febrero de 2019, certificación anexa de las previstas en el Reglamento 2016/1191).

Registro de la Propiedad. Finca adquirida por herencia sujeta al Derecho inglés. Efectos respecto de terceros. Plazo de dos años del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

Tradicionalmente se considera que el fundamento del artículo 28 de la Ley Hipotecaria es la inseguridad en el título sucesorio en cuanto pudieran aparecer parientes del causante que no habían sido tenidos en cuenta, o un testamento de fecha más reciente en el que se designe un heredero distinto. Es decir, protege a un eventual heredero real frente al aparente, en toda o parte de la sucesión. Se valora más improbable, salvo preterición, esta circunstancia en herederos forzosos. Por ello, el segundo inciso del precepto exceptúa las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.

Registro de la Propiedad. Titulización de préstamos y créditos hipotecarios. Extinción de la hipoteca ope legis. Cancelación del asiento. Consentimiento del acreedor. Caducidad.

Si bien es verdad que, en ningún caso, con la emisión de participaciones hipotecarias o certificados de transmisión de hipoteca o la cesión de derechos de créditos a un fondo de titulización podrá resultar perjudicado el deudor hipotecario, lo cierto es que tales operaciones no alteran per se las condiciones financieras pactadas entre la entidad acreedora cedente y sus clientes, que seguirán siendo las mismas, sin que el préstamo se extinga por ello, sino que únicamente cambia la figura del acreedor; ni tampoco perjudica al deudor la falta de notificación o conocimiento de la titulización, porque en tal situación el pago a su antiguo acreedor le libera igualmente; ni finalmente le afectan las facultades de administración, gestión y ejecución de los préstamos que tiene la entidad titulizante. No se trata, por tanto, de un supuesto de una cesión de contrato que exija el consentimiento del deudor, sino de una cesión de créditos; ni tampoco se trata de un pago por tercero que libere al deudor, pues el que paga adquiere acción ejecutiva contra éste, por lo que no puede hablarse de extinción de la obligación por disposición de la ley, ni tampoco de sus derechos accesorios como el derecho real de hipoteca.

Registro de la Propiedad. Solicitud de conciliación ante el Registrador para que se reconozca la privatividad de un inmueble inscrito como ganancial. Negativa del Registrador por estar pendiente un expediente de jurisdicción voluntaria y existir una manifestación conjunta anterior en contrario.

Las funciones atribuidas a los registradores de la Propiedad y Mercantiles en la Ley 15/2015, de 2 julio, de la Jurisdicción Voluntaria son distintas de las relativas a la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles o a la inscripción de los empresarios y sus actos. Si éstas aparecen presididas por la función calificadora como control de legalidad que, en aras del interés público a que responde la publicidad registral, es llevado a cabo por el registrador de forma unilateral y objetiva, ajena a la idea de contienda u oposición de intereses entre partes, en los expedientes regulados en la citada ley, como es el caso de la conciliación, existe un conflicto de intereses en el que el registrador interviene como órgano de la Administración. La atribución legal que a los registradores ha realizado la Ley 15/2015, de 2 julio, de la Jurisdicción Voluntaria supone la asunción de nuevas competencias. El reconocimiento legal confirma la pertinencia de la atribución competencial, su imbricación en el orden constitucional, la ausencia de violación de principios constitucionales, así como la ausencia de merma de garantías legales.

Registro de la Propiedad. Adjudicación directa acordada en procedimiento de apremio fiscal por la AEAT tras quedar desierta la subasta. Calificación de la certificación del acta de adjudicación directa.

El hecho de que la adjudicación directa haya sido contemplada, hasta la reforma introducida por el Real Decreto 1071/2017, como un procedimiento alternativo a la subasta para el caso de que ésta haya quedado desierta, no autoriza a confundirlo en modo alguno con el propio procedimiento de la subasta, por el mero hecho de compartir su condición de procedimientos de enajenación forzosa en un expediente de apremio. Como claramente resulta del Preámbulo del citado Real Decreto, la adjudicación directa se elimina como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta, es decir, se trata de un procedimiento claramente distinto de éste. Y precisamente se elimina por su menor grado de concurrencia y transparencia como se explica en el propio preámbulo, como ratio última de la reforma en este punto. Uno y otro constituyen procedimientos o formas de enajenación distintas, siendo la subasta el procedimiento común, general u ordinario, que sólo puede quedar excluido en los casos expresamente previstos en la norma.

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Ley aplicable. Causante alemán, residente en Formentera que otorga testamento ante Notario español. Impugnación por quien afirma ser hija del causante, que la ha excluido de la herencia. Certificados de los registros de últimas voluntades español y alemán.

La lectura del título sucesorio no permite establecer ni aun de forma tácita professio iuris a la ley alemana, al tratarse de un testamento sobre la totalidad de sus bienes perfectamente reconducible a la ley de la residencia habitual en España que mantuvo hasta que tuvo lugar su fallecimiento. Por lo tanto, la ley sucesoria es la española y concretamente la balear. Esto es así dado que el causante, que era de nacionalidad alemana, carecía por definición de vecindad civil consustancial a la nacionalidad española. Por lo tanto, en ausencia de normativa interregional aplicable sobre la base de ese criterio esencial en el ordenamiento jurídico español, le será aplicable directamente el Derecho de la unidad territorial.

Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva por antigüedad. Constitución en régimen de división horizontal. Derecho de vuelo de configuración estatutaria.

Para la inscripción de escrituras de declaración de obra nueva existen en nuestra legislación dos vías distintas, la ordinaria del apartado primero del artículo 28 de la actual Ley de Suelo y la prevista con carácter excepcional en el apartado cuarto, que trata de adecuarse a la realidad de edificaciones consolidadas de hecho por el transcurso de los plazos legales para reaccionar, por parte de la Administración, en restauración de la legalidad urbanística infringida. El instituto de la prescripción para declarar obras nuevas (acogido en el artículo 20.4 texto refundido de la Ley de Suelo, hoy 28.4) puede ser alegado tanto por un otorgante que edifica sin obtener ningún permiso de la autoridad municipal competente, como por el que sí lo obtuvo pero eventualmente se extralimitó en lo edificado.

Registro de la Propiedad. Adjudicación de herencia por contador-partidor con intervención de todos los herederos, uno de ellos representado por su tutora. Autorización judicial.

El contador, cuando actúe en cumplimiento de la misión que le encomendó el testador, ejercita facultades, particularmente la de hacer la partición, que le corresponden por derecho propio, sin que sea dable entender que interviene en representación de los herederos, legatarios, legitimarios o cualquier otra suerte de interesados en la herencia. Su actuación, por ende, no está sujeta a ninguna limitación representativa, ni tampoco necesita del refrendo o ratificación de los afectados por el proceso partitivo verificado, ni de sus representantes voluntarios, o legales, en caso de que alguno de ellos estuviese sujeto a cualquier orden de representación legal. Precisamente, como consecuencia de la autoría particional que corresponde en exclusiva al partidor testamentario y de que se trata de una partición unilateral efectuada por el partidor, a diferencia de lo que ocurre en la partición convencional, ningún heredero, ni por sí ni por otro, actúa como otorgante del negocio o acto partitivo.