Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Inscripción de arrendamiento y derecho de adquisición preferente de fincas mediante la elevación a público del contrato. Fincas registralmente urbanas enclavadas en suelo urbano no consolidado. Es difícil, ciertamente, diferenciar lo rústico de lo urbano, cuando las leyes civiles, agrarias, fiscales y urbanísticas adoptan distintos criterios no siempre compartidos por doctrina y jurisprudencia. Puede decirse que, en términos generales, la jurisprudencia civil, a la hora de resolver conflictos de esta naturaleza, no se ha visto vinculada por la clasificación urbanística del suelo, pues ésta es una determinación de hecho, que constituye un factor indiciario más en la búsqueda de la interpretación legal. En el caso particular de la normativa de arrendamientos, sin embargo, existen criterios legales que permiten delimitar su propio ámbito de aplicación objetivo.

Registro de la Propiedad. Rectificación de descripción una finca. Aportación de una representación gráfica de la finca alternativa a la catastral. La Ley Hipotecaria, al regular en su artículo 201.1 las particularidades del procedimiento de rectificación de descripción de fincas, contempla específicamente el supuesto de aportación de representación gráfica alternativa, prescribiendo que en tales casos el notario debe proceder conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 18.2 c) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. La remisión a dicho precepto implica que del contenido del acta deberá resultar que se han cumplido los trámites previstos en el mismo. Por tanto, como trámites del procedimiento que debe cumplimentar el notario se encuentran la notificación a los colindantes catastrales y la comunicación al Catastro de la rectificación de la descripción consignada en el documento. Cuestión distinta es que, una vez cumplimentados debidamente por el notario los trámites reseñados, se proceda por el Catastro a practicar las rectificaciones que correspondan en el parcelario catastral.

Registro de la Propiedad. Certificación administrativa solicitando la inscripción a favor de una Comunidad Autónoma, como bien de dominio público, de un monte. Fincas inscritas a favor de persona distinta del solicitante. Remisión de documentación vía e-mail. Tanto el título de expropiación, como el de deslinde administrativo de un monte público tienen, con ciertos requisitos y excepciones, la virtualidad y efecto legal de permitir la cancelación de las titularidades registrales privadas previas y la consiguiente inscripción como bien de dominio público a favor una administración pública, que es persona distinta de la que previamente consta como titular registral. Ahora bien, el principio de tracto sucesivo, que, según reiteradísima doctrina, es trasunto del principio constitucional de proscripción de la indefensión, impone que el procedimiento de deslinde cuyo resultado ahora pretende acceder al Registro se haya entendido con los que, según el Registro, constan como titulares de dominio de la finca, que, además, lo son a todos los efectos legales de conformidad con el principio de legitimación. Es por ello que, en el caso que nos ocupa, al pretender acceder al Registro el deslinde sin la intervención de los titulares registrales bajo la alegación de una adquisición anterior de la Administración, el mismo principio de tracto sucesivo impone la previa inscripción de dicha adquisición, para lo que deberán aportarse los documentos públicos correspondientes.

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Ley aplicable. Professio iuris. La aplicación del Reglamento (UE) N.º 650/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de julio de 2012, a las herencias causadas desde el 17 de agosto de 2015, ha constituido una modificación sustancial del régimen legal aplicable a las sucesiones que presentan un elemento internacional -conexión no definida en el mismo- al sustituir en nuestro Derecho la aplicación de la ley nacional del causante (artículo 9.8 del Código Civil) por la aplicación -en general- de la ley del Estado en el que el causante tuviera su residencia habitual en el momento del fallecimiento (artículo 21.1 Reglamento). Asimismo, supone un cambio evidente en la autorización de documentos públicos por notario español, en cuanto exige una mayor diligencia en su actuación. La aplicación del Reglamento impone que el notario al reglar una sucesión no contenciosa, tras verificar la fecha de fallecimiento y comprobar la aplicación del Reglamento, analice detalladamente -y deje constancia- de determinados extremos. En primer lugar, de la propia existencia de un elemento transfronterizo: el elemento internacional no viene definido en el Reglamento debiéndose estar al caso concreto.

Registro de la Propiedad. Hipoteca. Tipo máximo del interés moratorio a efectos de responsabilidad hipotecaria más de dos puntos superior al tipo máximo del interés remuneratorio pactado a efectos hipotecarios. No debe confundirse el hecho de que el tipo máximo de los intereses -ordinarios o moratorios- a efectos hipotecarios (de fijación obligatoria y no limitada cuantitativamente, salvo supuestos especiales) tenga alcance tanto inter partes como erga omnes en cuanto contribuye a la determinación de la extensión de la cobertura hipotecaria, de modo que más allá de ella no puedan ser satisfechos los intereses devengados directamente con cargo al precio de remate; con que los intereses efectivamente devengados que excedan de tal cobertura, por no existir limitación a efectos obligacionales (que no es necesaria) o por ser la misma superior al tipo hipotecario máximo, sean exigibles en las relaciones personales acreedor-deudor.

Registro de la Propiedad. Transferencia de aprovechamiento urbanístico. Tanto desde el punto de vista del principio de especialidad, como desde la perspectiva de los principios de tracto sucesivo, folio real y coordinación de la publicidad registral con la legislación urbanística, resulta evidente que es condición necesaria para el reflejo en el Registro de la Propiedad de las transferencias o distribución de aprovechamiento urbanístico entre varias fincas, ya sean del mismo titular o de titulares distintos, ya pertenezcan a un mismo Registro o a varios, la perfecta identificación no sólo de la finca de origen, sino también de la finca o fincas de destino, de forma que el aprovechamiento cedido o transferido desde la finca de origen a la de destino pueda ser identificado no sólo por su contenido concreto, medido en número de unidades de aprovechamiento, en función de los parámetros sobre edificabilidad y usos que establezca la legislación urbanística aplicable, sino también por la ubicación concreta en que ese aprovechamiento podrá ser materializado identificando inequívocamente la finca de destino. Ahora bien, esta determinación de la finca de destino no queda sin más sometida a la voluntad del titular o de los titulares de la misma (sea o no el mismo o los mismos que los de la finca de origen), sino que en todo caso requerirá su conformidad con la legislación y el planeamiento urbanístico.

Registro de la Propiedad. Procedimiento de conciliación. Restitución e indemnización por la ocupación de un terreno. Negativa del registrador por tratarse de materias no inscribibles. Documentación. La novedosa regulación de la conciliación supone la atribución de una nueva función a notarios y registradores que se incardina en el marco de desjudicialización de ciertas materias que proclama la propia Exposición de Motivos de la Ley 15/2015, de la Jurisdicción Voluntaria. Todo intento de conciliación tiene por objeto alcanzar un acuerdo con el fin de evitar un pleito, debiendo inadmitirse la petición cuando suponga la utilización de este expediente para fines distintos y suponga manifiesto abuso de derecho o entrañe fraude de ley o procesal. La conciliación se encuadra dentro de los procedimientos de resolución alternativa de conflictos, es decir, que pretenden dar solución a una controversia entre partes intentando lograr el acuerdo sin que tenga que ser un juez el que tome la decisión. Por tanto, se diferencia del proceso judicial en que no interviene un juez, se lleva a cabo ante un letrado de la Administración de Justicia, un juez de Paz, un notario o un registrador de la Propiedad o Mercantil y la resolución del conflicto se consigue por acuerdo entre las partes.

Registro de la Propiedad. Testimonio de auto de homologación de acuerdo transaccional. Acceso al registro de acuerdos privados. Identificación de los intervinientes. El principio de titulación formal en nuestro Derecho viene instaurado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, exigiéndose en su virtud titulación pública (ya sea notarial, judicial o administrativa, atendiendo a la naturaleza de los casos y supuestos del negocio en ellos contenido) siendo muy excepcional los supuestos en los que se permite la mutación jurídico real en documento o instancia privada con plena relevancia registral, sin que el caso aquí planteado pueda encajarse en alguna de estas excepciones. Por ello, debe analizarse cuál es la verdadera naturaleza que tiene el acuerdo transaccional referido, así como la eficacia formal que le confiere, en su caso, la homologación judicial recaída. La transacción, se encuentra definida en nuestro Código Civil como el contrato por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo alguna evitan la provocación de un pleito o ponen término al que hubiesen iniciado. En este mismo sentido, la propia ley jurisdiccional civil, reconoce la transacción como un modo de terminación del proceso, que implica la facultad de disposición del objeto del proceso quedando desde entonces el mismo fuera del ámbito de actuación jurisdiccional y sometido a la exclusiva voluntad de los interesados, y estando reservada la intervención del juez a la valoración de dicha disponibilidad del objeto del proceso y no al fondo del mismo.

Registro de la Propiedad. Servidumbre que permite conectar los predios dominantes mediante una tubería que permite abastecimiento de agua limitado a cierto caudal. Competencia para la asignación de determinados caudales máximos. Respecto de la alegación de que no fue procedente inscribir en su día el extremo de la servidumbre relativo a la asignación de determinados caudales máximos, ha de recordarse que no es el recurso el cauce adecuado para discutir sobre la validez o nulidad de actos cuya inscripción se ha practicado, pues el objeto del recurso es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho, sin que por tanto pueda tener por objeto cualquier otra pretensión. La modificación de una inscripción practicada y que está bajo la salvaguardia de los tribunales requeriría el consentimiento y concurrencia no solo de los titulares de los predios dominantes, sino también del predio sirviente, o, en su defecto, una sentencia firme dictada en procedimiento seguido a tal efecto contra los mismos y que expresamente ordenara la rectificación registral pretendida. En el presente caso, se argumentan, y con razón, que no es una sociedad mercantil, sino el organismo público competente, quien puede asignar caudales de aguas públicas. Pero lo cierto es que la concreta expresión que consta inscrita, tomada del título constitutivo de la servidumbre, y cuya cancelación parece pretenderse, lo que dice es que el suministro de agua lo será «con un consumo máximo diario de un metro cúbico».

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Ampliación de un edificio sobre elementos comunes de la que resultan nuevos elementos, configurados como subcomunidad de elementos privativos. Falta de aportación de licencia administrativa. El certificado municipal que se incorpora a la escritura acredita el acuerdo de incoación de un expediente de caducidad de licencia, lo que no puede equipararse a la propia licencia. Por más que del documento en cuestión pueda deducirse la existencia de la licencia, o también se aluda a la misma en un certificado técnico, es evidente que ello no puede considerarse suficiente para dar cumplimiento a la exigencia legal de aportar la licencia de edificación, ya que necesariamente el registrador debe tener a la vista el contenido de la misma para el ejercicio de su función calificadora. Faltando la aportación de la licencia no puede verificarse por el registrador la identidad de la edificación declarada el título con la referida en la licencia, ni las circunstancias previstas en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario (competencia del órgano, la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, las formalidades extrínsecas del documento presentado, los trámites e incidencias esenciales del procedimiento).