Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Cesión en pago de deudas. Sociedad cedente representada por administradores mancomunados en ejecución de los acuerdos adoptados por la junta general. Negocio distinto al adoptado en el acuerdo.

Actuando los dos administradores mancomunados en representación de la sociedad cedente de los dos inmuebles objeto del negocio jurídico de cesión en pago de deuda ajena, su actuación está amparada por el ordenamiento sin perjuicio de las consecuencias que puedan derivarse entre la sociedad y los propios representantes. La cuestión relativa al ámbito de representación de los administradores de sociedades de capital en el ejercicio de su cargo ha sido solventada ya en nuestro Derecho, en el sentido de que, para los actos comprendidos en el objeto social, son ineficaces frente a terceros las limitaciones impuestas a las facultades de representación de los administradores, aunque están inscritas en el Registro Mercantil. Y para los actos que no estén comprendidos en el objeto social, la sociedad queda obligada también frente a terceros de buena fe.

Registro Mercantil. SL. Disolución. Manifestación de que no existen acreedores. Denegación de la inscripción por constar declaración de insolvencia practicada a instancia de un Juzgado de lo Social.

La finalidad de la declaración de insolvencia es permitir que el Fondo de Garantía Salarial se haga cargo de las deudas salariales pendientes de pago que el empresario no puede afrontar por no tener bienes libres para ello. Dicha insolvencia resulta acreditada como consecuencia de la ejecución, una vez que se haya acreditado que los bienes que, en su caso, se hayan embargado son insuficientes para el pago de los créditos salariales pendientes. En el ámbito registral, la declaración firme de insolvencia del ejecutado se hará constar en el registro correspondiente según la naturaleza de la entidad. Con esta publicidad registral se pretende asegurar, no sólo una adecuada información a los acreedores que les permita solicitar la declaración de concurso, sino también la difusión de una situación patrimonial que pueda impedir el nacimiento de nuevos créditos insatisfechos en favor de trabajadores u otros terceros que pudieran iniciar relaciones económicas con la sociedad insolvente.

Registro de la Propiedad. Calificación registral. Límites. Escritura de poder otorgada en Suecia. Juicio notarial de suficiencia. Falta de equivalencia entre las funciones notariales en Suecia y España.

La circulación en España de documentos formalizados ante una autoridad extranjera es indiscutible con sometimiento a los parámetros que establezca la ley en cada caso concreto. Por ello, el punto esencial en la resolución del recurso se refiere a la aceptación en España de un determinado documento (apoderamiento conferido en Suecia –Estocolmo–); si ha de considerarse el mismo adecuado para acreditar la representación voluntaria al notario español autorizante del negocio sujeto al Derecho español en cuanto afecta a un bien inmueble. Conforme a la ley que regula la obligación principal, no cabe duda de que el documento público extranjero de apoderamiento, si es equivalente, formal y sustancialmente o bien susceptible de ser adecuado al ordenamiento español, produce en España el efecto requerido conforme a nuestro Derecho para la representación en la compraventa de inmuebles y para la inscripción de la adquisición de éstos en el Registro de la Propiedad.

Registro de la Propiedad. Acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo tras quedar desierta la subasta en segunda licitación. Eficacia temporal del RD 1071/2017. Calificación registral.

El hecho de que la adjudicación directa haya sido contemplada, hasta la reforma introducida por el Real Decreto 1071/2017, como un procedimiento alternativo a la subasta para el caso de que esta haya quedado desierta, no autoriza a confundirlo en modo alguno con el propio procedimiento de la subasta, por el mero hecho de compartir su condición de procedimientos de enajenación forzosa en un expediente de apremio. Como claramente resulta del preámbulo del citado Real Decreto «la adjudicación directa se elimina como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta». Se trata de un procedimiento «posterior y subsiguiente» al procedimiento de subasta, es decir, claramente distinto de éste. Y precisamente se elimina por su menor grado de concurrencia y transparencia como se explica en el propio preámbulo, como ratio última de la reforma en este punto.

Registro de la Propiedad. Préstamo e hipoteca concertados entre una entidad bancaria domiciliada en Luxemburgo y dos personas físicas no residentes. Cláusulas relativas a intereses ordinarios y de demora y vencimiento anticipado.

Existen dos tipos de cláusulas abusivas a efectos de calificación registral: a) por un lado, aquellas estipulaciones respecto de las cuales la apreciación de la abusividad solo es posible considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato, lo que exige la disponibilidad de unos medios probatorios de los que el registrador carece, y de una valoración de esas circunstancias concurrentes que, en consecuencia, el registrador no se encuentra en condiciones de efectuar, por lo que solo pueden ser declaradas abusivas y nulas por los tribunales de justicia; y b) por otro lado, aquellas cláusulas que sean subsumibles en la llamada «lista negra» de los artículos 85 a 90 de la Ley de Defensa de los Consumidores, que al ser abusivas en todo caso podrán ser objeto de calificación registral con base en la nulidad ope legis de las mismas declarada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2013; así como aquellas cláusulas que vulneren normas específicas sobre la materia, como, por ejemplo, el artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria sobre intereses moratorios o el artículo 6 de la Ley 1/2013, sobre las cláusulas suelo.

Registro Mercantil. Inscripción de acuerdos sociales. Modificaciones estatutarias. Escritura pública.

Según el artículo 290.1 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, el acuerdo de modificación de estatutos se hará constar, en todo caso, en escritura pública, que se inscribirá en el Registro Mercantil, extremo repetido por el Reglamento del Registro Mercantil (artículo 95.1, en relación con el artículo 94.1.2.º). Por ello, el acta notarial no es suficiente, si bien puede servir de base para elevar a público de los acuerdos que constan en ella, como dispone el artículo 107.1, in fine, del Reglamento del Registro Mercantil.

Registro de la Propiedad. Segregación. Modificación de la medida superficial de la finca con base en certificación catastral descriptiva y gráfica, acompañada de informe de validación gráfica catastral de las fincas resto y segregada.

Ley 13/2015 ha introducido un nuevo procedimiento que resulta también hábil para obtener la inscripción de rectificaciones descriptivas, regulado en el nuevo artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuya tramitación se atribuye a los registradores de la Propiedad, el cual puede ser utilizado para inscribir la representación geográfica de una finca previamente inmatriculada, tanto si la descripción, superficie y linderos que consten en su descripción literaria fueran inicialmente coincidentes con la representación geográfica cuya inscripción se pretende, como si necesitaran ser rectificados para acomodarse a ella, y ello incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto y, por otra, los importantes requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación.

Registro de la Propiedad. Renuncia unilateral, irrevocable y gratuita a un derecho de aprovechamiento por turno por las cotitulares de una cuota. Propiedad horizontal. Notificación al resto de copropietarios.

La renuncia abdicativa de los bienes inmuebles constituye título material inscribible en el Registro de la Propiedad, como manifestación del principio de libertad civil que en sede de dominio proclama el artículo 348 del Código Civil. No obstante, si la renuncia se refiere a un elemento independiente integrado en un régimen de propiedad horizontal, recae sobre un derecho complejo (propiedad separada y elementos comunes), que está incardinado en una relación comunitaria más amplia en la que están implicados otros propietarios, en cuanto los derechos de todos vierten sobre un mismo objeto -el edificio constituido en propiedad horizontal, por lo demás indivisible-. Tal relación hace interdependiente en muchos aspectos, como en el caso de responsabilidad por los gastos generales, la suerte de todos, de modo que la baja de uno sin incorporación de otro, que se haga cargo de su cuota, temporal o indefinidamente, no puede dejar de afectar personalmente a los demás.

Registro de la Propiedad. Donación, por las propietarias a su progenitor, de la facultad de disponer sobre dos fincas.

Son características estructurales típicas de los derechos reales, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado. Han constituido campo propio de la autonomía de la voluntad para la creación de derechos nuevos ciertos casos de derechos de preferente adquisición (el tanteo convencional, cuyo carácter real ha recibido sanción legal hace pocos años en la legislación catalana), ciertas situaciones vinculadas con el régimen de propiedad horizontal y la variada gama de servidumbres personales y reales. Como criterio de interpretación de estos requisitos, el principio de numerus apertus en materia de derechos reales -artículo 7 del Reglamento Hipotecario- no autoriza para ampliar el campo de esta clase de derechos hasta el extremo de que a todo pacto se le pueda atribuir carácter real, pues para ello sería necesario que contuviese los requisitos típicos de los derechos de esta clase, y por eso ha de extremarse el cuidado para evitar que al amparo de este criterio de libertad se eluda la aplicación del artículo 2 de la Ley Hipotecaria o quede sin cumplir lo establecido en los artículos 29 y 98 de la misma, que expulsa de los libros registrales a todas aquellas obligaciones que tengan un marcado carácter personal. En este sentido, se puede afirmar que, si bien en la mayoría de las ocasiones el que un derecho sea real o personal depende de la voluntad del legislador (si impone una obligación pasiva universal ordenando a todos que respeten un derecho, lo modela como real, y si no la impone, lo reduce a personal), en relación con otros supuestos, precisamente a causa de su atipicidad, hay que entender que el legislador ha transferido esta facultad a las propias partes contratantes, que podrán constituir el correlativo derecho como personal o como real, siempre que se cumplan las exigencias estructurales propias de los derechos de esta naturaleza.

Protección jurisdiccional de los derechos fundamentales. Derecho de petición. Acuse de recibo. Respuesta motivada. Contestación extemporánea.

Si bien el derecho de petición no se traduce en la necesidad de que su destinatario lo admita, dando una concreta contestación sobre lo que haya sido objeto de ese ejercicio, sí comprende la obligación de ese destinatario de tramitar la petición y observar en su eventual declaración de inadmisibilidad determinadas exigencias legales, obligación que constituye desarrollo del contenido esencial de ese derecho. Y la especial tutela jurisdiccional prevista para dicho derecho, a través del procedimiento de protección jurisdiccional de los derechos fundamentales de la persona, puede ser ejercitada sobre cualquiera de las conductas que haya sido observada por la institución pública, Administración, autoridad, organismo o entidad que haya sido el destinatario de la solicitud ejercitada invocando el derecho fundamental de petición. El derecho fundamental que aquí está en liza no es un derecho menor, como la propia Ley Orgánica 4/2001 se encarga de clarificar en su Exposición de Motivos; en el presente caso se ha producido una vulneración del contenido esencial de este derecho fundamental, pues la Administración destinataria de la petición ni acusó recibo de ésta ni resolvió expresamente sobre la misma, en sentido favorable o desfavorable, hasta pasados casi siete meses desde que tuvo entrada en aquélla y una vez ya se había interpuesto por el peticionario el correspondiente recurso en vía judicial.