Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Adjudicación de herencia. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia hecha por los herederos sin intervención de una hija del causante, legataria de legítima estricta, ni del contador-partidor.

La especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de la misma, de las que resulte que no perjudica la legítima de los herederos forzosos. En efecto, la legítima en nuestro Derecho común (y a diferencia de otros ordenamientos como el catalán) se configura generalmente como una pars bonorum, y se entiende como una parte de los bienes relictos que por cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor económico o pars valoris bonorum. De ahí, que se imponga la intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como el avalúo y el cálculo de la legítima son operaciones en las que está interesado el legitimario, para preservar la intangibilidad de su legítima. Y dicha intervención es necesaria también para la entrega de legados.

Registro de la Propiedad. Terminación de una obra previamente declarada en construcción consistente en una vivienda unifamiliar. Certificación del arquitecto. Calificación registral. Motivación.

En el presente caso, la registradora en su calificación se limita a objetar que no se cumplen los requisitos establecidos en la Ley en la certificación expedida por el arquitecto y, si bien es cierto que reproduce a continuación determinados preceptos, sólo posteriormente, en su preceptivo informe, indica qué requisito específico, de los numerosos que exigen las normas que ella misma invoca, es el que, a su juicio, no cumple la certificación expedida por el técnico.

Registro de la Propiedad. Segregación. El representante de la compradora de la finca resto solicita y consiente expresamente que no se inscriba su representación gráfica georreferenciada.

El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en su redacción otorgada por la Ley 13/2015, configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con carácter preceptivo, al establecer que la inscripción contendrá siempre tal incorporación con carácter preceptivo siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones que determinen una reordenación de los terrenos. Es consolidada la doctrina acerca de que tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación. En cuanto al procedimiento y conjunto de actuaciones través de los cuales haya de producirse la calificación registral y la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada, el comentado artículo 9 se remite al 199 en los supuestos en los que la aportación para inscripción de la representación gráfica sea meramente potestativa.

Registro de la Propiedad. Rectificación de la descripción de una finca. Representación gráfica catastral. Dudas de identidad por haberse inscrito anteriormente un exceso de cabida.

La incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como consecuencia que, una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare. Para efectuar esta incorporación potestativa han de aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.

Registro de la Propiedad. Calificación conjunta de documentos contradictorios relativos a la misma finca presentados en el Registro por el orden inverso a sus fechas de otorgamiento.

La regla general, recogida en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria en el que se consagra el principio de prioridad, es que los documentos se despachan por riguroso orden de presentación en el Registro. Pero este principio de prioridad no es absoluto y deberá conciliarse con los demás principios que informan el Derecho Hipotecario, y en particular con el principio de legalidad recogido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y el principio de tracto sucesivo que establece el artículo 20 de la misma ley. La calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título que se califica y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro. Esto significa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad con el fin de evitar asientos inútiles que deberían cancelarse al extender los asientos derivados de un título posterior que ordena la cancelación de los mismos, o crear situaciones artificiosas, materialmente injustas que luego deban deshacerse en los tribunales.

Registro de la Propiedad. Caducidad de la anotación en la que se funda el procedimiento ejecutivo. Negativa del registrador a cancelar las cargas posteriores.

Sin desconocer la importancia de que las sentencias se ejecuten y de que las legítimas expectativas de quien acude a una subasta judicial, y ofrece su dinero para comprar un inmueble, reciba lo que pagó en las condiciones pactadas, es lo cierto que el ordenamiento jurídico tiene previstas las fórmulas precisas para que esos derechos no se desconozcan, mediante el mecanismo de la prórroga, que en la última redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil puede renovarse tantas veces como sea necesario, pero hay que hacerlo. Basta que el rematante inscriba su adquisición dentro de la vigencia de la anotación que le protege para que mantenga su virtualidad cancelatoria, pero parece sin embargo desproporcionado que, sin una declaración clara y terminante de la Ley al respecto, se reconozca una eficacia cancelatoria de anotaciones posteriores a una anotación caducada, por el mero hecho de haberse expedido certificación de cargas.

Registro Mercantil. Aumento del capital social de una sociedad de responsabilidad limitada con cargo a beneficios. Balance e informe del auditor.

El aumento de capital con cargo a reservas es una modalidad de autofinanciación empresarial caracterizada por una simple operación contable, en cuanto implica una transferencia de fondos de una cuenta a otra del pasivo del balance, por lo que como tal no supone alteración patrimonial cuantitativa alguna dado que los recursos propios -suma de capital social y reservas- seguirán siendo los mismos; y otro tanto cabe decir del patrimonio social. Lo que sí supone es una modificación cualitativa de dicho patrimonio, pues los fondos así transferidos pasan del régimen de disponibilidad de que gozaban como reservas a la indisponibilidad a que quedan sujetos como capital.

Registro Mercantil. Fusión. Sociedad absorbente íntegramente participada por la absorbida, en liquidación. Aumento del capital con cargo a reservas en la sociedad absorbente.

Nada impide que ante situaciones de hecho exentas de complejidad el procedimiento se simplifique y agilice al máximo, pese a lo cual desenvuelve la misma intensidad de efectos (la sucesión universal) que los supuestos más complejos. Pero, por sencilla que sea la situación de hecho, la normativa comunitaria y la española imponen en cualquier caso la salvaguarda -en distinto grado- de los derechos de los socios, de los trabajadores y de aquellos eventuales acreedores a quienes pueda afectar el proceso.

Registro de la Propiedad. Hipoteca unilateral que no consta aceptada en el Registro constituida por una mercantil a favor de la TGSS. Cancelación por los administradores concursales.

La naturaleza jurídica de la hipoteca unilateral ha sido una cuestión ampliamente debatida por la doctrina científica, centrándose la discusión en la determinación del momento en el que nacen los efectos de la hipoteca: desde su formalización, o desde la aceptación del acreedor favorecido por la inscripción. El Tribunal Supremo tradicionalmente ha reconocido que la hipoteca unilateral se considera válidamente constituida desde antes de la aceptación. Consecuentemente, una vez inscrita la hipoteca unilateral, aunque no conste aún su aceptación, empiezan a producirse todos los efectos propios de la inscripción registral. Así, por virtualidad de los principios de legitimación y tracto sucesivo, y aunque el acreedor ostente un derecho potestativo, no será posible modificar o cancelar la hipoteca sin su oportuna intervención.

Registro de la Propiedad. Cambio de uso de un inmueble. La asignación de usos en la ordenación urbanística. La vía del 28.4 TRLSRU. Certificación catastral descriptiva y gráfica

Las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas expedidas a través de la Sede Electrónica del Catastro son documentos de naturaleza administrativa firmados como actuación administrativa automatizada con código seguro de verificación (CSV) de la Dirección General del Catastro, figurando junto al mismo un código de barras que representa su valor y permite la automatización de su captura. Además, la certificación en formato de documento portátil está firmada electrónicamente con el sello de la Dirección General del Catastro. La validez del código seguro de verificación como medio de acreditar la autoría y autenticidad de los documentos administrativos ha quedado plenamente reconocida por esta Dirección General.