Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva por antigüedad. Constitución en régimen de división horizontal. Derecho de vuelo de configuración estatutaria.

Para la inscripción de escrituras de declaración de obra nueva existen en nuestra legislación dos vías distintas, la ordinaria del apartado primero del artículo 28 de la actual Ley de Suelo y la prevista con carácter excepcional en el apartado cuarto, que trata de adecuarse a la realidad de edificaciones consolidadas de hecho por el transcurso de los plazos legales para reaccionar, por parte de la Administración, en restauración de la legalidad urbanística infringida. El instituto de la prescripción para declarar obras nuevas (acogido en el artículo 20.4 texto refundido de la Ley de Suelo, hoy 28.4) puede ser alegado tanto por un otorgante que edifica sin obtener ningún permiso de la autoridad municipal competente, como por el que sí lo obtuvo pero eventualmente se extralimitó en lo edificado.

Registro de la Propiedad. Adjudicación de herencia por contador-partidor con intervención de todos los herederos, uno de ellos representado por su tutora. Autorización judicial.

El contador, cuando actúe en cumplimiento de la misión que le encomendó el testador, ejercita facultades, particularmente la de hacer la partición, que le corresponden por derecho propio, sin que sea dable entender que interviene en representación de los herederos, legatarios, legitimarios o cualquier otra suerte de interesados en la herencia. Su actuación, por ende, no está sujeta a ninguna limitación representativa, ni tampoco necesita del refrendo o ratificación de los afectados por el proceso partitivo verificado, ni de sus representantes voluntarios, o legales, en caso de que alguno de ellos estuviese sujeto a cualquier orden de representación legal. Precisamente, como consecuencia de la autoría particional que corresponde en exclusiva al partidor testamentario y de que se trata de una partición unilateral efectuada por el partidor, a diferencia de lo que ocurre en la partición convencional, ningún heredero, ni por sí ni por otro, actúa como otorgante del negocio o acto partitivo.

Registro de la Propiedad. Venta directa de finca hipotecada, por precio inferior al valor de tasación, en ejecución del plan de liquidación aprobado judicialmente en un proceso concursal.

El hecho de que un bien o derecho de la masa activa no figure como gravado con prenda o hipoteca a pesar de existir esa garantía real no significa que el derecho real se extinga. Un bien o derecho puede pertenecer a la masa aunque no figure en el inventario o que pertenezca a un tercero aunque figure en él y un bien o derecho puede estar afecto a una garantía real aunque en el inventario no se hubiera indicado el gravamen o que tenga la consideración de bien o derecho libre de cargas aunque en dicho inventario figurara como bien afecto. La consecuencia es que, si en el concurso de acreedores un bien o derecho se transmite como libre, sea por no figurar como bien o derecho afecto a pesar de estarlo, sea figurando como tal pero incurriendo en error el administrador concursal al proceder a la enajenación a través del procedimiento concursal, la transmisión es radicalmente nula, debiendo el registrador denegar su inscripción. Es contraria a Derecho la enajenación de un bien o un derecho afecto como si el bien o el derecho estuvieran libres de cargas y gravámenes.

Registro de la Propiedad. Escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencias. Derecho de transmisión. Transmitente fallecido sin emitir declaración de voluntad.

La obligada protección de los herederos forzosos exige entender que, a efectos de determinar el importe de la legítima, el ius delationis también se computa, porque en sí es susceptible de valoración económica por lo mismo que es susceptible de venta. Desde que el transmitente muere –aunque su herencia abierta aún no haya sido aceptada–, se defiere la legítima, por lo que no puede quedar menoscabada. Así se asegura la mejor protección de las legítimas, sin que haya necesidad de contradecir el indudable carácter personalísimo de la opción que implica el ius delationis. Aunque el transmisario que ejercita positivamente el ius delationis adquiere la condición de heredero directamente del primer causante, su contenido viene delimitado por la vocación al transmitente; al formar tal derecho parte de la herencia del transmitente, con ese derecho –y, por ende, con la herencia del primer causante– debe satisfacerse a los legitimarios del transmitente.

Registro de la Propiedad. Sentencia firme que reconoce a favor del demandado un contrato de comodato. Exclusión de su acceso al registro.

Carece de trascendencia determinar si la concesión del derecho de uso sobre el inmueble -a título gratuito- constituye una modalidad de comodato o se trata de una figura incardinable en el concepto de precario. En todo caso, aun cuando se tratara del denominado comodato, tendría vedada su inscripción, por ser un derecho personal no asegurado especialmente (artículos 1, 2 y 98 de la Ley Hipotecaria). En la sentencia se ha configurado como comodato, con su específico significado jurídico, sin que se le haya atribuido ninguna característica de los derechos reales de uso.

Registro de la Propiedad. Donación con pacto de definición otorgada entre ciudadanos franceses residentes habitualmente en Mallorca. Aplicabilidad del Derecho Balear a personas sin vecindad civil balear.

No es posible considerar que ciudadanos extranjeros poseen vecindad civil, en cuanto es una cualidad reservada exclusivamente a españoles. El Reglamento (UE) n.º 650/2012 establece una solución de compromiso para los Estados plurilegislativos, para los que se forma un conjunto normativo integrado por el artículo 36, dedicado a los conflictos territoriales de leyes; artículo 37 a los conflictos interpersonales de leyes, y artículo 38 que recuerda su inaplicación a los conflictos meramente internos. Esta solución ha sido también la adoptada en los posteriores Reglamentos (UE) 2016/1103 del Consejo, de 24 de junio de 2016, por el que se establece una cooperación reforzada en el ámbito de la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones en materia de regímenes económicos matrimoniales, y (UE) 2016/1104 del Consejo, de 24 de junio de 2016, por el que se establece una cooperación reforzada en el ámbito de la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones en materia de efectos patrimoniales de las uniones registradas, en ambas normas, paralelas en lo posible, en sus artículos 33 a 36.

Registro Mercantil. Derecho de adquisición preferente por apertura de procedimiento administrativo o judicial de embargo de participaciones sociales. Valoración de las participaciones del socio excluido. Limitación en el ejercicio del derecho de voto.

Respecto del régimen de transmisión de participaciones sociales en caso de procedimiento administrativo o judicial de embargo, el artículo 109 de la Ley de Sociedades de Capital establece la suspensión del remate y de la adjudicación de las participaciones sociales embargadas y el derecho de los socios y, en su defecto -sólo si los estatutos le atribuyen en su favor el derecho de adquisición preferente-, de la sociedad, a subrogarse en lugar del rematante o, en su caso, del acreedor, mediante la aceptación expresa de todas las condiciones de la subasta y la consignación íntegra del importe del remate o, en su caso, de la adjudicación al acreedor y de todos los gastos causados.

Registro Mercantil. Anotación preventiva por consulta del Registrador a la Dirección General. Objeto del recurso gubernativo.

El recurso contra la calificación registral es el cauce legalmente arbitrado para impugnar la negativa de los registradores a practicar, en todo o parte, el asiento solicitado y tiene por objeto, exclusivamente, determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la validez o nulidad del título ya inscrito, ni de la procedencia o improcedencia de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales, cualquiera que sea la clase de éste; ni siquiera cuando lo que se ha practicado es una cancelación; cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales. No cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del registrador por la que se extiende el correspondiente asiento. Por ello, de admitirse por esta Dirección General la anulación de un asiento, sería lo mismo que admitir el recurso contra una inscripción realizada y amparada por la legitimación registral.

Registro de la Propiedad. Convenio regulador. Separación judicial de mutuo acuerdo. Atribución del derecho de uso sobre la vivienda familiar.

El Tribunal Supremo fijó en 2010 como doctrina jurisprudencial que el artículo 96 CC establece que el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden, salvo acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, a lo que añade la posibilidad de acordar que el uso de la vivienda familiar temporalmente pueda atribuirse al cónyuge no titular si las circunstancias lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección. Este derecho de uso comporta una limitación de disponer que, en caso de corresponder al cónyuge no titular requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial.

Registro Mercantil. Anotación preventiva en la hoja particular de una sociedad a consecuencia de medidas cautelares acordadas por un Juzgado de lo Penal.

El Registro Mercantil es esencialmente en nuestro Derecho un Registro de personas naturales o jurídicas, a quienes se abre una hoja particular en la que se van reflejando distintas circunstancias relativas a su vida jurídica de acuerdo con las previsiones del ordenamiento. Es la previsión legal y su desarrollo reglamentario la que determina el contenido del Registro por lo que no todo acto relativo a un sujeto inscribible es susceptible de acceso a los libros del Registro. La anotación de demanda constituye en nuestro ordenamiento un asiento de eficacia temporal limitado a la duración del procedimiento judicial, y presenta, entre otras, la finalidad de dar a conocer la existencia de una demanda cuya estimación podría alterar el contenido registral, con la finalidad de enervar la presunción de buena fe de terceros que confían en lo que publican los asientos del Registro. Por ello, semejante presunción sólo será necesaria que sea destruida, cuando el acto impugnado sea susceptible de inscripción. A contrario, carece de objeto la anotación si no existe la posibilidad de obtener un acto inscribible en que pueda fundarse la buena fe del tercero.