Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Rectificación de la descripción de una finca. Representación gráfica catastral. Dudas de identidad por haberse inscrito anteriormente un exceso de cabida.

La incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como consecuencia que, una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare. Para efectuar esta incorporación potestativa han de aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.

Registro de la Propiedad. Calificación conjunta de documentos contradictorios relativos a la misma finca presentados en el Registro por el orden inverso a sus fechas de otorgamiento.

La regla general, recogida en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria en el que se consagra el principio de prioridad, es que los documentos se despachan por riguroso orden de presentación en el Registro. Pero este principio de prioridad no es absoluto y deberá conciliarse con los demás principios que informan el Derecho Hipotecario, y en particular con el principio de legalidad recogido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y el principio de tracto sucesivo que establece el artículo 20 de la misma ley. La calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título que se califica y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro. Esto significa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad con el fin de evitar asientos inútiles que deberían cancelarse al extender los asientos derivados de un título posterior que ordena la cancelación de los mismos, o crear situaciones artificiosas, materialmente injustas que luego deban deshacerse en los tribunales.

Registro de la Propiedad. Caducidad de la anotación en la que se funda el procedimiento ejecutivo. Negativa del registrador a cancelar las cargas posteriores.

Sin desconocer la importancia de que las sentencias se ejecuten y de que las legítimas expectativas de quien acude a una subasta judicial, y ofrece su dinero para comprar un inmueble, reciba lo que pagó en las condiciones pactadas, es lo cierto que el ordenamiento jurídico tiene previstas las fórmulas precisas para que esos derechos no se desconozcan, mediante el mecanismo de la prórroga, que en la última redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil puede renovarse tantas veces como sea necesario, pero hay que hacerlo. Basta que el rematante inscriba su adquisición dentro de la vigencia de la anotación que le protege para que mantenga su virtualidad cancelatoria, pero parece sin embargo desproporcionado que, sin una declaración clara y terminante de la Ley al respecto, se reconozca una eficacia cancelatoria de anotaciones posteriores a una anotación caducada, por el mero hecho de haberse expedido certificación de cargas.

Registro Mercantil. Aumento del capital social de una sociedad de responsabilidad limitada con cargo a beneficios. Balance e informe del auditor.

El aumento de capital con cargo a reservas es una modalidad de autofinanciación empresarial caracterizada por una simple operación contable, en cuanto implica una transferencia de fondos de una cuenta a otra del pasivo del balance, por lo que como tal no supone alteración patrimonial cuantitativa alguna dado que los recursos propios -suma de capital social y reservas- seguirán siendo los mismos; y otro tanto cabe decir del patrimonio social. Lo que sí supone es una modificación cualitativa de dicho patrimonio, pues los fondos así transferidos pasan del régimen de disponibilidad de que gozaban como reservas a la indisponibilidad a que quedan sujetos como capital.

Registro Mercantil. Fusión. Sociedad absorbente íntegramente participada por la absorbida, en liquidación. Aumento del capital con cargo a reservas en la sociedad absorbente.

Nada impide que ante situaciones de hecho exentas de complejidad el procedimiento se simplifique y agilice al máximo, pese a lo cual desenvuelve la misma intensidad de efectos (la sucesión universal) que los supuestos más complejos. Pero, por sencilla que sea la situación de hecho, la normativa comunitaria y la española imponen en cualquier caso la salvaguarda -en distinto grado- de los derechos de los socios, de los trabajadores y de aquellos eventuales acreedores a quienes pueda afectar el proceso.

Registro de la Propiedad. Hipoteca unilateral que no consta aceptada en el Registro constituida por una mercantil a favor de la TGSS. Cancelación por los administradores concursales.

La naturaleza jurídica de la hipoteca unilateral ha sido una cuestión ampliamente debatida por la doctrina científica, centrándose la discusión en la determinación del momento en el que nacen los efectos de la hipoteca: desde su formalización, o desde la aceptación del acreedor favorecido por la inscripción. El Tribunal Supremo tradicionalmente ha reconocido que la hipoteca unilateral se considera válidamente constituida desde antes de la aceptación. Consecuentemente, una vez inscrita la hipoteca unilateral, aunque no conste aún su aceptación, empiezan a producirse todos los efectos propios de la inscripción registral. Así, por virtualidad de los principios de legitimación y tracto sucesivo, y aunque el acreedor ostente un derecho potestativo, no será posible modificar o cancelar la hipoteca sin su oportuna intervención.

Registro de la Propiedad. Cambio de uso de un inmueble. La asignación de usos en la ordenación urbanística. La vía del 28.4 TRLSRU. Certificación catastral descriptiva y gráfica

Las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas expedidas a través de la Sede Electrónica del Catastro son documentos de naturaleza administrativa firmados como actuación administrativa automatizada con código seguro de verificación (CSV) de la Dirección General del Catastro, figurando junto al mismo un código de barras que representa su valor y permite la automatización de su captura. Además, la certificación en formato de documento portátil está firmada electrónicamente con el sello de la Dirección General del Catastro. La validez del código seguro de verificación como medio de acreditar la autoría y autenticidad de los documentos administrativos ha quedado plenamente reconocida por esta Dirección General.

Registro de la Propiedad. Adjudicación directa acordada en procedimiento de apremio fiscal por la AEAT tras quedar desierta la subasta. Calificación de la certificación del acta de adjudicación directa.

El hecho de que la adjudicación directa haya sido contemplada, hasta la reforma introducida por el Real Decreto 1071/2017, como un procedimiento alternativo a la subasta para el caso de que ésta haya quedado desierta, no autoriza a confundirlo en modo alguno con el propio procedimiento de la subasta, por el mero hecho de compartir su condición de procedimientos de enajenación forzosa en un expediente de apremio. Como claramente resulta del Preámbulo del citado Real Decreto, la adjudicación directa se elimina como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta, es decir, se trata de un procedimiento claramente distinto de éste. Y precisamente se elimina por su menor grado de concurrencia y transparencia como se explica en el propio preámbulo, como ratio última de la reforma en este punto. Uno y otro constituyen procedimientos o formas de enajenación distintas, siendo la subasta el procedimiento común, general u ordinario, que sólo puede quedar excluido en los casos expresamente previstos en la norma.

Registro de la Propiedad. Liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de bienes por herencia. Causante de nacionalidad sueca.

Quien pretenda invocar un derecho real del que sea titular en virtud de la ley aplicable (sucesiones o patrimonios comunes) y la ley del Estado miembro en el que se invoque el derecho no conozca el derecho real en cuestión, deberá, en caso necesario y en la medida de lo posible, adaptarse equivalente más cercano del Derecho de ese Estado, teniendo en cuenta los objetivos y los intereses que persiga el derecho real específico y los efectos inherentes al mismo.

La pretensión de incorporación de derechos con transcendencia registral en base a un documento público extranjero, desconocidos en el Derecho español –sin prejuzgar su actuación en el ámbito de los reglamentos citados– implicará que el registrador deberá, con carácter previo a su calificación, como procedimiento registral separado, adaptar lo solicitado a lo establecido en nuestro ordenamiento, con finalidad similar y el límite de no producir más efectos que los previstos en el Estado de origen.

Registro Mercantil. Operaciones acordeón. Verificación por auditor de cuentas del balance que sirve de base a la reducción del capital. Incorporación del informe a la escritura.

La operación de reducción de capital por pérdidas no pierde su autonomía conceptual por el hecho de que se enmarque en la más global de reducción y aumento simultáneo; en consecuencia son de aplicación las medidas de protección previstas en el ordenamiento tanto para socios como para acreedores. Aun cuando en las llamadas «operaciones acordeón» se refuerza el derecho a la asunción preferente de las nuevas participaciones, que habrá de respetarse en todo caso y se permite a los socios, a través de su ejercicio, mantener esta condición y su misma cuota de participación preexistente tanto en el aspecto patrimonial como en el corporativo, no se puede evitar que se produzcan determinadas consecuencias, que pueden llegar en el caso de que la reducción sea a cero a su exclusión como socio.